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virginij
Contributeur senior
70 réponses |
 Posté - 22 avr. 2008 : 11:15:39
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Pour la déclaration de l'an dernier vous pouvez en effet remplir le formulaire de l'an dernier et le renvoyer aux impôts avec un courrier.
Pour les frais de notaire c'est à vous de choisir si vous voulez les déduire dès la première année ou si vous souhaitez les amortir.
Au niveau différence entre amortissements, dotations aux amortissements, amortissements excédentaires, si vous lisez les 5 pages de ce fil, vous comprendrez tout.
Pour les loyers, je les mets en case 218 (mais vous verrez dans un autre fil que ribouldingue n'est pas d'accord et les mets en 214). Si vous m'envoyez un email en cliquant sur mon pseudo, je verrai votre email et pourrai vous renvoyez en pièce jointe la réponse des impôts indiquant la case 218 à utiliser (ce qui m'avait été au préalable annoncé oralement par plusieurs inspecteurs de mon CDI) |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 10:09:37
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Tiens, virginij, vous me permettez donc de relancer cette discussion sur ce point sensible (nous allons nous étriper  ), en pointant les faits suivants:
Le résultat de la déclaration 2031 DOIT être reporté dans la 2042C.
Je reporte donc le résultat de mon bénéfice fiscal ou déficit fiscal de location en meublé.
Que découvrez-je dans ma 2042C?
Page 2/4 cadre B = Revenus IC professionnels
Vente de marchandise ou assimilés _case KO
Prestations de service __________________case KP
Page 2/4 cadre C = Revenus IC non professionnels y compris LMnP
Vente de marchandise ou locations LMnP _case NO
Prestations de service __________________case NP
Donc votre inspecteur préconise au contribuable LMnP de
1/ remplir en 2031 la case 'prestation de service' (Et non pas la case vente de marchandise et assimilés)
2/ puis une fois le calcul fait de reporter le résultat dans la case 'vente de marchandises ou location meublée (et non pas la case prstation de service)
Il me semble qu'en faisant ainsi, un vérificateur va trouver une incohérence, et pourrait requalifier le résultat en prestations de service, avec toutes les (facheuses) conséquences qui en découleraient. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 29 avr. 2008 10:22:17 |
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virginij
Contributeur senior
70 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 12:06:24
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Eh, eh, si cela arrive, j'aurai le courrier de son collègue pour lui montrer ce qui m'a été dit et écrit  .
A bientôt,
Virginie |
Virginie |
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virginij
Contributeur senior
70 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 12:37:56
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En fait, je ne pourrai jamais lui dire personnellement car c'est explicité seulement dans la partie "régime micro" et je suis au réel.
Mais si cela arrive à n'importe quel utilisateur de ce forum, la réponse de l'inspecteur sera toujours disponible. |
Virginie |
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katiaa
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 14:21:41
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Bonjour,
Désolé je finalise ma déclaration 2031, et il me reste quelques interrogations:
Pour les loyers je vais les mettre en 214 comme l'a dit Ribouldingue, en effet il ne s'agit d'une prestation de services.
Il me reste une dernière question sur:
1. Frais de notaire: on doit les amortir seulement sur la première année et dans ce cas le déficit est reportable sur 5 ans ou bien on peut les amortir sur plusieurs années?
2. Amortissement du bien: Prix d'achat * 0,85 /25 (85% du prix amorti sur 25 ans)-> comme vous me l'avez dit il faut que je le mette dans immobilisations dans la déclaration 2033-C mais pourriez vous me precisez dans quelle case?
S'agit-il de 430 (immobilisations corporelles - constructions ) ou de 520 (immobilitations - constructions) ?
Merci pour cette ultime info
Et comme j'ai acheté en 2006 le montant porté en immobilisation est-il le total sur 25 ans et après j'amorti le 1/25 (au prorata temporis sur 2006) sur l'année en cours
Merci pour votre aide
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 21:42:37
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Vous êtes LMP ou LMnP?
0 - Pour ma part je dis que CE n'est PAS une prestation de service, du moins pas traitée comme tel par les impots. Je mets le total en 214 en effet.
1- Il faut faire un choix de gestion: Frais comptés en charge et déduit sur l'année d'achat, en l'occurence 2006, ou comptés en frais d'acquisition de l'immobilisation, et décomposés en composants comme l'immobilisation et amorti sur la même durée.
DU coup par exemple vous n'en n'amortissez que 85% of course...
2 - Le terrain pour 15% en 510 et l'immeuble pour 85% en 520.
Mais vous ne pouvez faire cela que si les deux postes ont été porté au bilan l'année de l'achat (2006 dans votre cas) en remplissant donc les cases 422 (acquisition terrain) et 432 (acquisition immeuble) l'année de l'achat
Vous ne pouvez doter au amortissement en 500 et autres que ce qui existe en 400 et autres (acheté les anénes précédentes), ou éventuellement acheté en cours d'année se trouvant en 402 et autres.
Un bien non immobilisé n'est pas amortissable.
3- Si vous avez porté au bilan en 2007 (déclaration de vos revenus BIC 2006), vouis amortissez en 2006 2/12 de 1/25 de la valeur par exemple si vous exploitez depuis le 01 OC 2006, et en 2007 12/12 de 1/25 de la valeur.
Le bien sera amorti sur 25 ans, mais avec des dotations sur 26 années. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 04 mai 2008 21:43:44 |
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katiaa
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 14:53:21
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Bonjour Ribouldingue
Je suis LMNP, un seul bien meublé en locatif.
1. Frais de notaire: je peux donc tout mettre en charges externes la première année et cela contribuera au déficit dans les 5 prochaines années (de 2006 à 2010 en parlant d'année d'activité)
2. Amortissement
Suite à vos conseils, je refais la déclaration pour l'année 2006 et je remplis donc la 2033-C:
1. Je mets dans la partie immobilisations: case 420 (15% du prix d'achat) et 422 (85% du prix d'achat)
et le 1/25ème pour un année complète (2007) en : terrain pour 15% en 510 et l'immeuble pour 85% en 520.
Par contre pour 2006 vous parlez de 2/12, je dois donc amortir sur la période au cours duquel le bien a été loué seulement et pas avant
?
Je crois que j'arrive au bout de la déclaration
Merci
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 22:18:26
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Citation :
Je suis LMNP, un seul bien meublé en locatif.
1. Frais de notaire: je peux donc tout mettre en charges externes la première année et cela contribuera au déficit dans les 5 prochaines années (de 2006 à 2010 en parlant d'année d'activité)
Oui.
Sauf à ce que vous passiez en LMP auquel cas de sera perdu.
Citation :
2. Amortissement
Suite à vos conseils, je refais la déclaration pour l'année 2006 et je remplis donc la 2033-C:
Contactez quand mêem votre CdI avant de leur envoyer la déclaration rectifiée.
Citation :
1. Je mets dans la partie immobilisations: case 420 (15% du prix d'achat) et 422 (85% du prix d'achat)
Oui. Normalement on décompose maintenant en composant, mais c'est une décision de gestion et de comptabilité.
Citation :
et le 1/25ème pour un année complète (2007) en : terrain pour 15% en 510 et l'immeuble pour 85% en 520.
Sauf que pour le terrain on ne peut pas amortir, donc zero pour lui.
Citation :
Par contre pour 2006 vous parlez de 2/12, je dois donc amortir sur la période au cours duquel le bien a été loué seulement et pas avant
Je ne sais pas vous donner une réponse définitive et sure.Je PENSE que vous ne pouvez amortir que a dater de la mise en exploitation, ce qui ne signifie pas de la mise en location, mais ceci est une opinion, pas une certitude.
J'ai préféré amortir a dater du moment ou l'exploitation a atteint son palier de croisière. Je me souviens d'avoir vu un article indiquant qu'on pouvait faire ca. |
Festina lente |
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virginij
Contributeur senior
70 réponses |
Posté - 06 mai 2008 : 08:50:41
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Bonjour,
Au sujet de cette histoire de décomposition entre terrain et habitation, pouvez-vous me confirmer que c'est uniquement dans le cas de maisons individuelles ? Dans mon cas où je n'ai que des studios dans des copropriétés, je n'ai jamais séparé le terrain et j'ai toujours tout amorti.
Merci d'avance,
Virginie |
Virginie |
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suugi
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 18:53:08
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Le terrain ne s'amortit pas, que ce soit en maison individuelle ou en appartement. Dans le cas d'un appartement, le promoteur devrait pouvoir indiquer la part du terrain dans le prix de vente, ce qui est très difficile à obtenir en général.
La règle générale veut que l'on estime cette valeur à environ 15% du prix de l'appartement. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 19:03:30
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En effet, ce n'est pas limité à la maison individuelle, mais à TOUS les locaux, y compris un immeuble en copropriété.
En général, on batit des immeubles et non pas des maisons individuelles parce que le terrain est beaucoup plus cher dans les centre villes, donc le cout du terrain n'est pas négligeable du tout.
Si vous ne faites pas apparaitre de partie TERRAIN, le fisc y trouvera a redire sans que vous puissiez contester. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 08 mai 2008 19:04:58 |
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virginij
Contributeur senior
70 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 22:53:47
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| Merci beaucoup pour vos réponses. Encore un point à vérifier lors du prochain contrôle fiscal |
Virginie |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 19:17:45
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Nouvelle version de la chose:
La fourniture de logement DEVIENT (si le projet de budget 2009 passe) une activité de prestation de service, ou du moins assimilée aux prestations de services, alors qu'elle était assimilée jusqu'à présent à une vente de marchandise.
Voici quelques informations NON CONFIRMEES à ce jour, tirées de http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/sujet-1503-loueurs-en-meuble-amenagement-du-regime-fiscal concernant cette nouvelle:
Citation :
Afin de réserver le régime spécifique aux contribuables pour lesquels la location meublée représente une véritable activité professionnelle, il est proposé de restreindre le champ d’application du régime de la location meublée professionnelle.
Seraient ainsi considérés comme loueurs en meublé professionnels, les contribuables inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, pour lesquels les recettes annuelles retirées de cette activité :
- excèdent 23 000 euros ;
- et, de surcroît, représentent plus de 50 % des revenus d’activités professionnelles. Ces conditions seraient appréciées au niveau du foyer fiscal.
Le régime d’exonération des plus-values de cessions réalisées par les loueurs en meublé professionnels serait modifié. Le régime d’exonération des plus-values des petites entreprises prestataires de services leur serait désormais applicable.
Les plus-values de cession des loueurs en meublé professionnels bénéficieraient alors d’une exonération totale tant que le montant annuel des recettes générées par cette activité serait inférieur à 90 000 euros.
Dans la mesure où des déficits antérieurs à l’acquisition ou à la livraison de l’immeuble se rattachent, comme les déficits postérieurs à la livraison de l’immeuble, à une même opération économique, il est proposé de faciliter leur imputation par les loueurs en meublé professionnels.
Ainsi, lorsqu’ils se rapportent à des dépenses engagées en vue d’une location meublée, les déficits antérieurs à l’acquisition ou à la livraison de l’immeuble pourraient être imputés sur le revenu global des années suivantes.
Ces déficits antérieurs seraient imputables, par fractions égales, sur le revenu global des trois premières années de location meublée tant que cette activité présente un caractère professionnel.
Il est proposé de tirer toutes les conséquences du caractère patrimonial de l’activité de loueur en meublé non professionnel pour les règles d’imposition du résultat.
Ainsi, la situation des loueurs en meublé non professionnels serait rapprochée, concernant les règles d’imputation des déficits, de celle des personnes imposées dans la catégorie des revenus fonciers.
Les déficits provenant de la location meublée non professionnelle seraient imputés sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros. Cette limite, appréciée au niveau du foyer fiscal, serait propre aux revenus de la location meublée et distincte de la limite d’imputation, du même montant, applicable aux revenus fonciers que percevrait par ailleurs le contribuable.
De plus, les déficits qui n’auraient pas pu être imputés sur le revenu global seraient imputables sur les revenus tirés de la location meublée non professionnelle des dix années suivantes.
S’agissant du régime micro, il serait proposé d’appliquer aux loueurs en meublé, pour le bénéfice du régime micro-BIC, les limites retenues pour les entreprises prestataires de services.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 28 sept. 2008 19:19:52 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 19:23:03
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Je tente une décryptation:
1/ L'accès au LMP devient bien plus difficile;
Il faut 23 000 euros ET plus de 50% des revenus
2/ Le régime LMnP permet une défiscalisation jusqu'a 10 700 euros, EN SUS des 10 700 euros du foncier nu.
J'en conclus à la création d'une nouvelle niche fiscale.
3/ Pour tenter de rendre plus moral le LMP on crée une usine à gaz.
4/ LE régime microbic du LMP ou du LMnP change. Il devient moins avantageux (déduction forfaitaire de 50% au lieu de 71%). C'est la conséquence du traitement des recettes LMnP ou LMP en prestation de service.
5/ Les plus values se calculent d'une toute autre manière.
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Festina lente |
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 21:41:16
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j y perd mon latin
j'ai créé une sarl a qui je donne une villa a louer en meublé
je déclare au réel puisqu'elle est neuve
je récupère la tva
je récupere un loyer sur 9 ans
qu'est ce qui va changer?
rien a priori |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 01:36:41
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Nouvelle version de la chose:
La fourniture de logement DEVIENT (si le projet de budget 2009 passe) une activité de prestation de service, ou du moins assimilée aux prestations de services, alors qu'elle était assimilée jusqu'à présent à une vente de marchandise.
En effet, j'ai d'ailleurs demandé la source à l'auteur de l'article que j'ai remercié.
Il s'agit du communiqué de presse de Bercy issu du conseil des ministres du 26 septembre, accessible depuis le site du ministère (http://www.comptes-publics.gouv.fr) :
aménagement du régime de la location de locaux meublés d'habitation
Je me demande ce que vont devenir les LMP au micro BIC dont les loyers dépassent 32000€ (je pense en particulier à fanette ).
Un tel ajustement du micro BIC, sauf pour ceux qui ont déjà amorti au réel, est une aberration économique et mathématique sur le plan de l'équité fiscale, tout simplement aussi peu sensé que le rapport des parlementaires (AN 946) : je me demande s'ils se rendent bien compte que l'abattement impacte aussi bien les cotisations sociales que l'impôt, alors qu'il s'agit d'une réforme purement fiscale : celui qui payait environ 13% de cotisations sociales sur les loyers se retrouverait à 21.3%, imaginons ceci pour les salariés !
Bref, ils remettent du coup aussi en cause la LME qui vient juste de passer en août 2008, partie auto-entrepreneur (article 50-0 du CGI) : quelle cohésion et efficacité, faire et défaire ...
Ils voudraient tuer la location meublée et/ou faire exploser les loyers des meublés qu'ils ne pourraient faire mieux.
Mais vu leur niveau de connaissance du terrain, on avait déjà pu le remarquer dans le rapport gouvernemental, le pire était à craindre ...
Et après avoir déjà massacré les bailleurs privés, pour la location nue, ce n'est manifestement pas fini, l'air de rien ...
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 08:18:58
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Et oui, sgnu, c'est le problème des politiques français: Ils ne connaissent absolument rien à la finance, et confondent donc leur rôle de gestionnaire et de de traceur de chemin avec un rôle de moraliste.
Il est toujours plus facile de faire de la morale (comme le prone actuellement Sarkozy qui se troimpe de débat), ce qui ne coute pas grand chose et montre du doigt quelqu'un, que de gérer, dans ce dernier cas on met les mains dans le cambouis, et on essaye des trucs qui peuvent rater.
En l'occurence, du jour au lendemain, tous les dossiers LMnP et LMP au sens de 2008 sont a réexaminer au sens de 2009.
Je note aussi le fait que ces politiques continuent a vouloir définir le mot professionel de LMP par un chiffre.
On était professionnel parce qu'on faisait plus de 23 000 euros (il s'agit d'euros de quand, de 1996?) de recettes, on le sera parce que on fera ca et plus de la moitié de ses revenus.
POurtant, il aurait pu être logique de définir la professionalité par une implication partiele ou complète dans l'exploitation, par exemple en gérant en direct, mais cela n'a pas été le cas.
On aurait pu aussi transformer les 23 000 euros 1996, ce qui avec une petite calculette aurait du dépasser les 30 000, mais les politiques ne voient pas qu'il y a de l'inflation...
Il faut relativiser cependant, le nombre de LMP est faible, les problèmes ne sont pas graves car il s'agit de gagner moins d'argent, pas d'en perdre, et la niche fiscale devient une petite niche.
Pendant que d'autres vont au chomage, ceci est minuscule.
Il n'en reste pas moins que lorsqu'on voit des politiques agir de cette façon sur uen cause facile, on peut évidemment craindre leurs actions sur les vrais sujets difficiles. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 29 sept. 2008 08:21:11 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 08:26:09
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Citation :
j'ai créé une sarl a qui je donne une villa a louer en meublé
certes, mais pourquoi uen SARL, et en quoi est-elle impliquée dans la modification fiscale?
Citation :
je déclare au réel puisqu'elle est neuve
Certainement pas, vous déclarez au réel parce que ce régime fiscal vous est plus favorable, et accessoirement parce que vosu remboursez ddes emrpunts, je ne vois pas en quoi le fait qu'elel soit neuve vous impose de déclarer au réeL.
Citation :
je récupère la tva
Vosu ne faites donc pas de la simple prestation en meublée, alors?
Citation :
je récupere un loyer sur 9 ans
Désolé,mais je ne comprends pas cette phrase.
Citation :
qu'est ce qui va changer?
rien a priori
Je ne sais pas, vu que je ne comprends pas ce que vous avez écrit. Vous avez un gestionnaire, que vous dit-il?
De plus vous n'avez même pas précisé si vous êtes en LMP ou en LMnP, si vous êtes bénéficiaire ou déficitaire, donc pas grand chose qui renseigne. |
Festina lente |
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 09:40:45
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désolé j ai été un peu vite
pour recuperer la tva il faut donner la villa a une société de location para hoteliere que j'ai crée
la société facture avec tva aux locataires qui viennent en vacances dans la villa
la sarl me donne quelque soit le taux de remplissage un loyer mensuel contrat sur 9 ans
ainsi je récupère la tva sur la construction
effectivement comme la villa a ete achete a 100% a credit je deduit les interets et l amortissement des meubles et de l immeuble |
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