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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 02 nov. 2007 : 20:20:57
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tout à fait étonnante, cette décision citée par LexisNexis sur "Un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion".
Il faudra lire attentivement les attendus de cette décision (Cass. 3e civ., 24 oct. 2007, n°06-19.260) quand elle sera disponible pour comprendre comment la possession a pu être jugée utile malgré son caractère équivoque en présence d'un règlement de copro et d'un état descriptif de division...
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 nov. 2007 20:25:22 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 nov. 2007 : 10:25:41
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A force de privilégier les cas pratiques, ce qui est bien compréhensible, on ne perçoit pas toujours très bien les mutations profondes du droit, et notamment du droit de la copropriété.
Un grand pas a été franchi quand un volume d'espace défini par le cadastre (planimétrique) et ses cotes NGF (altimétriques) a été reconnu comme un bien immobilier. Les copropriétés en volumes ne relèvent pas de la loi de 1965.
La même solution est désormais admise pour le lot de copropriété. C'est un bien comme un autre, un " fonds ", un " héritage ", au sens du Code civil. D'ou la reconnaissance des servitudes entre lots , même si on préfère encore parler de servitude entre parties privatives.
Quand Universimmo a posé la question de la nature juridique d'un emplacement de parking après l'arrêt de la Cour de cassation validant l'annulation du lot constitué par un droit de jouissance exclusive, j'ai suggéré le droit de superficie mais UI n'a finalement pas fait connaître son choix. Le DPGI a fait le même choix.
Que le droit de jouissance exclusif sur une partie commune soit un droit réel et perpétuel, ce n'est pas une nouveauté, quand il s'agit d'un droit établi par la convention.
Il y a belle lurette qu'il est admis qu'un copropriétaire peut devenir propriétaire d'une partie commune par prescription acquisitive lorsque les conditions prévues par les art. 2229, 2232 et 2240 du Code civil sont remplies. Cf Cass civ 26/05/1993 RDI 93 p. 411. L'étude capitale sur ce point est celle de Le Masson dans Administrer mai 1997 P. 47.
Et enfin pour l'acquisition de droit de jouissance exclusif par prescription trentenaire : CA Paris 23e 23/11/1994 Loyers et copropriété juillet 1995 n° 329.
Tout celà montre l'existence d'un droit de copropriété au sens propre du terme et le triomphe de la conception unitaire.
Il ne faut surtout pas oublier que l'usucapion n'est pas un mode d'acquisition actif. C'est un moyen de défense. Le possesseur ne prouve pas qu'il est propriétaire, mais il peut s'opposer avec succès à toute action en revendication d'un tiers  . Je ne peux vous prouver que c'est à moi, mais la loi vous interdit de prétendre que c'est à vous. D'où le résultat pratique que vous connaissez.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 nov. 2007 : 10:43:59
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remarquable éclairage sur l'usucapion, merci
vous considérez donc qu'elle est une protection de la possession ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 03 nov. 2007 10:44:17 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 nov. 2007 : 10:44:32
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L'intégrale de l'arrêt.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 24 octobre 2007 Cassation partielle
N° de pourvoi : 06-19260
Publié au bulletin
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 2229 et 2262 du code civil ;
Attendu que pour prescrire, il faut une possession continue et non-interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 avril 2006), que M. X..., propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires "Villa Horizon" en annulation de la décision n° 5 de l'assemblée générale du 2 juillet 1998 relative à l'autorisation donnée à Mme X... d'effectuer à ses frais un renforcement de la clôture Nord ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que c'est à tort que le premier juge relevant qu'il ressortait des documents produits que depuis plus de trente ans les propriétaires de certains lots du rez-de-chaussée ont utilisé une partie du terrain, partie commune, en a déduit que cette fraction des parties communes ainsi utilisée était devenue à usage privatif par usucapion, alors que le droit que constitue l'usage privatif de certaines parties communes n'étant pas un droit réel, ne saurait s'acquérir par usucapion ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a annulé la résolution n° 5 de l' assemblée générale du 2 juillet 1998, l'arrêt rendu le 7 avril 2006, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires Villa Horizon la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille sept.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 nov. 2007 : 14:05:40
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Protection de la possession ? Certes.
Dans le Code civil Dalloz, l'arrêt de la 1e chambre de la Cour de cassation du 07/10/1964 est ains résumé :
Si l'action en revendication intentéee par le propriétaire dépossédé de son immeuble est imprescriptible, elle ne peut triompher contre un défendeur qui justifie être devenue lui-même propriétaire de l'immeuble revendiqué, par une possession contraire réunissant touts les conditions exigées pour la prescription acquisitive.
Difficile d'être plus clair.
L'espace juridique immobilier est sans aucun doute un espace à quatre dimensions et, dans ce cas, ce n'est pas Einstein qui a découvert la relativité
On peut parler des effets juridiques du temps qui passe.
Notre usucapion et la prescription trentenaire nous viennent du droit romain, mais le droit musulman traditionnel allait plus loin encore pour protéger la possession et cette protection vient de temps très antérieurs au Coran.
L'arrêt n'est pas d'une clarté limpide, malgré les apparences.
Le TGI parlait de droit d'usage privatif
La Cour de cassation répond par droit de jouissance privatif
Et personne ne parle de l'exclusivité du droit 
Le TGI a énoncé qu'il ressortait des documents produits que depuis plus de trente ans les propriétaires de certains lots du rez-de-chaussée ont utilisé une partie du terrain, partie commune.
On peut utiliser une partie commune sans que celà puisse justifier l'usucapion ni la prescription acquisitive, qui exigent l'un et l'autre une " utilisation " exclusive ", tandis que l'usucapion exige de plus une " utilisation " (symbole de la possession) " animo domini " (à titre de propriétaire).
A noter pour clarifier : l'usucapion abrégée par 10 ou 20 ans est un mode actif d'acquisition de la propriété. Le possesseur prend l'initiative de faire reconnaître son droit de propriété. L'acquisition est rétroactive.
L'usucapion trentenaire est, comme indiqué précédemment un moyen de défense. Le propriétaire dépossédé est bien propriétaire mais s'il agit en revendication, le possesseur peut faire écarter sa demande par le moyen de la prescription acquisitive. Le droit musulman dit fort bien que c'est un moyen de trancher le droit.
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usucapion jouissance privative / parties communes
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