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Je reçois une convocation à AG pour 1 seule question (il s'agit d'un immmeuble dont les co-propriétaires louent leurs appartements en résidence secondaire l'été (sauf 1 à l'année)) : "Entretien des parties privées extérieures Les copropriétaires décident d'obliger tous les copropriétaires à faire repeindre à leurs frais toutes leurs parties privatives extérieures avant fin mars 2008 de la couleur X utilisée par le peintre Y pour les parties communes. Cette obligation vient de l'article 15 du RC qui impose l'entretien en bon état de ces éléments respectant l'harmonie de l'immeuble".
Questions : - comment se mesure l'harmonie de l'immeuble ? - de quel point de vue peut-on la contrôler (à l'extérieur dans la rue ou d'un des appartements de l'immeuble) ?
Quelques éléments :
Seul un de mes volets, changé en août et pas encore peint, est visiblement en disharmonie avec les autres et se voit depuis l'extérieur. Je ne pourrai le peindre qu'en août prochain.
Pour les autres parties privatives extérieures (2 balcons) : - on ne voit de l'un que les gardes-corps extérieurs qui ont 14 ans de peinture et, à mon sens, pas suffisamment abîmée pour nécessiter absolument de les repeindre (mais si on les compare à ceux repeints à neuf, cela devrait se voir) - le plattelage de l'autre, à repeindre, ne se voit que depuis le balcon de l'appartement du dessus.
Sur le fond : - quelle valeur aura cette résolution comminatoire (faire repeindre à leur frais, ... avant fin mars 2008) ?
En réalité, je comptai peindre moi-même le volet non peint en août et le plattelage du balcon visible par le dessus quand je pourrai (compte tenu que l'appartement auquel appartient ce balcon est loué à l'année) et attendre pour le reste.
Dans le cadre de l'harmonie de l'immeuble a respecter, votre syndic a raison. Si vous avez dans votre immeuble des volets usagés avec une peinture passée qui s'écaille et des volets neufs, il y a bien un souci d'harmonie. L'harmonie se mesure de tout endroit extérieur à l'immeuble... Toutefois, il n'utilise peut-être pas la bonne forme et ne prévoit pas de faire voter des mesures à l'encontre des "récidivistes"... Peut-être aurait-il été plus judicieux que votre syndic rappelle dans un premier temps l'obligation à chaque copropriétaire d'entretenir et de repeindre les volets de couleur XXX et ce avant telle date.. Ensuite qu'une autorisation est donnée au syndic d'ester en justice à l'encontre des copropriétaires qui ne se seront pas mis en conformité avant telle date. Constat d'huissier et mise en demeure...voire +
A mon avis, si vous transmettez un courrier à votre syndic en recommandée avec AR en l'informant que vous vous engagez à faire ces travaux pour telle date, il n'aura pas d'autre choix que de patienter et vous, vous aurez fait preuve de bonne foi...
Je vais écrire au syndic en RAR pour lui indiquer que je repeindrai les menuiseries extérieures abîmées dès que je le pourrai c'est à dire en principe en août prochain, lors de mon passage (il s'agit d'une résidence secondaire donnée en location en saison) et si le temps le permet (ce qui n'a pas été le cas en 2007).
Je lui ferai également remarquer que l'harmonie de l'immeuble est aussi troublée par : - une pancarte de location sur un des balcons du 1er étage - du linge mis à sécher à cheval sur la rembarde des balcons du 1er étage - 2 jardins en friche sur les 3 - la terrase en béton au rez-de-chaussée face largement fissurée et écaillée - etc. et qu'il ne faudrait pas faire 2 poids 2 mesures selon les copropriétaires.
matigaa, il ne faut pas faire de cette histoire une affaire personnelle, la résolution proposée ne vous étant pas personnellement destinée..
La difficulté de fond est plutot qu'il s'agit de travaux "privatifs". Or une AG ne peut rien décider valablement pour ce qui concerne le "privatif", n'ayant compétence QUE sur ce qui est commun à tous (ou à certains).
Une AG pourrait rappeler l'obligation pour les copropriétaires de satisfaire à cet art.15 de votre RDC. Elle pourrait, faute d'exécution dans un délai à fixer, décider que ces travaux privatifs seraient réalisés collectivement par le syndicat aux frais de chacun (répartition à définir, ml, m², etc, les tantièmes n'étant pas applicable à du privatif). Mais il faudrait que ce point soit expressément prévu à l'ODJ de l'AG.
Il faudrait voir également ce qu'il en est de clauses sur le ravalement de façade, lesquelles prévoient très souvent que les parties privatives apparentes, fenetres, volets, gardes-corps, etc, feront l'objet des travaux de ravalement, leur répartition étant inclue au tantièmes. Voyez ce point.
Quant à la notion d'harmonie, elle est très subjective, harmonie n'ayant jamais voulu dire "uniformité". Pour autant, et c'est ici que les clauses sur le ravalement prennent leur sens, la réfection 'harmonieuse' de l'ensemble des parties privatives extérieures visibles quelque soit le lieu s'imposent lors de ces travaux de ravalement. Le syndicat n'a plus à se poser de question ensuite, si ce n'est sur l'entretien en bon état, qui n'a jamais voulu dire "réfection complete" comme cela semble être le cas chez vous.
On peut au final s'interroger sur la pertinence d'une telle AG, destinée à statuer sur 1 seule question qui plus est contestable s'agissant de traiter de travaux privatifs. Pourquoi pas lors de l'AG annuelle ?? Sans doute pour faire tomber quelques €€€ en plus dans la poche du syndic....
Un ravalement de façade c'est tout les 10 ans. Des gardes-corps extérieurs vieux de 14 ans fussent-ils privatifs non refaits en même temps, c'est là un défaut dans la gestion de l'immeuble !
Que dit le CS, s'il y en a un .... et qui fait autre chose que de compter les étoiles ???
On peut au final s'interroger sur la pertinence d'une telle AG, destinée à statuer sur 1 seule question qui plus est contestable s'agissant de traiter de travaux privatifs. Oui, et pas urgent du tout!
C'est effectivement n'importe quoi, cette action de syndic!
Organisez vous, contactez le CS et protestez contre ce gachi de temps et argent.
harmonie de l'immeuble
Forum fermé
Posté - 02 nov. 2007 : 16:50:21
