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Tekno
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 26 oct. 2007 : 18:52:18
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Je sais que le sujet a déjà été abordé sur Universimmo il y a déjà plusieurs années, mais semble-t-il sans réponse définitive.
D'où le problème et les questions qui suivent :
J'habite une copropriété horizontale (pas de palier, pas de vide ordure, pas d'ascenseur, MAIS un ensemble de petits pavillons avec chacun un jardin clos "privatif").
La plupart des copropriétaires, après accord en A.G. des copropriétaires et des voisins immédiats, ont rajouté sur leur terrain des appendices (vérandas, celliers, et même piscine ...)
Un copropriétaire demande une révision de la répartition des charges et donc des tantièmes au motif que ces extensions ont modifié ces tantièmes et donc devraient en particulier baisser ses charges. Ces charges sont essentiellement constituées de l'entretien des routes espaces verts, enlèvement des ordures, tennis et piscine collective, et bien sûr, frais de syndic.
La répartition initiale des tantièmes est bien décrite dans le Réglement de Copropriété, mais les règles qui l'ont déterminé ne le sont pas. On pourrait déduire la règle du fait que ces tantièmes semble liès au type d'habitation (T2, T3, T4) uniquement.
Il est envisagé de faire appel à un géomètre expert pour déterminer la réalité des tantièmes.
Mais avant d'en arriver là, je cherche à savoir quels sont les paramètres et donc les formules régissant ce calcul (surface du lot ?, emprise au sol ?, surface habitable ?, nature d'usage du lot ?, consistance ?????, exposition ?, vue sur les environs ?, quid des vérandas chauffées ou pas ?, quid des piscines privatives ?, ....)
Les juristes auxquels je me suis adressé ne sont pas très précis en la matière et nous renvoient à la loi du 10 juillet 1965, mais surtout au savoir des Experts Géomètres.
Or si on fréquente les sites de ces Experts, il n'y a rien qui précise ces règles.
On a le sentiment que le calcul des tantièmes sort du chapeau, ou en tous les cas semble bien "opaque".
Avez-vous connaissance:
1 - des paramètres et formules sans ambiguité ni interprétations hasardeuses,
2 - à défaut, des éventuelles jurisprudences,
3 - de l'éventelle intangibilité des Tantièmes déterminés à l'origine de la copropriété.
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JM7513
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 20:12:31
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Bonjour.
Tout d'abord, savez-vous que la décision de modifier des tantième de copropriété nécessite l'unanimité pour être validée ? Savez-vous si cette unanimité est possible dans votre copropriété ? Sinon, ce n'est pas la peine de vous poser les autres questions !
JM
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 11:35:22
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1) Déjà il est impossible de justifier les millièmes qui existent, donc comment va-t-on justifier les modifications ? Si un lot ajoute une véranda, ce même lot aura moins de jardin. Cela compense. Et pourquoi une piscine augmenterait-elle les millièmes d’un lot ?
2) La modification des millièmes va couter cher. Très cher même si vous avez un syndic professionnel.Cette modification prendra des décennies à amortir !
Cela impose de laisser les millièmes tel quel, et de chercher à économiser ailleurs. |
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Tekno
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 00:17:26
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A JM7513
Pour ma part je ne suis pas très chaud pour accepter qu'on modifie les tantièmes parce que :
1 - çà va probablement coûter très cher (géomètre, re-rédaction des tableaux de répartition des tantièmes / quote-part /charges et donc re-rédaction du RDC, acte notarié pour la co-propriété, mais peut-être aussi révision individuelle des titres de proriété de chacun des copropriétaires auprès de leur notaire, calcul en rappel des quote part de charges déjà versées, ...),
2 - et la demande a été faite par un copropriétaire grincheux/rancunier, cherchant noise à ses voisins (un des méfaits de l'âge ou de la retraite ?). En fait, j'ai la conviction que ce n'est pas le montant d'une éventuelle réduction de ses charges qui l'anime , mais le plaisir d'être important et d'avoir raison. D'ailleurs, au vu du refus des copropriétaires en AG de le suivre dans sa demande, aidé par un avocat, il assigne le syndicat et demande annulation de l'AG et versement d'indemnité.
Pour répondre plus précisément à JM7513, j'ai trouvé dans le RDC plusieurs allusions aux majorités requises en cas de modification des charges :
- à l'Art 88 (décisions exigeant la majorité absolue) : lors de la modif de la répartition des charges visées aux art ... rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives
[afin d'être sûr de bien comprendre le mot "usage" , j'ai fouillé le RDC et j'ai trouvé que ce mot était utilisé dans les cas suivants :
* .... à l'usage (exclusif) de (copropriétaire),
* .... à l'usage d'habitation,
* .... à l'usage des parties communes ]
- à l'Art 89 (Décision exigeant la double majorité): [lors de ]"..la modification du présent RDC, dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
- à l'Art 91 (décision requérant l'unanimité) : [lors de ]" ..sous réserve du cas prévu à l'art 88 ci-dessus et les dispositions des art 11 et 12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aucune modification de la répartition des charges ne peut être effectuée sans le consentement unanime des copropriétaires"
Si j'ai bien compris ce dernier §, il suffirait que je (ou quelqu'un) dise NON et la requête serait envoyée aux oubliettes.
Mais n'y a-t-il pas un loup du genre "chorum non atteint / re-convocation immédiate et re-vote à majorité simple", ou quelque chose comme çà ???
P.S: juste pour rigoler un peu. Le plaignant actuellement paie son avocat. Nous les autres copropriétaires avons naturellement pris aussi un avocat, et chacun le paiera au prorata de ses millièmes. Le plaignant, en tant que copropriétaire devra aussi payer sa quote part de NOTRE avocat.
Où va se nicher l'EGO ....
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Tekno
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 00:31:02
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A GUYMMO:
Je partage votre opinion, mais comme vous le verrez à la réponse que je fais à JM7513, l'affaire déborde le cadre de la logique pour atteindre le passionnel.
On peut espérer que dans le jugement en referré qui aura bientôt lieu à propos de la demande en nullité de la dernière AG, le Juge saura faire comprendre au plaignant le côté peut-être abusif de son comportement.
Naïf ?
A tout hasard j'aurais quand même bien aimé connaitre les règles, formules et barêmes OBJECTIFS (s'ils existent) que doivent suivre les Géomètres Experts.
J'ai posé la question à l'ordre Régional des Géomètres et on verra bien.
Encore naïf ? |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 06:26:13
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Tekno,
j'avais posé la même question à un promotteur : j'attends toujours la réponse. Je ne l'aurais jamais car ils ne veulent pas divulguer la manière de calculer les tantièmes. |
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JM7513
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 09:50:54
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Tekno,
Si vous-même n'êtes pas d'accord (j'avais compris le contraire au début), alors le problème est d'une simplicité biblique : il vous suffit de voter contre ! Pas de "loup"... Si une assemblée est dûment constituée (quorum atteint), quelque soit le nombre d'abstentions, une seule voix contre et il n'y a pas unanimité... Simple et imparable !
JM |
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Tekno
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 23:11:02
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A JM7513 et
A GUYMMO:
Merci pour vos infos et recommandations.
A Jean Not:
Je n'avais pas pensé à enquêter du côté des promoteurs. Je n'en connais qu'un. Il construit des résidences pour Retraités, mais j'ai pris mes distances avec lui et d'ailleurs je suis sûr qu'il aurait été hermétique. OPACITE garantie !
Mais je vais continuer à chercher, surtout du côté des Géomètres Experts.
P.S. : si quelqu'un lit ce "thread" (les présents échanges concernant ce sujet), et s'il possède un début de réponse aux questions "paramètres / formules / jurisprudence), alors Merci pour sa réponse |
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Tekno
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 14:44:37
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Je complète le sujet avec les deux excellentes pages qui répondent assez bien aux questions que je me posais :
- celle de Serge DIEBOLT - Avocat à la Cour - "Droit pour Tous" - 2001
( http://sos-net.eu.org/copropriete/3/3-1-1.htm )
- celle de J.P. Mantelet dans JPM-COPRO qui donne une méthode et un exemple de calcul des tantièmes
( http://jpm-copro.com/Etude%201-3-5-1.htm )
Pour la petite histoire , ces infos semblent meilleures et en tous les cas plus complètes que celles fournies par une Assurance Juridique à laquelle je suis abonné, et ceci, entre autre, m'incite à revoir mon abonnement.
Par ailleurs je n'ai toujours pas de réponse des Géomètres Experts auxquels je me suis adressé.
C'est curieux. |
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Banz
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 18:16:47
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Les changements apportés au fil des années ont-ils rendus si inéquitable la répartition des charges au point de vouloir modifier ou de créer de nouvelles clés de réparttions des tantièmes en fonction des critères d'utilité ?
L'enjeu en vaut-il la chandelle au niveau du cout et de toutes les formalités que cela comporte...
Je pense que ce sont les premières questions qu'il faut se poser...
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 03 nov. 2007 : 20:49:04
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| En lisant le sujet, je m'aperçois à deux reprises que la notion de "quorum" pose un petit problème. En effet, aussi bien Tekno dit "Mais n'y a-t-il pas un loup du genre "chorum non atteint / re-convocation immédiate et re-vote à majorité simple, ou quelque chose comme çà ???" et JM7513 dit "Si une assemblée est dument constituée (quorum atteint)". Or, l'obligation de quorum pour la tenue d'une assemblée ne s'applique que pour les sociétés commerciales. Une AG de copropriété n'a pas besoin de quorum, les majorités requises pour chaque type de vote suffisent à éviter la domination de la minorité sur la majorité en fonction de l'importance de la décision. La présence d'un seul copropriétaire rend l'AG légale et toutes les décisions ne nécessitant que la majorité de l'article 24 peuvent y être prises. |
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