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jcm
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5131 réponses |
 Posté - 31 oct. 2007 : 13:59:17
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Cour de Cassation, Chambre civile 1, 24 janvier 2006,02-18746
Cette jurisprudence est constante, mais il semble qu'il faille la rappeler de temps en temps.
Et même si elle se fait à un prix inférieur :
"la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier, tel qu'il est conventionnellement prévu, peu important à cet égard que le prix d'acquisition du bien préempté soit inférieur à celui qui avait été initialement convenu entre vendeur et acquéreur"
**modération**
intégration de lien
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jcm |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 31 oct. 2007 16:48:39 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 15:29:32
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Citation :
Initialement entré par jcm
Cette jurisprudence est constante, mais il semble qu'il faille la rappeler de temps en temps.
Euh.... pas vraiment.
-------------------
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 25 janvier 2005 Cassation sans renvoi
N° de pourvoi : 02-10764
Inédit
Président : M. RENARD-PAYEN conseiller
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu les articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que le 21 septembre 1995, la SCI Magenta Résidence a donné à la société Euro conseil immobilier, agent immobilier, mandat de rechercher un terrain à vendre à Châlons-en-Champagne au prix maximum de 720 000 francs, commission incluse ; que ce mandat, d'une durée de trois mois renouvelable, ne précisait pas le montant de la commission mise à la charge de l'acquéreur ; que le 29 mai 1997 un compromis de vente a été signé entre la SCI Magenta Résidence et les consorts X... prévoyant le versement par l'acquéreur d'une commission de 66 330 francs à la société Euro conseil immobilier ; que par arrêté municipal du 19 août 1997, la ville de Châlons-en-Champagne a exercé son droit de préemption au profit de l'Office public d'aménagement et de construction ; que la vente a été réalisée par acte authentique du 29 décembre 1997 ; que la société Euro conseil immobilier a assigné la commune en paiement de sa commission ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que même si le mandat n'est pas conforme aux exigences de la loi du 2 janvier 1970, la ville de Châlons-en-Champagne n'est pas recevable à en poursuivre la nullité, dès lors qu'elle a expressément déclaré, tant dans l'arrêté municipal que dans l'acte de vente, accepter les conditions de la vente prévues entre les consorts X... et la SCI Magenta ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que si, par une convention ultérieure, l'une des parties à la vente peut s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, la cour étant en mesure de mettre fin au litige ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi ;
Déboute la société Euro conseil immobilier de ses demandes ;
Condamne la société Euro conseil immobilier aux dépens afférents aux instances devant les juges du fond ainsi qu'aux dépens de la présente instance ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille cinq.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 31 oct. 2007 15:30:05 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 15:48:10
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LeNabot, vous êtes hors sujet. Dans le cas que vous citez la comm n'est pas due parce que le mandat n'était pas conforme aux exigences de la loi Hoguet. Rien que de très normal, aucun rapport avec la préemption, la solution aurait été la même en l'absence de préemption si l'acquéreur avait refusé de payer.
Vous embrouillez inutilement le sujet, comme d'habitude. |
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 16:13:20
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Citation :
Initialement entré par jcm
LeNabot, vous êtes hors sujet.
On parle bien de préemption ici. Non ?
Citation :
Dans le cas que vous citez la comm n'est pas due parce que le mandat n'était pas conforme aux exigences de la loi Hoguet. Rien que de très normal, aucun rapport avec la préemption, la solution aurait été la même en l'absence de préemption si l'acquéreur avait refusé de payer.
La solution n'était pas évidente. La cour d'appel qui est d'un avis, et la cour de cassation juge le contraire.
Citation :
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que même si le mandat n'est pas conforme aux exigences de la loi du 2 janvier 1970, la ville de Châlons-en-Champagne n'est pas recevable à en poursuivre la nullité, dès lors qu'elle a expressément déclaré, tant dans l'arrêté municipal que dans l'acte de vente, accepter les conditions de la vente prévues entre les consorts X... et la SCI Magenta ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que si, par une convention ultérieure, l'une des parties à la vente peut s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Citation :
Vous embrouillez inutilement le sujet, comme d'habitude.
Vous ne voyez pas les subtilités. Vous simplifiez à l'extrême, alors que c'est loin d'être le cas. Vous avez a peu près un cas sur deux où l'agent immobilier échoue dans ses prétentions quand la commune préempte. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 17:11:39
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A hurler de rire.
Vous avez exactement cent cas sur cent où vous dites n'importe quoi.
Allez plutôt répondre à ClémentM qui vient de vous en mettre une bonne :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=61010
Le non juriste que vous "semblez" être... En voilà un qui vous a vite compris ! |
jcm |
Edité par - jcm le 31 oct. 2007 17:17:35 |
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jcm
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5131 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 17:45:24
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Citation :
Initialement entré par jcm
(...)
PS : si le modérateur veut bien m'expliquer comment il fait pour les liens, je ferai mieux à l'avenir !
pour voir comment intégrer un lien , deux solutions :
-éditez le premier message de ce fil où j'avais corrigé vos écritures et inspirez vous en
-dans cette FaQ, lisez le troisième item
je passerai relever les copies dans 10' !!!
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 31 oct. 2007 17:48:22 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 19:12:10
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Citation :
Initialement entré par jcm
Vous avez exactement cent cas sur cent où vous dites n'importe quoi.
Allez plutôt répondre à ClémentM qui vient de vous en mettre une bonne :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=61010
J'ai répondu et je peux vous dire que vous vous êtes pris une rouste. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 19:20:51
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| Et vous soutenez toujours que cette jurisprudence n'est pas constante ? Que dites-vous alors des 4 autres arrêts pratiquement copies conformes du premier ? |
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 19:57:47
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LeNabot, vous abusez.
Dans tous ces cas la commission a été refusée pour des raisons qui n'ont rien à voir avec la préemption.
Vous me faites perdre mon temps.
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jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 20:35:04
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Citation :
Initialement entré par jcm
LeNabot, vous abusez.
Dans tous ces cas la commission a été refusée pour des raisons qui n'ont rien à voir avec la préemption.
Vous me faites perdre mon temps.
Et voilà un bel arrêt. Clair et net. La commune préempte, et l'agent immobilier s'assoit sur ses commissions.
---------------------------------
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 28 octobre 2003 Cassation.
N° de pourvoi : 01-00814
Publié au bulletin
Président : M. Lemontey.
Rapporteur : Mme Barberot.
Avocat général : Mme Petit.
Avocat : Me Cossa.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Attendu qu'aux termes de ce texte, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes visées à l'article 1er de cette loi, ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ;
Attendu que Mme X..., née Y..., propriétaire d'un fonds de commerce "bar-tabac", a consenti à la société Valmer un mandat non exclusif de vente de sa licence IV ; qu'après que l'agent immobilier ait présenté plusieurs acquéreurs à sa cliente, la commune, exerçant son droit de préemption, a acheté l'ensemble des biens ;
Attendu que pour condamner Mme X... à payer à l'agent immobilier les honoraires prévus par le mandat, le jugement attaqué, rendu sur renvoi après cassation (1re civile, 3 janvier 1996, pourvoi n° D 93-16.521) retient que celle-ci n'a jamais accepté de se sentir engagée par les termes du contrat de mandat en sursoyant à la vente à chaque fois que le cabinet lui présentait un candidat ;
Attendu, cependant, que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut être assimilé à l'acte écrit contenant l'engagement des parties ; que l'agent immobilier n'a donc pas droit à la commission prévue par le mandat, mais seulement à des dommages-intérêts s'il prouve une faute de son mandant qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ;
D'où il suit qu'en statuant comme il l'a fait, le Tribunal a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 17 septembre 1999, entre les parties, par le tribunal de commerce de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal de grande instance de Belley, statuant en matière commerciale ;
Condamne la société Valmer aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit octobre deux mille trois.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 31 oct. 2007 20:37:35 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 08:43:37
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Dans ce cas c'est normal, l'AI n'avait pas vendu. Donc pas d'acquéreur. Donc pas de substitution d'acquéreur.
Vous savez lire ? |
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 08:49:16
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Citation :
Initialement entré par jcm
Dans ce cas c'est normal, l'AI n'avait pas vendu.
Attendez. Ce n'a pas été la position de l'AI de l'arrêt qui a du l'avoir mauvaise. Il n'empêche que la commune a préempté et le vendeur a bien vendu. D'où son nom. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 09:12:34
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Cet arrêt porte en définitive - comme tous ceux que vous avez présenté en écran de fumée - sur le droit à commission et non sur la préemption.
S'il n'y a pas droit à commission (acquéreur non trouvé ou non accepté, vice de forme du mandat ou de l'engagement des parties...) peu importe qu'il y ait ensuite préemption ou non, la solution sera toujours la même, pas de commission.
Si par contre la vente est régulière sur ces points, et qu'il y a préemption, la commission est due.
Voilà LeNabot j'espère avoir contribué à votre culture juridique... Quoique depuis le temps que je m'y emploie je ne vois guère d'amélioration. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 09:18:52
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Citation :
Initialement entré par jcm
Cet arrêt porte en définitive - comme tous ceux que vous avez présenté en écran de fumée - sur le droit à commission et non sur la préemption.
Vous aurez beau triturer l'arrêt dans tous les sens, vous ne pourrez pas effacer qu'à plusieurs reprises l'AI avait présenté des acquéreurs à son mandant. Et que malgré cette circonstance, la Cour de Cassation a été sévère : point de commission. Même si l'AI a apparemment accompli sa mission.
Avant de prétendre connaitre le droit, il faudrait que vous appreniez à lire, jcm. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 01 nov. 2007 09:20:01 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 09:27:48
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L'AI peut présenter tous les clients qu'il veut, si le vendeur ne les accepte pas, il n'y a pas de commission puisque l'opération n'est pas conclue par les soins de l'agent.
Si l'AI présente des clients au prix du mandat et que le vendeur les refuse, il peut y avoir indemnisation sur un autre fondement, mais pas de commission.
Encore un effort LeNabot, vous allez finir par y arriver.
Recopiez dix fois :
"Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier, tel qu'il est conventionnellement prévu, peu important à cet égard que le prix d'acquisition du bien préempté soit inférieur à celui qui avait été initialement convenu entre vendeur et acquéreur ;"
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jcm |
Edité par - jcm le 01 nov. 2007 09:31:18 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 09:41:15
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Citation :
Initialement entré par jcm
Si l'AI présente des clients au prix du mandat et que le vendeur les refuse, il peut y avoir indemnisation sur un autre fondement, mais pas de commission.
Vous vous coulez vous même et tout seul en plus. Parce que l'arrêt que vous citez vous même dit exactement le contraire. C'est bien une consécration du droit à commission. Quant à votre affirmation que cette jurisprudence est constante elle est proprement contredite par au moins un arrêt antérieur que j'ai cité qui est allé en sens inverse. On peut parler de renversement si vous voulez, quoique pour moi c'est un arrêt d'espèce, mais certainement pas de constance. Que vous prétendiez donner des cours de droit, je veux bien, mais pas à moi. C'est plutôt votre profession qui en a besoin et vous le premier. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 10:12:54
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Bon alors voilà ce que dit le deuxième arrêt que j'ai cité :
Attendu que la société Continent hypermarchés a formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt confirmatif de la cour d'appel de Versailles du 30 novembre 2000, qui l'a condamnée à payer sa commission à la société Cabinet Raymond ;
Attendu qu'il résulte des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972, que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier, tel qu'il est conventionnellement prévu ; que la cour d'appel, qui a souverainement constaté, hors toute dénaturation, que les parties à la promesse de cession du fonds de commerce s'étaient bornées à dispenser l'acquéreur évincé de l'obligation de régler la commission, a décidé, à bon droit, après avoir relevé que l'opération avait été effectivement conclue, que la société Continent hypermarchés, qui avait usé de son droit de préemption en sa qualité de bailleur des locaux, était tenue de payer la commission à l'agent immobilier ;
le troisième :
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu'une vente avait été conclue par l'intermédiaire de l'agence, qu'un acte unique la constatant avait été établi et que le jeu du droit de préemption n'en entraînait pas la caducité, quand bien même l'existence de ce droit était mentionnée comme condition suspensive, mais emportait simplement une substitution dans la personne de l'acquéreur et que Mme B était donc tenue au paiement de la commission, la cour d'appel, qui a constaté que dans l'acte de licitation les époux Br s'étaient engagés à faire leur affaire personnelle du paiement, s'il y avait lieu, de la commission de l'agence, à la décharge de la cédante et de manière à ce que celle-ci ne puisse être tenue à son paiement, en a exactement déduit que les époux Br devaient se substituer à celle-ci pour le paiement de cette commission ;
le quatrième :
Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier, tel qu'il est conventionnellement prévu ;
le cinquième :
Attendu que l'agence immobilière Lefrançois-Reynaud, à qui M. P avait donné mandat de rechercher un immeuble en vue de son acquisition, a trouvé des vendeurs en la personne des consorts O;
qu'un acte sous seing privé de vente a été rédigé, le 11 janvier 1990, pour le prix de 9 000 000 francs, les vendeurs s'engageant à payer à l'agence une commission de 400 000 francs lors de la réalisation de l'acte authentique ; que, le 22 octobre 1990, la commune a exercé son droit de préemption ; que, le 26 octobre 1990, elle a acquis le bien pour la somme de 7 500 000 francs;
que l'agence a réclamé aux vendeurs paiement de la somme de 400 000 francs;
que l'arrêt attaqué a accueilli cette demande ;
Attendu, d'abord, qu'à bon droit, la cour d'appel a retenu qu'il y avait eu substitution du préempteur à l'acquéreur et que cette substitution ne faisait pas tomber le droit à commission de l'agent immobilier;
que, par ces seuls motifs, abstraction faite de ceux surabondants critiqués par la troisième branche, la décision est légalement justifiée de ce chef ;
Voilà. Vous en voulez d'autres ? Vous feriez mieux d'arrêter, vous vous êtes assez ridiculisé comme ça, me semble-t-il. Enfin, c'est votre affaire.
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jcm |
Edité par - jcm le 01 nov. 2007 10:15:34 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 10:17:23
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D'ailleurs au début des années 80 j'ai gagné un procès et obtenu ma commission après préemption de la mairie. A l'époque 16 000 francs. La jurisprudence était déjà constante sur ce point à l'époque.
Bien sûr si vous avez fait vos études de droit dans les années cinquante vous ne pouviez pas savoir. Mais il serait temps de vous mettre à la page. |
jcm |
Edité par - jcm le 01 nov. 2007 10:19:24 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 10:31:18
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Citation :
Initialement entré par jcm
D'ailleurs au début des années 80 j'ai gagné un procès et obtenu ma commission après préemption de la mairie. A l'époque 16 000 francs. La jurisprudence était déjà constante sur ce point à l'époque.
Bien sûr si vous avez fait vos études de droit dans les années cinquante vous ne pouviez pas savoir. Mais il serait temps de vous mettre à la page.
jcm, vous pourrez me sortir le nombre d'arrêts que vous voulez depuis Charlemagne où un AI a gagné ses commissions suite à préemption de qui vous voulez, je vous en sortirai autant allant dans le sens contraire. Vos arrêts, je ne les nie pas. Cependant vous ne pouvez pas écrire que c'est une jurisprudence constante au vu des échecs que je vous ai cités. Manifestement vous ne savez pas discerner et vous ne savez pas analyser, ce qui est grave pour quelqu'un qui prétend professer des cours de droit. Ca doit donner dans votre amphi. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 01 nov. 2007 10:31:52 |
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préemption : la commission est due.
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