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willos
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 04 nov. 2007 : 20:55:15
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bonjour,une petite question naive peut etre.il y a quelques années nous avons eu un ravalement de facade obligatoire bien entendu.sauf qu'une fois l'entreprise retenue il s'est avéré que nous avons du payer en une seule fois une somme pharaonique vu qu'il n'existe pas de provision sur très gros entretien.il me semble que le devoir d'un syndic est d'etre là pour ce genre de problème et donc prévoir sur un compte séparé un appel d'un certain montant pour ce genre de travaux non?
si tel est le cas quelle démarche faire pour que cela ne se reproduise pas?notre syndic est il un peu désinvolte sur le sujet?
merci d'avance de vos réponse.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 nov. 2007 : 21:08:27
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Le syndic doit soumettre au vote de l'AG,à sa première désignation,et au moins tous les 3 ans la possibilité de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes...........susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l'AG.
Cette décision doit être votée à la majorité de l'article 25 (6è alinéa article 18 loi de 1965)
dans le cas de ces provisions,classées avances, l'article 35-1 décret de 1967 prévoit que l'AG décide,s'il y a lieu,du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits
Si le syndic ne fait rien vous pouvez demander l'inscription d'une résolution dans ce sens pour la prochaine AG (voir pour cette demande l'article 10 décret de 1967) |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 nov. 2007 : 21:26:33
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le syndic aurait aussi du mettre à l'ODJ de l'AG une résolution concernant un pret spécial pour les copropriétés....
édition pour correction orthographique |
Edité par - nefer le 05 nov. 2007 01:04:08 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 04 nov. 2007 : 23:49:28
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| pourriez vous préciser le texte qui vous autorise à affirmer cela nefer ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 09:35:42
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Il n'y a certes pas de texte, mais Nefer exprime ici une vérité de bon sens 
Il n'y a pas de texte non plus pour dire qu'il ne faut pas s'asseoir sur un poele rougi
Et la vérité est encore que dans 80 % des copropriétés le syndic doit venir en tenue de maintien de l'ordre pour proposer la constitution d'une provision pour travaux futurs.
Et encore que les syndics qui font apparaître une rémunération de 30 % sur les produits des placements poussent un peu loin le bouchon. Les prestations du syndic liées à un placement existent mais demeurent très modestes.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 09:40:37
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Il est à souligner que dans pas mal de copro, le vote à une telle résolution est souvent négatif; les copro ne voulant pas faire de provisions en vue de gros travaux futurs.
pourtant ca aide bien le moment venu, car tout le monde n'est pas capable (ou ne veut pas) de prévoir de grosses dépenses qq années à l'avance et se constituer ainsi un pécule en vue de... |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 12:05:20
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A JPM: Quel serait selon vous un montant raisonnable pour le syndic en cas de placement des fonds de la copropriété sur un compte rémunéré?
La plupart des syndics demandent 1% du pic de trésorerie. Faites des tests: selon la date et la durée du placement il arrive alors que tous les intérêts (ou une très grosse partie des intérêts) servent à rémunérer le syndic. Ces derniers justifient leur rémunération en disant qu'ils doivent déclarer les fonds à leur caisse de garantie et payer davantage; mais la copropriété n'a aucune preuve que les fonds supplémentaires soient effectivement déclarés à la caisse de garantie; par ailleurs ladite caisse se rémunère en fonction des sommes placées, mais aussi au prorata temporis. Il y a donc, à ce qu'il me semble, un abus propre à décourager ceux qui jugeraient utile de faire des provisions en vue des gros travaux futurs. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 15:11:24
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pour ce compte "réserve travaux" c'est là que peut ou doit jouer l'avis du CS tel que prévu à l'article 21 L1965;
Cet avis, donné par écrit, lorsque le vote de cette "réserve" est prévu doit faire ressortir,notamment pour une copropriété déjà ancienne(20/30ans), tous les gros travaux à prévoir (toiture,façades,enrobé circulations et parkings etc..)avec des estimations fiables
Une fois le compte ouvert le travail du syndic est relativement simple et répétitif chaque trimestre; les honoraires annuels doivent être fixés une fois pour toute, quelque soit la somme placée
manech, même si le montant des intérêts n'est pas négligeable le plus interessant dans cette "réserve" c'est d'en connaître à tout moment le montant disponible immédiatement ainsi que dans le court ou moyen terme |
Edité par - felix1930 le 05 nov. 2007 15:16:06 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 11:17:39
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La plupart des syndics demandent 1% du pic de trésorerie
Il est vrai que se pose la problème du coût de la garantie financière.
Grossièrement, le syndic doit être garanti en 2007 pour un montant équivalent au maximum des fonds détenus, à un moment T, en 2006 (ce qu'on appelle la pointe des fonds détenus. Peu importe que cette n'ait été atteinte que pendant quelques jours.
Prenez un syndic dont la pointe courante est de 800 000 € depuis 4 ou 5 ans, il se peut que le cumul de deux ou trois gros chantiers fasse passer la pointe à 900 000 €.
Il en est de même avec la création de plusieurs fonds de prévoyance travaux alimentés dès le départ par la perception du produit d'une vente de partie commune ou d'un autre produit exceptionnel. Le syndic est alors tenu de faire modifier, sans délai, sa convention de garantie financière pour augmenter le montant couvert. Le coût de la garantie va alors augmenter et il est vrai que ce coût supplémentaire est lié à des opérations spécifiques à certains syndicats. De plus cette pointe sera maintenue l'année suivante.
Ici encore l'application impérative de l'article 18 : ouverture d'un compte séparé au nom de cha que syndicat pourrait être bénéfique.
Il ne peut exister de non représentation des fonds dans le cas du compte séparé puisque le syndic ne détient pas les fonds 
Les seuls risque encourus par les syndicats sont alors d'une autre nature :
- 1 soit erreur dans la manipulation des fonds qui ne pourrait être réparée dès sa découverte : une facture importante payée deux fois à un entrepreneur mis en liquidation par exemple
- 2 soit un détournement de fonds par le syndic lui-même ou un de ses salariés ayant la délégation de signature.
Dans le cas 1, c'est l'assurance RCP qui doit jouer
Dans le cas 2, il existe un risque nouveau que le législateur a négligé.
En l'état des textes, le cas 2 est couvert par le garant financier. Mais la garantie financière au sens actuel de la loi Hoguet serait amenée à disparaître. Il serait nécessaire d'établir un dispositif particulier assurant la sécurité financière des syndicats en présence d'une faute volontaire du syndic présentant un caractère pénal. Idem pour le détournement par un salarié.
Sur un plan plus général il est évident que la généralisation impérative des comptes séparés se traduirait par la disparition d'un poste de frais important pour les syndics.
Les risques de détournement volontaire sont infiniment moins importants que ceux de non-représentation des fonds. Le montant de la prime afférente au nouveau dispositif serait très largement inférieur à celui des frais de la garantie financière actuelle.
Si ce problème particulier était ainsi réglé, on pourrait dire que les frais de gestion des fonds placés d'un syndicat sont très modestes et, de toute manière, indépendants de l'importance des fonds placés.
Que ce soit pour 600 € ou pour 3 000 €, le coût d'un appel de fonds est le même, et itou pour le virement du compte de trésorerie au compte de placement: 30 € peut-être ? et 0 %
En l'état, la justification du taux de 1 % serait à vérifier.
Voilà des questions qui pourraient être étudiées par 60 Millions de consommateurs et d'autres spécialistes, pouvant disposer d'éléments chiffrés fiables.
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