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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
 Posté - 01 nov. 2007 : 16:57:43
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Bonjour,
Nouveau membre du conseil syndical et vue mes connaissances comptables, il m'a été demandé de m'occuper de la vérification de nos comptes auprès du syndic. Aujourd'hui, la présidente du conseil syndical trouve que mes contrôles sont trop approfondis et portent préjudices à la tranquillité de notre copropriété du fait que j'ai décelé des erreurs importantes. Certains membres du conseil syndical cherche à me faire démissionner, je deviens génante. Quels sont mes droits, suis-je autorisée à continuer mes vérifications sans l'aval des autres membres ? Le syndic peut il me refuser l'accès aux documents comptables ? Seule quels sont mes droits. Le réglement de copropriété mentionne qu'un membre du cs ne peut vérifier les comptes que s'il a été habilité par le cs.Merci
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 18:23:03
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Combien de lots ? Quel genre d'erreurs ?
Ben dites donc, à se demander à quoi cela sert de controler les comptes !
En tant que conseillere syndicale, vous avez le droit de faire ce que vous désirez, vous n'avez pas à demander l'autorisation de bouger le petit doigt...
Parlez-en à la prochaine AG, histoire de voir ce qu'en pensent les autres copropriétaires. |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 19:18:17
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Autant que je sache, tout copropriétaire a le droit de contrôler les comptes avant l'assemblée, souvent sur rendez-vous le jour indiqué par le syndic sur sa convocation d'assemblée.
Il faut être logique et faire en sorte que votre contrôle n'immobilise pas le comptable de votre syndic durant plusieurs heures. |
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lionelthomas74
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529 réponses |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 20:24:16
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mjl : un président de conseil syndical n'a aucuns pouvoirs de décisons. Vous êtes élue par l'AG, et le président est élu par les membres du CS. Un président de CS est un membre comme les autres.
Vous n'avez pas à recevoir l'aval de personne du CS; en tant que membre du CS le Syndic ne peut vous refuser l'accès aux documents comptables.
Dans mon cas personnel, je me suis présenté au CS, j'ai alors demandé au Syndic l'ensemble des documents comptables - grand livre, balance, compte de travaux, copies des relevés bancaires, relevés des dépenses,... et ceci sur les 5 années antérieures, car aucuns de ces documents n'avaient été demandés, et par conséquent vérifiés par l'ancien CS.
L'étendue des erreurs comptables et autres... a géné quelques personnes, mais résistant à toutes pressions, j'ai continué mes vérifications approfondies.
Maintenant beaucoup de copropriétaires sont plutôt contents que notre CS soit éfficace dans ces vérifications - c'est LE rôle principal de sa mission.
Attention, soyez patiente, ceci demande du temps ( environ 4 ans maintenant ).
Courage |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 23:05:19
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je serais plus nuancé que les différents intervenants (- un),
Citation :
cité par mjl
Le réglement de copropriété mentionne qu'un membre du cs ne peut vérifier les comptes que s'il a été habilité par le cs.Merci
en se référent:
- à ce qui est prévu dans le règlement de copropriété de mjl,voir citation ci-dessus
- au dernier alinéa de l'article 26 D1967 < un ou plusieurs membres du CS,habilités à cet effet par ce dernier peuvent prendre connaissance.........>
le syndic peut très bien refuser l'accès,à mjl, aux différents documents concernant la copropriété
ce qui n'excuse nullement la position de certains membres du CS, mais peut aussi être logique car si chaque membre d'un CS de X personnes va faire sa petite "visite" au syndic ,cela sera vite la pagaille
chenkak donne une possibilité légale de vérification de toutes les pièces comptables,qui est l'article 18-1 L1965;même si ce n'est pas l'idéal
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 08:50:07
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Bonjour,
Notre copropriété comprend plus de 200 lots. Les erreurs décélées concernent une facturation d'edf d'électricité commune de 17000 euros au lieu de 9000 euros sur 2006 (en ag nous avons refusé d'approuver cette charge) et une imputation sur notre compte provision travaux d'un montant de 12000 euros non justifiée (2005).
Que faire ? puis-je demander qu'il soit mis à l'ordre du jour de notre prochaine assemblée la nomination d'un expert comptable pour vérifier les comptes de 2005, 2006 et 2007 ?
La vérification des comptes par les copropriétaires chez le syndic est limité à deux heures, deux jours avant l'assemblée, je ne vois pas quelles erreurs ont peu découvrir en si peu de temps.
Donc si j'ai bien compris aussi bien le syndic que le conseil syndic peuvent m'empêcher de contrôler les comptes .......
Merci |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 09:17:53
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"La vérification des comptes par les copropriétaires chez le syndic est limité à deux heures, deux jours avant l'assemblée,": cela ne concerne que les copropriétaires.....et légalement il doit s'agir d'une journée!
ensuite les membres du CS ne sont pas concernés par cette modalité du controle des colptes
ils ont accès toute l'année....sur rendez vous bien sur: le mieux est de prévoir un contrôle une fois par trimestre |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 09:40:15
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mjl, lisez l'article 18.1 de la loi du 1965, comme vous le conseille felix1930. Vous verrez que l'assemblée peut réagir afin que la vérification des comptes se déroule dans de meilleures conditions.
Il est préférable de faire l'inspection accompagné d'un autre copropriétaire qui a le sens critique. Deux personnes ont plus de poids qu'une seule face au syndic...
D'autre part, on peut, lors de la vérification, obtenir du syndic une photocpie des quelques documents que l'on souhaiterait vérifier calmement chez soi. Il est essentiel de faire la vérification avec courrtoisie et en montrant à l'employé du syndic qu'on n'est pas la pour le critiquer. Des relations de confiance peuvent régler des premières relations de méfiance. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 12:11:37
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 Bonjour
Il suffit souvent de peu de choses pour tenir un CS sous sa coupe. En voici un exemple.
En effet, le principe en cause est le principe de transparence.
Et, la transparence des comptes, cela peut s'avérer instructif.
Pensez y.
Pour la vérification des comptes par les simlples copropriétaires:
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
donc loi de 1965 et son article 18.1
De même, avez vous un RFCS? ( un règlement de fonctionement du Conseil Syndical), et ici, je vous renvoie à Gedehem, spécialiste en la matière et au décret de 1967, article 22.
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
Enfin, pour revenir aux "pressions " du président du CS concernant la comptabilité, si vous avez été habilité à la vérification par le CS, il n' y a rien à dire. ( Hormis, les soupçons...déjà évoqués..)
Concernant vos droits en matière de vérification:
Pour cela, je vous renvoie à la lecture de l'art 26 du decret de 1967 et sa relation avec l'art 21 de la loi de 1965.
Ceci vous permettra de comprendre qu'il convient de ne faire confiance à personne et de garder une trace écrite de tout...
Cordialement
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 15:57:17
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mjl vous avez le droit de vérifier ce que vous voulez
demandez la copie du grand livre et autres documents comptables pour examiner ces écrits tranquillement chez vous, et vous pouvez demander à prendre connaissance de toutes les factures.
Si la copropriété tient plus à sa tranquillité qu'à la vérification des comptes c'est qu'elle y a intérêt --> donc, cherchez l'erreur et parlez aux autres copropriétaires de vos découvertes. |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 15:56:53
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Bonjour à tous,
Suivant vos conseils, je suis allée vérifier les documents comptables de notre copropriété chez le syndic et ce pendant une douzaine d'heures. Grande surprise, la présidente du conseil vient de recevoir du syndic une note d'honoraires concernant mes contrôles qui s'élève à 600 euros (12 heures à 50 euros). Cela est-il légal, surtout que le contrat que nous avons avec notre syndic stipule que la présentation des documents est intégré dans celui-ci. Je suis bien embêtée vis à vis des autres copropriétaires, que faire..... ? Merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 16:28:31
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RIEN : refuser ce genre de manœuvre, étant bien entendu que le controle des comptes annuels tant par le CS que par un copropriétaire relève de la gestion courante du syndicat, ce qui semble être indiqué par le contrat, et qu'il ne saurait y avoir ici de facturation séparée et en sus pour des taches de gestion courante.
Nous avons là les manœuvres habituelles de ces syndics fraudeurs qu'il faut dénoncer !
Le CS doit envoyer une LRAR ferme au syndic, en précisant qu'il (le CS) donnera un avis négatif aux copropriétaires pour cette manœuvre frauduleuse s'agissant de gestion courante, tache prévue à son contrat, avis destiné à entrainer le rejet de cette facture par l'AG. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 19:08:19
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d'accord avec gédehem et si cette somme figure dans les honoraires syndic lors de la prochaine approbation des comptes,les copropriétaires doivent refuser cette "note"
pour information :vous avez finalement vérifié les comptes à quel titre : membre du CS? ou simple copropriétaire dans le cadre de l'article 18-1 L1965.........12 heures ,cela semble beaucoup......le syndic 'est fait "tirer l'oreille pour vous remettre les documents
Il n'est pas obligatoire que le syndic ou un gestionnaire assiste à cette vérification,notamment pendant 12 heures
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 12:42:33
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Bonjour,
En 2006, l'assemblée générale à votée un budget prévisionnel pour 2007 de 200 000 euros et un budget de 800 000 euros pour la réfection électrique de notre copropriété (200 copropriétaires) et nous avions refusé d'approuver en ag une facturation de 17 000 euros d'électricité commune. Ma démarche a été la suivante : je me suis déplacée une vingtaine de fois deux heures pour vérifier l'ensemble des indices d'électricité des copropriétaires, j'ai pointé les factures avec les relevés bancaires et ensuite j'ai commencé un long travail de contrôle du grand livre. Le syndic n'a fait aucune objection pour me présenter les cahiers mentionnant les indices des compteurs d'eau et d'edf, aucun problème pour la présentation des trois quarts des factures mais refus catégorique de me présenter les relevés bancaires ainsi que les relevés de charges personnels des copropriétaires. Ces relevés bancaires m'ont été communiqués après avoir fait du forcing, je me suis présentée chez le syndic cinq fois avant d'obtenir satisfaction. J'ai pu également obtenir copies du grand livre et des justificatifs manquants ce qui me permet de faire aujourd'hui à mon domicile des contrôles plus approndies et gratuits pour la copropriété. Je pense d'une part, qu'il aurait été correct que le syndic me prévienne que la présence du gestionnaire nous serait facturée et d'autre part, une quarantaine d'heures de vérification pour un budget de plus d'un million à contrôler cela me semble normal ? Il faut vous dire également que le syndic refuse de répondre aussi bien au courrier qu'on lui adresse ainsi qu'aux messages internet ? Notre copropriété est la limite de la faillite, 80 000 euros d'impayés pour les charges générales et 100 000 euros d'impayés pour les travaux. Je suis seule à bouger, les autres conseillers syndicaux sont inactifs et critiquent mes démarches. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 13:28:39
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mjl, merci de ces précisions;
votre copropriété,et vous le savez,semble courir à la catastrophe avec l'importance des impayés.
Je suppose,étant donné les vérifications faites par vous,que vous savez si le syndic à fait son travail ou non pour le recouvrement des sommes annoncées.
A titre personnel,mais je ne suis pas à votre place!!!,je ferais une lettre à tous les membres du CS pour indiquer clairement le résultat de vos contrôles,notamment la partie impayés, et leurs conséquences possibles et prévisibles pour la copropriété,en précisant que sans effet (mise en demeure unanime du CS au syndic de redresser "la barre" impayés -et aure-) sous XXXX jours cette lettre sera affichée et diffusée à la connaissance de tous les copropriétaires
cela les fera,peut être, sortir de leur inertie coupable (à virer à la prochaine occasion!!)
Un CS élu a des droits vis à vis du syndic (notamment) et des devoirs vis à vis des copropriétaires !!!!!!!! |
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pouvoirs d'un conseiller syndical
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Bonjour.
