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Laurent4040
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 22 nov. 2007 : 19:26:17
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L'AG avait voté un budget spécifique pour des "travaux anti remontées capillaires", mais ce budget est ensuite affecté à des travaux qui n'ont rien à voir avec ces remontées capillaires! En effet le Conseil Syndical propose de l'utiliser pour des travaux d'électricité. Je n'y vois pas d'inconvénient, mais est-ce légal ? Un copropriétaire procédurier peut-il attaquer le Conseil Syndical (dont je suis membre) ?
Précision pour comprendre l'histoire :
1/ l'AG vote en mai un budget anti-humidité concernant le bâtiment B.
2/ L'appel de fonds concernant ces travaux est lancé en septembre auprès des habitants du bâtiment B.
3/ il s'avère que la recherche des fuites concerrne en fait le bâtiments B ET le bâtiment A.
4/ Paralèlement, en octobre, le Conseil Syndical a décidé l'exécution de travaux "électricité" pour la cage d'escalier du bâtiment B
4/ Donc la présidente du Conseil Syndical propose :
a- de lancer un appel de fonds pour les habitants du B ET du A pour la recherche des causes de l'humidité
b- de faire basculer le budget "humidité du B" vers le budget "travaux d'électricité de l'escalier du B"
Encore une fois, est-ce légal ? Peut-on comme ça piocher dans un budget voté par une Ag pour l'affecter çà des travaus d'autre nature ?
je suis totalement dans le brouillar sur le plan légal ou réglementaire, si vous pouviez m'aider, vous me seriez d'un grand secours.
Merci d'avance !
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Edité par - Laurent4040 le 22 nov. 2007 19:51:31 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 nov. 2007 : 20:13:00
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le conseil syndical n'a pas de pouvoir de décision ,sauf dans le cas d'une délégation spéciale.
Vous indiquez < l'AG avait voté un budget spécifique pour des travaux......> donc je suppose que vous aviez une résolution et des devis pour effectuer les travaux contre ces problèmes d'humidité
Si c'est bien cela le CS,de même que le syndic d'ailleurs ne peut modifier l'affectation de l'accord de l'AG,sans un autre accord,éventuellement modificatif de l'AG
les copropriétaires,qui n'ont pas donné accord pour les travaux d'électricité,peuvent très bien refuser de payer ceux-ci
Les travaux d'électricité étaient ils envisagés et y avait il des devis? |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 22 nov. 2007 : 20:21:29
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laurent 4040 : Citation :
le Conseil Syndical a décidé l'exécution de travaux "électricité"
Le conseil syndical n'a aucun pouvoir de décison, il ne peut commander des travaux. Seule l'Assemblée Générale décide des travaux et vote sur devis. Le Syndic applique les décisions de l'AG, le conseil syndical contrôle que les décisons de l'AG ont bien été exécutées par le Syndic.
Travaux non votés par l'AG, vous ne payez pas les appels de fonds. |
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Laurent4040
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 22 nov. 2007 : 20:46:21
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Citation :
Initialement entré par felix1930
le conseil syndical n'a pas de pouvoir de décision ,sauf dans le cas d'une délégation spéciale.
Je croyais que le règlement intérieur pouvait autoriser le CS à prendre des décisions sur des montants inférieur à tel ou tel montant ??? En l'occurence, chez nous le CS peut voter des décisions à hauter de 2 500 euros.
Vous indiquez < l'AG avait voté un budget spécifique pour des travaux......> donc je suppose que vous aviez une résolution et des devis pour effectuer les travaux contre ces problèmes d'humidité
Oui c'est exactement ça : l'AG a voté l'article 14, qui sitpule " l'AG décide de procéder à des travaux d'étanchéification ayant pour but d'éradiquer les remontées capillaires". Budget : 5000 euros.
Si c'est bien cela le CS,de même que le syndic d'ailleurs ne peut modifier l'affectation de l'accord de l'AG,sans un autre accord,éventuellement modificatif de l'AG
C'est bien ce qui me semblait, merci de me le confirmer ! Savez vous sur quels lextes, règlements, lois, etc... je peux m'appuyer pour faire valoir votre point de vue aux autres membres du CS et les mettre en garde contre cette "manip" légitime et logique mais impossible à défendre sur un plan juridique ?
les copropriétaires,qui n'ont pas donné accord pour les travaux d'électricité,peuvent très bien refuser de payer ceux-ci
C'est bien ce que je crains... alors que tout le monde (pour l'instant) est de bonne volonté, un mauvais coucheur pourrait un jour se prévaloir du caractère illégal de cette manoeuvre pour éviter de payer sa quote part.
Les travaux d'électricité étaient ils envisagés et y avait il des devis?
Non ils n'ont pas été voté en AG. Ils ont été décidés par le CS : notre CS a le droit d'engager des dépenses à hauteur de 2 500 euros sans qu'il soit nécessaire d'avoir l'accord de l'AG.
Ma solution (vous pouvez me dire ce que vous en pensez):
1/ Lever un nouvel appel de fond pour les travaux électricité à hauteur donc de 2500 euros
2/ Continuer l'appel du fond "humidité bâtiment B" normalement
3/ S'il s'avère que ces travaux "humidité bâtiment B" ne sont pas pertinent du fait qu'il faille les étendre également au bâtiment A, alors il faudrait rembourser les personnes ayant versé les premiers appels (si l'AG de 2008 le décide)
4/ Et lancer ensuite un nouvel appel de fonds de "recherche des causes de fuite" de 2 500 euros auprès des habitants du bâtiment A ET du bâtiment B, -sous réserve que l'AG vote ce budget.
Autrement dire, faire les choses dans l'ordre, et comme il faut... à savoir : poursuivre ce qui a été décidé par l'AG (et ne aps faire de bonneteau avec les budgets et les postes de travaux) puis demander à l'AG 2008 de régulariser, modifier l'affectation et la répartition, etc...
Merci en tout cas pour votre réponse, très utile !
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Edité par - Laurent4040 le 22 nov. 2007 21:06:09 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 22 nov. 2007 : 21:04:21
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en vertu de quelle résolution votre CS à la droit d'engager des travaux pour 2500€ .......pouvez vous reproduire la résolution le permettant
En effet trop souvent le CS,le syndic pour diverses raisons de simplification (?) font une erreur ,souvent volontaire,sur les possibilités,événtuellement,offertes par l'article 21 décret de1967.
Cet article ne permet une délégation,en application de l'article 25,au CS,au syndic ou à tout autre personne, que sur un acte ou une décision expressément déterminée
Il est également précisé que cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle (AG)détermine l'objet et fixe le montant maximum
Ce qui n'est pas du tout le cas dans votre "sujet";cette façon d'interpréter "cette autorisation" prive l'AG de son pouvoir de décision |
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Laurent4040
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 22 nov. 2007 : 21:11:36
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Euh...Merci felix 1930 mais vous me mettez un gros doute ! C'est ce qui se dit au CS depuis que j'y suis (2002) et ceci est confirmé par notre syndic lui-même... je n'ai jamais demandé sur quelles bases s'appuyait cette disposition.
Pour le reste, avez vous une idée des textes qui confirment qu'un budget voté par une AG ne peut pas être affecté par le CS à une affectation à laquelle il n'était pas destiné ? (exemple dans mon cas : si travaux humidité finalement inutiles et non exécutés, impossibilité de lancer des travaux électricité avec ce budget ?)
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 nov. 2007 : 22:19:43
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Ce qu'une AG a décidée une autre AG peut l'annuler ou le modifier,sous certaines conditions, notamment, pas de commande de faite pour des travaux,que cela ne remette pas en cause un "droit" donné à un copropriétaire etc
Les articles indiqués sont clairs la délégation porte sur un objet,des travaux précis
D'après vos indications, ces travaux n'étaient pas prévus dans le budget prévisionnel mais suite à une résolution prévoyant des travaux destinés à régler des problèmes liés à l'humidité avec :
-un devis accepté pour ces travaux
-une date d'exigibilité des appels de fonds pour régler CES travaux et non d'autres
-une clé de répartition des dépenses
Il peut y avoir une modification (vases communiquants)d'affectation de dépenses d'entretien ou de maintenance en fonction de l'urgence à l'intérieur du budget prévisionnel, mais vous ne pouvez,sans accord de l'AG reporter un montant d'une prestation votée sur une autre opération non présentée donc non acceptée par les copropriétaires
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 nov. 2007 : 23:49:54
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Laurent .... LE CS est un organe d'assistance du syndic et de controle de sa gestion ...
Dans le cadre de sa mission fixée par la loi, il n'a aucun pouvoir décisionnel pour les affaire du syndicat : il donne des "avis", rend compte de ses constats ET C'EST TOUT.
Voir ici les dispositions de l'art.17 et surtout 21 de la loi de 65, ainsi que des art.22 à 27 du décret de 1967, L.65 et D.67 étant le document de base de tout CS digne de ce nom, à coté du RDC !!
Au sujet de D.art.22, j'ose espérer que votre CS est doté de règles d'organisation et de fonctionnement (RFCS), règles OBLIGATOIRES, faute de quoi votre CS ne peut pas fonctionner n'étant pas formé collectivement ....
En conclusion, le CS est un "conseil de surveillance" et uniquement cela, il n'a aucune mission de gestion dans les affaires du syndicat.
Félix a abordé la question de cette délégation "à la louche" de 2500 € !
La votre est illicité, contraire à D.art.21 :
"art.21 : Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical, ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum.
(...)"
La prétendue "délégation" de 2500 € n'est pas donnée pour un acte expressément déterminé, précis, le montant de 2500 € accordé dans le cadre de cette délagation n'a aucun objet précis !
C'est une "non délégation" qui ne vaut pas un clou !
Votre CS ne peut pas engager 1 centime d'€.
Ici, ce sont les règles de droit applicables, règles mentionnées dans la loi citée et que votre CS, comme votre syndic, devrait connaitre (surtout le syndic, qui semble ici totalement les ignorer !  )
Pour ce qui concerne votre affaire de budget décidé par l'AG pour des travaux précis, ni le syndic et encore moi le CS, ce dernier n'ayant AUCUN pouvoir décisionnel, ne peuvent passer outre et l'affecter à un autre objet !
Ce que l'AG a fait, seule l'AG peut le défaire !
Toutefois, si le CS estime que les travaux s'avèrent en fait inutiles après coup (mauvaise étude préalable), il en donne "AVIS" au syndic et aux copropriétaires, en demandant au syndic de convoquer éventuellement une autre AG pour corriger la décision, l'annuler ou la réorienter.
L'organisation d'un syndicat est celle-ci :
Une AG "patron" du syndicat qui DECIDE
Un syndic qui EXECUTE la décision, la met en œuvre sans discuter.
Un CS qui CONTROLE la bonne exécution par le syndic de la décision de l'AG.
Hors de cette organisation, chacun à sa place, des dispositions de L.65 et de son D.67, de celles du RDC et de votre RFCS en interne au CS , c'est le b..... |
Edité par - gédehem le 22 nov. 2007 23:58:09 |
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Laurent4040
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 02:06:00
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| Merci beaucoup, vraiment, Félix1930 et Gédéhem, vos explications et précisions sont extrêment complètes, précises et.... utiles. Elles répondent parfaitement à toutes mes questions. Et m'ont permis de "recadrer" certaines notions qui étaient encore un peu floues pour moi. Merci encore. |
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 05:11:01
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Citation :
Initialement entré par felix1930
en vertu de quelle résolution votre CS à la droit d'engager des travaux pour 2500€ .......pouvez vous reproduire la résolution le permettant
Je me pose la question qui concerne également notre CS de savoir si la confusion n'est pas entre : - la résolution éventuelle liée au montant des marches et contrats et fixant un montant pour avis du CS :
- Une somme maximale où le CS peut engager des achats ou travaux sans accord de l'AG; Mon CS la comprend comme cela !!!
N'est-ce pas là qu'il y a confusion ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 08:51:02
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l'article 21 L1965 précise que:
l'AG arrête, à la majorité de l'article 25,
-un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du CS(par le syndic)est rendue obligatoire
-un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire
Les seules dépenses que le CS peut engager,seul,sont SES dépenses de fonctionnement (timbres,photocopies,papier et encre pour ordinateur etc...) qui doivent faire l'objet d'une ligne dans le budget prévisionnel "dépenses d'administration" ou similaire;ce qui est prévu au dernier alinéa de l'article 27 D1967
Pour le reste il s'agit,en général, de l'interprétation de l'article 21 D1967 et qui permet (doit permettre)au CS de demander au syndic de passer commande pour des petites réparations d'entretien et/ou de maintenance, ou de se faire rembourser des petits achats (comme des ampoules....);ces dépenses doivent relever uniquement de décisions prévues à l'article 24 et donc faire l'objet d'une ou plusieurs "lignes "dans le budget prévisionnel
Le CS doit,à mon point de vue,justifier chaque année des dépenses faites en fonction de cette résolution
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Edité par - felix1930 le 26 nov. 2007 08:53:08 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 09:03:31
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C'est quasi toujours cela : confusion !
L.art.21 :
"(....) L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. "
Il s'agit bien ici de l'obligation faite au syndic de consulter le CS pour les contrats et marchés dépassant le montant fixé.
Confusion L.art.21 avec D.art.21, ce dernier traitant de la délégation exprès au syndic, au CS ou à une personne ...
J'ai personnellement noté que cette confusion était entretenue par de nombreux syndics, lesquels n'admettent pas que leur soit imposé quoi que ce soit, surtout ici pour passer contrat comme bon leur semble ...
Confusion également entretenue par des CS ignorants, qui voient dans cette attribution de fonds pourtant irrégulière une sorte de "pouvoir" dans la gestion du syndicat, à coté du syndic ....
On sait qu'il ne peut en être ainsi faute d'une délégation pour un acte expressément déterminé (D.art.21)
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