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contest
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47 réponses |
 Posté - 05 nov. 2007 : 15:42:54
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Bonjour,
L'AG de juin 2007 a fait apparaître, après coup, un problème concernant notre budget de fonctionnement :
Les comptes (ancienne comptabilité) ont été arrêtés au 31/12/2006 et ont dégagé un excédent d'exercice de 600.000€
En mars 2007, le syndic a utilisé l'excédent pour enregistré, en réalisé, sur l'exercice 2006 pour 400.000€ de travaux d'entretien courant ainsi que des travaux relevant de l'art 14-2 de 65 (amélioration chaufage, ravalement façades).
Tous ces travaux ont été commandés en février / mars 2007 et sont à réaliser courant 2007.
Sa justification : "à titre d'engagements (à la commande selon lui) et clôture exercice 2006 non prononcée"
Lors de l'AG de juin 2007, l'approbation des comptes a indiqué seulement un "reliquat" d'exercice de 200.000€, le montant initial n'a même pas été communiqué aux copropriétaires puisque les travaux "commandés" avaient été imputés en "réalisé"
Cette opération reconstituée arès coup amène plusieurs questions :
1 - le fait d'enregistrer en année A (avant clôture des comptes), sur l'exercice A-1, des travaux a commander et réaliser courant année A est-il comptablement et juridiquement correct ?
2 - L'excédent d'exercice 2006 n'aurait-il pas du être restitué obligatoirement et intégralement aux copropriétaires (décret comptable art 8)
3 - Cet article indique que "les excédents ... sont répartis ... entre chacun de copropriétaires".
Répartis = obligatoirement en moins sur les charges à venir ????
Est-il possible, en AG, de voter une autre affectation (fonds de réserve, provisions exceptionnelles, ..) ????
4 - La justification de "comptabilisation en engagement - à la commande" n'est-elle pas contraire au décret comptable art 4 "les charges sont à comptabiliser au fur et à mesure de la réalisation des travaux..."???
5 - les travaux résultant de l'Art 14-2 de 65 n'ont pas fait 'objet d'une résolution spécifique. Est-ce normal ???
6 - Ces travaux sont en cours ou déjà réalisés. On ne conteste pas leur bien-fondé mais la procédure suivie et notamment la non-restitution de l'excédent quitte à voter et budgéter les travaux sur 2007.
Que peux-t-on faire vis à vis du syndic, pour "marquer le coup"????
Merci d'avance de votre avis
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 16:49:57
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Contest écrit Citation :
Les comptes (ancienne comptabilité) ont été arrêtés au 31/12/2006 et ont dégagé un excédent d'exercice de 600.000€
Je pense que pour 2006 le résultat de (Dépenses courantes - budget prévisionnel ) ne faisait pas 600 000 € 
Il s'agit donc de connaître la consistance du reste.
Sans doute de la trésorerie provenant d'appels de fonds pour les travaux. Quand ont-ils été décidés et quelles ont été les dates prévues pour le financement ? Si tout celà est exact, il ne s'agit pas d'un excédent d'exercice.
Avant de pousser plus loin la discussion, il faut mettre au clair la consistance des 600 000 €.
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contest
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 09:41:24
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| Confirmation : l'excédent concerne bien le budget de fonctionnement et est issu pour l'essentiel d'une prévision budgétaire beaucoup trop pessimiste concernant les frais de chauffage et diverses autres petites économies |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 10:14:30
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OK, mais vous ne dîtes rien au sujet des travaux.
L'excédent au 31/12/2006 est effectivement à restituer. Mais la restitution ne peut avoir lieu avant approbation des comptes.
L'assemblée a lieu en juin 2007.
Si le financement des travaux était prévu pour partie en 2006, pour partie en 2007, ou même intégralement en 2007, on ne peut pas lui reprocher d'avoir passé les appels de fonds et d'avoir compensé les débits par les crédits.
Si la situation est réduite à 200 000 au 31/12/2006, c'est qu'il a passé 400 000 en 2006.
Si cette présentation des comptes a été approuvée, la décision d'approbation peut être attaquée dans le délai de l'art. 42 al 2 par un défaillant ou un opposant. Mais la décision est exécutoire jusqu'à une annulation éventuelle.
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contest
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 10:53:30
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Excusez-moi : aucun des travaux imputés sur 2006 en 03/2007 (pour 400.000€ effectivement) n'étaient prévus aux budgets de fonctionnement 2006 ou 2007
C'est l'opportunité financière qui a fait que ...
Parmi ces travaux, un ravalement de façades. ne devait-il pas être hors budget de fonctionnement ???
OK - l'excédent aurait du être restitué mais "restitué" signifie-t-il obligatoirement passé en déduction des charges copros ??
enfin, la justification du syndic de paser ces travaux "au titre d'engagement à la commande" n'est-il pas, de toutes les façons, contraire au décret comptable art 3 et 4 (dont a bénéficié le syndicat, au fur et à mesure des réalisations, au titre de l'exercice au cours duquel les travaux sont réalisés)???
C'est vraiment la galère....
Merci d'avance
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 11:24:31
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Ces travaux ont bien fait l'objet d'une ou plusieurs décisions de l'assemblée générale ? A quelle ste ?
S'il n'y a pas de décision d'exécution, il ne peut y avoir d'appels de fonds, et donc pas de compensation.
S'il y a une décision, elle doit déterminer les modalités de financement. Quelles sont-elles ?
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contest
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 13:55:31
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| Ces travaux n'ont jamais été soumis à l'approbation des copropriétaires. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 14:19:48
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Celle là, elle bien bonne
Alors vous demandez la restitution de l'excédent
Comment voulez vous engager des travaux non décidés ????
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 16:37:00
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quand vous avez vu le début des travaux de ravalement...(cela ne passe pas inaperçu), aucun copropriétaire n'a réagi, en demandant qui commandait des travaux non votés en AG ??????
et le conseil syndical????? que fait il ? |
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contest
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 09:49:44
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pour JPM et nefer :
Comme je l'ai dit, l'excédent concerne le budget de fonctionnement.
Ces travaux ont été incorporés dans le budget de fonctionnement alors qu'ils relevaient de l'art 14-2 de 65 et 44 de 67 et auraient du être votés par résolution spécifique.
Ils sont identifiés dans le budget de fonctionnement
Ils ont été votés AVEC le budget de fonctionnement(à l'art 24, tout passe) et, comme ont dit certains : en final, qu'est-ce que cela change ?
Les travaux sont en cours ou terminés, alors, demander la restitution de l'excédent serait inutile...
Merci de vos commentaires
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 16:24:37
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contest: je crois qu'il est inutile de vous faire pat de "commentaires" ou "conseils"....puisque vous avez déjà décidé que le syndic avait raison
bien que vous ayez dans les mains toutes les cartes pour "obliger" le syndic à payer de ses deniers ces travaux de ravalement non votés en AG....
il y a des régles de fonctionnement très strictes dans le droit de la copropriété et le syndic doit les respecter: à défaut il engage sa responsabilité
si un copropriétaire décidait d'engager une procédure pour se faire rembourser sa quote part de ces travaux......il obtiendrait gain de cause (jurisprudence existente et récente) |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 22 nov. 2007 : 04:19:00
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quelle taille fait votre copro pour avoir un tel "excédent"
budget annuel courant hors travaux ??
comment avoir un excédent sans vote ni appel de provisions ?? |
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Utilisation de l'excédent d'exercice
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