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 Sujet  |
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al.f
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 31 oct. 2007 : 18:06:52
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J'ai signé récemment une promesse de vente pour un terrain à bâtir qui constitue le lot n° 18 d'un lotissement créé en 1936 (cadastré n° 154).
Cette promesse de vente prévoit, en condition suspensive, que la commune ne fasse pas opposition à la déclaration préalable de division de la propriété du vendeur composée de la parcelle n°154 et de la parcelle contiguë cadastrée n° 156 constituant le lot n° 17 du lotissement précité.
Les superficies initiales des parcelles étant inchangées, je m'interroge sur l'obligation de division en l'espèce ( il est convenu que les frais de division sont à ma charge) d'autant plus qu'en gardant le caractère ancien notamment de la parcelle acquise, le PLU de la commune m'autorise un COS supérieur s'agissant d'une petite parcelle.
A ce jour, je n'ai pas de réponse précise tant du notaire, du géomètre que des services de l'urbanisme (commune, DDE).
Merci de me donner un avis sur cette question.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 18:54:40
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ça tourne au n'importe quoi ces histoires de mono-divisions...
lisons ensemble les textes applicables :
*votre opération est-elle bien un lotissement (article L442-1) ?
*article R442-21 du code de l'urbanisme : on n'est pas ici dans le cadre d'une modification de lotissement, nécessitant de revoir intégralement le règlement du lotissement (certainement caduc d'ailleurs, à vérifier)
*article R442-2 b) du code de l'urbanisme : votre opération n'entre donc pas en compte dans les opérations soumises à PA du R421-19 a)
*une DP suffit donc (R421-23 a)) si c'est un lotissement...
mais d'après ce que vous dites, vous ne divisez pas, vous réunissez des lots !
pas de division, pas de lotissement (L442-1 du code de l'urbanisme) donc pourquoi une DP... ou alors j'ai raté qqchose !
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 21:58:28
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Emmanuel,
Pour ma part, ce que je comprend c'est que le vendeur est propriétaire de deux lots du lotissement (lots n°17 et 18) et il veut revendre le lot 18 à notre ami.
C'est un cas inédit.
S'agissant déjà d'un lotissement, peut-on considérer que les deux lots n'en font plus qu'un, ce qui aurait pour effet de modifier le lotissement lui-même?
Ou doit-on considérer que les lots continuent d'exister tels qu'initialement définis par le lotissement?
Je n'ai rien relevé dans la nouvelle loi qui permet de trancher net sur ces questions mais je me souviens de fils où le fait de réunir deux lots de lotissement ne permettait pas de déroger aux obligations liées à chacun des lots.
Bien sur, le réglement d'un lotissement de 1936 a toutes les chances d'être caduque mais il se pourrait que les dispositions du lotissement ait été retranscrites dans le POS/PLU... |
Dominique |
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al.f
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 12:27:32
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Emmanuel, larocaille,
Merci de m'avoir répondu si rapidement (la veille d'un jour férié!).
Effectivement, le propriétaire de l'ensemble qui ne voulait qu'un acquéreur pour les 2 parcelles a finalement accepté de me vendre le lot 18 car j'ai trouvé un acheteur pour la maison existante sur le lot 17.
Ce cas est peut-être inédit mais il va se multiplier dans les mois à venir d'où son intérêt.
Je précise que les dispositions du lotissement (caduques?) ne sont pas reprises dans le PLU de la ville.
Toute la question tourne autour de la définition de l'unité foncière "à laquelle il n'y a pas de réponse unique" (phrase extraite du rapport de la 1ère Commission du dernier Congrès des Notaires.
Cordialement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 12:47:58
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j'ai compris.
il y a donc unité foncière 17+18 donc division d'unité foncière donc DP nécessaire à mon sens. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 15:33:38
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Les parcelles formant les LOTS 17 et 18 ayant des références cadastrales distinctes (154 et 156)il ne me semble pas nécessaire de diviser...
A mon avis le vendeur a peur de son ombre
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 15:36:06
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Mout, ne mélangeons pas cadastre et unité foncière...
il y a bien une unique unité foncière, repérée cadastralement par deux références, unité qui va être divisée en deux unités par le vendeur. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 20:36:16
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 je ne mélange pas
dans ce cas de deux parcelles formant une unité foncière, il s'agit de DETACHER et non de diviser..ou alors je mange mon chapeau |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 21:14:47
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bon appétit !
vous détachez une parcelle cadastrale et vous divisez une unité foncière pour créer une nouvelle unité foncière à batir !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 09:50:18
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Une division, c'est une opération qui consiste à PARTAGER un terrain unique.
Un DETACHEMENT de parcelle, c'est une opération qui consiste à SEPARER deux ou plusieurs terrains constituant une unité foncière de fait.
Un LOT de lotissement (=n°18)est un terrain constructible
Le propriétaire d'un LOT (=n°17) construit (ou à construire)qui acquiert le LOT voisin (=n°18)devient propriétaire de DEUX LOTS de lotissement, tous deux constructibles selon le règlement en vigueur et dans le respect du cahier des charges initial comme CONVENTION à perpétuité
Il ne me semble pas évident de pouvoir qualifier le bien (=17+18) d'unité foncière au regard de la législation sur les lotissements... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 09:55:25
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Mout, le règlement en vigueur dans un lotissement de 1936 est très vraisemblablement celui du PLU.
L'opération consiste donc bien à créer une unité foncière nouvelle. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 12:04:47
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Emmanuel : excusez-moi d'insister
Opérer une division foncière c'est CREER des parcelles nouvelles avec références cadastrales nouvelles
Ici, les parcelles ont leur référence et leur emprise |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 12:10:57
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un juge nous départagera à l'occasion !!!
mais à vous lire, si je vends un morceau d'une unité foncière non remembrée et formée de 19 parcelles cadastrées de 5 à 170m2, si je respecte la limite d'une parcelle cadastrée, pas de DP et si je découpe une parcelle cadastrée, DP : totalement surprenant ! et parfaitement aberrant en terme de règles d'urbanisme et d'aménagement que vient justement censurer/controler la DP. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 nov. 2007 12:14:09 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 19:37:06
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diagnostic du docteur Mout : Emmanuel souffre d'urbanite aigüeet d'un déficit de considération pour le cadastre
car le problème qui nous conduit tout droit devant le juge...administratif est du ressort de la "conservation du cadastre" (Ministère des Finances) dont l'objectif est de conserver la trace des "biens", de leur propriétaire pour le paiement des impôts,et qui doit être informé, en cas de division, des nouvelles parcelles crées avec leur "référence cadastrale"
Le service d'urbanisme informe ainsi le cadastre des propriétés bâties (selon PC)
"présentement" la parcelle 154  changera de propriétaire au cadastre.. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 19:49:10
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N'y aurait-il pas une légère confusion entre le cadastre et la conservation des hypothèques?
Le cadastre a une valeur indicative alors que les actes conservés aux hypothèques ont une valeur légale. |
Dominique |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 19:51:02
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| tapez "cadastre" + numéro communal sur G.....e |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 20:05:12
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Mout, je ne souffre pas "d'urbanite aigüe" : on parle ici d'une procédure d'urbanisme, la DP de division pour lotissement, ... donc permettant de créer une unité nouvelle en vue d'y implanter des batiments.
Si nous parlions impots ou notaire, si nous parlions division créant des parcelles déjà baties , l'approche serait différente... mais là, aucun doute, on est bien dans de la procédure d'urbanisme préalable à division ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 20:52:25
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Cadastre et travaux fonciers
Voir différents articles sur le "Cadastre et plan topo-foncier" dans les Revues XYZ Nos 34 et 35 de Février et .... le numéro communal de son propriétaire ; ...
aftopo.club.fr/publications/lexique/cadastre.htm - 69k - En cache - Pages similaires
CADASTRE (n.m.)
Dans sa définition la plus générale, le cadastre est un inventaire, exhaustif et permanent, descriptif et évaluatif, de la propriété foncière, qu’il s’agisse des parcelles de terrain ou des immeubles bâtis.
La constitution de cet inventaire exige le recensement de toutes les propriétés, la recherche de leurs propriétaires, la reconnaissance et la définition de leurs limites, leur description physique sur un plan et, lorsque le cadastre sert de base à l’assiette des impôts fonciers (cas de la France, notamment), la constatation de leur mise en valeur (terre, vigne, bois, étang, bâtiment, ...) et leur évaluation "fiscale".
En quelque sorte, le cadastre peut être regardé comme un véritable état civil de la propriété foncière
CONSERVATION CADASTRALE (l.f.)
Opération générale ayant pour objet de tenir la documentation à jour de toutes les modifications constatées dans la situation des biens et des propriétaires. Ces modifications proviennent :
* soit de causes juridiques (ventes, donations, partages, ...) ;
* soit de changement n’affectant pas la situation juridique des immeubles (constructions nouvelles ...).
Exécutée aux frais de l’État, la conservation cadastrale comprend deux séries d’opérations : la constatation des changements et l’application de ces changements dans la documentation cadastrale.
Son exécution obéit à des sujétions particulières qui tiennent à l’existence du FICHIER IMMOBILIER -6,2- des Conservations des hypothèques, dont le fonctionnement implique d’étroits rapports avec l’organisation cadastrale, et à la nécessité d’asseoir, au 1er Janvier de chaque année, les bases de la fiscalité directe locale.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 21:19:08
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Mout, je crois que vous avez raté l'étape de la réforme du 1/10/7 qui a profondément modifié la procédure de lotissement en l'appliquant désormais à toute divison d'unité foncière.
N'hésitez pas à consulter... un code de l'urbanisme à jour !!! ;)[] |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
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Division de 2 parcelles de terrain
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