| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Fabfab2000
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 24 nov. 2007 : 13:53:36
|
Bonjour j'ai bien lu les articles du forum
Notemment le très utile : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=61139
je me confronte a peu de chose près au même problème
A savoir je suis sur le point d'acheter une demeure composée comme cela :
80m² de cave
80m² de rez-de-chaussée
80m² de premier étage
80m² de comble « aménageables »
80m² de jardin
La bâtisse 1900 se trouve à 300m d’une gare SNCF, aucun terrain n’est à vendre dans les environs et je n’ai pas vu de garage à louer.
Actuellement un trottoir permet le parking sauvage de 3 voitures face a la maison, un plan d’urbanisme est prévu l’année prochaine pour construire un rond point face a la maison réduisant le trottoir à raz de la maison.
Je souhaiterai diviser le rez-de-chaussée pour en faire 2 studios d'approximativement 30m² chacun (je divise les 80m² et perd un couloir au milieu pour y faire passer un escalier pour monter au étage, je dirais donc je perds qq chose comme 15m²)
Première question : Comment procéder pour acheter un terrain pour accueillir les dites places ?
Dans l’absolu je préfère acheter qq chose que de payer bêtement la taxe de l’article L421-3
N’arrivant pas a savoir le nombre exacte d’air de stationnement
D’après ce que je comprends dans PLU je dois créer une place par 60m²
Cependant les studios que je souhaite faire font plus ou moins 60m²
Deuxième question :
Dois-je créer 2 places ou 3 ? Pour 2 studio et le logement principal ?
J’ai été voir le maire qui m’a dit qu’il me fallait impérativement un architecte car la maison faisait plus de 130m² mais suite a la lecture du forum je m’aperçois qu’il est question de 170m² (la maison faisant actuellement 160m² habitable, tant que je n’aménage les combles en ai-je besoin ?). De plus le maire m’a sous entendu qu’il ne signerai jamais le permis de construire même si il était accepté par la DDE, je pense ici a un abus de pouvoir et dans ce cas j’aurai recours au tribunal administratif je suppose ?
Troisième question :
Dois je impérativement prendre un architecte ?
Enfin le maire m’a fait part d’une chose :
Il ne voit qu’une solution, a savoir : il faut percer la façade pour aller a l’arrière construire un parking a la place du jardin !!!
Quatrième question :
Le plan d’urbanisme faisant, je ne pourrais pas faire de porche car cela correspondrai a un accès privé direct sur un rond point, il ne me semble pas que cela soit une solution sécurisé pour plusieurs raisons :
Le danger occasionné par cet accès direct dans un rond point (certes pas rond mais faisant office de rond point)
Il ne me semble pas possible de faire un parking dans le jardin car il n’y a pas suffisamment de place pour effectuer un demi tour à l’intérieur et se présenter en marche avant dans se rond point.
Cinquième question :
Pensez vous que je puisse créer sans problème ces logements même si le recours au tribunal administratif soit obligatoire ?
La maison m’intéresse énormément et je souhaiterai réellement le faire.
Je souhaite faire des studios dessiné à des étudiants car je suis juste a coté d’une gare et je ne souhaite pas faire des loyers élevé (simplement pour m’aider a payer les mensualités du prêt) je ne sais pas si on peut appeler ça loyer modéré et si oui comment parler de studio et loyer modéré ou résidence étudiante.
Bref je suis perdu
J’avoue ne pas savoir exactement à quel endroit regarder dans le PLU
Je copie donc l'article en question concernant
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
II - NORMES
A/ CONSTRUCTIONS NOUVELLES, RECONSTRUCTIONS (SAUF SINISTRES) ET TRANSFORMATIONS DE SURFACE BRUTE EN SURFACE NETTE EN MATIERE DE LOGEMENT
1/ Les maisons individuelles et immeubles collectifs (sauf le logement locatif financé avec un prêt aidé de l'Etat)
Il doit être créé au minimum :
a) dans les périmètres de valorisation des axes lourds de transports en commun repérés au plan
- une place de stationnement par logement,
- aucune exigence de places pour les visiteurs.
b) en dehors des périmètres de valorisation des axes lours de transports en commun repérés au plan,
Dans les Zones à C.O.S. inférieur ou égal à 0.20
- quatre places par logement dont deux places pour le stationnement temporaire des résidents et des visiteurs
Dans les Zones à C.O.S. compris entre 0.3 et 0.5
- trois places par maison individuelle dont une place pour le stationnement temporaire des résidents et des visiteurs ;
o pour les programmes de cinq logements maximums, deux places de stationnement par logement,
o pour des programmes de plus de cinq logements, une place et demie de stationnement par logement (arrondie au nombre entier supérieur).
… etc
D/ CHANGEMENT DE DESTINATION (Y COMPRIS L AUGMENTATION DU NOMBRE DE LOGEMENTS DANS UN BATIEMENT EXISTANT)
Il doit être créé selon la destination nouvelle, des places de stationnement dans les conditions suivantes, dans la mesure où ces places ne sont pas déjà existantes et conservées en nombre suffisant.
1) pour le logement
a/ Habitat individuel et collectif
Il doit être réalisé au minimum une place par 60m² de surface hors œuvre nette, le nombre de places ne devant en aucun cas être inférieur au nombre de logements créés.
b/ Foyers-résidences
Pour les foyers résidences d’étudiants, de personnes âgées, d’handicapés, de jeunes travailleurs, pour les hôtels sociaux et résidences sociales hébergeant provisoirement des personnes ou familles en rupture temporaire de logement, il doit être créé au minimum :
- une place pour quatre chambres ou studios dans les périmètres de valorisation des axes lourds de transport en commun,
- une place pour deux chambres ou studios en dehors de ces périmètres.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Fabfab2000
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 13:57:41
|
Si je fais les travaux de séparation
puis faire une sorte de collocation légalement ?
une amie ayant louer une chambre dans la maison d'une vieille dame qui l'habitée, est-ce légal ??? |
Signaler un abus  |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 14:11:23
|
quelques questions/remarques liminaires avant de rentrer dans le vif du sujet :
*quels travaux envisagés justifient le recours à un permis de construire ? à une déclaration de travaux ?
*vous parlez de surface habitable... ça n'existe pas en urbanisme. On parle de SHON et SHOB. lisez l'éclairage de Laurent sur le sujet et ne parlez que de ces surfaces précisément, y compris pour les combles... et le sous-sol. Quelles sont alors les données afférentes ?
*la création des logements par division d'un logement existant n'est pas un changement de destination ! et la règle du POS fondée sur le nombre de logements est inapplicable....
*vérifiez que la commune n'a pas délibéré pour permettre la réalisation de parcs publics par le versement d'une participation des constructeurs en cas de non-réalisation de places de stationnement. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 nov. 2007 14:12:44 |
| Signaler un abus |
|
|
Fabfab2000
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 15:24:30
|
je suis désolé si mes questions ne paraisse pas tres justifié mais je ne m'interesse au sujet que depuis 3 semaines.
1/ je comptais faire les travaux en majeur partie par moi meme concernant les studios (hors pieces d'eau et chauffagerie) ou je ferai appel à un entrepreneur.
Je ne souhaite pas passer particulierement par un architecte mais le maire m'a dit qu'il fallait.
je ne souhaite pas amménagé pour le moment les combles
2/ suite a ma lecture et de ce que j'en ai compris, malheureusement pour moi, la cave ainsi que les combles entres en jeu.
Je ne dispose pas de document de la loi "carrez" pour le moment mais je dirai a peut de chose pres l'entiereté du bien entre. soit 8*4 = 320m². Si nous devons en deduire les escaliers et trémies et les parties au sol servant d'emprise a un escalier je peut eventuellement avancer un chiffre comme :
cave : 76m²
rdc : 76 m²
1er : 76 m²
comble : 76m²
3/ vous me dites :
*la création des logements par division d'un logement existant n'est pas un changement de destination ! et la règle du POS fondée sur le nombre de logements est inapplicable....
Je ne comprends ce point :(
4/ il existe bien une taxe de 8600€ par aire de stationnement, mais qui apparemment n'est pas envisageable par le maire
merci d'avance pour vos réponse |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 15:41:08
|
relisez mes remarques, au calme.
on se moque éperduement de la loi carrez et de la surface habitable en droit de l'urbanisme.
ce qui compte, c'est la SHON et la SHOB.
calculez ces surfaces en suivant les modalités de calcul définies dans le fil de Laurent cité plus haut, accessible par ce lien.
je suis par exemple surpris que toutes les combles entrent dans le calcul : n'y a t il aucune partie de leur surface où la hauteur sous rampant est inférieure à 1,8m. ?
l'appel obligatoire à architecte n'est prévu que pour les travaux soumis à PC... vérifiez que ce que souhaitez réaliser ressort du PC dans cet autre fil de Laurent
le nombre de logements ne permet pas de refuser un PC ou une DP depuis le 1/10/7....d'où l'inapplicabilité d'une règle fondée sur ce critère...
en outre, la division d'une maison n'est pas un changement de destination (lisez attentivement le fil de laurent que je viens de citer).
et si la taxe est prévue, le maire devra justifier son refus de vous accorder cette "facilité"... un maire ne peut pas faire ce qu'il veut !
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
Fabfab2000
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 11:45:45
|
merci encore pour vos reponse,
je relierai et j'essairai d'integrer au mieux le fil de laurent car apparement je n'ai pas tout compris aux vues de votre reponse.
La seule réelle question que je me pose est :
le maire a t il le droit de me forcer a percer la maison si effectivement il y a suffisement de place dans le jardin ???
je vois mal aussi comment je peux prouver qu'il n'y a pas possibilité d'acheter un morceau de terrain, les parcelles de terrain disponible figure bien dans le cadastre mais je n'ai pas la possibilité d'obtenir les noms des propriétaires... Je ne vois pas trop comment me renseigner a ce sujet et surtout prouver l'impossibilité d'achat de ce coté la. Je pense que ce point est capitale si je vais contre le maire.
merci encore |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 12:50:27
|
Citation :
Initialement entré par Fabfab2000
merci encore pour vos reponse,
je relierai et j'essairai d'integrer au mieux le fil de laurent car apparement je n'ai pas tout compris aux vues de votre reponse.
La seule réelle question que je me pose est :
le maire a t il le droit de me forcer a percer la maison si effectivement il y a suffisement de place dans le jardin ???
je vois mal aussi comment je peux prouver qu'il n'y a pas possibilité d'acheter un morceau de terrain, les parcelles de terrain disponible figure bien dans le cadastre mais je n'ai pas la possibilité d'obtenir les noms des propriétaires... Je ne vois pas trop comment me renseigner a ce sujet et surtout prouver l'impossibilité d'achat de ce coté la. Je pense que ce point est capitale si je vais contre le maire.
merci encore
l'impossibilité pour le pétitionnaire de réaliser des places de stationnement, prévue au L123-1-2 du code de l'urbanisme a fait l'objet d'une jurisprudence abondante... que je ne peux que vous conseiller de consulter en bibliothèque dans un code de l'urba commenté...
si vous consultez une version 2006 ou antérieure, vous la trouverez dans les commentaires du L421-3 ancien.
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
Fabfab2000
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 13:42:03
|
si je comprends bien le fil de Laurent.
Je ne pense pas avoir recour à un permis de construire mais simplement à une DP
en effet je ne compte pas toucher aux facades ni aux murs porteurs.
reste alors le probleme de shon que je dois encore consulter pour repondre a votre question
mais les combles en question du batiment sont a peu de chose pres un etage jamais aménagé, je vais perdre peut etre 1.5m de profondeur sur les 5.75m.
la surface pour les combles seront donc approximativement de 16m*4.25
Le point qui me pose probleme est de savoir si le maire peux faire pression pour percer la maison de part en part pour faire un parking dans le jardin si effectivement il y a la place. Je vais demander les dimensions exacts au propriétaire.
je reviens vers vous des que j'en apprends un peu plus
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 13:56:16
|
si pas de PC alors pas d'architecte.
mais pourquoi une DP si pas de modification de façades ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
Fabfab2000
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 15:09:04
|
Merci encore pour vos reponses et aussi votre reactivité :)
c'est un sujet important pour moi et j'avoue je commence a m'y perdre.
Je pensais que la création d'appartement nécessité tout de meme cette Fameuse DP
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 15:22:34
|
tout dépend de la nature des travaux, une fois encore...
mais attention, DP ou pas, PC ou pas, vos travaux doivent respecter les règles d'urbanisme qui leur restent opposables. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Division maison logement principal + 2 studios
Forum fermé
