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 Sujet  |
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delphaz
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 09 nov. 2007 : 21:16:06
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Bonjour,
Je cherche à savoir s'il est possible que les 2 immeubles qui composent la co propriété aient une gestion indépendante de leurs charges, assurances etc ... dans le même syndic.
Si oui comment procéder ?
Merci :)
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 nov. 2007 : 08:06:49
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| il faut relire votre réglement de copropriété |
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Banz
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 10 nov. 2007 : 12:38:55
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Bonjour,
Normalement chaque bâtiment doit avoir ses charges particulères, en vertu de l'application du critère de l'utilité que l'on retrouve dans tous les RDC.
Toutefois, il reste certainement des charges communes et indissociables à l'ensmeble immobilier.
Si tel n'est pas le cas, relisez le RDC et vérifiez que celui-ci est bien appliqué... |
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delphaz
Nouveau Membre
4 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 nov. 2007 : 17:29:24
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Banz : Citation :
Normalement chaque bâtiment doit avoir ses charges particulères, en vertu de l'application du critère de l'utilité que l'on retrouve dans tous les RDC
Un problème est que le critère de l'utilité n'est utilisé que pour des charges liées aux éléments d'équipement commmun et aux services. Du moins pour certains d'entre eux car, de fait, il n'est plus utilisé que pour les ascenseurs. Pour la plupart des autres, notamment les services de gardiennage et d'entretien, la jurisprudence a jugé que l'utilité est " objective ", et qu'en conséquence elle est proportionnelle aux quotes-parts des parties communes. Jolie culbute pour dire qu'il faut répartir comme si la règle était celle de l'article 10 alinéa 2 
Mais de toute manière, les charges, dans chaque bâtiment, sont aussi des charges de conservation : notamment les travaux plus ou moins importants. Ces charges ne sont pas réparties en fonction de l'utilité.
Il convient de vérifier dans l'état de répartition des charges inclus dans le règlement de copropriété s'il comporte une clause de spécialisation des charges par bâtiment.
Si elle existe, le syndic doit l'appliquer.
Si elle n'existe pas, il n'y a, en l'état, que des charges communes générales sans distinction par bâtiment.
Il est possible de créer clause de spécialisation des charges par une décision de l'assemblée générale prise à l'unanimité de tous les copropriétaires.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 nov. 2007 : 18:07:08
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Citation :
Initialement entré par Banz
Bonjour,
Normalement chaque bâtiment doit avoir ses charges particulères, en vertu de l'application du critère de l'utilité que l'on retrouve dans tous les RDC.
Toutefois, il reste certainement des charges communes et indissociables à l'ensmeble immobilier.
Si tel n'est pas le cas, relisez le RDC et vérifiez que celui-ci est bien appliqué...
banz: il me semble bien que l'on vous a déjà expliqué que de nombreux RDC n'ont comme clé de répartition que des charges communes générales......!!!! |
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Banz
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 02:12:43
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Voici quelques exemples sur les modalités de répartitions de charges, tenant compte de la jurisprudence. On y parle également de ce critère d'utilité...
Les frais d'escalier
Les frais d'entretien des escaliers sont à ranger dans la catégorie des charges d'entretien (donc répartis à proportion de la valeur relative des parties privatives, sans égard à leur utilité). En effet l'escalier, comme le rappelle la Cour de cassation, constitue un élément indispensable de l'immeuble qui ne saurait être assimilé à un élément d'équipement (Cass. civ. 04/01/1989). Il en résulte que dès lors qu'un règlement de copropriété dispose que les murs d'un escalier sont partie commune, le coût des travaux de réfection de la peinture des escaliers doit être compris dans les charges communes réparties entre tous les copropriétaires, l'un deux ne pouvant refuser de payer les charges en invoquant le défaut d'utilité pour son lot de l'entretien des murs d'escalier (Cass. civ. 12/01/1982 - Bull. cass. n°9).
Contrairement aux escaliers, la jurisprudence considère que certains éléments sont à ranger dans la catégorie des équipements communs et services collectifs, dont les frais sont à répartir en fonction de l'utilité de ces services pour chaque lot (Cass. civ. 23/05/1977).
Ce sont :
Les tapis et les revêtements non inamovibles des escaliers
De même les frais de pose, selon une réponse ministérielle (JOAN 14 mai 1971 n° 17635), sont à considérer comme attenants aux équipements collectifs. Sont donc exonérés de ces frais les habitants des rez-de-chaussée, et les propriétaires de lots accessibles uniquement par un escalier de service et non par l'escalier principal.
Les installations électriques et les frais d'éclairage des escaliers (CA Paris 15/10/1979)
En vertu du critère d'utilité, les lots qui n'ont pas accès à l'escalier sont exonérés de charges. Mais une porte, même fermée, suffit à réaliser l'accès (TGI Paris 15/05/1968).
L'utilité peut être modulée en fonction de la capacité d'occupation des locaux. L'existence d'un ascenseur, p. ex., peut justifier une égalité de coefficient pour tous les étages.
Toutefois, le règlement de copropriété peut valablement disposer que la répartition sera effectuée selon les dispositions de la loi relatives aux charges d'entretien (Cass. civ. 15/05/1970 - Dalloz 1971-95).
Les frais de piscine
Une piscine constitue un équipement, dont les charges sont réparties à raison de son utilité pour chaque lot. C'est au règlement de copropriété, en l'absence de règle légale, de déterminer les critères de cette utilité.
Interphones, parlophones, portiers automatiques
Les mécanismes et automatismes conditionnant les entrées sont considérées comme équipement dont les charges sont réparties en fonction de leur utilité pour chaque lot. Ainsi un magasin qui dispose d'une entrée indépendante n'aura pas à financer un digicode posé sur l'entrée principale. C'est au règlement de copropriété, en l'absence de règle légale, de déterminer les critères de cette utilité. Aussi, si un tel équipement est installé pour la première fois, il sera bon de faire voter par l'assemblée générale non seulement l'installation, mais aussi la répartition des frais entre les copropriétaires.
Il en va de même pour les garages ; un copropriétaire ne possédant pas de garage n'aura pas à participer aux charges de remplacement ou d'amélioration des portes, si celles-ci ne sont d'aucune utilité pour lui. Il en sera néanmoins autrement si cette amélioration renforce la sécurité générale de l'immeuble ; trouvant une utilité à cette amélioration, il sera tenu d'y contribuer.
Frais du personnel de sécurité
Ces frais sont considérés comme service collectif, à répartir selon l'utilité qu'en retire l'occupant de chaque lot. Ce critère est établi à raison de la nature de l'activité exercée sur chaque lot, et non de sa situation. Il a ainsi été jugé que si des activités d'hôtellerie dans un immeuble également occupé par des locaux à usage commercial et d'habitation requièrent un personnel de gardiennage plus important que si les locaux n'avaient servi qu'à usage commercial et d'habitation seulement, la différence de frais devait être supportée par l'hôtelier qui en était directement la cause, nonobstant le fait que les autres copropriétaires bénéficient ainsi d'un gardiennage plus important (2 arrêts du 10/05/1986).
Les antennes de télévision
Une réponse ministérielle (JOAN 12 septembre 1969) distingue assez logiquement deux situations :
si quelques copropriétaires ont posé à leur frais une antenne collective ou non, celle-ci est considérée comme une partie privative. Ils en supportent les frais d'entretien.
si l'antenne a été installée par la copropriété, elles est considérée comme un équipement commun, dont les frais d'installation et d'entretien sont supportés par l'ensemble des copropriétaires, sauf si l'un d'eux montre que l'antenne ne lui est d'aucune utilité (pas de prise de branchement, raccordement impossible...).
Il est communément admis que les frais d'antenne collective seront répartis en fonction de leur utilité, et sa réparation au prorata du nombre de prises de branchement installées dans chaque lot.
Les frais de ventilation
L'application du principe d'utilité fait que ces frais sont les plus souvent répartis en fonction du volume d'air renouvelé par heure dans un local donné, à moins que le règlement de copropriété n'en décide autrement.
Les frais de vide-ordure
A défaut de disposition expresse du règlement de copropriété, le vide-ordure est généralement considéré comme un élément d'équipement commun à la charge duquel les copropriétaires sont tenus de participer en fonction de l'utilité présentée par lui à l'égard de chaque lot (Rép. min. 16 juin 1986, p. 1707).
Une clé de répartition peut également être mise en place pour prévoir une plus grande participation des étages élevés, notamment aux frais de débouchage.
Si un copropriétaire fait un usage abusif de son vide-ordure, il sera possible de lui imputer l'intégralité des frais de débouchage à titre de dédommagement. La faute de ce copropriétaire doit néanmoins être rapportée.
NEFER: Je ne comprends pas votre Post, on ne m'a jamais rien expliqué et je n'en ai jamais fait la demande car je le sais depuis longtemps...
Vous vous trompez d'individu.
Qui plus est, c'est hors sujet avec la question qui est de savoir si il est possible de distinguer des charges de plusieurs batiments avec le même syndic:
En tout état cause, il est anormal que le batiment A paie certaines charges du batiment B et réciproquement, si il existe une faculté de distinction.
C'est une question d'équité qui peut-être à mon sens réglée par un vote en AG prévoyant la création de tantièmes spécifiques de répartition en fonction du type de charges et des lots concernés...
C'est ma conviction, Maintenant chacun pense ce qu'il veut... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 08:46:47
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"En tout état cause, il est anormal que le batiment A paie certaines charges du batiment B et réciproquement, si il existe une faculté de distinction.
C'est une question d'équité qui peut-être à mon sens réglée par un vote en AG prévoyant la création de tantièmes spécifiques de répartition en fonction du type de charges et des lots concernés...
C'est ma conviction, Maintenant chacun pense ce qu'il veut..."
votre conviction ne remplace pas la loi!
c'est le RDC qui s'applique!!!!
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sud51
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 10:11:28
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NEFER: On n'est pas là pour faire un concours mais pour essayer d'apporter les conseils les plus judicieux, en fonction de son savoir et de son expérience...
Je n'ai jamais dit non plus que le RDC ne s'applique pas, encore que celui-ci puisse comporter des clauses réputées non écrites...
Mais c'est bon, on s'arrête là... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 10:13:00
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Hum ...
Il me semble qu'ici il y a le sens des mots qui échappent à certains ...
Dans la question initiale :
"Je cherche à savoir s'il est possible que les 2 immeubles qui composent la co propriété aient une gestion indépendante de leurs charges, assurances etc ... dans le même syndic."
Il faut écrire, lire et comprendre .."..dans le même syndicat."
Delphaz : le syndic, c'est le mandataire du syndicat, son gestionnaire, votre syndicat regroupant tous les copropriétaires de ..votre copropriété.
banz :
""En tout état cause, il est anormal que le batiment A paie certaines charges du batiment B et réciproquement, si il existe une faculté de distinction."
Comme il n'y a que le RDC qui peut préciser cette faculté de distinction par bâtiment, on ne comprends pas trop de post de nefer.
Reste que ce qu'expose banz, sur les charges liées à des services ou éléments d'équipements communs réparties en fonction de l'utilité, n'a rien à voir avec une "... gestion indépendante de leurs charges, assurances etc ...par bâtiment,.." comme le demande delphaz.
Il parle bien de "gestion indépendante", et non de "spécialisation des charges" .....sujet sur lequel tout le monde est parti .... 
Delphaz : la seule et unique solution, c'est la création de syndicats secondaires, prévue L.art.28, syndicat secondaire chargé de la gestion d'un bâtiment avec son syndic, son CS, son AG, gestion autonome s'inscrivant dans le cadre du syndicat principal, lequel gère les choses communes de l'ensemble immobilier d'origine.
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Banz
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 10:19:50
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PS : SUD51 = BANZ
Gédehem : Effectivement, on est peut-être parti sur une mauvaise voie par rapport à la question de DELPHAZ... |
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delphaz
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 13 nov. 2007 : 10:28:49
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Je suis fraîchement propriétaire c’est donc la première fois que je m’intéresse à la gestion d’une co-propriété.
Milles excuses pour le quiproquo occasionné, le débat me dépassait un peu.
Mon AG à lieu le 17 .11 et grâce à vous j’aurai des propositions à faire aux co-propriétaires pour apaiser les tensions.
Merci de votre réactivité. |
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