Citation :

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Le taux de mauvais payeurs (contraints ou... volontaires) est de 5 %

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Citation :

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Initialement entré par bailleurX

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Le taux de mauvais payeurs (contraints ou... volontaires) est de 5 %

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oui et comme disait un gyneco à une de mes copines en parlant du taux d'échec du stérilet
"mais quand c'est à toi que ça arrive c'est 100% pour toi..."

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Citation :

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Initialement entré par martin gal

Citation :

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Initialement entré par bailleurX

Citation :

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Le taux de mauvais payeurs (contraints ou... volontaires) est de 5 %

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oui et comme disait un gyneco à une de mes copines en parlant du taux d'échec du stérilet
"mais quand c'est à toi que ça arrive c'est 100% pour toi..."

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EXcellent

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Citation :

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http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300223273.htm

Pouvoir d'achat : détail des mesures en faveur des locataires
[ 12/12/07 - 16H45 ] - Voir les commentaires publiés (1)


Le projet de loi pour le pouvoir d'achat limite le dépôt de garantie à un seul mois de loyer pour les locataires. L'indexation des loyers va également être modifiée pour en amortir la hausse. Des mesures favorables aux locataires, mais pas aux ... propriétaires bailleurs !
Le projet de loi pour le pouvoir d'achat a été examiné en Conseil des ministres du 12 décembre 2007. Il en ressort deux nouveautés favorables aux locataires, mais défavorables aux propriétaires-bailleurs. D'une part, le dépôt de garantie serait réduit de deux mois à un mois, d'autre part, l'indice de révision des loyers serait modifié. Le projet de loi sera soumis aux députés les 18 et 19 décembre. Examiné en urgence (une seule lecture par assemblée), le projet de loi passera au Sénat en janvier. La loi devrait être publiée en janvier 2008 et elle devrait entrer en vigueur à cette date.


Réduire le dépôt de garantie à un mois


Actuellement, lors de la location d'un logement, le locataire doit verser un dépôt de garantie égal à deux mois de loyer hors charges au propriétaire. Le projet de loi pour le pouvoir d'achat propose de limiter à un mois seulement le montant de ce dépôt de garantie.



Un exemple
Un locataire souhaite louer un appartement de deux pièces pour un loyer net de 820 euros + des charges mensuelles de 80 euros, soit un loyer charges comprises de 900 euros. Actuellement lors de l'entrée dans les lieux, il doit verser un dépôt de garantie de 1 640 euros. A l'avenir, il ne devra verser qu'un dépôt de garantie de 820 euros.

Pour les propriétaires-bailleurs en revanche, la mesure est moins attrayante puisqu'elle leur enlève une partie des garanties dont ils bénéficiaient avec un dépôt égal à deux mois de loyer net. Les propriétaires-bailleurs devront donc recourir à d'autres moyens de protection. Par exemple, ils pourraient se montrer plus sélectifs dans le choix de leurs locataires ou demander des garanties financières parentales.



Indexation plus faible des loyers : 150 d'économies en moyenne pour les locataires


Actuellement, et depuis janvier 2006, la révision annuelle des loyers du parc privé a lieu sur un indice de référence des loyers (IRL). Cet indice est composé à hauteur de 60% de l'indice des prix à la consommation, de 20% de l'indice du coût de la construction (ICC) et de 20% de l'indice des prix des travaux d'entretien et d'amélioration du logement.

Mais cet indice composite augmente plus que l'indice des prix à la consommation. Ainsi, au second trimestre 2007, il a augmenté de 2,76% sur un an glissant, au cours du premier trimestre 2007 de 2,92% sur un an et au cours du trimestre précédent de 3,23%sur un an.

Afin que les augmentations de loyers ne plombent plus le pouvoir d'achat des locataires (qui représentent une partie importante de la population), le projet de loi prévoit que les loyers seront désormais indexés sur les prix à la consommation hors loyers et hors tabacs. Cet indice augmente sur un an de moins de 2%.

Si le projet de loi est adopté pour les quelque 6,5 millions de locataires du parc privé, "l'économie avoisinerait environ 150 euros par an pour un loyer mensuel de 1.000 euros" indique le ministère. Les propriétaires, en revanche, perdraient en rentabilité de leur investissement.



Exemple pour un deux pièces au loyer de 900 euros par mois
Un locataire loue depuis décembre 2006 un appartement de deux pièces pour un loyer net de 820 euros + des charges mensuelles de 80 euros, soit un loyer charges comprises de 900 euros. Avec le système actuel de révision des loyers, son loyer mensuel net est passé au 1er décembre 2007 à 842,63 euros (820 euros + 2,76% d'augmentation). Avec le nouveau système, l'indexation serait de l'ordre de 1,8%, soit un loyer mensuel net de 834,76 euros.

A lire en complément :


Pouvoir d'achat : les mesures en faveur des particuliers,

Le déblocage anticipé de la participation : jusqu'à 10.000 euros par salarié,

Le déblocage de la participation et le paiement des jours de RTT généreront des rentrées de CSG,

Le "bonus Villepin" de 1.000 euros avait profité à plus de 1 million de salariés.

Epargne salariale : l'AFG et le CIES s'opposent à toute nouvelle mesure de déblocage anticipé.

Près d'un locataire sur trois veut devenir propriétaire dans les deux ans,

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Citation :

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Initialement entré par helline

Je dois être particulièrement bornée

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Citation :

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Dernière annonce : la loi sera publiée "le plus tôt possible" avec un effet au 1er janvier 2008.

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Citation :

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http://www.lexpress.fr/info/indiscrets/Default.asp?ida=-1&p=5

Les voeux perturbateurs
(7/12/07 - 12h38) Il n'a pas voulu contrarier le président ni inquiéter sa femme. Ce faisant, il a un peu menti aux deux. Un ministre, parmi d'autres - y compris le premier d'entre eux! - est affolé à l'idée d'être convoqué par Nicolas Sarkozy le 31 décembre, pour une cérémonie de voeux que le président veut différente de celle des années précédentes: il a déjà acheté des billets d'avion pour partir se reposer quelques jours en famille à l'autre bout du monde, en Afrique du Sud - «C'est le seul moment de l'année où l'on puisse le faire». Le chef de l'Etat a aussi demandé à ses ministres d'organiser des cérémonies de voeux moins protocolaires qu'avant, en diversifiant la liste des invités.

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Citation :

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http://www.conseil-constitutionnel.fr/dossier/quarante/notes/penal.htm

b) Principe de non-rétroactivité :

Le Conseil constitutionnel veille au respect du principe de non-rétroactivité des lois, principe exprimé par l'article 8 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen.

En réalité, ce principe de non-rétroactivité est limité aux lois répressives plus sévères ; on y reviendra à l'occasion de la présentation du principe de nécessité des peines.

La valeur du principe de non-rétroactivité a été reconnue bien avant les Constitutions de 1946 et de 1958. Il était déjà affirmé par l'article 4 du code pénal de 1810. Aujourd'hui, l'article 112-1 du code pénal lui consacre ses deux premiers alinéas. Ce n'est pas pour autant que l'apport de la jurisprudence du Conseil constitutionnel peut être qualifié d'inutile.

En effet, il arrive au législateur de ne pas respecter ce principe et le Conseil constitutionnel est toujours vigilant sur cette question.

Mais là n'est pas l'apport le plus important de la jurisprudence du Conseil constitutionnel.

Il résulte de la décision n° 86-215 DC du 3 septembre 1986 portant sur la loi relative à la lutte contre la criminalité et la délinquance que le principe de non-rétroactivité ne concerne pas seulement les peines prononcées par les juridictions répressives, mais s'étend à la "période de sûreté", dont peut être assortie une condamnation en application de l'article 132-23 du code pénal (article 720-2 ancien du code de procédure pénale) ; la loi relative à la lutte contre la criminalité et la délinquance en certains de ses articles augmentait la durée de la période de sûreté ; le texte prévoyait que les articles en cause ne seraient applicables qu'aux condamnations prononcées postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi ; le Conseil constitutionnel, par une réserve d'interprétation, a précisé la portée de cette formule au regard du principe de la non-rétroactivité : "le principe de non-rétroactivité ne concerne pas seulement les peines prononcées par les juridictions répressives mais s'étend à la période de sûreté qui, bien que relative à l'exécution de la peine, n'en relève pas moins de la décision de la juridiction de jugement qui dans les conditions déterminées par la loi peut en faire varier la durée en même temps qu'elle se prononce sur la culpabilité du prévenu ou de l'accusé ; l'appréciation de cette culpabilité ne peut conformément au principe de non-rétroactivité de la loi pénale plus sévère être effectuée qu'au regard de la législation en vigueur à la date des faits ; aussi la référence faite par le législateur aux condamnations prononcées postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi doit s'entendre des condamnations prononcées pour des faits commis postérieurement à cette date".

Le (nouveau code) pénal a tiré les conséquences de cette décision. Il résulte en effet de l'article 112-2 que "sont applicables immédiatement à la répression des infractions commises avant leur entrée en vigueur : les lois relatives au régime d'exécution et d'application des peines" mais que "toutefois, lorsqu'elles auraient pour résultat de rendre plus sévères les peines prononcées par la décision de condamnation, elles ne sont applicables qu'aux condamnations prononcées pour des faits commis postérieurement à leur entrée en vigueur".

Mais c'est surtout à propos des "punitions" de caractère non pénal que la jurisprudence du Conseil constitutionnel a été la plus novatrice en ce qui concerne la portée du principe de légalité des délits et des peines.

Il résulte en effet de sa jurisprudence que "le principe de non-rétroactivité ne concerne pas seulement les peines appliquées par les juridictions répressives mais s'étend nécessairement à toute sanction ayant le caractère d'une punition même si le législateur a cru devoir laisser le soin de la prononcer à une autorité de nature non judiciaire".

Ne sont pas considérées par le Conseil constitutionnel comme des sanctions ayant le caractère d'une punition les mesures auxquelles sont assignés des objectifs différents de ceux de la sanction pénale. Il en est ainsi :

- de certaines mesures de police comme la délivrance de titres de séjour aux étrangers ;

- des majorations de droits et intérêts de retard.

Au contraire, doivent respecter le principe de légalité : les sanctions fiscales et les sanctions administratives (n° 88-248 DC du 17 janvier 1989 à propos du C.S.A.).

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Citation :

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http://www.conseil-etat.fr/ce/jurisp/index_ju_la28.shtml

25 juin 1948 - Société du journal "L’Aurore" - Rec. Lebon p. 289

Analyse
Cet arrêt illustre le principe en vertu duquel un règlement ne peut comporter un effet rétroactif. Si, tout au long du XIXème siècle, le Conseil d’État a annulé les actes administratifs rétroactifs, l’arrêt Société du journal "L’Aurore" pose pour la première fois de façon explicite "le principe en vertu duquel les règlements ne disposent que pour l’avenir".

Un arrêté du 30 décembre 1947 avait majoré le prix de l’électricité à compter du premier relevé postérieur au 1er janvier 1948. Il avait donc pour effet de majorer les consommations antérieures au 30 décembre 1947, date de son édiction, et comportait ainsi un effet rétroactif. Sur le recours de la société du journal "L’Aurore", le Conseil d’État annula donc l’arrêté en tant qu’il comportait un effet rétroactif illégal et en profita pour affirmer solennellement et explicitement l’interdiction faite aux réglements de régir le passé.

Au XIXe siècle, la jurisprudence avait eu tendance à considérer qu’un règlement comportant un effet rétroactif était entaché d’une incompétence ratione temporis dans la mesure où les auteurs de ce réglement, en régissant des situations passées, empiétaient, en quelque sorte, sur la compétence de leurs prédécesseurs. L’arrêt Société du journal "L’Aurore" donne toute sa portée à cette interdiction de disposer pour le passé en posant "le principe en vertu duquel les règlements ne disposent que pour l’avenir". Le Conseil d’État a toujours veillé avec fermeté au respect de ce principe par le pouvoir réglementaire. Il a ainsi été conduit à annuler l’application d’un impôt nouveau à des exercices déjà clos (Ass. 16 mars 1956, Garrigou , p. 121), un règlement modifiant rétroactivement la situation statutaire de certains fonctionnaires (Ass., 11 juillet 1984, Union des groupements de cadres supérieurs de la fonction publique , p. 258), une nomination prenant effet dans le passé (Sect. 25 mars 1983, Conseil de la région parisienne des experts-comptables et comptables agréés , p. 137), l’acte d’une collectivité territoriales prévoyant son entrée en vigueur à une date antérieure à celle de sa transmission au préfet (Sect., Ville de Nemours c. Mme Marquis , p. 320).

La jurisprudence admet toutefois deux exceptions au principe de non-rétroactivité des actes réglementaires. Tout d’abord, lorsque cette rétroactivité résulte d’une loi. En effet, la loi, contrairement au réglement, peut présenter un caractère rétroactif, sauf en matière répressive (Cons. Constit. n° 82-155 DC, 30 décembre 1982). Lorsque la loi le prévoit, un acte réglementaire pris pour son application peut légalement disposer pour le passé (voir, par ex., Ass. 7 février 1958, Groslières , p. 77). Il en va de même sur le fondement d’un acte international (Ass. 8 avril 1987, Procopio , p. 136). En dehors de telles habilitations, la jurisprudence admet qu’un acte réglementaire puisse légalement comporter un effet rétroactif dans trois cas : lorsque l’effet rétroactif est rendu nécessaire par le vide créé par une décision d’annulation prononcée par le juge de l’excès de pouvoir (voir Rodière ) ou lorsque l’administration procède au retrait d’un acte illégal (voir Dame Cachet ) ; lorsque la rétroactivité de l’acte est exigée par la situation qu’il a pour objet de régir (par ex, pour le règlement d’une campagne de production agricole édicté après le début de celle-ci : Ass. 8 juin 1979, Confédération générale des planteurs de betterave , p. 269) ; lorsque un premier réglement prévoit que les réglements qui seront pris pour son application entreront en vigueur le jour de sa propre entrée en vigueur (voir, par ex., Ass. 8 novembre 1974, Association des élèves de l’E.N.A. , p. 541) : en effet, dans ce cas, les intéressés sont informés au préalable de l’effet rétroactif que comporteront ultérieurement les règlements d’application, ce qui ne porte pas atteinte à leur sécurité juridique.

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Citation :

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http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/retroactif.php

Une loi n'a un effet rétroactif que lorsque le Parlement qui l' a votée s'est expressément exprimé sur ce point. En revanche, et sauf dispositions contraires, il ne peut y avoir constitution de droits acquis en matière de procédure. Les lois de procédure, s'appliquent donc aux procès, qui sont déjà engagés.

A noter qu'un arrêt rendu le 23 janvier 2004 (BICC du 15 mars 2004) par l'Assemblée plénière de la Cour de cassation a estimé que si le législateur peut adopter, en matière civile, des dispositions rétroactives, le principe de prééminence du droit et la notion de procès équitable consacrés par l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, s'opposent, sauf pour d'impérieux motifs d'intérêt général, à l'ingérence du pouvoir législatif dans l'administration de la Justice afin d'influer sur le dénouement judiciaire des litiges ; que cette règle générale s'applique quelle que soit la qualification formelle donnée à la loi et même lorsque l'Etat n'est pas partie au procès.

Dans son arrêt, l'Assemblée plénière déclare qu'il ne résultait ni des termes de la loi ni des travaux parlementaires que le législateur ait entendu répondre à un impérieux motif d'intérêt général pour corriger l'interprétation juridictionnelle de l'article L. 145-38 du Code de commerce et donner à cette loi nouvelle une portée rétroactive dans le but d'influer sur le dénouement des litiges en cours ; que dès lors, la cour d'appel, peu important qu'elle ait qualifié la loi nouvelle d'interprétative, avait décidé à bon droit d'en écarter l'application et donc que l'arrêt contre lequel le pourvoi avait été formé se trouvait justifié.

Les contrats peuvent avoir un effet rétroactif, lorsque les parties décident que leurs conventions régiront des situations passées ou lorsqu'elles décident de considérer que leurs accords, qui n'avaient reçu aucun commencement d'exécution, sont non avenus.

En ce qui concerne certains jugements, ils peuvent avoir un effet remontant à une date antérieur à leur prononcé. Il en est ainsi des décisions rendues en matière divorce ou de séparation de corps devenus définitifs dont les effets, dans les rapports patrimoniaux entre époux, remontent à la date de l' assignation. Pour rester dans le domaine du statut des personnes, la décision annulant un mariage en efface tous les effets comme s'il n'avait jamais existé. Il n'est fait exception à cette règle que lorsqu'il est déclaré "putatif". Dans le domaine contractuel, les jugements qui décident de la résolution d'un contrat en annulent tous les effets depuis la date à laquelle le contrat s'est formé et les parties doivent se restituer réciproquement toutes les prestations qu'elles se sont faites : le vendeur doit restituer le prix, et l'acheteur la marchandise qui lui a été livrée. (Voir la différence avec la "résiliation").

Textes

Code civil art. 2
Bibliographie

Bach (L.), Contribution à l'étude de la notion de "rétroactivité de la loi", Baden-Baden, Nomos, 1981.
Bertrand (A.), La rétroactivité en droit fiscal, thèse Paris II, 1999.
Franceskakis, Loi d'application immédiate et droit du travail, Rev. crit. Dr. inter. priv, 1974, 273.
Greffe (P.), La Publicité et la loi : Droit français, Union européenne et Suisse, 9e éd, Paris, Litec, 2000.
Héron (J.), Etude structurale de l'application de la loi dans le temps, Rev. trim. dr. civil 1985, 77.
Monéger (J.), note sous Ass. Plén., 23 janvier 2004, Bull., Ass. Plén., n° 2, p. 2, in : Revue trimestrielle de droit commercial et de droit économique, n° 1, janvier-mars 2004, p. 74 - 77.

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Citation :

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http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CONSTIT&nod=CCO82DC04155

Conseil constitutionnel

jeudi 30 décembre 1982 - Décision n° 82-155 DC

Loi de finances rectificative pour 1982
Journal officiel du 31 décembre 1982, p.4034

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Citation :

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http://aliceadsl.lci.fr/infos/economie/social/0,,3523250-VU5WX0lEIDUzNg==,00-effet-retroactif-pour-prets-immobiliers-.html

Pas d'effet rétroactif pour les prêts immobiliers

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Citation :

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Initialement entré par quelboulot

Complément sur la rétroactivité des lois et règlements [quote]http://www.conseil-etat.fr/ce/jurisp/index_ju_la28.shtml



La jurisprudence admet toutefois deux exceptions au principe de non-rétroactivité des actes réglementaires. Tout d’abord, lorsque cette rétroactivité résulte d’une loi. En effet, la loi, contrairement au réglement, peut présenter un caractère rétroactif, sauf en matière répressive (Cons. Constit. n° 82-155 DC, 30 décembre 1982). Lorsque la loi le prévoit, un acte réglementaire pris pour son application peut légalement disposer pour le passé (voir, par ex., Ass. 7 février 1958, Groslières , p. 77). Il en va de même sur le fondement d’un acte international (Ass. 8 avril 1987, Procopio , p. 136). En dehors de telles habilitations, la jurisprudence admet qu’un acte réglementaire puisse légalement comporter un effet rétroactif dans trois cas : lorsque l’effet rétroactif est rendu nécessaire par le vide créé par une décision d’annulation prononcée par le juge de l’excès de pouvoir (voir Rodière ) ou lorsque l’administration procède au retrait d’un acte illégal (voir Dame Cachet ) ; lorsque la rétroactivité de l’acte est exigée par la situation qu’il a pour objet de régir (par ex, pour le règlement d’une campagne de production agricole édicté après le début de celle-ci : Ass. 8 juin 1979, Confédération générale des planteurs de betterave , p. 269) ; lorsque un premier réglement prévoit que les réglements qui seront pris pour son application entreront en vigueur le jour de sa propre entrée en vigueur (voir, par ex., Ass. 8 novembre 1974, Association des élèves de l’E.N.A. , p. 541) : en effet, dans ce cas, les intéressés sont informés au préalable de l’effet rétroactif que comporteront ultérieurement les règlements d’application, ce qui ne porte pas atteinte à leur sécurité juridique.

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Initialement entré par ali gator

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Initialement entré par helline

Je dois être particulièrement bornée

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Oui !!!

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...j'ai dit que le gouvernement annonçait une publication des textes aussi rapide que possible, ces textes prévoyant une date d'application au 1er janvier.

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