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michel21
Pilier de forums
288 réponses |
 Posté - 02 nov. 2007 : 00:46:06
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Les syndics professionnels ont la réputation qu'ils méritent.
Dans cabinet qui nous fait office de syndic, l'employé avec lequel nous traitons nous a avoué gérer (avec 1 secrétaire et 1 comptable partagés avec d'autres collègues) plus de 200 copropriétés à lui seul! Dont une 20taine de + de 125 lots, et 7 gardiens.
Cela veut dire une AG par jour ouvrable en moyenne ?!
Si je rapporte au temps annuel qu'il doit passer sur notre coprop (150 lots), je me dis qu'un syndic bénévole (retraité) épaulé de 3 conseillers fiables devrait faire l'affaire.
Est-ce raisonnable?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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michel21
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 03 nov. 2007 : 22:26:00
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J'ai commencé à lire sur le sujet.
Des erreurs de gestion causant un préjudice conséquent au syndicat nous font entrer en conflit avec notre syndic professionnel.Si nous n'obtenons pas de dédommagement, il faudra déposer le syndic actuel (ou ne pas le reconduire), puis engager sa responsabilité en justice.
1)Soit nous contactons un avocat, qui saisit le tribunal en vue de désigner un administrateur provisoire (=coûteux comme un syndic pro);
2)soit nous désignons en AG un autre syndic, qui devra engager les poursuites contre son confrère (= douteux= corporatisme);
3)soit nous constituons un syndic bénévole coopératif, et c'est nous (les coprop élus et constitués en syndic coopératif) qui menons les opérations avec un avocat.
Quelle est la meilleure solution, pour ceux qui ont une expérience? |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 03 nov. 2007 : 23:34:48
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En l'état, votre syndicat est pourvu d'un syndic. Donc vous ne pouvez pas solliciter la désignation d'un administrateur provisoire.
Vous n'indiquez pas quelle est est la durée encore à courir du mandat de votre syndic actuel.
Si vous adoptez la forme coopérative, en principe bien adaptée à l'importance de votre immeuble, il vous faut préparer le changement et cette préparation nécessitera un certain temps.
Il ne suffit pas de trouver quatre bonnes volontés. Encore faut-il avoir les connaissances nécessaires.
Et veiller en premier lieu à l'assurance de responsabilité du syndic coopératif.
Après il faut réflechir soit à la nécessité d'une révocation du syndic en place, si vous pouvez prouver une faute lourde, soit à un simple refus de renouvellement de son mandat lors de la prochaine assemblée.
Quant au gestionnaire, il doit en rajouter un peu, et même un peu beaucoup  ;
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michel21
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 04 nov. 2007 : 11:43:51
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JPM:
"Vous n'indiquez pas quelle est est la durée encore à courir du mandat de votre syndic actuel": s'arrête théoriquement au 31/12, à la prchaine AG en fait.Mandats d'1 an.
"Il ne suffit pas de trouver quatre bonnes volontés. Encore faut-il avoir les connaissances nécessaires"."Et veiller en premier lieu à l'assurance de responsabilité du syndic coopératif".
Les connaissances s'acquièrent par la force des choses: pour contrôler un syndic, il faut en savoir autant que lui.Des associations proposent documentation, formation, et assurance responsabilité.
"Quant au gestionnaire, il doit en rajouter un peu, et même un peu beaucoup ": je ne comprend pas votre phrase? gestionnaire= syndic actuel?
La (les fautes) sont démontrées et quantifiables: voir posts précédents sur maintien d'un contrat de gardien illégal, alors que le syndic est tenu d'appliquer la loi.Nombreuses "erreurs" sur l'attribution de sur salaires, primes, indemnités maladies, au salarié.J'en passe...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 nov. 2007 : 14:34:50
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Pour le gestionnaire, c'est du collaborateur du syndic actuel que je parle.
Pour le mandat du syndic : il s'arrête théoriquement au 31/12, à la prochaine AG en fait.Mandats d'1 an.
Il n'y a pas deux durées pour un mandat de syndic, mais une seule. Si le mandat court jusqu'au 31 décembre 2007, le 1er janvier 2008 vous serez sans syndic.
Quant à la durée jusqu'à l'assemblée c'est une pratique contestable de nos jours. Or il est souhaitable que le futur syndic coopératif parte au moins sur des bases saines et ne se trouve dans l'obligation de perdre du temps dans une procédure concernant la régularité de sa désignation.
Si votre dernière assemblée annuelle a eu lieu le 15 mars 2007, partez au moins sur le fait que le mandat se poursuit jusqu'au 15 mars 2008, à moins que le contraire ne soit écrit dans le procèsverbal.
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 16:53:10
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D’abord on calcule le temps de gestion passé par lot d’un cabinet d’administration. Le temps passé est tellement peu qu’il paraît facile de le faire vous-même. Ensuite il s’avère que la gestion n’est pas bon : que le temps passé est inadéquate. Il ne fallait donc pas prendre ces chiffres comme référence !
Il ne me semble pas possible de reprendre à quatre sans expérience une copropriété de 150 lots.
La forme coopérative est possible si vous vous préparez bien et si vous trouvez un prestataire qui fait la comptabilité. Prenez le temps pour trouver ce comptable et pour cette préparation.
Entre-temps : passez un an ou deux avec un syndic frais. Cela permet de vous préparer et de préparer si nécessaire une action en justice. D’ailleurs de quoi s’agit-il ?
Un syndicat obtient le syndic qu'il mérite. 
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 10:26:12
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Guymmo : Citation :
Un syndicat obtient le syndic qu'il mérite.
tellement facile!! une citation de Syndic certainement!! |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 10:39:48
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Un syndicat obtient le syndic qu'il mérite. 
Ce que je dénonce c'est l'immobilisme de quand meme une majorité des copropriétaires. Il y a encore trop de gens qui se laissent faire par leur syndic et ne prennent pas le temps pour comprendre comment un syndicat de copropriétaires fonctionne.
Je reconnais que la remarque est mal placé ici: Déja le fait que vous etes sur ce forum montre que cela ne s'applique pas pour vous! Mes excuses  .
Cordialement |
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michel21
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 18:49:18
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Le mandat court à partir du 01/01/2007 pour une durée de 1an ou jusqu'à la prochaine AG appelée à statuer sur ce point.
La gestion par nous-mêmes (copropriétaires élus) en tant que syndic coopératif est une alternative envisagée face au choix d'un autre syndic professionnel qui ne fera probablement pas mieux.Il est évident que cela se prépare, mais les connaissances sont accessibles , l'informatique facilite les choses, et des associations sont là pour nous aider... Partant de zéro, la nouvelle équipe a déjà beaucoup appris. le point crucial consiste à trouver des propriétaires motivés en nombre suffisant et dans la durée. Plutôt que de s'échiner à relancer un professionnel plusieurs années de suite pour faire aboutir des problèmes mineurs, et plus encore des problèmes majeurs,autant consacrer cette énergie à nos intérêts directs. A mon avis il faut bien étudier la chose, pour entreprendre en connaissance de cause, et y sensibiliser les copropriétaires par une communication directe.Mais faute de candidats, les copropriétaires auront effectivement le syndic qu'ils méritent...
Supposons que pour 150 lots il faudrait idéalement 6 personnes mini, chacune se spécialisant dans un domaine (l'AG, la comptab,les appels d'offres, la paie,etc...).Il faut au moins 2 à 3 retraités aptes à voir les entreprises en journée. 8h/mois (= en faire un loisir) x6 personnes x 12 mois= 600h/an ± les réunions de CS= 4H/lot/an en moyenne, avec internet et les micro-ordinateurs, c'est jouable?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 19:13:19
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Bonsoir,
« Le mandat court à partir du 01/01/2007 pour une durée de 1an ou jusqu'à la prochaine AG appelée à statuer sur ce point. »
Est-ce bien ce qui est écrit sur le contrat de votre syndic 
Voyez ce lien :
Durée du mandat de syndic dans le contrat.
Le contrat de mandat de syndic doit indiquer sa durée (trois années maximum) et sa date de prise d'effet (la date de l'assemblée, le plus souvent), un point c'est tout.
La clause, habituellement prévue dans les résolutions mises au vote par le syndic, selon laquelle le mandat conclu pour une durée donnée prendra fin lors de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant est totalement inutile : le mandat prend fin dès que la durée prévue au contrat est écoulée.
Si le syndic ne prend pas la précaution de convoquer l'assemblée suivante pendant son mandat, la convocation est tout simplement nulle, la clause ci-dessus n'ayant pas à être prise en considération.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris22.09.04Ter.htm
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Edité par - ETASPAK le 06 nov. 2007 20:43:29 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 19:00:32
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"Un syndicat obtient le syndic qu'il mérite."
La phrase exacte est : "On a le syndic qu'on mérite", ...et elle est de moi, qui ne suis pas syndic, présentée il y a longtemps sur UI !
Je précisais même ces équations :
'mauvais' CS = 'mauvais' copropriétaires (et inversement)
- 'bons' copropriétaires = 'bon' CS = 'bon' syndic (pas d'invertion possible) !
Sur :
"« Le mandat court à partir du 01/01/2007 pour une durée de 1an ou jusqu'à la prochaine AG appelée à statuer sur ce point. »
il faut comprendre que le mandat d'UN an donné à compter du 1.01.2007 court jusqu'au 31.12.2007, sans 1 seul jour de plus (jurisprudence).... mais qu'il prendra fin avant cette date "... à la prochaine AG appelée à statuer sur ce point."
Ce qui veut dire que si une AG est convoquée avant ce 31.12.2007 pour statuer sur la question "Désignation du syndic", le mandat du syndic actuel prendra fin automatiquement à la date de cette AG.
Si pas d'AG convoquée avant le 31.12.2007 pour statuer sur cette question, la fin du mandat sera le 31.12.2007.
Notez que si une AG est convoquée le 29 ou 30.12.2007, soit avant la fin du mandat actuel, AG devant se tenir par exemple fin janvier 2008, la convocation est valide, l'AG aussi.
Pour autant, entre le 31.12.2007 et la date de tenue d'AG votre syndicat sera dépourvu de syndic. |
Edité par - gédehem le 07 nov. 2007 19:01:32 |
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