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Jany2718
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 Posté - 15 nov. 2007 : 09:33:59
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Oui,LD47 a probablement raison. Mais cette analyse juridique des choses conduit à une injustice en cas d'évolution des valeurs des lots qui ne serait pas semblable pour chaque lot ( en maintenant donc les mêmes valeurs relatives ) .
Cela met en évidence une certaine faiblesse ou insuffisance dans les dispositions législatives actuelles puisque les valeurs relatives des lots ( les millièmes ) sont figées au moment où elle sont déterminées lors de l'établissement du Rgt de coprop et sont donc déconnectées de la réalité après un certain temps en raison de l'évolution de la consistance des lots qui peut être très variée et révéler une nouvelle répartion de la valeur globale du bien immobilier entre les lots. Il faut bien considérer qu'en cas de perte totale , la valeur totale assurée du bien immobilier serait répartie selon les millièmes existants... Cela tend à souligner l'anomalie qui consisterait à ignorer l'évolution de la consistance des lots dans le temps. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 17:12:53
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Jany : votre analyse est totalement faussée par le fait que vous parlez de :
"- en cas d'évolution des valeurs des lots qui ne serait pas semblable pour chaque lot ...
- les valeurs relatives des lots ( les millièmes ) sont figées au moment où elle sont déterminées lors de l'établissement du Rgt de coprop et sont donc déconnectées de la réalité après un certain temps en raison de l'évolution de la consistance des lots qui peut être très variée et révéler une nouvelle répartion de la valeur globale du bien immobilier ..."
Vous confondez ici
- valeur de la partie privative d'un lot en rapport avec la valeurs des autres parties privatives des autres lots, telle que définie à l'origine,
avec valeur des lots !!
Un lot étant composé d'une PPrivative (PP) ET d'une part de PCommune (PC), PP et PC étant indissociables, l'évolution de la valeur de la seule partie privative entraine l'évolution de la valeur de la part de partie commune ... donc de la valeur des parties communes en indivision, c'est à dire de tout ce qui est commun, y compris des quotes-parts de ceux qui n'ont rien fait du tout !
Pour pouvoir mettre en avant la valeur des améliorations sur la seule partie privative d'un lot, 2 cas de figure.
- Mutation à titre onéreux : il est évident que le marbre de l'entrée, les robinets en or massif et la moquette en mohair de 15 cm d'épaisseur favoriserons une transaction vers le haut, .... que n'aura pas votre voisin avec sa moquette rapée et son balatum ....
- indemnisation en cas de sinistre : ici aussi vous pourrez faire valoir (assurance) les améliorations engagées, vous distinguant des voisins !
Les copropriétaire de cet immeuble de Pau (près du Chateau) détruit par un incendie ont été indemnisés par ces moyens, de même que les copropriétaires de cet immeuble de Toulouse rasé suite à l'explosion AZF ("amusant" pour un copropriétaire mis à la rue de voir son patrimoine passé au Bull !!)
Mais si cette valeur réelle n'existe que lors de ces cas, la valeur relative de telle partie privative par rapport à la valeur relative des autre parties privatives, valeur relative qui détermine la quote-part de parties communes du lot considéré, est déterminée à l'origine de la copropriété, lors de l'établissement du RDC, sans qu'il soit possible ensuite de la modifier (la quote-part), sauf à l'unanimité de tous !
La valeur relative est déterminée à l'origine et n'augure de rien du tout d'une valeur réelle pour l'avenir !
La valeur réelle d'un bien, c'est l'affaire de celui qui en est propriétaire :
- Si c'est l'affaire de votre voisin qui préfère le marbre valorisant son bien,
- c'est la votre de garder la moquette rapée et la tapisserie d'il y a 30 ans !!
Pourquoi voudriez-vous alors modifier quoi que ce soit des tantièmes sur les choses communes ?
Il ne faut pas confondre "valeur", qui est une appréciation relative, subjective, puisque variable d'un sujet à l'autre (que vaut telle chose ?), avec prix effectif, valeur réelle traduite en espèces sonnantes et trébuchantes, € ou $ ou yen ... (quoiqu'un chèque voire 2 ou 3 ne sonnent pas beaucoup ....)
Les tantièmes sont la traduction d'une valeur subjective par rapport à d'autres valeurs subjectives à un instant T, sans qu'on puisse en tirer autre chose qu'une fraction équitable et non un prix effectif et juste dans l'avenir.
Si vous vendez votre bien 200.000 € et votre voisin 190.000 alors que c'est exactement le même apparte, faudra t-il modifier les tantièmes parce que son agence est moins bonne que la votre ?? 
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Edité par - gédehem le 15 nov. 2007 17:30:17 |
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Jany2718
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189 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 09:17:09
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Bonjour,
En effet, dans l’état actuel des choses , les millièmes sont figés aux valeurs qui leur ont été données lors de l’établissement du règlement de copropriété, ou lors d’une AG modifiant ces grandeurs ou lors d’une décision judiciaire.
Cela est juridiquement normal , mais équitablement ou logiquement difficile à admettre et n’empêche pas de penser que les dispositions législatives et réglementaires actuelles sont insatisfaisantes et entretiennent des situations de déséquilibre et d’injustice regrettables.
Pourtant la correction serait facile .
Par évolution de la consistance , je pensais évidemment à la création de salles de bains et/ou de cuisines dans des appartements n’en comportant pas à l’origine ou à la redistribution des espaces par la création ou la suppression de certaines cloisons et/ou la transformation de balcon en loggia , ou à l’annexion de certaines parties communes non régularisées, et non à la pose de moquette ou de revêtements muraux sophistiqués.
En ce qui concerne la notion de millièmes ou de tantièmes, il faut bien distinguer :
- la façon de déterminer ces grandeurs . Cela consiste, au jour de l’estimation , à apprécier objectivement la valeur « marché » ( en Euros ) de chaque lot privatif ( situation, surface, consistance) et à déterminer la proportion que représente la valeur de chaque lot privatif par rapport au total desdites des lots privatifs ) ,
- et l’utilisation qui en est faite : représenter le poids relatif de chaque lot pour les votes en AG, ou pour la répartition des charges que l’on ne peut répartir selon le critère d’utilité.
La proportion des parties communes qui revient à chaque lot sera évidemment égale à ce quantum de valeur relative ainsi déterminé. Par exemple la réfection de la toiture sera supportée par l’ensemble des lots concernés et répartie selon les millièmes ainsi déterminés. Il ne faut pas confondre cause et conséquence.
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gédehem
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Posté - 16 nov. 2007 : 10:04:22
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La consistance d'une partie privative n'a rien à voir avec la distribution des pièces, Sde bains ou non ni même le nombre de cloison, privatives elles aussi !
La consistance, si la langue française est la même pour tous peut être traduite par son "volume" : en quoi "consiste" cette partie privative.
C'est la valeur de ce volume privatif, délimité par les parties communes, qui est prise en compte lorsqu'on parle de "consistance".. |
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Jany2718
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189 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 18:15:14
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Oui d'accord . Pour la consistance : il s'agit bien de savoir "en quoi consiste" exactement le lot privatif , y compris ses équipements à caractère immobilier.
Si le législateur avait voulu viser exclusivement le concept de "volume" ( dans l'article 5 ) , il aurait sans doute utilisé le mot volume et non le mot consistance , étant bien entendu que le volume est une composante de la consistance.
Rappelons qu'il est dit dans cet article 5 de la loi du 10 juillet 1965 que la valeur d'un lot privatif résulte de la consistance , de la superficie et de la situation. |
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gédehem
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Posté - 16 nov. 2007 : 22:03:09
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C'est parce que le législateur s'est fourvoyé dans un sujet sur lequel il n'est pas aller plus loin que le bout de son nez : une partie privative en habitation est à priori, sauf à être un microbe plat comme une crêpe bien fine, un volume, ainsi que le précise le CCH (code de la construction et de l'habitat), volume utile qui est la seule notion qui peut être retenue en construction, que ce soit pour de l'habitat, du bureau, du commerce ou un garage.
Caractériser une partie privative par sa superficie n'a pas de sens !
La preuve en est que la surface privative retenue lors d'une mutation (L.art.46) est celle supérieur à 1,80m sous plafond (D.art.4.1 et suiv.), superficie par hauteur définissant bien un volume !
Sauf acquisition de parties communes (cas très particulier), vous pouvez faire tous les aménagements et transformations possibles et immaginables dans vos parties privatives, pousser les cloisons, en détruire, faire 2 pièces au lieu des 5 d'origine, le volume de votre partie privative, ce qui fait sa "consistance", ne changera jamais.
N'oubliez pas qu'une partie privative en copropriété verticale n'est que le volume d'air, le vide compris entre les parties communes qui l'entourent : dalle plancher/plafond commune, murs gros œuvre commun sur les coté, et que ce trou d'air a une 'consistance' immuable puisqu'on ne pas repousser les parties communes qui l'encadre !
Dans ce grand ou petit vide "partie privative", chacun fait ce qu'il veut sans que cela entraine aucun changement sur la consistance de ce trou d'air, qui est au final "vide privatif" .... !
Ce que chacun met dans ce vide, c'est l'affaire de chacun qui ne change en rien la valeur de tel vide par rapport aux valeurs des autres vides !
Pardon de ces images, mais elles sont incontournables !....
"Pour la consistance : il s'agit bien de savoir "en quoi consiste" exactement le lot privatif , y compris ses équipements à caractère immobilier."
NON : il s'agit là d'équipements, meublants ou immobiliers, qui sont privatifs, qui ne regardent personne, qui existent ou pas, et qui ne peuvent donc constituer critère pour déterminer la quote-part de choses communes puisque c'est de cela dont il s'agit !
Que mon apparte soit vide de meuble et de tout équipement immobilier (parce que je le veux ainsi) ne change en rien la valeur relative de mon apparte "partie privative" par rapport à la valeur relative des autres parties privatives, vides ou pleine à craquer de jolies choses ...., valeur définie à l'origine.
Confusion entre "valeur relative proportionnelle" à un moment donné et "évolution du prix de cette valeur" dans le futur !
Bon, c'est pas grave : le résultat c'est qu'on ne peut changer ces valeurs, et donc les tantièmes, qu'à l'unanimité puisque ces valeurs relatives proportionnelles (et non le prix) sont immuables dans le temps.
La consistance du "trou" de mon lot, donc sa valeur relative, ne change dans le temps que dans la même proportion de la valeur du "trou" des autres lots.
La proportion reste donc la même ...comme les "trous". |
Edité par - gédehem le 16 nov. 2007 22:26:01 |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 23:42:56
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OUI, d'accord, tout cela est concevable, mais c'est une vue des choses qui en vaut bien une autre. Il s'agit de la question éternelle de savoir comment répartir un bénéfice ou une charge entre les responsables ... La question comporte une infinité de solutions selon la culture ou l'idéologie ou la formation et surtout sa formation en scienecs exactes de l'intéressé chargé d'effectuer le partage ...
Pour ma part et sur un plan purement intellectuel ( et non juridique) je pense qu'il serait plus satisfaisant de prendre en compte les aménagements immobiliers purs ( et non les embellissements ) existants et faisant partie intégrante de la valeur du bien, pour déterminer la valeur de chaque lot à un instant donné et par conséquent les millièmes devant servir de base pour la répartion la plus équitable possible des charges communes du 2ème alinéa de l'article 10, engagées au même moment .
Quant au volume, bien sûr il s'agit d'un élément constitutif de la consistance , mais pas le seul . Deux lots de même surface, et de même hauteur sous plafond , l'un n'ayant ni salle de bains ni cuisine et l'autre ayant ces équipements ( arrivée eau et vidange, cloisons, fenêtres supplémentaires) , ne peuvent , à mon avis , être considérés comme ayant la même "consistance", même s'il ont le même "volume".
Il y aurait d'ailleurs une certaine redondance dans l'article 5 car si consistance devait signifier "volume", alors le concept de "superficie" serait retenu deux fois : une première fois fois explicitement et une seconde fois implicitement puisque le volulme n'est autre que le produit de la surface ( déjà retenue comme base d'évaluation) par la hauteur. Cette remarque vient établir que le concept de "consistance" est plus général que celui de volume et devrait inclure l'équipement du lot privatif et les agencements immobiliers existant ( pas les embellissements) . |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 10:15:32
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Nous faisons une confusion en traduisant "valeur" par "prix, argent, euros".
Reprenons le texte :
" ...la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
La "valeur" ici est prise dans un sens matériel.
Quelle est la matérialité de cette partie privative : volume, hauteur, largeur, profondeur, épaisseur (consistance), sa superficie, sa situation (80m² sombre en RdeCh, 80m² lumineux au 5° face au parc à l'arrière de l'immeuble), sans tenir compte de leur usage ! (ni des équipements meubles ou immobiliers).
Toutes les parties privatives sont ansi comparées, mises dans un chapeau, on mélange, et il en ressort une "valeur", un coefficient proportionnel partie privative par partie privative déterminant la quote-part de parties communes de chacune de ces paries privatives.
Ce coéfficient déterminateur, cette "valeur relative proportionnelle" d'origine est donc immuable.
Mais cette "valeur/coéfficient" n'a rien à voir avec une "valeur financière" de la partie privative, qui n'a pas de sens, la partie privative étant indissociable du lot lui-même.
C'est le lot de copropriété (PP+PC) qui à une "valeur en argent" variable, sans qu'on puisse distinguer la partie privative de la quote-part de partie commune.
Un "LOT" est un tout indivisible.
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 16:49:44
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Il faudra bien convenir d'une unité de mesure pour apprécier la "valeur" et calculer "la valeur relative" qui n'est autre que le rapport de la valeur de chaque partie privative au total des valeurs de chaque lot privatif. Cette proportion ( millième) attachée à chaque lot détermine la quote-part des parties communes qui revient à chaque lot.
Cette unité de mesure pourra être le m2 corrigé ou pondéré selon l'appréciation qui sera donnée aux caractères consistance et situation en complément à la surface.
Il s'agit exactement de la démarche intellectuelle qui consiste à fixer le prix d'un bien immobilier. Dès lors que l'appréciation du prix est faite par un même professionnel indépendant, pour chacun des lots privatifs e la copropriété et au même instant, il semble bien que le prix du bien puisse être considéré comme la valeur de référence pour le calcul du rapport ( valeur d'un lot/ total des valeurs des lots) et que l'unité de mesure qui serait l'unité monétaire soit une unité satisfaisante, car l'appréciation d'une valeur en unités monétaires intégre parfaitement tous les paramètres caractérisant la valeur patrimoniale des lots à un même instant ( superficie, consistance et situation ). |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 16:16:19
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Pardon d'insister, mais vous butez encore sur ce terme de "valeur" en faisant référrence à un aspect financier, ou pour le moins d'une équivalence à une estination financière !
"Cette unité de mesure pourra être le m2 corrigé ou pondéré selon l'appréciation qui sera donnée aux caractères consistance et situation en complément à la surface.
Il s'agit exactement de la démarche intellectuelle qui consiste à fixer le prix d'un bien immobilier. "
RIEN A VOIR !
Dans L.art.5, il s'agit de déterminer (à partir de la consistance, la superficie, la situation d'une partie privative par rapport à l'ensemble des autres parties privatives), le coéfficient à prendre en compte pour déterminer la quote-part des parties communes afférente au lot considéré.
Quellee est la valeur de ce coefficient, valeur qui n'a aucune traduction ou similitude avec quelque valeur finacière qu'il soit !.
lorsqe vous calculer la "valeur" superficie de votre apparte par rapport à la "valeur" superficie des autres appartes, il n'ya à dans ce terme de "valeur" QUE des m², metres carrés qui n'ont aucune traduction financière.
Imaginons que les tantièmes soient basés uniquement sur les surfaces privatives.
Sachant que la totalité des surfaces privatives de votre copro est de 3872 m², que votre apparte compte 88 m², votre quote-part de parties communes, et donc la valeur relative de vos parties privatives (L.art.5) sera de 88/3872° ....
Vos 88/3872 est VALEUR de vos parties privatives par rapport aux autres déterminant la quote-part des parties communes attachées à vos parties privatives.
Vos 88/3872° de parties communes, immuables dans le temps, ne déterminent en rien une "valeur financière" de votre lot, valeur qui sera fonction de l'état du marché et aussi de celui de votre immeuble et de votre apparte.
"Valeur" en tantiènes n'a rien à voir avec une "valeur" en €
Parfois la langue française est pauvre, utilisant le même mot pour des choses qui n'ont rien à voir l'une avec l'autre : quid de la valeur d'une idée au regard de la valeur d'un apparte sur les Champs Elysées ?
Alors lorsque comme ici nous y ajoutons la valeur d'un coefficient, la difficulté est grande .... .. |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 16:44:04
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Je cois qu'en fin de compte nous sommes bien d'accord.
Le concept de relativité ( "valeur relative" )abolit la dimension, puisqu'il s'agit de déterminer une quantité sans dimension physique ( la division de m2 par des m2 ou de litres par les litres ou d'Euros par des Euros , etc...) : les millièmes n'ont en effet aucune dimension physique : c'est une proportion , un rapport de deux grandeurs qui, elles, doivent être de même dimension : en l'occurrence des mètres carrés pondérés . C'est la façon de considérer la pondération qui justifie le passage à une unité différente qui recouvre tous les aspects à prendre en compte ( surface, situation , consistance) : cette unité commune peut être l'unité monétaire sur laquelle tout le monde arrive toujours à s'accorder. Mais il est exact que cela n'a aucune importance puisqu'en fin de compte l'unité retenue disparaît par la propriété mathématique de la division.
L'important est que la mesure des grandeurs figurant au numérateur et au dénominateurs soit faite, selon les mêmes règles, dans la même unité , par le même opérateur impartial et indémendant et au même instant. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 19:37:32
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C'est ce qui est (ou devrait être) à la formation de l'immeuble en copropriété, attribution d'un coefficient originel révisable durant 5 ans, immuable ensuite sauf à l'unanimité de tous.
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révision des millièmes et consistance d'un lot
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