| Auteur |
 Sujet  |
|
|
penarbed
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 18 nov. 2007 : 18:19:21
|
J'ai acheté un appartement à un promoteur dans le cadre d'une vente par lot d'un immeuble ancien avec des tantièmes de copropriété sur 1000 millièmes.
Certains des propriétaires ayant acquis leur appartement après moi ont des tantièmes sur 1006 millièmes.
La différence de millièmes provient du fait que le notaire a entériné la création d'un lot représentant 6 millièmes.
Voici l'historique de la constitution de ce lot :
Le promoteur possédait l'ensemble du RDC et du 1er étage.
Dans un des lots du RDC qui est composé d'un grand volume sur deux niveaux (RDC et 1er étage) il a fait réaliser, sans autorisation de la copropriété et sans permis de construire une dalle de béton s'appuyant sur le mur porteur du premier étage (prolongation du plancher du 1er étage). Ce promoteur a ensuite vendu à une SCI 2 lots au 1 étage auquel il a joint la dalle de béton en créant devant notaire un nouveau lot de copropriété (6 millièmes). La SCI a ensuite cassé les murs mitoyens entre la dalle et ses lots du 1er étage et monté des cloisons sur le pourtour de la dalle. Cette construction lui a ainsi permis de relier ses 2 lots qui étaient auparavant disjoint.
Le lot du RDC a ensuite été revendu à une autre SCI sans aucune modification des tantièmes malgré la perte en volume du lot.
Notre copropriété est difficilement gérable puisque les actes notariés n'ont pas tous été établis avec les mêmes millièmes (1000 et 1006) et que le lot créé a pour le syndic aucune valeur juridique.
Q1 : Quelle est la validité des actes notariés des SCI (avec la création de lot au moment de la vente) ?
Q2 : Quelles sont les responsabilités des uns et des autres dans cette affaire (vendeur, notaire et acheteur)?
Q3 : Quelles procédures devons nous engager pour assainir la situation ?
Merci aux éminents juristes de nous apporter leur expertise.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 18 nov. 2007 : 20:25:12
|
| Ce qui est valide est ce qui figure sur votre règlement de copropriété. Vous ne parlez pas de ce document. L'avez-vous ? |
Signaler un abus  |
|
|
penarbed
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 22:00:02
|
Merci LD47 pour votre réponse.
Vous trouverez ci-dessous des éléments complémentaires :
Dans notre règlement de copropriété ne figure aucune mention concernant une éventuelle autorisation d'extension des lots.
Aucun vote en AG n'a entériné la modification de l'état descriptif de division de la copro suite à la création du nouveau lot.
Par contre, le notaire a dû déclaré ce nouveau lot à l'administration car j'ai pu vérifier que le propriétaire acquittait des impôts fonciers sur ce lot. |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 23:01:58
|
Dans le problème exposé il y a beaucoup d'irrégularités.
Tout d'abord le copropriétaire du R.D.C et du 1er étage ne pouvait pas faire de travaux touchant les parties communes sans autorisation de l'A.G., tout "promoteur" qu'il soit.
Ensuite le notaire ne pouvait enregistrer une modification du R.C. que si une décision d'A.G. avait décidé de créer un nouveau lot, par retrait sur parties communes, entrainant l'intervention d'un géomètre-expert pour la détermination des tantièmes et une déclarations aux hypothèques.Si ces opérations avaient été faites régulièrement, les nouveaux tantièmes seraient applicables à tous.
Vous devez prendre contact avec le notaire pour avoir des explications. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 23:02:43
|
Si l'opération que vous évoquez a été réalisée après la notification au syndic de votre acquisition, elle est irrégulière.
A ce moment en effet le syndicat existait et l'opération nécessitait l'accord d'une assemblée générale.
Celà est plus vrai encore si d'autres lots avaient été acquis avant le vôtre.
Reste à vérifier quand même si votre acte d'acquisition ne comporte pas mention de cette opération à titre d'information.
|
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 04:29:03
|
penarbed,
Vous dites que le règlement ne fait aucune mention concernant une éventuelle autorisation d'extension des lots. Mais, quels sont les millièmes apparaissant sur votre règlement ?
Peut-être qu'ils ne correspondent pas à ce qui figure sur votre acte d'acquisition et qu'ils sont déjà répartis sur 1006 millièmes. Dans ce cas, c'est une erreur de transcription sur votre titre de propriété, mais la modification reste valable. Si, sur votre règlement, ils se répartissent sur 1000 millièmes, alors la modification n'est pas valable. |
| Signaler un abus |
|
|
fgardi
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 14:54:19
|
JB22 a raison, il faut prendre contact avec le notaire.
Un règlement de copro n'est jamais refait pour une modification, les notaires travail par additifs datés et référencés MAIS le syndic doit avoir l'ensemble pour donner les mill. à ce jour. De plus vous avez des mill. de terrain , des mill. construction sans parler de ceux des ascenseurs... |
Edité par - fgardi le 20 nov. 2007 14:57:40 |
| Signaler un abus |
|
|
penarbed
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 20:14:31
|
Ne nous égarons pas et ne changeons pas de sujet (le notaire nous a répondu qu'il était dans ses droits d'établir de tels actes) :
La différence de millièmes provient du fait que le notaire a entériné la création d'un lot représentant 6 millièmes et ceci sans aucune autorisation de la copropriété relative aux travaux réalisés et intervention d'un géomètre-expert pour la détermination des tantièmes.
Les actes avant cette création de lot étaient rédigés avec 1000 millièmes, les actes après cette création sont rédigés avec 1006 millièmes.
L'état descriptif de division de la copro n'a pas été modifié !
Ceci est un fait avéré.
Maintenant que devons nous faire ?
- Poursuivre le promoteur,
- Poursuivre le notaire,
- Poursuivre la SCI acheteuse (qui, et nous en avons les preuves, a exigé du vendeur la construction de cette dalle pour lui permettre de relier par la suite ses deux lots du 1er étage),
- Poursuivre les trois,
- ou laisser faire de telles irrégularités ?
Et sous quelle forme sachant que le syndic ne souhaite pas intervenir ?
Nous avons l'impression que les recours de simples copropriétaires que nous sommes sont bien faibles face aux petits arrangements entre amis (promoteur, notaire et SCI).
|
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 20:50:13
|
"Ne nous égarons pas et ne changeons pas de sujet"
Pas très synpatique à l'écart des contributeurs bénévoles qui prennent sur leur temps pour vous répondre...et qui ne vous doivent rien.
|
| Signaler un abus |
|
|
penarbed
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 21:44:00
|
Recevez toutes mes excuses JB22 pour mes propos quelques peu directs.
Je ne souhaitais par ma phrase que de vous inciter à recentrer le débat sur mes trois questions initiales.
En effet, nous avons consulté de nombreux juristes sur ce sujet et malheureusement la réponse est souvent la même : c'est certainement illégal mais vous aurez beaucoup de mal à faire condamner le notaire et obtenir la destruction de l'ouvrage.
Sachant que dans cet immeuble de nombreuses autres irrégularités ont été commises et que nous en sommes au 4ième syndic en 6 ans j'espère que vous comprendrez sans doute mon impatience à essayer de résoudre ce problème. |
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 02:05:09
|
penarbed,
Vous ne répondez pas à ma question. Je vous demande comment apparaissent les tantièmes sur votre règlement de copropriété.
Vous parlez de tantièmes sur les actes des uns et des autres. Mais les actes privatifs des uns et des autres ne font pas la loi de la copropriété. Ce qui fait la loi dans votre copropriété est votre règlement de copropriété. Si, sur votre règlement de copropriété, il apparaît que les tantièmes se déterminent sur 1000, et bien l'application du règlement oblige le syndic à calculer les charges et les voix de cette manière. Le règlement de copropriété n'est pas un document personnalisé avec une version pour l'un et une version pour l'autre. Vous n'avez donc personne à poursuivre, mais à en demander simplement l'application.
Il n'y a qu'un cas où vous auriez quelqu'un à poursuivre, c'est le cas où vous avez eu, au moment de votre achat un exemplaire du règlement de copropriété (non pas votre acte d'achat) qui faisait apparaître un mode de calcul et que le syndic applique un autre règlement modifié illégalement après votre achat.
Vous semblez également vouloir cibler votre action sur une contestation de la création de la dalle. C'est un tout autre sujet que celui des tantièmes.
Mais, il faudrait vraiment commencer par nous dire ce qu'il apparaît sur votre règlement de copropriété/état descriptif de division. |
| Signaler un abus |
|
|
penarbed
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 13:44:14
|
LD47,
Dans mon Règlement de Copropriété, il apparaît bien que les tantièmes se déterminent sur 1000 (de même dans l'état descriptif de division.
Le syndic calcule les charges et les voix en appliquant le RC (1000 millièmes).
Le lot créé par le notaire n'est absolument pas pris en considération par le syndic dans la calcul des charges. La SCI, "propriétaire" de ce lot, ne paye donc aucune charge de copropriété pour ce lot en application du RC.
|
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 20:46:59
|
Bonsoir penarbed,
Il n'y a donc eu aucune modification des millièmes. Sur quelle base dites-vous qu'il y a eu un lot crée et qu'il représente 6/1000èmes ?
Etes-vous certain(e) que votre règlement de copropriété n'a pas déjà pris en compte la modification que vous contestez et que celle-ci n'est pas déjà intégrée dans les 1000/1000 èmes ?
Dans un immeuble que je connais, le promoteur, ayant prévu la fermeture d'un rez-de-jardin ouvert pour en faire un appartement, a intégré le lot dans le règlement. Il payait des charges pour un appartement qui n'existait pas et qui a existé ultérieurement.
Pour certains copropriétaires, nouveaux acheteurs, lors de la construction, il s'agissait de la construction d'un lot nouveau non autorisé par l'AG. Mais ce n'était pas le cas. Il était parfaitement légal et prévu dans les 1000/1000 èmes. |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 21:45:40
|
"Dans mon Règlement de Copropriété, il apparaît bien que les tantièmes se déterminent sur 1000 (de même dans l'état descriptif de division."
Que dit votre état descriptif de division concernant les lots: avant ou après réalisation de la dalle.
Vous devriez vous rendre à la conservation des hypothèques pour voir si le règlement de copropriété que vous possédez est bien celui en vigueur.
En pratique lors de la création d'un lot on ajoute des tantièmes au total, dans votre cas 1000 + 6 = 1006, mais ce n'est pas obligatoire, on peut modifier tous les tantièmes pour les ramener à 1000, ce n'est pas le plus simple! |
| Signaler un abus |
|
|
penarbed
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 22 nov. 2007 : 21:53:08
|
Bonsoir à tous,
Pour affirmer que le lot créé représente 6/1000ème, je me base sur l'acte de vente du copropriétaire de la SCI. Le notaire a, au moment de l'achat au promoteur par la SCI de ses 2 lots du 1er étage, procédé à une création de lot (dalle construite par le promoteur dans son lot sur 2 niveaux). Dans l'acte de vente, le notaire a quand même pris la précaution de stipuler que l'acheteur devait demander l'accord de la copropriété concernant les travaux entrepris pour réaliser cette extension de lots (à postériori !).
Je confirme également que mon règlement de copropriété n'a pas déjà pris en compte la modification que je conteste et que celle-ci n'est pas déjà intégrée dans les 1000/1000 èmes.
J'ai aussi vérifié à la conservation des hypothèques que le règlement de copropriété que je possède est bien celui en vigueur.
|
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 02:10:22
|
Bonjour,
Le notaire a eu tort de faire apparaître sur un acte de vente un lot qui n'existait pas. Mais ce tort du notaire ne vous concerne pas. Vous n'êtes pas sensé avoir lu l'acte. Vous n'êtes pas l'une des parties de la transaction. Celui qui pourrait se plaindre, c'est l'acheteur de ce lot qui n'existera qu'à la condition que votre copropriété l'entérine. Si la copropriété le refusait, il pourrait certainement engager une action, mais laquelle ? Ce curieux acte de vente officialise la vente d'un lot dont l'existence est conditionnelle, mais il stipule comme vous le notez "que l'acheteur devait demander l'accord de la copropriété concernant les travaux entrepris pour réaliser cette extension de lots". Il est donc parfaitement informé de son curieux achat.
Ce qui vous concerne vous, par contre, c'est la création d'une dalle sans l'accord de la copropriété (pas la création du lot, puisqu'il n'a pas été crée et ne le sera que si l'AG l'accepte). Si cette dalle a été construite après la création de la copropriété, vous pouvez demander qu'elle soit démolie, puisque construite sans l'accord de la copropriété.
Normalement, l'acheteur va demander à la copropriété de valider à postériori la création de la dalle et la création du lot. L'AG peut voter contre et dans ce cas, il devra démolir. Si l'AG vote pour, vous ne pourrez rien faire. |
| Signaler un abus |
|
|
penarbed
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 21:03:32
|
Merci LD47 pour votre analyse de la situation qui est tout à fait pertinente.
Après réflexion, je partage votre point de vue. Il faut remonter à l'origine de la construction soit le promoteur.
Pour être complet sur le sujet et pour vous montrer à quel point la situation est très confuse dans notre copropriété, je vous précise :
1-que l'acheteur (SCI dont le gérant est un Huissier de justice) a exigé dans le compromis de vente que son vendeur (le promoteur) fasse construire cette dalle (qui est le responsable ?).
2-que c'est le deuxième promoteur (ils étaient 2 associés) qui a inscrit à l'ordre du jour d'une AG la demande autorisation des TX réalisés.
3-que l'AG a voté contre.
4-que la SCI a demandé au TGI l'annulation de l'AG pour la simple et bonne raison que le syndicat des copropriétaires a pris part au vote pour le lot qu'il possède (local chaufferie). Il nous semble évident que le syndic s'était mis d'accord avec eux. Ce vote était leur joker ! Depuis le syndic a donné sa démission.
5-que le TGI a annulé l'AG (après de nombreux renvois du procès par la partie adverse).
6-que nous avons fait appel afin que le tribunal juge sur le fond cette histoire de TX (après un nouveau report, jugement en mars 2008).
Voici ou nous en sommes après près de 7 années de procédures et 2 avocats.
Pour conclure, notre dossier impliquant les notables d'une ville de province, la justice semble trainer les pieds afin de faire jouer le temps en faveur de nos adversaires (je précise que le frère d'un des 2 promoteurs est avocat et que notre première avocate nous a laissé tomber parce qu'elle avait reçu des pressions !).
|
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 23:22:19
|
De penarbed
Votre premier post:
"Q3 : Quelles procédures devons nous engager pour assainir la situation ?"
Maintenant seulement vous nous dites:
"Voici ou nous en sommes après près de 7 années de procédures et 2 avocats."
Chaque contributeur appréciera selon sa sensibilité...
|
| Signaler un abus |
|
|
penarbed
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 19:54:05
|
LB22, si j'avais tout raconter ce qui se passe dans ma copropriété dès le premier post je suis persuadé que personne n'aurait pris le temps de le lire.
En tout cas, mon premier post :
"Q3 : Quelles procédures devons nous engager pour assainir la situation ?"
était parfaitement légitime puisque comme vous avez pu le lire nous n'avons engagé aucune procédure contre le trio (vendeur, notaire et SCI), nous ne faisons que subir les procédures de nos adversaires qui tentent par tous les moyens de nous user pour arriver à leur fin (la reconnaissance du lot).
En venant sur ce forum nous recherchions de l'aide afin de trouver une réponse, une stratégie pour nous sortir de cette situation.
Nos avocats successifs ne sont sans doute pas les meilleurs sur le marché local, malheureusement, ce sont les seuls qui ont accepté de prendre ce dossier très sensible. Les avocats les plus réputés ont soit refusé de prendre le dossier (trop proche de nos adversaires) soit travaillent déjà pour nos adversaires. Nous ne sommes pas tous égaux face à la justice, même quand on est dans son bon droit !
Grâce à la réponse de LD47 nous avons pris conscience que nous aurions sans doute dû engager une procédure contre le promoteur/vendeur mais il est peut-être pas trop tard.
|
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 21:35:20
|
penarbed,
Si mon analyse a pu permettre de faire évoluer une telle situation, cela me fait bien plaisir. Je pense en effet qu'il n'est pas trop tard, puisque la construction existe toujours et qu'elle n'est toujours pas fondée sur une autorisation de votre copropriété. Je pense donc que vous devriez demander la mise à l'ordre du jour de la prochaine AG, l'introduction par votre copropriété d'une procédure visant à obtenir la démolition d'une dalle construite sans autorisation.
Depuis 7 ans cette dalle est construite sans autorisation et le propriétaire de la construction illégale se contente d'une contestation d'une AG ayant refusé de la légaliser. Même s'il obtient l'annulation de cette AG, il n'a pour autant pas plus d'autorisation. Il faudrait qu'une autre AG vote ce point et accepte la construction. Il n'a pas le droit d'en préjuger pour maintenir l'illégalité existante. Il ne peut donc baser le maintien de sa construction illégale par la procédure qu'il a engagée. |
| Signaler un abus |
|
|
penarbed
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 21:12:45
|
LD47, vos réponses sont très constructives et nous permettent de reprendre espoir d'en finir avec nos problèmes de voisinage.
Nous allons suivre vos conseils et mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG l'introduction d'une procédure visant à obtenir la démolition de la dalle construite sans autorisation. La meilleure défense est effectivement l'attaque. Il me reste plus qu'à convaincre mes amis copropriétaires.
Un grand merci LD47. |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Modification des millièmes de copropriété
Forum fermé
