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ben0202
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 19 nov. 2007 : 16:49:16
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Bonjour,
je suis locataire d'un appartement qui appartient à une SCI. Cette SCI possède tout l'immeuble (donc un seul propriétaire pour tout l'immeuble) qui est donné en gestion à une société de gestion de bien. Je viens de recevoir mon relevé de charges locatives pour 2006 et je m'aperçois que le total des tantièmes et la répartion des tantièmes pour mon appartement ont changé. On passe d'un total de 18585 à 93577 et la part de mon appartement de 1500 à 6741. Je précise que de ces tantièmes découle le paiment des charges pour la société de nettoyage, l'eau et l'électricité communes mais surtout le chauffage de chaque appartement (il n'y a pas de compteur individuel contrairement à l'eau froide ou l'électricité). Et vue l'augmentation du prix du fioul cette année, ça a son importance !
Ma question : Un propriétaire a-t-il le droit de changer cette répatition sans en apporter de justification à son locataire ? Quel est l'intérêt pour ce propriétaire de changer cette répartition alors qu'il est le seul à posséder l'immeuble ?
Petit indice : des locaux commerciaux et des appartements ont été innoccupés pendant de longs mois. Ne serait-ce pas un moyen de faire payer les charges des espaces inhabités aux locataires présents ?Javascript:insertsmilie(' ')
Merci d'éclairer ma lanterne un peu perdue au pays des tantièmes et des méandres des charges locatives...Javascript:insertsmilie(' ')Javascript:insertsmilie(' ')
Ben
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 17:52:02
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Bonsoir,
Prenez contact avec l’ADIL la plus proche de vous.
Voyez ces liens :
Qui paie les charges des logements vacants ?
Un logement vacant génère des charges comme les autres, et il est fréquent que celles-ci soient réparties entre les seuls logements occupés, ce qui accroît évidemment leur contribution.
En fait, c’est le bailleur qui doit supporter les charges des logements vacants, en vertu selon lequel la chose est au risque du propriétaire.
(CA Paris 16e Ch. Section B, 25.1.1990, Guth c/Martin – Rev. loyers 1991.75).
http://www.conso.net/bases/5_vos_droits/1_conseils/conseil_5_j193_-les_charges_locatives.pdf
http://anil.org/adils/carte.htm
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ben0202
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 18:43:38
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merci etaspak pour la rapidité de votre réponse. J'ai essayé de contacter l'ADIL mais j'ai eu le répondeur. je retenterai demain.
En attendant, est-ce que quelqu'un peut me dire si l'on peut modifier le système de répartition des tantièmes de la sorte et si oui pour quelles raisons ? Car je pense que l'astuce pour nous faire payer une partie des charges des logements vacants réside là : il suffit de réduire les tantièmes sur les logements vacants et les augmenter sur les logements occupés. Etant qu'il n'y a qu'un seul propriétaire, aucun copropriétaire ne peut s'y opposer !
Merci d'avance,
Ben |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 19:07:43
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Citation :
Initialement entré par ben0202
.En attendant, est-ce que quelqu'un peut me dire si l'on peut modifier le système de répartition des tantièmes de la sorte et si oui pour quelles raisons ?
Un grand principe en droit, on ne change pas les modalités d'un contrat en cours de route. Chaque partie doit respecter scrupuleusement ce qui est prévu par la convention. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 19:23:37
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Citation :
... si l'on peut modifier le système de répartition des tantièmes de la sorte et si oui pour quelles raisons ? Car je pense que l'astuce pour nous faire payer une partie des charges des logements vacants réside là :...
Non, on ne peut pas.
Comme l'indique Le Nabot, changer la regle du jeu pour cause d'innoccupation est une opération malhonnête. |
Festina lente |
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ben0202
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 19:50:24
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merci à tous pour vos réponse. Je vais essayer de contacter l'ADIL ainsi que mon bailleur et vous tiendrai au courant de la suite des événements...
Bonne soirée ! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 21:47:11
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| vous devez refuser toute modification aux calculs précédents. et faites vos remarques par LRAR. Il ne faudra pas hésiter à saisir le tribunal ou la commission de conciliation pour ce probléme. |
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ben0202
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 21:51:36
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Bonsoir à tous,
Merci encore pour les réponses qui viennent d'arriver. Je vais donc faire un courrier pour contester ce nouveau mode de calcul. Pour rédiger ce courrier, j'aurais donc besoin de vos lumières. Y a-t-il un article de loi à citer pour appuyer mon propos ?
J'ai cherché et relu mon bail, mais je n'y ai trouvé que la liste des charges à payer, et là dessus il ne me semble pas y avoir de problème (je paye l'électricité commune, l'entretien, l'eau froide commune et individuelle pour la quelle j'ai un compteur).
Le problème vient vraiment du chauffage. D'ailleurs j'ai certaines quotes-parts qui ont légèrement diminué, d'autres qui ont nettement augmenté, en particulier le chauffage (où je n'ai pas de compteur individuel). En gros, avant je payais 8% du chauffage total de l'immeuble, maintenant j'en paye presque 10% (ex. ma quote part passe de 822.77 à 1074.15). Je précise qu'aucun travaux majeurs n'ont été faits cette année, ni dans l'immeuble , ni dans mon appartement (je n'ai pas gagné 2% de surface habitable !!! même si j'aurais bien aimé !!!).
Comme je le rappelle, il n'y pas de co-propriété puisqu'un seul proprio (donc pas de règlement ni d'assemblée générale). J'ai appelé un conseil juridique qui me dis que je n'ai pas de droit de regard sur la répartition des quotes-parts car je suis locataire, pourtant je paye bien bien ces charges locatives. Qu'en pensez-vous ?
Voilà, si vous pouviez me conseiller sur des articles de loi ou des jurisprudences pour mon courrier, sinon il restera lettre-morte (et je parle d'expérience !).
Merci à tous,
Ben
PS : j'ai encore essayé de contacter l'ADIL, mais en vain (je pense qu'à cause des grèves ils tournent au ralenti...).
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 22:33:22
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Citation :
J'ai appelé un conseil juridique qui me dis que je n'ai pas de droit de regard sur la répartition des quotes-parts car je suis locataire, pourtant je paye bien bien ces charges locatives. Qu'en pensez-vous ?
j'en pense qu'il a tord ... car en tant que locataire, que ce soit dans une copro ou une monopriopriété (votre cas), le locataire doit savoir quelle est la répartition des charges. Cc'est une obligation (loi de 89).
la copro a un reglement de copro etablissant la repartition.
le proprio unique d'un batiment doit donner en debut de contrat la repartition entre les différents logements. la loi dit par contre, que cette répartition doit être "équitable" ... sans préciser  .
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ben0202
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 22:46:10
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Merci Joulia pour votre réponse.
Malheureusement je n'ai pas eu de document stipulant la répartition des charges avec mon bail. En revanche, je dispose de mes deux précédents décomptes de charges (2004 et 2005) avec l'ancienne répartition. Puis-je m'en servir pour m'opposer à la nouvelle (de 2006) et prétendre que cette ancienne répartitioin est intrasec à mon contrat de bail et ne peut donc pas être modifiée sans justification réelle et sérieuse du propriétaire ?
J'attends vos précieux conseils.
Petite rectif pour tout le monde : ma quote part de chauffage n'a pas augmenté de 2% mais de 25 % (je me suis embrouillée avec le pourcentage !!). Chouette j'ai gagné 17,5 m2 (mon appart en fait 70). Comme je viens d'avoir un 2e enfant, j'ai une troisième chambre pour le p'tit loup et je ne le savais même pas !!!!
Bonne soirée à tous,
Ben |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 08:17:29
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Citation :
J'ai appelé un conseil juridique qui me dis que je n'ai pas de droit de regard sur la répartition des quotes-parts car je suis locataire, pourtant je paye bien bien ces charges locatives. Qu'en pensez-vous ?
J'ai la même réponse que Joulia, vous avez le droit de regard, s'il s'agit bien de l'epxression que vosu avez utilisée, dasn le sens de REGARDER, de VOIR et ce faisant de CALCULER AVEC.
Vous n'avez pas le droit de DISCUTER de la valeur de ces coefficients, lesquels sont donnés par le réglement de copropriété s'il s'agit d'une copropriété, ou le réglement intérieur, existant ou virtuel, dans le cas contraire (= votre cas).
Citation :
...si vous pouviez me conseiller sur des articles de loi ou des jurisprudences pour mon courrier, sinon il restera lettre-morte (et je parle d'expérience !).
Personellement je n'en n'ai pas, mais je ne me battrais pas sur le texte de loi que votre bailleur applique correcteemnt(Loi de 1989, régularisation annuele, affectation à votre débit de vos tantièmes, tout cela est OK), mais je me battrais sur les tantièmes flottants qui n'ont aucune justification.
Citation :
Malheureusement je n'ai pas eu de document stipulant la répartition des charges avec mon bail. En revanche, je dispose de mes deux précédents décomptes de charges (2004 et 2005) avec l'ancienne répartition. Puis-je m'en servir pour m'opposer à la nouvelle (de 2006) et prétendre que cette ancienne répartition est intrasec à mon contrat de bail et ne peut donc pas être modifiée sans justification réelle et sérieuse du propriétaire ?
Exactement et évidemment.
Les tantièmes d'affectation sont liés à l'immeuble.
Demandez quelles modifications dans l'immeuble justifient une modification des tantièmes.
Ce peut être:
>> Réamégament de locaux, T5 transformé en deux appartements (mais cela ne devrait pas influer de plus de 5%/10% à votre niveau)
>> Transformation d'un local (appartement en garage).
>> Supression d'un étage (vous l'auriez sans doute remarqué....)
Mais même dans un de ces cas, il y a matière à discuter puisque le contrat aurait été modifié unilatéralement.
Alors, OUI, vos deux premières régularisations font partie du contrat de bail, vous pouvez dire que c'est ainsi que vous aviez signé le contrat, et qu'il n'y a aucune façon que votre bailleur puisse le modifier.
Je suis certain qu'en cas de saisie du tribunal par vous (opération gratuite ne nécessitant pas d'avocat si vous pouvez présenter vous même votre cas) vous gagneriez. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 21 nov. 2007 08:21:52 |
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ben0202
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 09:36:27
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Merci infiniment Ribouldingue ! Tout me parait bien plus clair pour rédiger ma lettre (si j'ai bien compris en RAR sinon aucune valeur juridique ?). Je dois donc mettre l'accent sur l'augmentation de 25% de mes tantièmes de chauffage et en demander la justification au propriétaire ?
Dernière question : j'ai parlé hier avec d'autres locataires de l'immeuble. Ils ont constaté eux aussi une augmentation de leurs tantièmes de chauffage. Me conseillez-vous de faire une action commune ou alors que chacun envoie sa LRAR en demandant des justications sur les augmentations qui les concernent ?
Voilà, j'espère que je n'aurai pas à aller jusqu'au tribunal. Je compte toujours contacter l'ADIL (mais les grèves n'ont pas l'air de s'arranger!!!).
Bonne journée,
Ben |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 11:17:26
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Citation :
(si j'ai bien compris en RAR sinon aucune valeur juridique ?). Je dois donc mettre l'accent sur l'augmentation de 25% de mes tantièmes de chauffage et en demander la justification au propriétaire ?
J en'en demanderais même pas la justification, je le mettrais en demeure d'utiliser les tantième 'négociés' et utilisés en 2005 et 2006.
Libre à lui de justifier les nouveaux, mais ce n'es tpas votre but, puisque vosu savez que ssa justification est non avenue. Laissez le venir avec ses arguements à deux francs....
Citation :
j'ai parlé hier avec d'autres locataires de l'immeuble. Ils ont constaté eux aussi une augmentation de leurs tantièmes de chauffage. Me conseillez-vous de faire une action commune ou alors que chacun envoie sa LRAR en demandant des justications sur les augmentations qui les concernent ?
Chacun...
pas de LRAR mais un PRAR.
Un pli est une feuilel A4. Vosu écrivez votre texte au recto, pliez en 3 et scothez pour fermer, mettez 4,34 euros de timbre avec l'adresse au milieu du verso... Pas d'enveloppe donc, donc le pli ne peut pas être vide.
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Festina lente |
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ben0202
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 11:37:35
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merci Ribouldingue !
J'attends donc avec impatience les "arguments à 2 francs" de mon bailleur !! (merci aussi pour la touche d'humour qui fait toujours du bien dans ce genre de conflit...) et envoie ma demande sous "pli" RAR (j'en apprends des choses avec vous !).
Bonne journée,
Ben |
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ben0202
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 15:59:13
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Au secours, mon histoire n'est pas terminée !
Après avoir été rassurée par vos bons conseils, je m'aprrêtais à finaliser mon courrier de contestation quand je suis enfin parvenue à contacter l'ADIL. La conseillère que j'ai eu au bout du fil me dit :
1) que mes précédents relevés de charges ne sont pas intrasec au bail car non signés et validés par les deux parties
2) qu'en cas de monopropriété le bailleur a le droit de modifier la répartition des charges de manière unilatérale
3) du coup, que je n'ai pas à demander de pièces justificatives pour le changement de mode de répartition (juste les factures de fioul et d'entretien !)
4) que ma seule issue est de contester l'équiter de ce mode de répartition. mais comment faire puisque le bailleur, selon elle, n'a pas à justifier son nouveau mode de répartition (c'est kafkaïen !!!).
5) Sans compromis amiable de la part du bailleur (qui a tout à fait le droit de ne pas me répondre), je n'ai comme unique solution que de saisir un conciliateur puis éventuellement le TGI. Seul un juge pourra trancher sur le caractère équitable ou non du mode de calcul.
6) En attendant, je dois payer la totalité des charges demandées, car ne payer que le montant dû sur l'ancien mode de calcul serait se faire justice soi-même !!!
J'en perds mon latin !! Aidez-moi svp !
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 28 nov. 2007 : 01:54:10
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cela voudrait-il dire que si le bailleur a des copains locataires ce sont les autres locataires (non copains du bailleur) qui payent les charges des copains par une simple augmentation des quote parts?
Le pb c'est que la quote-part des charges ne se fait pas à la tête du client que je sache mais obéït à des règles précises me semble-t-il. Non ? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 nov. 2007 : 07:34:41
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Citation :
...à contacter l'ADIL. La conseillère que j'ai eu au bout du fil me dit :
1) que mes précédents relevés de charges ne sont pas intrasec au bail car non signés et validés par les deux parties
2) qu'en cas de monopropriété le bailleur a le droit de modifier la répartition des charges de manière unilatérale
3) du coup, que je n'ai pas à demander de pièces justificatives pour le changement de mode de répartition (juste les factures de fioul et d'entretien !)
4) que ma seule issue est de contester l'équiter de ce mode de répartition. mais comment faire puisque le bailleur, selon elle, n'a pas à justifier son nouveau mode de répartition (c'est kafkaïen !!!).
C'est surtotu incohérent, et je doute fort que ce genre d'argumentation soit défendable devant un tribunal, en aprticulier au niveau de l'équité.
Ainsi, selon cette personne de l'ADIl qui normaleemnt est informée, il serait normal que votre part des charges communes varie entre 10% et 100 % selon le taux d'occupation de l'immeuble, sur lequel vous n'avez pourtant aucun pouvoir de décision.
Je pense... Qu'elle ne sait pas ce qu'elle dit... ou bien qu'elle n'a pas compris la question.
Citation :
5) Sans compromis amiable de la part du bailleur (qui a tout à fait le droit de ne pas me répondre), je n'ai comme unique solution que de saisir un conciliateur puis éventuellement le TGI. Seul un juge pourra trancher sur le caractère équitable ou non du mode de calcul.
Bonjour l'aide de l'ADIL....
Ceci dit, personne ici n'a dit que vous pouviez vous passer de la case justice pour faire valoir votre droit.
Citation :
6) En attendant, je dois payer la totalité des charges demandées, car ne payer que le montant dû sur l'ancien mode de calcul serait se faire justice soi-même !!!
Certes, je ne crois pas que nous ayons proné ici de ne pas payer.
Il faut d'abord payer puis ensuite contester.
[/quote] |
Festina lente |
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ben0202
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 15:35:31
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Merci à tous de vos réponses.
J'ai finalement envoyé un recommandé à mon bailleur en contestant son nouveau décompte et j'attends la réponse. Je lui ai donné jusqu'au 6 décembre pour rétablir l'ancien mode de répartition ou me proposer un nouveau mode tout aussi équitable.
En effet Ribouldingue , j'ai été dans votre direction (sans avoir votre lu message car je ne suis pas chez moi en ce moment) et ai insisté sur le l'aspect "équitable " qui doit régir son mode de répartition.
Après enquête auprès des autres locataires (dont un qui ets là depuis 28 ans), je dispose du décompte des charges de tout l'immeuble expliquant le mode de répartition. Il se trouve que la part de chauffage de chaque locataire est calculé en fonction du nombre d'éléments de radiateur, leur taille et la surface chauffante par appartement. Je pense qu'on ne peu pas faire plus équitable que ça ! (c'est un chauffage à eau chaude). Je pense que mon proprio va devoir se creuser les méninges pour prétendre que son nouveau mode de répartition est plus équitable que celui-là.
Quant à l'ADIL, j'ai bien expliqué mon problème et je crois avoir correctement compris sa réponse. Leur aide se résume donc à me conseiller d'aller devant les tribunaux en prétextant que de toute façon ça ne coûte rien puisque je peux me défendre moi-même devant le TGI !!! Je vais avoir l'air fine toute seule devant l'avocat d'une super grosse boîte de gestion de biens !!!
Pour l'instant pas de nouvelles du bailleur, simplement une lettre pour m'informer de la hausse légale du loyer (indexé sur le nouvel indice de la construction, rien à dire !!)....
Je vous tiens au courant si j'ai des nouvelles.
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 20:58:31
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pour le TGI il faut un avocat.... obligatoire.
c'est pour le TI que la présence de l'avocat n'est pas obligatoire 
mais essayez de votre côté tout simplement avec en plus une protection juridique ... et attendez sa réponse. Votre argument me semble très bon (répartition plus équitable" |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 déc. 2007 : 20:12:42
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Vous n'avez pas a aller devant le TCI mais le TI, et franchement, oui, vous risquez d'avoir l'air minable devant l'avocat de la partie adverse, et jouez sur cela, ne vous en faites pas plus.
Vous n'allez certes pas faire d'effet de manche et citer des articles importants, mais vous saurez, vous, de quoi vous parlez....
Il y a tellement de gens qui 'prennent' un avocat pour faire discuter de leur affaire devant l'avocat de la partie adverse que lorque ENFIn une personne vient défendre elle-même son bout de gras, c'est comme un air de fraicheur au tribunal, et même 'dans votre jus' vous avez plus que toutes vos chances.
Ne négligez pas les capacités psychologiques et pédagogiques de nos juges... |
Festina lente |
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répartition des tantièmes
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