****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Pardonnez mes propos si vous les trouvez confus, j'essaierai d'apporter les précisions que vous me demanderez, s'il y en a, dans la mesure de mes possibilités.
Voilà mon problème, j'ai demandé au syndic d'inscrire cette résolution à notre prochaine AG (LAR). J'ai une première observation du gestionnaire sur la difficulté à l'appliquer.
Après en avoir discuté en conseil syndical en présence du gestionnaire, l’inscription à l’ordre du jour est confirmée.
La direction administrative du syndic me demande de m'en entretenir avec elle. Elle n'accepte pas la mise en oeuvre de cette résolution - si l'AG le décide - sous prétexte d'un accroissement manuel de sa charge de travail qui se répercutera inévitablement sur le montant de son contrat (je lui fais remarquer alors que ce sera pour le renouvellement et non pour le contrat en cours), pour les raisons suivantes :
Le logiciel en cours d’utilisation n’est pas adapté et le futur logiciel qui sera implémenté en 2008 ne le sera pas non plus, aucune modification au logiciel n’a été programmé pour une disposition du décret non obligatoire dépendant seulement d’une décision de création de sous-comptes par l’AG ;
Elle inscrit l'appel dans un compte 450 puis elle est obligée d'inscrire manuellement cet appel dans un compte 450-1 si c'est budget prévisionnel, 450-2 si travaux, etc comme le mentionne le décret ;
Elle me dit ensuite comment vais je , par exemple, répartir le paiement global - sans précision de l'appel réglé - effectué par un copropriétaire?
Comment est ce que je répartis les relances faites à un copropriétaire?
Comment est ce que j’applique la règle d’affecter tout règlement reçu au plus ancien appel non réglè ?
Là je ne suis pas du tout qualifié "comptable" pour comprendre son problème?
Toutefois, suite à l’exploitation du grand livre de ce syndic, je peux peut être proposer la solution suivante si vous l’avalisez.
Le compte 450 se présente sous la forme suivante 450 <no copropriétaire> 001 Il est semble t’il possible d’utiliser le dernier groupe de trois chiffres dont l’utilité n’est pas reconnue.
En effet, Les autres comptes se présentent sous la forme par exemple 401 00000 000, 512 00000 000, 601 00000 000, 701 00000 000.
Afin de différencier les sous-comptes dans son système, il me semble possible de lui proposer 450 <no coporopriétaire> 001 pour le budget prévisionnel 450 <no coporopriétaire> 002 pour les travaux de l’article 14-2 450 <no coporopriétaire> 003 pour les avances 450 <no coporopriétaire> 004 pour les emprunts
Aussi, pouvez vous me préciser s'il y a vraiment un problème auquel cas je ne m'accrocherai pas au texte de loi comme le syndic me le reproche? S'il n'y a pas problème vous est il possible de nous éclairer sur les "conseils" que nous pouvons donner au syndic par rapport à ses autres objections.
Nous sommes conscients que si l’AG n’est pas convaincu par les arguments du syndic pour ne pas adopter cette résolution, nous allons par avance vers un autre problème à résoudre, non exécution d’une résolution votée : on ne peut quand même pas changer de syndic « tous les matins » compte tenu des problèmes de reprise d’archives, de comptabilité, de poursuite des copropriétaire débiteurs, etc…
La ventilation des comptes 450 en quatre rubriques est sans intérêt. Pourquoi tenez vous à ce mécanisme qui multiplie inutilement le volume de votre comptabilité ?
La plupart des copropriétaires paient ponctuellement la totalité de ce qui est demandé. Donc ventilation du solde sans objet.
Quelques uns paient mal et il n'est pas toujours facile de savoir à quoi correspond un acompte.
Dans le cas d'un recouvrement judiciaire, il faut ventiler la demande. Cette ventilation est faite manuellement en fonction de l'ancienneté des dettes.
J'ai découvert l'exploitation du grand livre. C'est fastidieux. Pour des raisons personnelles je n'ai plus les moyens de consacrer autant de temps à la séparation des libellés des écritures par copropriétaire dans le compte 450.
Le syndic me dit qu'il est capable de différencier les soldes des copropriétaires selon qu'il s'agisse d'appels de budget, de travaux, etc...si on lui en fait la demande. J'ai eu l'occasion d'expérimenter le temps de réponse des syndics aux demandes qui ne leur paraissent pas prioritaires...et pour eux ce type de demande ne l'est absolument pas.
Or là, moi, je comprends qu'il n'y a pas besoin de demander quoi que ce soit au syndic, nous avons la possibilité d'avoir un compte qui donne directement le solde du copropriétaire en appel budget ou travaux etc.... Celui qui règle tout ne pose bien sûr aucun problème, mais pour les personnes en difficulté et/ou grincheuses, il peut être utile de savoir ce qu'elles privilégient!!! paiement des appels budget ou travaux afin de mieux les convaincre de la nécessité de payer lorsque les appels sont faits régulièrement à la suite de décisions prises en AG.
Dans ces conditions, les objections du syndic sont elles recevables ou en sommes nous déjà (Quatre mois d'exercice) à des relations du type :"cause toujours tu m'intéresses".
Pour Nefer : la résolution inscrite est le titre du sujet.
Je vous ai clairement indiqué mon avis : inutilité de la ventilation.
La règle d'imputation des paiements fournie par les textes comptables est l'imputation de tout paiement sur la dette la plus ancienne. Si l'on s'en tient à cette règle, la ventilation manuelle à l'occasion de dossier de recouvrement ne présente aucune difficulté.
A la vérité il faut ajouter aux textes comptables les règles de droit commun :
1) Quand une mise en demeure, les intérêts courent à compter de la mise en demeure (et des suivantes pour les appels suivants). Or il faut purger le décompte des intérêts lors de chaque nouvel acompte et prélever les intérêts échus sur l'acompte nouveau. Il ne s'impute donc sur le principal de la dette que pour la différence. Cette procédure n'est pas souvent respectée.
2) dans certains cas, le solde de l'acompte doit être imputé sur ce que le débiteur a le plus d'intérêt à payer. Si Dupont doit 220 € pour solde des charges de l'exercice 2006 et de plus les deux premiers appels 2007 pour 500 € au total et s'il règle un acompte de 400 €, il peut prétendre à imputer les 400 € sur les 500 des appels parce qu'il évite ainsi un référé avec risque de déchéance du terme pour les deux appels suivants.
Après prélèvement de 11 € pour les intérêts échus, il reste débiteur du solde de charges pour 220 € et de 111 € sur les deux appels.
Telles sont les règles d'imputation des paiements du Code civil. Elles sont applicables aux affaires de copropriété.
Il vaut mieux pour les syndics avoir le temps de traiter correctement tout celà plutot que de le perdre à ventiler inutilement les encaissements.
Vous écrivez :
Citation :Pour des raisons personnelles je n'ai plus les moyens de consacrer autant de temps à la séparation des libellés des écritures par copropriétaire dans le compte 450.
C'est tout à fait légitime, mais à la vérité je vois pas pourquoi vous vous livrez à cet exercice.
Il est beaucoup plus simple d'avoir un compte 450 unique pour chaque copropriétaire. Vous constaterez sur la balance (beaucoup plus rapidement que sur le grand libre !!!) que, dans votre immeuble de 50 () copropriétaires, 44 sont à solde 0 trois semaines après le dernier appel.
Vous pourrez plus facilement intervenir auprès des 6 autres pour voir ce qui se passe, et pour deux d'entre eux voir avec le syndic les décisions à prendre.
La règle de base reste que si Durand a laissé impayés trois appels de charges ordinaires de 300 € chacun et un appel travaux de 180 €, et s'il paie un acompte de 400 €, il reste devoir 680 €, réserve faite des intérêts à décompter s'il y a lieu.
APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 7 DU DEC
Forum fermé
Posté - 22 nov. 2007 : 09:29:43
) copropriétaires, 44 sont à solde 0 trois semaines après le dernier appel. 
