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coprobleme
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26 réponses |
 Posté - 30 nov. 2007 : 18:13:40
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Je souhaiterais avoir l'interprétation des forumeurs sur cet article de la loi du 13 Juillet 2006.
"Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné
:
« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise
d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un
copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou
d'encaissement à la charge du débiteur ;
"
Qui est ici le "syndicat" qui engage les frais de relance: le syndic professionnel ou le syndicat des copropriétaires ? Dans tout le reste de la loi il me semble que syndicat est pris pour "syndicat des copropriétaires".
Si tel était le cas, cela voudrait dire que le syndic professionnel engage des frais de recouvrement qu'il facture au syndicat des copropriétaires. Ensuite le copropriétaire concerné doit rembourser à la copropriété les frais facturés.
En conséquence, les frais du syndic pro doivent apparaitre dans le relevé de charges et des justificatifs présentés sur demande.
Avez-vous des expériences depuis l'entrée en vigueur de cette loi ?
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Edité par - coprobleme le 01 déc. 2007 13:22:20 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 00:07:34
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Embrouillamini !!
Le conseil syndical n'a rien à voir là dedans.
Le syndic tient la comptabilité du syndicat des copropriétaires.
En cours de procédure, il passe en charges les frais et honoraires avancés par le syndicat.
En fin de procédure, compte tenu du jugement rendu, il impute au débiteur les frais nécessaires et l'indemnité de l'article 700, et il enregistre en produits pour le syndicat la contrepartie.
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coprobleme
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 13:30:45
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Citation :
Initialement entré par JPM
Embrouillamini !!
Le conseil syndical n'a rien à voir là dedans.
Le syndic tient la comptabilité du syndicat des copropriétaires.
En cours de procédure, il passe en charges les frais et honoraires avancés par le syndicat.
En fin de procédure, compte tenu du jugement rendu, il impute au débiteur les frais nécessaires et l'indemnité de l'article 700, et il enregistre en produits pour le syndicat la contrepartie.
Tout esprit ouvert aura compris que par "Conseil syndical" j'entendais "syndicat de copropriété".
La réponse à ma question est donc oui, ça se passe comme ça.
Ma question était surtout de savoir si le terme "exposés" dans l'expression "frais nécessaires exposés" implique que ces frais soient détaillés et justifiés par des dépenses réelles. Si un non-professionnel peut me répondre, je lui en saurais gré. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 18:05:12
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Citation :
Ma question était surtout de savoir si le terme "exposés" dans l'expression "frais nécessaires exposés" implique que ces frais soient détaillés et justifiés par des dépenses réelles.
La réponse est évidemment affirmative.
Mais, si la procédure est bien menée, le débiteur ne peut rien contester, parce que
- l'imputation des frais nécessaires sera validée par le jugement, avec un montant précis
- l'indemnité art. 700 es fixée par le juge lui-même
- les dommages et intérêts, s'il y a lieu, sont aussi fixés par le Juge
- les dépense sont calculés dans le jugement, ce qui vaut condamnation
Enfin les frais d'exécution sont calculés par l'huisier en fonction de son tarif.
Reste le cas des procédures qui auront été mal conduites 
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coprobleme
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 20:25:23
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Citation :
Initialement entré par JPM
Citation :
Ma question était surtout de savoir si le terme "exposés" dans l'expression "frais nécessaires exposés" implique que ces frais soient détaillés et justifiés par des dépenses réelles.
La réponse est évidemment affirmative.
Mais, si la procédure est bien menée, le débiteur ne peut rien contester, parce que
- l'imputation des frais nécessaires sera validée par le jugement, avec un montant précis
- l'indemnité art. 700 es fixée par le juge lui-même
- les dommages et intérêts, s'il y a lieu, sont aussi fixés par le Juge
- les dépense sont calculés dans le jugement, ce qui vaut condamnation
Enfin les frais d'exécution sont calculés par l'huisier en fonction de son tarif.
Reste le cas des procédures qui auront été mal conduites
Il me semble que vous faites références aux frais au titre de l'article 700, c'est à dire après une procédure de recouvrement et un jugement.
Mais il existe d'autres frais visés par l'expression "frais nécessaires exposés": les lettres de rappel, la mise en demeure avec AR et les relances éventuelles. Si un copropriétaire s'acquitte de sa dette avant le jugement, l'article 700 ne s'applique pas.
Dans pareil cas, ma question est simple: est-ce que le syndic peut facturer une mise en demeure avec AR 40€ comme l'indique le contrat ou doit-il justifier ses dépenses et ne facturer que les "frais exposés" qui sont le tarif postal, l'impression de la lettre, le temps passé ...
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 20:44:48
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En l'absence de jugement, il facture ce qui est prévu à son contrat, puisque telle est la règle.
Théoriquement le montant ht prévu au contrat est le résultat d'un calcul du syndic : temps contrôle des soldes + temps édition ordinateur + papier + enveloppe + tutti quanti + n % de marge
Il existe depuis des années des études de coûts de ce genre généralement faites par des experts comptables. Ces études donnent des résultats sensiblement différents mais on peut en tirer des fourchettes cohérentes.
Beaucoup de syndics se tiennent dans ces fourchettes, d'autres pas.
Certains frais ne correspondent à aucune prestation réelle.
En revanche on conteste aux syndics la rémunération de prestations réelles mais que la loi ignore Pas commode ! Tout celà !
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coprobleme
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 15:50:14
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Citation :
Initialement entré par JPM
En l'absence de jugement, il facture ce qui est prévu à son contrat, puisque telle est la règle.
La règle c'est d'abord ce qui est inscrit dans la loi. Il me paraissait évident que "frais exposés" = "frais réel" donc le syndic peut aller se faire voir avec son % de marge.
Nous avons le point de vue des syndics. Si un copropriétaire a aussi un point de vue, je le lirai avec attention.
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manech
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1418 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 19:39:04
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Pour moi, qui ne suis pas syndic, les frais exposés à partir de la mise en demeure comprennent hélas, les frais de mise en demeure prévus au contrat, approuvés en même temps que le contrat par l'AG, même quand ils sont à l'évidence excessifs.
Vous dites: "le syndic professionnel engage des frais de recouvrement qu'il facture au syndicat des copropriétaires. Ensuite le copropriétaire concerné doit rembourser à la copropriété les frais facturés."
C'est parfaitement exact.
Or d'après mon expérience, la plupart de copropriétaires ne comprennent pas que ces frais de relance sont d'abord facturés au syndicat, qui paie toujours tout de suite, avant d'être récupérés plus tard presque toujours sur le copropriétaire concerné. Ils les approuvent donc toujours en y voyant une juste punition du mauvais payeur, sans s'imaginer un instant que ces frais, intégrés dans la dette des copropriétaires débiteurs, augmentent par là-même le déficit du syndicat, tant que la dette n'est pas payée... au syndicat (le syndic étant toujours payé sans retard).
Un syndic du nord (dont je tairai le nom pour ne pas encourir les foudres du modérateur) a d'ailleurs inventé un compte 463, non prévu au plan comptable, pour dissimuler à l'AG les honoraires imputés individuellement. Il m'assure que ces honoraires ne regardent pas la copropriété...Cela lui permet de minorer aux yeux des naïfs qui ne mettent pas leur nez dans le grand livre des comptes l'ensemble des honoraires perçus.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 22:16:45
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La création d'un compte 463 est certainement illicite. Le problème surtout est que la codification n'est pas très cohérente.
Je suis encore bien d'accord avec vous sur la procédure normale : Citation :
la plupart de copropriétaires ne comprennent pas que ces frais de relance sont d'abord facturés au syndicat
Mais elle n'est pas pratiquée par la majorité des syndics et les textes ne précisent rien à cet égard.
Si elle est respectée, les frais de relance apparaissent impérativement dans la comptabilité du syndicat. Il est possible pour les frais de contentieux de les faire figurer dans les charges d'une part, dans les produits (imputation aux débiteurs), d'autre part.
Par contre il est sans intérêt pour les copropriétaires de de faire figurer dans un compte spécial les honoraires de mutation qui sont supportés par le vendeurs. Si l'honoraire d'état daté est à 90 €, les copropriétaires se moquent totalement de savoir que le syndic a encaissé 270 € pour trois ventes.
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coprobleme
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 07 déc. 2007 : 15:42:10
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Citation :
Mais elle n'est pas pratiquée par la majorité des syndics et les textes ne précisent rien à cet égard.
Les textes sont très clairs. C'est l'article de la loi du 13 juillet 2006 que j'ai cité plus haut par souci de clarté justement.
"(...)sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat (...)". Et non pas "exposés par le syndic".
Cela veut bien dire que c'est la copropriété qui engage les frais. Les frais compris dans le contrat de syndic sont donc facturés au syndicat de copropriété et pas au copropriétaire. |
Edité par - coprobleme le 07 déc. 2007 15:46:26 |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 07 déc. 2007 : 15:47:13
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en tout état de cause editer et envoyer une copie de l'extrait du compte copro ne coûte pas 40 ou 60 € et encore moins besoin de passer par un avocat pour cela !!
appeler l'avocat et lui dire combien est facturé par le syndic au copro son envoi lui donne bien des surprises ......
et encore une fois si ce n'est pas la gestion courante du syndic, pourquoi les paie-t-on aussi cher pour rien de concret...... |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 08 déc. 2007 : 19:46:00
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De toutes façons c'est bien les Juges qui décident des frais nécessaires. C'est eux qui demandent qu'elles ont été les frais exposés. La plus part du temps ils rejettent les frais qui ne sont pas le réel travail et sont par conséquent exéssifs quand bien même le contrat de syndic en stipulerait un coût.
Mais en matière de jugements il y a beaucoup d'éléments pris en jeu et deux jugements pour affaires identiques peuvent être diamétralement opposés à causes des paramètres sur le débiteurs ou sur le syndic
Georges |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
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coprobleme
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 13:32:29
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Citation :
Initialement entré par G.G
De toutes façons c'est bien les Juges qui décident des frais nécessaires.
Mais non, pas obligatoirement. Dans ma question je parle justement d'un cas très banal: un copropriétaire reçoit une mise en demeure en AR, puis des lettres de relance. Ensuite, il paie ses dettes envers la copropriété. Résultat: pas de juge qui décide des "frais nécessaires" mais un syndic qui facture quand même des frais au syndicat (40€ dans notre cas).
Il faut donc une définition générale des "frais nécessaires". Pour l'instant, je ne l'ai vue nulle part. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 20:41:00
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Facturer au syndicat et illégal c'est bien là votre problème!
L'art. 10-1 nouveau démontre que le défaillant reste seul responsable.
et non le syndicat
Par ailleurs, si le défaillant ne conteste pas et paie c'est donc qu'il accepte la créance réclamée !
Georges |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 23:08:20
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L'article 10-1 ne dit pas que les frais nécessaires sont facturés au débiteur. Il dit qu'ils sont imputables au débiteur si la créance est justifiée.
C'est la charge que l'on impute, si la créance est justifiée.
Une charge ? C'est une dépense exposée par le syndicat. C'est donc bien au syndicat que le syndic facture.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 09:14:46
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pour moi, qui ne suis pas syndic, les frais de relance aux frais du copropriétaires retardataires,même non prévu par la loi,sont malheureusement souvent nécessaires.
Le syndic relance, sans frais pour le relancé, car à charge légale du syndic,dans 99% des cas le relancé ne "bouge" pas; il commence à se réveiller lorsqu'il va avoir x euros à payer en supplément de ses charges pour frais de relance ou mise en demeure
Il n'y a pas que les syndics à "montrer" du doigt!! et les "relancés" sont souvent les mêmes et pas ,obligatoirement, ceux qui ont des problèmes financiers |
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Précision sur les frais de relance
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