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chadrac
Contributeur actif
34 réponses |
 Posté - 23 nov. 2007 : 08:11:33
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Bonjour à tous, je suis un petit nouveau et je viens par le présent mail quérir vos lumières dans le cas suivant.
Deux parcelles cadastrées sous deux N° différents, qui se jouxtent, appartenant à la même personne ont été données à la tante et au petits fils par la grand-mère propriétaire avant son décès. Parcelles que je vais désigner par A et B.
Dans les années 1940 et le propriétaire avait pour son usage personnel et privatif monté un petit escalier pour passer de la parcelle A à la B sans faire le tour par la rue. Ensuite, il y a eu un hôtel sur la parcelle B qui a cessé toutes activités après une fermeture administrative, mais là encore les deux parcelles étaient toujours au même propriétaire. En 1983, cette parcelle B a été vendue, elle possède une entrée donnant sur un boulevard, n’est donc jamais été enclavée.
Lors de la vente, le notaire a porté une servitude de passage par destination du père de famille sur la parcelle A qui se situe derrière la B et légèrement plus bas. L’acheteur a construit un restaurant administratif en rez de chaussée, des appartements sur 5 étages, un parking couvert occupe la partie inférieure et un second parking a été créé dans la cour B devant le di batiment, mais il a également construit dans la cour de la parcelle A un escalier de 2,5O m pour que les locataires ainsi que les personnels des administrations puissent se rendre au restaurant pour les uns, dans leurs appartements pour les autres.
La seconde parcelle (A), celle qui se retrouve avec l’escalier est en indivision entre le petits fils et sa tante. Ni l’un, ni l’autre n’ont donné accord pour la construction dudit escalier pas plus que pour la servitude.
Peuvent-ils demander la destruction de l’escalier et la cessation de la servitude de passage En effet, avec cette servitude, ils ne peuvent pas fermer l’accès à la cour de l’immeuble de la parcelle A, immeuble occupé par des locataires et objets de dégradations et de nuisances du fait que ces parcelles sont en centre ville mais que la parcelle A dont l’accès est sur une autre rue est entourée par des débits de boissons, dont les consommateurs urinent sous le porche ou dans la cour de la dite parcelle. Les locataires se plaignent des odeurs et des dégradations causés à leurs véhicules en stationnement dans la cour.
Merci de vos réponses.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 08:51:43
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ce que vous mentionnez est pour le moins surprenant : la servitude de passage étant discontinue, elle ne peut pas s'acquérir par "destination du père de famille" (692 du code civil).
retrouvez précisément ce qui est porté dans l'acte instaurant la servitude, au registre des hypothèques éventuellement...
selon les termes employés, il sera possible de déterminer si ce droit est ou non régulier et s'il est possible, à défaut de démolir l'escalier, du moins d'en fermer l'accès. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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chadrac
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 10:47:49
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En réponse à votre mail, la servitude de passage n'a jamais existée pour les autres, le propriétaire avait cet escalier pour aller d'une parcelle à l'autre mais en usage privé. Rien dans l'acte de vente initial fait état d'une servitude ou d'un droit de passage.
L'acheteur a déclaré que si le propriétaire passait d'une à l'autre parcelle à l'aide de cet escalier, cela ouvrait le droit à une servitude. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 10:53:59
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c'est donc faux.
vérifiez avec votre notaire. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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chadrac
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 19:33:53
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| J'ai contacté le notaire qui me dit" regardez l'article 694 du code civil". Sans autre forme d'explication. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 23:24:21
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alors renvoyez le au 691 du code civil : l'escalier est peut-être un signe apparent, mais le passage est une servitude discontinue come l'indique sans ambiguïté l'article 688.
En fait, le 694 qu'il cite trouve essentiellement à s'appliquer aux servitudes de réseaux en tréfond, qui ne sont pas apparentes mais peuvent trouver à être "régulières", malgré les termes du 691 dès lors qu'existe un signe apparent de leur existence (regard en particulier). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 13:44:46
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
En fait, le 694 qu'il cite trouve essentiellement à s'appliquer aux servitudes de réseaux en tréfond, qui ne sont pas apparentes mais peuvent trouver à être "régulières", malgré les termes du 691 dès lors qu'existe un signe apparent de leur existence (regard en particulier).
Attention Emmanuel, il y a un "truc".
Consulte ton petit livre rouge et les jurisprudences citées.
Il y a un loup mais je n'ai pas le temps de l'attraper par la queue (quelques dizaines de stères de bois à couper et frendre...). Regarde voir au fond du bois, car on y parle de destination de père de famille conservée du simple fait de l'apparence, sans prendre en compte le continuité.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 13:52:17
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le livre est à Lyon  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 14:27:40
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| je suis effectivement contraint de mettre un peu d'eau dans mon vin, ce qui n'est pas un sacrilège, n'en déplaise aux pseudos-puristes snobs, en lisant notamment la fin de cette analyse et voici une JP très détaillée sur les moyens de preuve à apporter pour démontrer cette destination du père de famille Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2006-04-05, 05-13625 |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 nov. 2007 14:32:10 |
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chadrac
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 11:10:12
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Bonjour,
Je ne suis pas expert comme vous dans le domaine du droit civil, mais j'ai lu les différents articles du code civil que vous avez cités et l'arrêt. Si je comprends bien la chose est la suivante:
pour qu'il y ait destination du père de famille, il faut un bien divisé par le propriétaire. Disons que A est une parcelle de 10000m2 que le propriétaire exploite pour son usage personnel. Au moment ou il divise cette parcelle en deux, il ouvre une servitude par destination du père de famille sur l'une des deux parcelles ainsi obtenues disons A1.
Est ce que mon raisonnement est bon?
Mais dans le cas présent, les deux parcelles ont toujours été cadastrées sous deux n° différents, ayant chacune une inscription au rôle des impôts. Elle n'ont pas été divisées par le propriétaire.
Alors, peut on dire qu'il y a destination du père de famille? et cela justifie t-il la construction d'un escalier dans la cour de la première parcelle? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 12:42:35
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a priori vous avez raison si l'escalier a été installé entre deux fonds de propriétaires différents.
est-ce bien le cas ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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chadrac
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 08:57:02
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Oui, c'est bien le cas, les deux parcelles ont toujours été deux parcelles différentes avec un enregistrement au cadastre différent, une inscription au rôle différente. L'escalier servait au propriétaire des deux parcelles, en réalité, six parcelles appartenaient au même propriétaire. dans le même secteur de la ville.
Donc, il me semble que cette servitude ne peut pas s'appliquer au bien vendu où a été réalisé la construction d'un immeuble d'habitation avec un restaurant administratif.
A votre avis. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 09:24:56
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D'après les explications, un même propriétaire d'une UNITE FONCIERE composée de plusieurs parcelles référencées au cadastre OCCUPE touts ces parcelles en faisant les équipements relatifs à cette OCCUPATION singulière.
Puis ce propriétaire unique "éclate" sa propriété en vendant les différentes parcelles à des acquéreurs différents
Chaque acquéreur accepte le bien vendu tel qu'il est...
La question qui se pose est d'apprécier LES TERMES DE L'ACTE DE VENTE du fonds apparemment "dominant"...
... et d'apprécier ensuite l'utilité de l'équipement litigieux au moment de la vente |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 09:47:32
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Citation :
Initialement entré par chadrac
Oui, c'est bien le cas, les deux parcelles ont toujours été deux parcelles différentes avec un enregistrement au cadastre différent, une inscription au rôle différente. L'escalier servait au propriétaire des deux parcelles, en réalité, six parcelles appartenaient au même propriétaire. dans le même secteur de la
ville.
Donc, il me semble que cette servitude ne peut pas s'appliquer au bien vendu où a été réalisé la construction d'un immeuble d'habitation avec un restaurant administratif.
A votre avis.
quelque soit le nombre de parcelles cadastrales composant ce bien, il formait une unique unité foncière, une unique propriété.
il est donc clair que sa division pour vente est susceptible d'engendrer des servitudes par destination du père de famille.
certaines propriétés d'un seul tenant peuvent être composées de pusieurs dizaines de parcelles dans des zones non remembrées où le cadastre n'a pas été "simplifié". |
cordialement
Emmanuel Wormser
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chadrac
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 13:12:03
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J'avoue que je m'y perd dans toutes ses explications.
Le propriétaire, ( il s'agisait de la grand-mère)possédait différentes habitations dans un même quartier, ces habitations avaient et ont toujours une voie d'accès à une rue ou à un boulevard, elles ne sont pas enclavées et le propriétaire ne pouvaient pas passer de l'une à l'autre directement. Il pouvait accéder à la parcelle que j'ai désigné (B) dans un mail, par une escalier en pierres, non cimentées, lui évitant ainsi d'avoir à faire le tour par la rue. Rien ne figure dans aucun acte de vente, en dehors de celui rédigé par le dernier notaire.
Je peux résumer ainsi, le propriétaire possédait A et B, parcelles qui se jouxtent, ayant chacune une entrée séparée et accessible de la voie publique, mais à une époque, le propriétaire pour éviter d'avoir à faire le tour par la rue, passait par un escalier temporaire pour aller de A dans B.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 13:18:29
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en résumé :
il y a donc un signe apparent de passage entre A et B. il n'y avait alors pas de servitude puisque A et B étaient réunies dans la même main.
A et B appartenant au même propriétaire, formaient une unique unité foncière.
la division de A d'avec B a entrainé la création d'une servitude de passage entre A et B , liée à l'existence de cet escalier qui forme un signe apparent de servitude de passage à laquelle le propriétaire, lors de la division, n'a pas souhaité expressément mettre fin.
est-ce plus clair ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 20:19:33
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Je prend le fil en marche car il prélude à quelques subtilités en matière de destination du père de famille.
Pour illustrer le cas que nous présente chadrac, voici une configuration des lieux extrèmement banale:
Deux fonds issus d'un même propriétaire sont séparés par une clôture dans laquelle est installé un portillon. Les deux fonds disposent d'un accès direct à la voie publique.
Ce portillon matérialise forcément un passage.
Il y a alors quelques questions à se poser:
- L'un des fonds peut-il demander le bénéfice d'une servitude par destination du père de famille?
- Si oui, pourquoi?
- Si un fonds peut revendiquer le droit de passage, l'autre fonds peut-il revendiquer lui aussi un droit de passage?
Pas facile de répondre à ces questions... Et poutant, il y a des réponses.
La première chose à regarder c'est la nécessité (ce que le Code Civil implique comme étant l'utilité de la servitude). Si le passage n'a d'autre justification que la facilité, ce qui caractérise la possibilité pour un propriétaire de se déplacer d'un endroit à un autre de sa propriété, il n'y a pas servitude.
La troisième question est tout aussi révélatrice de cette utilité qui sous-entend la servitude car si pour les deux fonds l'utilité de servitudes empruntant le même parcours est identique, il leur appartient d'en établir conventionnellement les règles ou d'y renoncer.
Pour en revenir au cas de chadrac, rien ne prouve que le propriétaire initial (le père de famille) a créé l'escalier pour monter plutôt que pour descendre. Le Code Civil ne spécifie nulle part que les éléments apparents de la servitude doivent être sur le fonds servant ou sur le fonds dominant.
Bref, si chadrac doit consentir une servitude de passage dans sa cour, rien ne l'empêche de réclamer une servitude dans l'autre sens, même si cela oblige à traverser le salon de la voisine.
Le but de ce petit jeu était juste de permettre à chadrac d'expliquer au notaire péremptoire que le droit en matière de servitudes ne se résume pas à un unique article du Code Civil.
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Dominique |
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