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contest
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 Posté - 15 nov. 2007 : 10:18:18
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Bonjour,
On a vu dans un échange précédant l'organisation d'une union coopérative (une compta union-prestataire pour ses seuls frais de fonctionnement) et une compta par syndicat coopératif pour tous les frais de copro).
Quelle doit être l'organisation comptable d'une union ordinaire ??
L'union ordinaire peut-elle être considérée aussi comme prestataire des syndicats adhérents avec sa propre compta pour ses seuls frais de fonctionnement ?
L'union, en tant que "groupement" et avec une AG qui décide et fait exécuter des travaux sur équipements communs (votre site "organisation copro - IV-C et D) n'st-elle pas censée avoir son propre compte et sa propre compta ne concernant que la gestion des équipements communs (et bien sur les services communs) ?
La même compta peut-elle regrouper les 2 éléments (fonctionement + gestion commune) ?
Dans ce cas, que reste-til au niveau compta par syndicat ?
Et la compta "union" n'est pas forcément soumise au décret comptable (art 1). Dans ce cas toute la compta des éléments communs peut ne pas être présentée selon les nouvelles règles...
Dernière question : une union peut-elle avoir un "fonds de réserve" à son niveau (pour éléments communs) même si pas de fonds de réserve prévu dans réglement copro des syndicats adhérents ?
Merci de vos réponses
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 13:27:32
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Aux termes de l'article 29 de la loi, une union de syndicats (union classique), a pour objet d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun.
Première constatation : elle ne peut pas s'occuper de parties communes. Mais elle peut s'occuper de leur nettoyage comme de l'entretien des espaces verts. Distinction fine 
Sous cette réserve elle peut créer des des éléments d'équipement commun et des services
Elle peut assurer la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement commun et la gestion de services d'intérêt commun, soit existants soit créés par elle.
Ses membres peuvent être des syndicats de copropriétaires (y compris des syndicats coopératifs), des sociétés immobilières, des sociétés d'attribution (ayant vocation à devenir des copropriétés) et tous autres propriétaires (personnes physiques) sous la seule conditions que les immeubles concernés soient contigus ou voisins de ceux de ses membres
" de ceux de ses membres " ? Ce bout de texte est ambigu. Y aurait-il deux catégories de bénéficiaires des prestations ? des membres et des adhérents non membres ? Non. Le texte exprime là une condition d'adhésion. L'immeuble " du candidat " doit être contigu ou voisin de l'un au moins des terrains d'assiette des membres. Si " le candidat " est admis, il sera membre à part entière.
L'union n'est soumise au statut de la copropriété que pour ce qui est imposé par les articles L 29 et D 63 à D 63-4. Ses statuts doivent comporter les règles exprimés par ces textes.
Pour le surplus, la rédaction est statuts est libre, dans le cadre toutefois du droit commun. Par exemple, si elle gère une chaufferie, les dispositions d'ordre public concernant le chauffage et la production d'eau chaude doivent être respectées, notamment pour la répartition des charges entre les membres raccordés.
L'union doit être dotée d'un compte bancaire propre, comme toute entité économique.
Elle n'est pas soumise au régime comptable des syndicats de copropriétaires. Mais son objet lui impose des obligations particulières. Ses membres sont des syndicats de copropriétaires, des sociétés immobilieres et des propriétaires. Il y a des bailleurs et des locataires.
Elle doit donc fournir des comptes permettant aux syndics et aux bailleurs ou gestionnaires locatifs de remplir correctement leurs missions : répartir les charges, distinguer les charges locatives récupérables de celles qui ne le sont pas, etc...
L'union sera par ailleurs astreinte au respect des droits des associations de locataires.
Pour son assemblée, l'union doit établir un projet d'ordre du jour et les questions doivent être soumises aux assemblées des syndicats pour avis. Autant dire qu'à l'ordre du jour doivent être joints des documents d'information. Son président doit rendre compte de sa gestion 1) de l'union elle-même 2) des équipements et services communs.
Dans la pratique, les statuts des unions prévoient l'organisation financière, l'établissement d'un budget prévisionnel, les modalités de financement, etc...
Ces dispositions ne sont pas directement opposables aux copropriétaires, mais ils en subissent indirectement les contraintes par l'intermédiaire du syndicat dont la transparence est ici évidente.
Une disposition importante est celle relative à la désignation du président. Les statuts peuvent préciser que le président doit être choisi parmi les membres (ou les " membres des membres ", autrement dit un copropriétaire d'un syndicat membre). Ils peuvent aussi laisser la possibilité de choisir un professionel de l'immobilier. Mais la raison d'être d'une union est d'assurer par elle-même la gestion Il est assez étonnant que ce point soit assez peu développé et commenté.
A mon avis, les fonds de l'union ne sauraient être déposés dans le compte unique d'un professionel.
Mais il faut noter qu'il n'existe aucune garantie financière prévue pour les unions, au profit des membres. Il est donc préférable de ne pas prévoir des " réserves financières ". Pour le livret A par exemple, la défiscalisation dérogatoire vaut pour les syndicats mais pas pour les unions.
Et le conseil de l'union doit veiller strictement à la gestion de la trésorerie.
Quant à la tenue de la comptabilité ? Les ASL peuvent utiliser le plan comptable des syndicats. Une bonne solution parait être d'utiliser ce plan comptable en l'adaptant au particularisme de l'institution.
Quand une union classique est liée à un groupe d'immeubles cohérent, sans autres membres, le mieux est d'assurer la cohérence entre les plans comptables des syndicats et celui de l'Union.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 18:09:52
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JPM : Citation :
L'union doit être dotée d'un compte bancaire propre, comme toute entité économique.
Citation :
A mon avis, les fonds de l'union ne sauraient être déposés dans le compte unique d'un professionel.
Un compte bancaire propre = compte bancaire séparé ??
Y a t'il un texte de loi qui pourrait dispenser l'ouverture d'un compte séparé ?? un votes es syndicats ? un vote des membres de l'Union ( les Syndics des Syndicats) ??
Dans les statuts et compte de charges de notre Union de 5 Syndicats, il est précisé que le directeur de l'Union - un Syndic obligatoirement par les statuts - doit ouvrir un compte au nom de l'Union des Syndicats.
JPM :Citation :
Mais il faut noter qu'il n'existe aucune garantie financière prévue pour les unions, au profit des membres
Le compte que nous avons est au nom du Syndic.Donc aucune garantie sur ces fonds.
La comptabilité de l'Union est identique à celle d'un Syndicat decopropriétaires.
Si le compte doit-être obligatoirement séparé au nom de l'Union,comme l'indique les statuts, comment les syndicats de copros peuvent-ils exiger l'ouverture de compte ??
Merci
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 18:24:47
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Philippe 388 Citation :
Dans les statuts et compte de charges de notre Union de 5 Syndicats, il est précisé que le directeur de l'Union - un Syndic obligatoirement par les statuts - doit ouvrir un compte au nom de l'Union des Syndicats.
[...]
Le compte que nous avons est au nom du Syndic.
[...]
Si le compte doit-être obligatoirement séparé au nom de l'Union,comme l'indique les statuts, comment les syndicats de copros peuvent-ils exiger l'ouverture de compte ??
En donnant un mois au Président pour faire ouvrir un compte au nom de l'Union, et révocation si le compte n'est pas ouvert dans le délai
+ révocation des membres du Conseil de l'union qui ne font pas leur travail.
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contest
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 07:20:37
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Pour JPM :
Merci de votre réponse, mais vous ne répondez pas tout à fait à mes questions.
"L'unioin-prestataire" doit-elle avoir son propre compte bancaire et sa propre compta pour ses propres frais de fonctionnement et uniquement pour eux ?
"L'union-groupement" doit-elle avoir son propre compte bancaire et sa propre compta pour enregistrer tous les mouvements financiers concernant la gestion des éléments et services communs ?
Ou "l'union ordinaire" doit-elle avoir un compte bancaire unique et une compta unique pour l'ensemble de son activité (ses frais + gestion commune)?
L'union peut-elle décider de créer un "fonds de réserve" à son niveau (donc a priori consacré à la gestion des éléments communs) sans que ce fonds de réserve ne soit prévu au Réglement de copropriété des syndicats membres ? Cette décision peut-elle ne se prendre qu'au niveau AG Union à la majorité des syndics membres???
Mercid'avance
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 09:02:07
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Contest, vous ne lisez pas bien les messages :
Une union coopérative doit avoir un compte à son nom pour payer ses crayons. Il ne doit pas y avoir un euro appartenant aux syndicats sur ce compte. L'argent des cotisations payées n'appartient plus aux syndicats.
Une union classique (art L 29) doit avoir un compte bancaire ouvert à son nom. Les appels de fonds chauffage payés par les syndicats viennent à ce compte et l'union paie aussi bien le fioul que ses crayons et son personnel.
Les statuts peuvent prévoir une réserve financière. Ce n'est pas forcément une bonne solution.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 09:55:47
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le Syndic fait voter aux AGs des 5 Syndicats constituant l'Union une dispense d'ouverture pour un compte séparé de l'Union.
Y a t'il un texte de loi qui confirme l'obligation d'un compte éparé au nom de l'Union, sans dispense possible ?? Le texte des statuts est'il suffisant pour exiger ce compte séparé ?? Le syndic peut'il invoquer les votes des AGS pour une dispense d'ouveture ?? Merci
La gestion de l'Union est un copié-collé de celle d'un syndicat, puisque dans les résolutions votées, le nom de 5 copropriétaires apparait au lieu de 5 syndicats.
Malheureusement le directeur de l'Union(un syndic), est aussi syndic de 4 syndicats.
L'incompétance de cette agence est incroyable, comme je l'ai déjà souligné. elle fait partie du 1er groupe français.
Vous parlez de manque de formation des gestionaires, en 1 an les membres du Conseil de l'Union en connaissent beaucoup plus que ce cabinet.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 10:24:45
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Philippe 388, pourquoi vous ingéniez-vous à chercher des complications inutiles ?
Vous écrivez Citation :
Dans les statuts et compte de charges de notre Union de 5 Syndicats, il est précisé que le directeur de l'Union - un Syndic obligatoirement par les statuts - doit ouvrir un compte au nom de l'Union des Syndicats.
Point c'est tout ! Terminé !
A part qu'il n'y a pas de directeur dans une union, et qu'il n'y en a jamais eu.
Et que les décisions relatives à l'union sont prises en assemblée de l'union et pas par les syndicats de copropriétaires.
Si demain vous assignez l'union et son président (directeur) pour obtenir le placement des fonds sur un compte ouvert au nom de l'union, vous l'obtiendrez bien entendu. Ce n'est pas forcément opportun du point de vue de l'ambiance, mais celà est une autre affaire.
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contest
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 08:28:40
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Pour JPM :
Je suis de plus en plus perplexe. Selon votre réponse, l'union ordinaire doit avoir une seule comptabilité qui regroupe ses frais de gestion propres ET les frais de gestion des éléments communs aux syndicats adhérents.
OK
Dans notre cas, les éléments communs sont la chaufferie, toutes les canalisations (chauffage, EF, EC, EDF, gaz, évacuations) et tous les espaces verts.
Autant dire que, avec les frais propres de fonctionnement de l'union, c'est la majeure partie de nos charges...
Selon le décret comptable de 03/2005, les unions ne sont pas forcément soumises à la nouvelle comptabilité.
Donc pas forcément les mêmes comptes, pas forcément les mêmes états, pas forcément le même traitement des excédents ou insuffisances de charges en fin exercice (art 8), donc pas forcément le même traitement des factures (art 3+4 = compta à réception, sur exercice correspondant, ...).
Ne me dites pas que c'est impossible. C'est le cas actuellement chez nous, d'où nos préoccupations et nos questionnements sur ce forum...
Même si cela peut paraître aberrant, l'AG de l'union, toute puissante, en a décidé ainsi ...
Les unions ne devraient-elles pas être astreintes au décret comptable dès qu'elles gérent des éléments communs ???????
Qu'en pensez-vous ??
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 10:15:16
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Contest : Citation :
Les unions ne devraient-elles pas être astreintes au décret comptable dès qu'elles gérent des éléments communs ???????
Dans un ensemnle comme le vôtre, on peut supposer que désormais les syndicats ont le même plan comptable (y compris pour les sous-comptes librement établis, même s'ils ont des syndics différents.
L'union gère le chauffage (et l'ECS ?), les réseaux divers et les espaces verts.
Elle encaisse des provisions appelées auprès des syndicats, Elle paie ses propres frais de fonctionnement et les charges liées aux trois catégories sus-indiquées.
Elle répartit ensuie ces dépenses entre les syndicats, en restituant les provisions appelées.
Il est évident que l'union doit présenter son compte de fin d'exercice de telle manière que les syndics n'aient plus qu'à piquer les données qui les concernent pour répartir les charges du syndicats entre les copropriétaires.
Elle doit respecter les distinctions imposées par le statut de la copropriété : celles de l'article 10, celles liées à la notion de maintenance, etc.
Mais les trois quarts des comptes figurant dans le plan comptable des syndicats sont inutiles pour l'Union. Les prescriptions à respecter doivent donc figurer dans les statuts, ou être déterminées par décision de l'assemblée de l'union.
Si le compte de l'union présente une difficulté d'exploitation, les syndics et le conseil de l'union se concertent pour apporter la modification nécessaire. Ce n'est vraiment pas compliqué.
Il n'est pas nécessaire d'appeler le Ministère pour organiser celà.
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contest
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 08:55:12
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D'accord !
Mais une union peut-elle intégrer dans ses statuts, pour sa comptabilité concernant les éléments communs, une clause qui dit : "les trop-perçus qui pourraient apparaître .... sont, SUR DECISION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DE L'UNION, soit ristournés aux membres de l'union...., soit reportés sur l'exercice suivant". ?
Cette clause est, me semble-t-il, contraire à l'art. 8 du décret comptable - qui concerne les syndicats, pas les unions.
Quid si un syndicat membre n'est pas d'accord avec la décision de la majorité de l'AG de l'Union ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 09:20:03
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Les unions ont pour objet de faciliter la gestion des syndicats. Elles doivent donc tenir compte des règles applicables aux syndicats. Dans une région viticole, une coopérative utilise des cuves et pas des silos à grains.
Pour les équipements et services dont elles assurent la gestion, les unions doivent appeler ou restituer les soldes de fin d'exercice. Il en est de même pour leurs propres frais.
Je pense qu'une union doit fait apparaître clairement les stocks qu'elle détient au 31 décembre.
Les syndicats, eux, peuvent faire leur petite cuisine? Par exemple porter à un fonds de réserve le trop perçu sur la ligne entretien courant du budget prévisionnel, ce qui est une marque de bon sens.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 12:29:07
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JPM : Citation :
Les syndicats, eux, peuvent faire leur petite cuisine?
Le Syndic avec une présidente de CS,et présidente du conseil de l'Union des 5 Synidcats, ont fait leur petite cuisine de la comptabilté des syndicats et de l'Union, en melangeant bien les gestions, les comptes, les appels de fonds, les fonds travaux, les comptes créditeurs,... cette petite cuisine a mis notre copropriété en difficulté.
JPM :"petite cuisine des syndicats" quels textes de loi ??? |
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contest
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 16:43:00
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Merci JPM
J'ai bien compris votre réponse "de bon sens" :
- Il n'apartient pas à l'AG de l'union de prendre ce genre de décision
- L'union doit restituer aux syndicats membres les trop-perçus constatés en fin d'exercice
- Il appartient à chaque syndicat de se prononcer quant à l'utilisation de SON trop-perçu.
Je confirme que le décret comptable devrait s'appliquer intégralement aux unions ordinaires du fait que :
- elles peuvent gérer des éléments d'équipements communs importants
et donc un budget important (le notre = > 5 millions €)
- elles peuvent avoir du personnel salarié
- elles sont une émanation des syndicats adhérents
- elles sont "DANS" la copropriété (contrairement aux unions coopératives)
- il peut y avoir de nombreuses "interprétations" de la Loi
L'art 1 du décret comptable soustrait les "petites copropriétés" des obligations du décret, selon certaines conditions.
Il pourrait astreindre les grosses, selon certaines conditions (taille, budget, ...) à ses obligations, ce qui, je suppose, faciliterait la vie de tout le monde...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 17:56:53
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Je ne pense pas qu'il y ait de sérieux problèmes en ce qui concerne la comptabilité des unions.
Il est bien évident que les syndics, professionnels ou non, sont les premiers intéressés à recevoir des comptes facilement exploitables. On peut donc compter sur eux pour faire le ménage si besoin est.
De plus, ce sont souvent les unions qui traitent la comptabilité des syndicats. D'où la même observation 
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contest
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 22 nov. 2007 : 09:54:43
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Sauf que tous les 3 ans il y a renouvellement d'une grosse partie des syndics, que certains ne disposent même pas des documents légaux (on s'en est aperçu il y a peu de temps)et qu'ils font une confiance aveugle dans l'Union (puisqu'ils sont payées pour...).
Il y a une grande diffrence parfois entre la théorie et la pratique et l'on recense maintenant de nombreuses "dérives".
En tous cas, merci de vos interventions |
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Electron
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 09:21:02
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Citation :
Initialement entré par JPM
Les unions ont pour objet de faciliter la gestion des syndicats.
J'ose poser une question, sans savoir si elle l'a déjà été sur ce forum :
Quelle entité légalement constituée, autre qu'une union, pourrait prendre en charge la gestion des équipements communs de plusieurs syndicats (ou la faciliter)?
La formule Syndicat Principal/Syndicats Secondaires est-elle la seule alternative ? |
Edité par - Electron le 23 nov. 2007 09:22:05 |
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Organisation comptable union ordinaire
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