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Je suis propriétaire depuis juillet 2007 et je viens de recevoir un appel de fonds exceptionnel concernant un déficit dans la trésorerie.
Les copropropiétaires doivent-ils payer les retard de paiement des autres copro?
Sur mon courrier il est noté: "Les appels de fonds insuffisants par rapports aux dépenses, et les copropriétaires en retard de paiement sont les deux causes, qui entrainent un manque de trésorerie sur votre copropriété."
Je veux bien payer les charges mais les retards sont ils à ma charge?
Mais s'il y a une insuffisance de trésorerie, quelle solution proposez vous pour y remédier ? Il faut payer les fournisseurs, sinon : plus d'eau, plus de fioul, et les salaires aussi le cas échéant.
Du point de vue juridique, le statut de la copropriété prévoit " l'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ". Donc rien à redire.
Une première cause de l'insuffisance est un mauvais calcul du budget prévisionnel. Point à revoir.
Une seconde : des charges impayées ; il faut voir si le syndic a bien suivi ces impayés. Mais il ne suffit pas de bien suivre, la Justice n'est pas toujours rapide et, là, le syndic ne peut rien y faire.
Par ailleurs c'est le syndicat qui avance les frais du recouvrement. S'il ne peut pas payer l'huissier et l'avocat, on tourne en rond.
Il faut vérifier que le budget comporte une ligne suffisante pour les frais de contentieux.
Mais le syndic n'a pas forcément les fonds pour payer les LRAR ! On a oublié cet obstacle.
La bonne méthode est donc de prendre l'avis du CS.
Si le CS est d'accord le syndic fait l'appel avec une note explicative précisant qu'une assemblée sera convoquée pour ratifier, mais qu'il est fortement suggéré de payer spontanément et qu'à défaut le syndicat sera placé en régime " syndicat en difficulté ". Une réunion informelle est souvent bénéfique.
Le syndic doit prendre la peine d'établir une grille de répartition spécifique excluant le ou les débiteurs importants. L'appel est réparti conformément à cette grille entre les seuls solvables. Il doit également ouvrir un compte spécifique pour enregistrer l'emprunt auprès des copropriétaires.
L'expérience montre que la plus grande partie des copropriétaires solvables paie spontanément. Parfois tous ! Dans ce dernier cas, il n'est pas nécessaire de faire une assemblée immédiatement mais de toute manière la ratification devra figurer à l'ordre du jour d'une assemblée, pas trop tardive, pour permettre le recouvrement des frais et intérêts. Notamment si le lot est vendu.
Après ratification, l'appel peut faire l'objet d'un recouvrement judiciaire contre un copropriétaire qui ne l'aurait pas payé spontanément.
Si c'est l'emprunt bancaire qui est choisi, l'assemblée préalable est nécessaire et les débiteurs doivent être convoqués au même titre que les autres.
Si le CS rechigne, le syndic doit faire placer l'immeuble dans le régime approprié. S'il a commis une faute qui est à l'origine de l'insuffisance, il doit y réfléchir à deux fois. Son intérêt est d'alimenter la trésorerie de sa poche en informant les copropriétaires. Cette information nécessaire pour qu'il puisse récupérer ses fonds lors du retour à meilleure fortune.
Les copro et les charges impayées
Forum fermé
Posté - 08 nov. 2007 : 09:40:20
