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tjjq44
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 30 oct. 2007 : 11:39:53
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[ce post sera mis à jour au gré des différentes contributions]
Actuellement je loue une maison avec 3 chambres, un grand séjour (35m²), une cuisine, un grand garage (25 m²), un atelier, une buanderie, un grenier et une cave à vin, le tout sur un terrain de 1500m² sans voisinage immédiat (40 km de Nantes à la campagne). Pour tout ça je paye 750€ de loyer (en cherchant bien je pourrais trouver l'équivalent vers les 700€).
L'immobilier (comme tout le reste) est régi par la loi de l'offre et de la demande:
Les raisons qui ont accru la demande (et fait monter les prix) ces dernières années:
_ Enfants des Baby boomers d'après guerre voulant accéder à la propriété associé à l'allongement de la durée de vie -> croissance démographique -> pas assez de logements vacants pour les jeunes ménages.
_ Migration des zones rurales vers les régions attractives (emploi, résidences secondaires...)
_ Réduction du nombre moyen d'habitants par foyer: on ne vit plus à 3 générations sous le même toit comme il y a 50 ans, sans compter les divorces -> il faut désormais plus de logements pour un nombre donné de Français
_ Baisse des taux d'intérêts
Les raisons qui vont probablement faire baisser la demande:
_ Augmentation apparemment durable des taux d'intérêts
_ Les loyers n'ont pas du tout suivi la même inflation que les achats! (heureusement)
_ Stabilisation du nombre moyen d'habitants par foyer
_ Ralentissement de la croissance démographique (atténuation de la houle démographique due aux baby boomers)
_ Légère diminution du pouvoir d'achat
_ (Sur)endettement de plus en plus de foyers (joue sur l'offre et la demande à la fois forcément)
_ Baisse de motivation chez les primo-accédants (conséquence et aussi cause du coup -> cercle vicieux) [isaline]
Les raisons qui vont augmenter l'offre dans les prochaines années:
_ Cadences de construction sans précédent (et ça continue...)
_ Fin de la transition démographique due au baby boom couplé à l'augmentation de l'espérance de vie (stabilisation de l'espérance de vie + beaucoup de départ en maisons de retraite et de décès à prévoir chez les baby boomers: actuellement le nombre de décès par an en France est faible car c'est encore la génération moins nombreuse d'avant guerre)
_ (Sur)endettement de plus en plus de foyers (joue sur l'offre et la demande à la fois forcément)
_ les foyers revendant leur acquisition de manière anticipée ne pouvant plus assumer leur crédit [tjjq44]
Du coup investir à l'heure actuelle avec des prix au top et des taux qui remontent sachant que je risque de voir mon investissement perdre de sa valeur (en tenant compte de l'inflation) et que de plus pour un crédit (pour un logement équivalent) sur 30 ans les intérêts surpassent le capital: en 30 ans j'aurai versé presque l'équivalent de mon loyer mensuel rien que dans le remboursement des intérêts... oui je sais on va me dire que le loyer augmente aussi tous les ans... sauf si l'immobilier s'effondre, du coup les loyers aussi...
N'oublions pas que l'immobilier connut une forte croissance dans les années 80 et qu'au début des années 90 la crise immobilière a fait très mal!
Celle qui s'amorce est à mon avis sans précédent et s'inscrira en plus dans la durée...
Je vous laisse commenter et ajouter d'autres raisons pour ou contre car il y en a certainement!
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Conduire ou choisir... il faut boire!!! |
Edité par - tjjq44 le 31 oct. 2007 20:47:07 |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 12:02:06
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Globalement je partage votre analyse. J'ajouterais une autre cause de baisse de la demande (pour les résidences principales), à savoir la baisse de motivation chez les primo-accédants, ce qui est mon cas et qui est partagé par un certain nombre de mes connaissances. Etes-vous prêt à vous endetter sur 30 ans pour acheter un pavillon moderne dont les murs se fissurent au bout de 5 ans (cf. ceux que je vois tous les matins devant chez moi) avec 200 m² de terrain ou un appartement qui est le clône de tous ceux du quartier car pour baisser les prix on construit tout à l'identique ? Très clairement non !
De plus, je suis d'accord avec vous pour dire que le moment est plutôt mal choisi pour devenir primo-acquéreur, l'immobilier étant à son plus haut. Va-t-il baisser, je n'en sais rien, mais ce qui est sûr c'est que les hausses sont finies. Je préfère attendre, faire croître ma mise de fonds initiale (ce qui me rend moins dépendante de l'augmentation des taux d'intérêts), ce qui est un "effet boule de neige" puisque les marchés financiers n'étant pas du tout mauvais malgré la crise des subprimes, les intérêts dégagés de votre mise de fonds vous permettent de diminuer d'autant le montant des loyers.
Par contre, j'émettrais un bémol sur votre commentaire :
Citation :
si l'immobilier s'effondre, du coup les loyers aussi...
Il ne faut pas rêver, une baisse de l'immobilier va avoir peut de répercussion sur les loyers car le mode de révision des loyers (IRL) se base sur autre chose que le prix de l'immobilier.
Isaline |
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tjjq44
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 12:13:17
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Ce que je voulais dire par rapport aux loyers, c'est que si la tendance s'inverse, l'indexation des prix ne changera pas la loi du marché, les proprios risquent de devoir baisser les loyers sinon on risque de voir de plus en plus de maisons les volets clos à l'année!
Ceci est surtout valable pour mon cas à la campagne, il est évident que pour un studio en centre ville de Nantes par exemple, la demande restera toujours supérieure à l'offre  |
Conduire ou choisir... il faut boire!!! |
Edité par - tjjq44 le 30 oct. 2007 12:15:41 |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 12:15:13
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Un primo peut acheter si il s'endette sur 10/15 ans. Mais avant de s'endetter sur 30 ans, il est urgent de réfléchir à ce que vous faites.
Maintenant acheter une belle maison de province à 200 k€, ca n'a rien à voir avec acheter un appartement sur Paris de 50 m2 à 400 k€. Votre maison vous y resterez, même si les prix baissent. Par contre un primo qui achète un appartement hors de prix alors qu'il devra prendre plus grand dans 5 ans prend un énorme risque. |
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tjjq44
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 12:21:11
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| Le problème c'est bien ça, la durée du pret (et les intérêts qui vont avec)! On est en ménage avec un enfant et des revenus nets à 2 d'environ 2400€ mensuels (c'est pas énorme mais y a pire). Je considère qu'actuellement avec ce genre de revenus il faut faire une croix sur l'achat (ou alors vivre à trois dans un petit 2 pièces). Si on a un apport mieux vaut le placer à l'heure actuelle... |
Conduire ou choisir... il faut boire!!! |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 12:24:02
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Effectivement, il peut y avoir légère baisse dans les zones à faible demande. Ou alors il faut imaginer un fort taux de rotation des locataires, car quand un locataire reste, son loyer est indexé sur l'IRL et le bailleur ne se prive généralement pas pour augmenter du maximum légal. Mais à chaque changement, le bailleur est libre de fixer le loyer qu'il veut... Après on peut aussi se dire que s'il y a des baisses de loyers pour des appartements similaires, le bailleur aura peur de voir partir son locataire ? J'avoue avoir un peu de mal avec cette idée, mais jepense que tout dépend du "climat" du moment. Mais je crois que nous nous éloignons du sujet initial. 
Isaline
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 12:27:18
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Citation :
Si on a un apport mieux vaut le placer à l'heure actuelle...
Tout à fait d'accord avec vous ! |
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tjjq44
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 12:40:14
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| Pour ma part si je vois une baisse des loyers pratiqués pour un logement équivalent, j'en ferais part à mon proprio, libre à lui de suivre, sinon je déménage et bon courage à lui pour trouver preneur au même tarif... |
Conduire ou choisir... il faut boire!!! |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 12:50:03
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Sur le fond, je suis encore d'accord avec vous pour les baisses de loyer. Par contre, en étant un peu plus calculatrice, je tempère ! Si vous déménagez, cela vous engendrera des frais (double loyer pendant au moins quelques jours dans le meilleur des cas, éventuellement frais d'agence pour votre nouvelle location, avance de la nouvelle caution, prix du déménagement plus ou moins important même si vous le faites vous-même...). Il vous faudra pas mal de temps pour amortir ces frais, même si vous arrivez à trouver la même chose pour 20 € de moins par mois... Prenez une semaine de double loyer (200 € pour unloyer autour de 800), la location d'une camionnette (50 €), il vous faut déjà 2 ans pour amortir ! A 50€ par mois (ce dont je doute - ça ferait une baisse de 7%), il vous faut 5 mois... Et si vous incluez 500€ (ou plus !) de frais d'agence... c'est la fin des haricots !
C'est pour ça que je parlais d'un taux élevé de rotation des locataires : si vous êtes de toute manière obligé de déménager, ces frais-là ne comptent pas.
Isaline |
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tjjq44
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 13:14:37
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Belle analyse! En effet tout dépend du rapport entre le gain sur le loyer et les frais engendrés par le déménagement
C'est pour ça que j'ai toujours préféré le "particulier à particulier" |
Conduire ou choisir... il faut boire!!! |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 14:57:51
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acheter ou louer ? la réponse est évidente en vous lisant ?
Continuez à louer 
Bonne chance pour trouver un loyer moins cher
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 15:26:11
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fanette, conseillez-vous l'achat immobilier résidentiel (*) dans le contexte actuel ?
Si oui pourquoi ?
(*) le post tjjq44 concerne le résidentiel et non le locatif.
asi77 |
Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
Tous mes posts sur Universimmo sont > ici < |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 15:29:56
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AZI Citation :
fanette, conseillez-vous l'achat immobilier résidentiel (*) dans le contexte actuel ?
Citation :
(*) le post tjjq44 concerne le résidentiel et non le locatif.
cela ne m'avait pas échappé
non, je ne conseille pas à tjjq44 d'acheter.
Relisez bien ses posts et le mien par la même occasion, vous m'avez mal compris à l'évidence 
Cette personne doit rester locataire. |
Edité par - fanette44 le 30 oct. 2007 17:27:49 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 17:10:17
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ah ok !
ps : Juste une petite précision mon pseudo est ASI ou ASI77 mais pas AZI ... |
Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
Tous mes posts sur Universimmo sont > ici < |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 17:34:04
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ASI77 Citation :
Juste une petite précision mon pseudo est ASI ou ASI77 mais pas AZI ...
 je vous présente toutes mes excuses,ASI |
Edité par - fanette44 le 30 oct. 2007 17:37:45 |
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Patton
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 11:20:33
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Dans le calcul acheter ou louer, faut pas oublier les charges de copro pour ceux qui prennent des apparts.
Le figaro
J'en connais qui doivent changer des ascenseurs, 7000 euros pour le dernier étage, ça représente quelques loyers 
***Modérateur***
Intégration du lien. |
WWII : "Une pinte de sueur économise un gallon de sang."
Bulle-immo : "5 mn de calculette économise 25 ans de dettes" |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 31 oct. 2007 18:37:47 |
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tjjq44
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 20:41:35
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| Une autre cause qui pourrait augmenter l'offre disponible dans les prochaines années: Les foyers obligés de revendre leur bien ne pouvant plus assumer leur crédit |
Conduire ou choisir... il faut boire!!! |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 21:37:05
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tjjq44Citation :
Une autre cause qui pourrait augmenter l'offre disponible dans les prochaines années: Les foyers obligés de revendre leur bien ne pouvant plus assumer leur crédit
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Conduire ou choisir... il faut boire!!!
S'ils ne peuvent plus assumer leur crédit, vous ne pourrez pas non plus car vous avez des ressources trop justes .
Si en plus vous choisissez de boire , restez locataire , vous pourrez picoler davantage de "muscadet sèvre et maine"
Bonne soif, soyez prudent sur la route ce soir |
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tjjq44
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 02:31:41
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| excellent bon esprit lol |
Conduire ou choisir... il faut boire!!! |
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Acheter ou louer?
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