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 Sujet  |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 16 nov. 2007 : 09:26:57
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Bonjour
Il a fallu remplacer un bout de fonte fuyarde pour 2000 euros.
Ces travaux pouvaient-ils être financés sur le budget courant? Fallait-il les considérer comme des travaux urgents, susceptibles d'exiger la (coûteuse) convocation d'une AG supplémentaire pour ratification?
Que faut-il penser de la solution suivante: appel de fonds supplémentaire justifié par une délégation donnée chaque année au CS et au syndic d'engager les "travaux qui pourraient être nécessaires".
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 10:15:31
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Le remplacement partiel d'une chute fuyarde est un travail de maintenance réparatrice urgent.
Ce genre d'opération doit faire l'objet d'une ligne dans le budget prévisionnel car il est souvent nécessaire de faire effectuer des travaux de ce genre.
Il est souhaitable que l'assemblée générale donne à cet égard une délégation de décision au conseil syndical avec mention d'un plafond hors taxe pour chaque intervention. La délégation doit préciser son objet : travaux de réparation présentant un caractère d'urgence.
Il faut veiller à ce que le onseil syndical ne profite pas de cette délégation pour faire exécuter des travaux non urgents.
Il n'empêche que des peti travaux d'entretien non urgents peuvent être effectués en cours d'exercice. C'est la mission du syndic que d'assurer la conservation de l'immeuble.
Pour le financement, il faut compter en partie sur le montant figurant à la ligne du budget prévisionnel et on peut compter aussi un peu sur l'avance de trésorerie.
En cas de nécessité, il faut envisager une assemblée mais les frais d'une AG ne font à la vérité qu'aggraver la situation (gêne et dégradations).
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manech
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1418 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 10:27:16
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Merci de la réponse: vous me confirmez donc que le syndic peut et doit, dans le cadre du budget prévisionnel, entreprendre ce genre de réparation de son propre chef, avec l'aval du CS possible cependant.
J'aime bien la formulation de la délégation donnée au CS que vous proposez: le montant maximum est fixé et on reste dans le budget prévisionnel.
Dans le cas qui me préoccupe actuellement, il y a eu appel hors budget, sans aucune explication, sans aucun vote d'AG préalable (à part une vague délégation), ni ratification à l'AG suivante.
Un copropriétaire est-il tenu de payer dans ce cas précis? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 11:23:49
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Un copropriétaire est-il tenu de payer dans ce cas précis?
Bof ! Il peut préférer qu'on laisse la fuite se poursuivre et les dégradations s'aggraver 
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 11:41:04
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Pourriez-vous répondre à la question posée, s'il vous plaît?
Je suis entièrement d'accord avec la légitimité des travaux.
Je vous interroge sur le mode de financement et sur la position de la copro devant la loi. Le but est d'assurer la maintenance nécessaire, tout en évitant d'être hors des clous légaux. Vous connaissez la jurisprudence mieux que moi. Qu'en est-il sur ce cas précis? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 11:52:34
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ce montant n'ayant pas fait l'objet d'une résolution votée en AG, n'est donc pas légalement une crénce liquide et exigible
donc le syndicat, par son syndic, ne peut pas poursuivre en recouvrement un copriétaire qui refuse de payer cette somme |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 21:51:33
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votre syndic est un gros nul ! au diable les considérations de délégation, hors budget et autres salades!
un bon budget identifie une partie liés aux impondérables : le 615000 (entretien et petites réparations) fait l'affaire. vos 2000 € de fuite devrait être débité sur ce 615000. En fin d'exercice, vous êtes supérieur au budget, l'explication est claire : il fallait réparer la fuite. Quel abruti pourrait voter contre l'approbation des comptes au motif de ces 2000 € non prévus ?
Je suis contre le principe de délégation donné au CS, parce que cette notion ne veut rien dire. Un CS a carte blanche pour faire ce qu'il entend, mais il obligation de rendre compte de ces actions en AG. Par exemple, un CS qui présente 2000 € de frais de fonctionnement se fait virer, c'est bien normal. A l'opposé, un CS qui explique qu'il a fallu engagé 2000 € pour réparer un fuite est reconduit sans problème. Le compte 678 (charges exceptionelles) est une abération. Il faut être analytique : une charge rentre dans le budget courant ou bien est votée.
J'ai arrêté cette pantalonnade de délégation parce que trop de membres du CS la comprenait comme une enveloppe du style "fais ce que voudras", le message a été très bien perçu par la copro et le CS. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 23:35:31
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Deux questions distinctes se posent
- la régularité de l'engagement de la dépense
- le financement de la dépense
Sur le premier point le mécanisme de la délégation au CS est le seul utilisable. A défaut on passe au régime des travaux urgents (art. D 37 ). Il n'y a pas d'autre disposition conforme aux textes. Il faut alors convoquer une assemblée, serait-ce après achèvement des travaux. Sinon l'assemblée n'a plus la possibilité de ratifier, si l'on s'en tient à la jurisprudence actuelle, qui doit être critiquée.
Sur le second : il ne suffit pas de proclamer que l'assemblée ne pourra qu'approuver les comptes malgré le dépassement. La vraie question est de pouvoir payer l'entrepreneur sans délai abusif. Il y a faut la conjonction d'un budget prévisionnel incluant les pépins qui peuvent survenir ...et sont ainsi prévisibles, et d'une avance de trésorerie conséquente.
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 07:21:51
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Je serai bien curieux de connaître la base juridique que l'on peut donner à la délégation donnée au CS. Il existe également une sombre histoire de déégation donnée au syndic sans référer au CS. Ces deux pratiques induisent un comportement déviant, cela est bien connu. Ne pas donner de délégation, c'est responsabiliser les acteurs (CS et syndic).
Vous avez raison de dire qu'il faut que la copro soit en mesure de payer, c'est d'ailleurs le plus important.
Il suffit d'avoir un budget suffisamment prévoyant, et un bonne avance de trèsorerie. Je maintiens ceci est nécessaire et suffisant pour faire face à la grande majorité des imprévus, dans le respect total des textes.
Un éventuel excédent de charges sera alors absorbé par ce dispositif. Vu que l'on travaille en provisions de charges, les imprévus sont l'une des principales justification de l'avance de trèsorerie. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 07:54:50
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manech: quelle est votre question exactement ????
souhaitez vous des réponses concernant le fonctionnement de la copropriété, la légalité de cet appel de fonds, la poursuite éventuelle contre le copropriétaire qui refuse de régler cette somme ??????
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 08:24:32
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Citation :
entré initialement par mespres
Ne pas donner de délégation, c'est responsabiliser les acteurs (CS et syndic).
Un CS responsable ,et fonctionnant normalement,le sera de toute façon avec ou sans délégation; cette délégation permet,éventuellement,une certaine légitimité vis à vis de certains copropriétaires "critiqeurs" chroniques
Pour un CS,non responsable,avec ou sans délégation, il le restera quelque soit la situation
Par contre d'accord avec vous pour le budget; sur une année, dans une copropriété, vous devez (pouvez) envisager des travaux d'entretien possibles, en fonction des divers éléments techniques ou non de l'immeuble.
Une copropriété sans avance de trésorerie fonctionne, et peut fonctionner normalement
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 08:26:50
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Peut-être n'ai je pas été très claire initialement. Vos réponses m'ont déjà permis de clarifier le problème.
En ce qui concerne l'engagement de la dépense, j'ai soutenu en AG qu'il était inutile et illégal de voter une délégation au syndic et au CS pour que soient entrepris des travaux de réparation, pas très importants, mais manifestement urgents. Pour moi, le syndic avait obligation de faire.
En ce qui concerne le financement, j'ai protesté contre l'appel de fonds hors budget qui a été fait pour financer ces travaux, et j'ai soutenu que la copro aurait pu les financer sur le budget courant, éventuellement en mordant un peu sur l'avance de trésorerie. (la trésorerie disponible étant toujours confortable).
J'ai dit que dorénavant je ne répondrai plus aux appels de fonds pour des travaux qui n'ont ni été votés, ni soumis au régime des travaux urgents.
J'aurais donc voulu savoir si ma position était tenable en ce qui concerne le fonctionnement de la copropriété, la légalité de cet appel de fonds, et les poursuites éventuelles qui pourraient être dirigées contre moi.
Merci pour vos réponses.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 09:12:46
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| "J'aurais donc voulu savoir si ma position était tenable en ce qui concerne le fonctionnement de la copropriété, la légalité de cet appel de fonds, et les poursuites éventuelles qui pourraient être dirigées contre moi." : voir mon message du 16 novembre 11h52 |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 09:50:30
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Manech, nous partageons exactement le même point de vue. Votre syndic a l'art et la manière de créer de faux problèmes, avec ces appels hors budget complètement injustifiés.
Certains défendent l'idée de supprimer l'avance de trésorerie, j'estime que c'est une position irresponsable. Les fonctions de l'avance :
-absorber les pics de charges récurrentes(exemple : assurance)
-absorber les retards de paiement de charges (certainement pas les impayés)
-faire face au dépassement de budget du aux imprévus.
Fonctionner sans avance de trésorerie, c'est se mettre dans un cas idéal où il n'y a pas d'imprévus(le réalisé est toujours inférieur au budget), tous les copros paient leurs charges en temps et en heure.
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Maintenance? entretien? urgence?
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