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dalloz94
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 Posté - 21 sept. 2003 : 10:02:16
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Bonjour, je suis un nouveau jeune copropriétaire et je n'ai pas encore les compétences nécessaires enla matière. Merci par avance de vos informations sur ce qui suit.
A l'occasion d'une prochaine Assemblée générale spéciale, sur proposition du Conseil syndical, il est proposé - entre autres - la résolution suivante aux copropriétaires :
Décision à prendre sur le gardiennage de la résidence
majorité nécessaire : article 26
Projet de résolution : l'Assemblée générale, après en avoir délibéré, décide soit : a) maintien de la situation actuelle b) confier le nettoyage des escaliers à la gardienne c) suppression du poste de gardienne et remplacement par une entreprise ou un employé d'immeuble.
A toutes fins utiles, la loge et la fonction de gardien étaient indiquées dans le règlement de copropriété.
Questions :
1. Est-ce réellement aux copropriétaires en Assemblée générale de trancher sur cette résolution (selon moi, il me semblait qu'il appartenait au syndic de s'en occuper) ?
2. Le cas échéant, si l'AG est compétente, est-ce la double majorité ou l'unanimité pour trancher ces questions ?
3. Quelle est la différence entre une AG et une AG spéciale comme indiquée sur la convocation ?
Merci par avance de vos commentaires
Cordialement.
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 21 sept. 2003 : 12:12:15
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bonjour,
question 1 : oui, on peut débattre de tous les sujets qui concernent la copropriété en assembléé générale de copropriétaires, afin de prendre des décisions...
Q2: à mon avis il faut regarder le réglément de copropriété et les nouvelles majorités définies par la Loi S.R.U pour répondre à cette question.
Q3 : Une A.G spéciale est en fait une A.G extraordinaire que l'on peut convoquer s'il y a quelque chose d'urgent à traiter. Pour plus d'informations voir :
http://vosdroits.service-public.fr/ARBO/150306-NXLOG818.html
En ce qui me concerne en ce moment le syndic vient de nous envoyer les convocations pour une A.G extraordinaire qui doit décider de la vente de la loge (on n'a plus de gardien et elle est louée actuellement). Bon courage !
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dalloz94
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 21 sept. 2003 : 13:11:43
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Bonjour
Merci pour ces premières informations
Cordialement,
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 sept. 2003 : 15:27:26
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1) Le service de gardiennage est prévu et défini dans le règlement de copropriété. Il comporte en principe le gardiennage proprement dit et l'entretien de propreté. La suppression de ce service exige une décision unanime car elle porte atteinte aux modalités de jouissance.
Dans certains cas, l'unanimité n'est pas nécessaire pour la suppression du service de gardiennage. Ainsi lorsque la loge s'avère impropre aux conditions normales de logement d'une gardienne sans possibilité technique de remédier à cette situation. La règle de droit s'incline alors devant la force des choses.
2) En toute hypothèse la "suppression du poste de gardiennage" ne veut rien dire. Il s'agit de "suppression du service", qui est finalement une modification du règlement de copropriété, ou du "licenciement de la gardienne".
3) Dans l'esprit de votre question ce licenciement ne peut être qu'un licenciement économique "imposé" par la suppression du poste. Cette question exige une étude préalable soigneuse car il faut en chiffrer les conséquences financières avant de dire s'il en résultera une économie. Bien entendu ce licenciement doit être solidement motivé et effectué dans les conditions prévues par le Code du travail.
Dans l'ordre du jour on comprend mal la proposition : confier le nettoyage des escaliers à la gardienne. En général cette prestation entre les tâches d'une gardienne.
Une AG spéciale peut être réunie lorsque, dans une copropriété ou un groupe d'immeubles en copropriété, il existe des parties communes à certains copropriétaires seulement. Par exemple, même en l'absence de syndicat secondaire, une AG des copropriétaires du bâtiment B si le règlement prévoit que le gros oeuvre, la toiture, etc. du bt B sont parties communes aux propriétaires des lots du bt B.
Dans le cas voisin prévu par l'article 24 des parties communes ou éléments d'équipement communs dont les charges ne sont supportées que par certains copropriétaires, ceux ci participent seuls aux votes concernant ces parties ou éléments mais dans le cadre d'une assemblée générale de tous les copropriétaires
C'est par erreur que Lidia l'assimile à une assemblée autre que l'assemblée annuelle obligatoire. On a pris l'habitude de qualifier celle ci d'ordinaire, celle là d'extraordinaire. C'est une erreur terminologique mais elle va finir par s'imposer. Par contre rien à voir avec l'assemblée spéciale.
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 21 sept. 2003 : 21:02:07
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bonsoir,
toutes mes excuses,
c'est dans ma copropriété qui va se dérouler une A.G extraordinaire pour traiter la vente de la loge.
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lolotiti
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 17 nov. 2003 : 14:21:57
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j'aimerai savoir quelle majorite il faut ds le cadre de mon cas personnel. je suis copropritaire au 1 er etage d'un immeuble de six etages. aussi j'aimerai acquerir la loge du dessous et faire un duplex en construisant un escalier qui joindrait la loge a mon appartement. cette loge est inhabitee depuis plus de 8 ans et a ete squatee il y 2 deux de cela..a l'heure actuelle elle est inhabitable en l'etat ( suite au squat).
le syndic me dit qu'il faut l'unanimite pour la vente de cette loge car il y a une modification du code de coproprite par rapport au poste de gardien. est-ce vrai? vu l'etat de la loge.
j'attends vos reponse avec impatience, car je ne la trouve pas ds la loi sru.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 nov. 2003 : 17:18:58
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Je signale en passant qu'un arrêt récent vient de décider (solution déjà admise dans le passé) que le seul souci de réduire les charges générales de l'immeuble ne peut permettre de qualifier le licenciement de la gardienne de licenciement économique.
Il s'agit en l'espèce d'un immeuble de bon standing mais ... le vie est dure !!
Pour lolotiti : en principe l'unanimité est nécessaire pour supprimer le service de gardiennage. Lorsque la suppression du service a été décidée régulièrement, la vente de la loge peut être décidée à la majorité de l'article L 26.
Quand le service de gardiennage est, de fait, supprimé, comme dans votre cas ? Un arrêt ancien a admis une décision de vente de la loge à la majorité de l'article 26 en constatant qu'il ne pouvait y avoir de préjudice pour personne mais en outre que le local ne pouvait être réaménagé de manière décente.
Dans certains cas la reprise de la loge par un copropriétaire voisin pour extension de son lot est un soulagement pour le syndicat.
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jane
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 18 nov. 2003 : 14:15:33
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pour JPM
Pouvez-vous me donner les références de l'arret relatif à la vente de la loge à la majorité de l'article 26? que penser d'une AG au cours de laquelle la décision de supprimer la fonction de concierge+ la vente de l'appartement a été prise sur ces 2 points à la double majorité? Merci d'avance
Jane
L'une de ces 2 questions requerrait sans doute l'unanimité !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 nov. 2003 : 15:46:19
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Il est assez couramment admis maintenant qu'on peut supprimer un élément d'équipement commun quand il n'est utilisé (le problème est le même). Pour un vide ordures Cass civ 3e 31/01/1996 Loyers et copropriété mai 96 n° 228. Solution identique quand le service ou l'élément d'équipement peut être remplacé par une prestation différente sans réduction appréciable du service rendu.
Pour une loge voici l'extrait d'un arrêt du 15 janvier 1999 de la Cour d'Appel de Paris 25e chambre B
Citation :
L'immeuble comporte une loge d'une surface de 10 m². Le règlement de copropriété prévoit un service concierge mais l'assemblée du 15 juin 1982 a décidé de ne pas reprendre de concierge et pris différentes mesures tendant à l'organisation du service : boîtes à lettres, femme de ménage, etc...; l'assemblée du 2 mai 1995 a pris la décision de vendre la loge pour un prix de 100.000 francs par 300 voix sur 440. Cette décision est contestée .]
" Qu'il s'ensuit que nonobstant les dispositions du règlement de copropriété, l'aliénation des parties communes destinées à l'usage de loge de concierge n'emporte aucune modification aux modalités de jouissance des lots privatifs et ne saurait être contraire à la destination de l'immeuble, privé de service de gardiennage depuis de nombreuses années;
Qu'en effet Lucine Brodska épouse Barato soutient vainement que la conservation de la loge serait nécessaire au maintien de la destination de l'immeuble et au standing de celui ci, alors qu'elle même propose dans ses écritures, non pas d'y rétablir un service de gardiennage, dont elle a approuvé la suppression, mais de la transformer en local à poubelles;
Qu'il en résulte que la décision de cession de la loge a été valablement prise à la majorité qualifiée des deux tiers prévue à l'article L 26 al 1 "
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 24 nov. 2003 : 03:31:24
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Il faut vraiment se forcer pour ajouter aux interventions de JPM !
Indiquons, néanmoins, que la tendance que l'on peut observer dans la jurisprudence, quant à l'acquisition de la décision de supprimer le service du gardien à la majorité de l'art. 26, au lieu de l'unanité, est paralysée s'agissant d'immeubles de standing.
Les magistrats modulent ainsi l'appréciation de l'existence d'une modification des modalités de jouissance des parties privatives en utilisant des éléments qui concourent à la définition de la destination de l'immeuble.
S'agissant de l'aliénation de la loge, la jurisprudence est également assez pragmatique. Et, sous le couvert de l'appréciation de la destination de l'immeuble, elle s'attache surtout à la question du standing de celui-ci.
La méthode est voisine de celle utilisée pour la suppression d'un élément d'équipement commun. La jurisprudence est sur ce point évolutive. Elle a par exemple été amenée à considérer que la suppression du chauffage collectif par un chauffage individuel pouvait être votée à la majorité de l'art. 26. En l'espèce, l'installation était ancienne, les frais de modernisation élevés et l'installation du chauffage individuel aisé (les chaudières pouvaient se raccorder sur les canalisations existantes, sans modification). En outre, étaient également relevées l'autonomie qui résultait de l'installation d'un chauffage individuel, ainsi que les économies qui en résultaient.
L'arrêt de la cour de Paris, dont JPM nous rapporte certains motifs, illustre bien le caractère pragmatique de la jurisprudence sur ces questions :
- la loge est de dimension modeste
- depuis 1982, il n'y a plus de gardien
- le demandeur a approuvé la suppression du service
- le demandeur ne propose pas de le rétablir.
A mon sens, la solution n'est pas à l'abri de toute critique.
Tout d'abord, si on peut comprendre que la suppression du service - qui relève, en droit strict, d'une décision unanime - soit assez souvent considérée, selon les circonstances de la cause, comme relevant de la majorité de l'art. 26, il n'en va pas de même de la suppression de la loge.
En effet, s'agissant de la suppression du service, force est reconnaître qu'il est susceptible de pouvoir être matériellement rétabli.
Quant à la suppression de la loge, elle constitue un obstacle à tout rétablissement du service. Elle empêche, en fait, toute possibilité de retablissement de ce service, radicalement et définitivement.
De plus, rien ne dit que, dans l'avenir, le service d'un gardien ne deviendra pas obligatoire (il l'est, il me semble, pour certains sites industriels). De même, il n'est pas déraisonnable de penser que, un jour, le tri sélectif revêtira un caractère plus contraignant, ne serait-ce, matériellement, que par la multiplication des boîtes. Il conviendra, alors de trouver un espace commun pour les recevoir.
Tous ces éléments pourraient ainsi concourir à la notion de "destination de l'immeuble virtuelle".
De la sorte, la décision relative à l'aliénation de la loge, partie commune, devrait être prise à l'unanimité.
Mais j'ai bien conscience que cette analyse est un peu osée.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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lolotiti
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 30 nov. 2003 : 10:46:40
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j'aimerai de nouveau avoir votre avis quant a la procedure a suivre pour l'achat de la loge et la construction interieur d'un escalier qui la joindrait a mon appartement initial, pour faire un duplex.(rdc+1er etage).
comment etablie t-on le prix?
suis-je prioritaire par rapport a uh autre coproprietaire, puisqu'il s'agit pour nous d'un agrandissement de notre logement et non pas un investissement comme ce pourrait etre pour un autre copro qui le revendrait ou le relouerai. peux t-il y avoir des encheres le jour de l'assemblee.
en bref... comment proceder pour ne pas se faire doubler par un autre coproprietaire.
j'attends vos reponses avec impatience merci d'avance
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lolotiti
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 10:55:00
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bonjour,
j'ai de noubeau plusieurs questions?
mon AG A LIEU JEUDI 6/05/04
j'ai fais une proposition pour l'acquisition de la loge et la construction d'une tremie pour lier les deux lots car je suis au 1er etage et dc suis au dessus de la loge, inhabitees depuis + de 7 ans et squattee dernierement . j'ai fais cette demande en bonne et due forme par le biais d'un avocat en dt immobilier car le syndic ne voulait rien entendre sauf l'unanimite.
aujourd'hui en prealable le syndic a poser la question suivante: suppression du poste de gardienne si vente de la loge ? et me soutien qu'il faudra l'unanimite pour celle ci avant que ma question soit posee.
d'autres part 2 autres proposition de prix apparaissent en additif pour cette question etsont superieur a la mienne plus une autre proposition superieur encore aux deux envoyees en additif mais envoyer trop tard.
j'aimerai savoir comment cela va-t-il se passer , ds quel ordre les questrions vont-elles arrivees, si la proposition la + importante mais envoyee trop tard peut -elle etre traitee...
aussi lors de mon ineret pour cette loge ds le cadre d'un agrandissement de mon logement initial, je me suis apercu que l'eau coulait ds le lavabo et qu'il y avait des fuites, de ce fait on a eu une enorme consommation d'eau cette annee, je m'en suis rendue compte a temps.
peut on demander au syndic de payer ce depassement qui est de son fait car il s'agit des parties communes et que nul appart lui avait les cles et ne pouvait s'en apercevoir.
merci de vos reponses
j'espere ne pas etre trop confuses ds mes explications. |
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