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 Sujet  |
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luengoo
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 20 nov. 2007 : 18:45:30
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Chers tous,
Je suis propriétaire d'un appartement en dernier étage d'un immeuble de 5 étages (ce niveau compte au total 3 appartements).
Dans mon règlement de copropriété, il est stipulé au descriptif de mon lot : "jouissance privative du volume de combles situé à la verticale de ce logement". Les combles ne sont pour l'instant pas délimités.
On lit plus loin : "les propriétaires des lots situés au 5ème étage, sont autorisés à affouiller (ou supprimer) le plafond de leur lot jusqu'à la toiture actuelle afin d'augmenter la hauteur sous plafond, en utilisant le volume des combles dont ils ont la jouissance, avec possibilité d'ouvrir des jours en toiture (vélux). L'ensemble des travaux (isolation thermique, création de puits de jour, de tabatières, revêtement), sera réalisé à la seule charge du propriétaire concerné, et sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble. Ce propriétaire devra auparavant effectuer l'ensemble des démarches permettant l'obtention des autorisations administratives éventuellement nécessaires pour la réalisation de ces travaux."
Suis-je donc autorisé à "utiliser le volume de mes combles" pour créer une pièce supplémentaire ? Et sous quelles conditions (autorisation de l'Assemblé Générale, majorité et quelle majorité ?)
Je vous remercie par avance de l'intérêt que vous saurez porter à mon projet.
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JM7513
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 22:07:20
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Bonjour.
Vous avez le droit de faire exactement ce qui est écrit dans le règlement de copro tel que vous le reproduisez, sans faire de demande en assemblée générale. Une simple lettre pour prévenir le syndic et le conseil syndical par politesse, le tout sous le contrôle de l'architecte, et dans le respect des autorisations administratives éventuelles, comme c'est indiqué.
A priori, je comprends que votre projet rentre justement dans cette clause déjà prévue. Dès lors, il n'est pas nécessaire de demander autre chose à la copropriété.
JM |
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luengoo
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 22:50:30
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Merci JM pour votre prompte réponse.
"Vous avez le droit de faire exactement ce qui est écrit dans le règlement de copro tel que vous le reproduisez"
Cependant, il est bien écrit dans le règlement de copropriété que je peux "augmenter la hauteur sous plafond". Alors quid d'une pièce supplémentaire ? Car il est également spécifié après "en utilisant le volume des combles" dont j'ai la jouissance. Est-ce que celà veut dire que je peux utiliser ce volume à ma guise, i.e. en créant une pièce supplémentaire ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 22:58:27
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"...sans faire de demande en assemblée générale .."
PAS DU TOUT !!!!
Le fait qu'un RDC autorise de tels travaux ne veut pas dire qu'il peuvent être engagés sans autorisation de l'AG, pour 3 raisons principales :
- l'AG doit exercer son controle sur la réalisation effective de ces travaux privatifs ur parties communes, travaux qui doivent correspondrent très exactement à ce qui est prévu !
- les autorisations administratives sont soumises à l'autorisation préalable du syndicat, le PV de l'AG donnant autorisation devant être joint à la demande.
- enfin la jurisprudence ayant statué sur ce point, les choses sont claires :
.."l'autorisation prévue L.art.25b ne peut être accordée que par une décision spéciale de l'AG et non par une disposition générale et impersonnelle du RDC, laquelle doit être réputée non écrite."
-- "..même sanction à propos d'une clause du RDC autorisant un copropriétaire précisémment identifié à effectuer des travaux sans autorisation d'AG.
en outre : " Pour que l'assemblée puisse apprécier la nature et la portée des travaux, il faut que le copropriétaire concerné lui ait fourni des informations permettant de juger de la mesure dans laquelle ils affectent les parties communes, de leur conformité à la destination de l'immeuble, de leur adéquation technique, des garanties qu'ils offrent quant aux droits des autres copropriétaires et des conséquences à en tirer d'agissant des frais, aménagements et précautions de tous ordres en découlant.
Une décision votée sans la fourniture de ces précisions ne vaut qu'autorisation de principe, donnée sous réserve de précisions ultérieures. .. (décision de principe ne vaut pas décision effective, 'décisoire'.)
La clause du RDC indique 'simplement' que ces travaux sont possibles sous réserve de satisfaire à ce qui est exigé, exigences présentées à l'AG pour controle de conformité !
En retour, si les travaux envisagés sont conformes à ce qu'exige le RDC, l'AG ne peut valablement s'y opposer.
Conclusion : il faut monter un bon dossier bien solide, entériné par l'architecte de l'immeuble puisqu'imposé par le RDC, et présenter ce dossier à la prochaine AG avec inscription de la question à l'ODJ .
Notez encore que l'autorisation de l'AG requiert ici la double majorité de l'art.26.
En effet, s'agissant de fait d'aliéner les combles parties communes dont vous n'avez que la jouissance, cela tombe dans le cadre de L.art.26a, acte de disposition.
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Edité par - gédehem le 20 nov. 2007 23:07:41 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 09:04:15
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Citation :
Initialement entré par JM7513
Bonjour.
Vous avez le droit de faire exactement ce qui est écrit dans le règlement de copro tel que vous le reproduisez, sans faire de demande en assemblée générale. Une simple lettre pour prévenir le syndic et le conseil syndical par politesse, le tout sous le contrôle de l'architecte, et dans le respect des autorisations administratives éventuelles, comme c'est indiqué.
A priori, je comprends que votre projet rentre justement dans cette clause déjà prévue. Dès lors, il n'est pas nécessaire de demander autre chose à la copropriété.
JM
votre intervention est complètement inexacte et induit le questionneur en erreur.
s'il suit vos "conseils"...il se retrouve avec une procédure!!!
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luengoo
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 déc. 2007 : 10:04:32
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Chers tous,
Je reprends cette petite discussion et cet éternel sujet à rebonds qu'est l'aménagement des combles...
Hier, j'ai appelé mon syndic pour leur faire savoir que je souhaitais que mon projet d'aménagement fasse partie de l'ordre du jour de la prochaine Assemblé Générale. En discutant un peu, on m'a rapidement dit que tout ceci devrait très certainement passer par un rachat de cette partie des combles ! D'où mon étonnement !
Quelqu'un pourrait-il me renseigner à ce sujet ?
(Souvenez-vous ce qui est écrit dans le RDC dans mon tout premier message)
Très cordialement à vous tous,
Olivier. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 déc. 2007 : 10:36:48
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Oui ..et non : le RDC ne vous reconnait qu'un droit de "jouissance privative du volume de combles situé à la verticale de ce logement..."
C'est à dire un "droit d'usage" ...mais non un "droit de propriété", ces combles restant "partie commune".
Autrement dit, ces combles ne sont pas "lot de copropriété" alors privatif...
Personnellement, compte tenu des dispositions très larges de votre RDC, je ne vois pas l'interet d'acheter ces combles après création d'un lot..
Il vous suffit d'inscrire à l'ODJ la nature des travaux a réaliser sur ces combles dont vous avez seul la jouissance, qui sont "travaux privatifs sur parties communes", auxquels l'AG ne peut s'opposer s'ils sont conformes à votre droit et à la destination de l'immeuble.
Je reviens pour rectifier un point que j'ai avancé par erreur : le vote de l'AG ne requiert QUE la maj.art.25. : "travaux privatifs d'aménagement sur parties communes".Le "droit de jouissance privatif" vous étant reconnu par le RDC de façon très large, il n'est pas nécessaire d'aliéner. |
Edité par - gédehem le 18 déc. 2007 10:44:50 |
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luengoo
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 19 déc. 2007 : 00:02:18
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Merci pour votre réponse... qui m'amène à me poser d'autres questions....
Quid des tantièmes nous concernant ?
Sera-t-il nécessaire (obligatoire) de pondre un nouveau RDC avec de nouvelles désignations, répartitions ?
Très cordialement,
Olivier. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 déc. 2007 : 09:15:55
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Non, pas de modif des tantièmes et donc du RDC : ce dernier reconnaisant un "droit de jouisance privatif" sur les combles, les lots bénéficiant de ce droit inclus déja d'éventuels tantièmes liés à ce droit.
Que voulez-vous de plus ?  |
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luengoo
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 19 déc. 2007 : 10:35:49
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Citation :
Initialement entré par gédehem
les lots bénéficiant de ce droit inclus déja d'éventuels tantièmes liés à ce droit.
Merci encore à vous cher gédehem.
Concernant les tantièmes, j'ai regardé le détail dans mon RDC. Et malheureusemet, contrairement à ce que vous avanciez hier, nous avons autant de tantièmes que les lots identiques situés aux étages inférieurs... Hic... |
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