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albifrons
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 Posté - 05 déc. 2007 : 06:34:46
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Bonjour
dans une situation difficile de changement de syndic et de transfert des comptes et des fonds, où pas un seul centime n'a été rendu, et que le grand livre n'est pas rendu alors que la balance était normale avant le changement de syndic que peut-on redouter :
1) évaporation du fonds de réserve ?
2) évaporation des soldes créditeurs des copropriétaires ?
3) évaporation des comptes sequestres (ça c'est sûr) ?
4) évaporation des comptes soldes travaux créditeurs ?
quelles sont les actions les plus efficaces selon vous ?
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JPM
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Posté - 05 déc. 2007 : 09:16:56
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Il suffit de suivre pas à pas les prescriptions de l'article 18-2 de la loi.
Vous avez un nouveau syndic ? Il doit connaître cet article.
S'il ne le connait pas ? Reprenez le précédent 
Par ailleurs l'ancien syndic est présumé innocent jusqu'à ce qu'une faute dans la trasmission puisse être prouvée.
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albifrons
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Posté - 05 déc. 2007 : 12:09:36
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Citation :
Initialement entré par JPM
Reprenez le précédent
C'est qu'il était trop bon pour nous et nous n'étions que des ingrâts.... il nous a donc quitté... cause d'ingratitude, avant l'élection du syndic. Jamais ô grand jamais il ne voudrait nous revoir... d'autant que nous n'avons plus rien à présent...   .
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albifrons
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gédehem
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Posté - 05 déc. 2007 : 14:21:01
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| ..et comme en plus quitus a été donné, le rire est d'autant plus nerveux ... |
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JPM
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Posté - 05 déc. 2007 : 14:36:37
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Dans un premier temps, il n'est pas nécessaire de saisir le TGI.
Il faut déjà le mettre en demeure de remettre les pièces.
Quelle la situation exacte à ce jour, d'après votre syndic nouveau ?
Quelle est la date de cessation des fonctions de l'ancien ?
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Edité par - JPM le 05 déc. 2007 14:37:05 |
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albifrons
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Posté - 19 mars 2008 : 16:39:29
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Bonjour
j'ai eu une panne internet très importante et suis revenue sur un autre FAI ...
je reprends donc très tardivement le fil de la discussion. Pardonnez-moi.
Gedehem : "..et comme en plus quitus a été donné, le rire est d'autant plus nerveux ..."
non le quittus a bien été refusé (l'honneur est sauf ! )!
La situation n'est en rien précise.
- les soldes des copropriétaires partis soit plusieurs milliers d'euros
- d'anciens travaux non réalisés mais payés d'il y a plus de dix ans : environ 30000 euros l'argent a disparu ça fait un peu plus de dix ans... le syndicat a laissé faire mais là il s'agissait à l'époque d'un ancien syndic précédent absorbé par le suivant, soit celui que nous avons quitté
- les soldes des copropriétaires ceux qui étaient positifs ont disparus  donc je ne sais sur quoi exactement on reconstitue la compta ! sur des comptes virtuels apparemment et non de l'argent réel... si je comprends bien. L'ancien syndic a imprimé les comptes soldes de chaque copropriétaire au 31 12 2006 - la nouvelle comptabilité a reconstitué les comptes individuels à partir de ces soldes individuels qu'elle a envoyé à chaque copropriétaire pour réglement (pour couronner le tout l'ancien syndic a indiqué ligne par ligne "provision charge" au lieu d'écrire comme il le faisait à quoi correspondait chaque ligne - histoire de nous embrouiller davantage !
Par ex M. X avait un solde créditeur de 300 euros au 31 12 2006 . le nouveau syndic tient compte de ce compte créditeur et a appelé les charges des derniers trim 2007 par ex 400 euros - en défalquant ce solde créditeur - ex 300 euros. Le compte de ce M. X est donc débiteur de 100 euros ok - il est bon - soldé dès que M X a réglé mais le syndicat n'a plus l'argent de ce M. X (les 300 euros) pour payer les entreprises en rade non payées depuis avril 2007, puisque cet argent est chez l'ancien syndic . Le nouveau syndic a du attendre avant d'appeler les charges d'avoir une compta qui se tienne pour lancer les appels provisionnels de fin 2007
Sinon ceux qui avaient un solde débiteur , en fait ça permet au nouveau syndic de rappeler à ces copros leurs dettes de façon à ce que nous ayons un peu d'argent.
Comme j'avais le GL jusqu'en février 2007 obtenu à l'époque auprès de l'ancien syndic - ceci a permis au nouveau syndic avec les soldes édités par l'ancien syndic de reconstituer la compta. Nous avons vérifié sur qq situation, c'est exact - je veux dire les soldes.
- les fonds de réserve (fond de roulement)ont disparu
- il y avait d'anciens comptes de copro partis qui étaient débiteurs . Le syndic va faire une réso pour que nous renflouions ce solde négatif
- un solde travaux récupéré par notre ancien syndic - travaux non achevés - mais plus d'argent
Le nouveau syndic ne me semble pas chaud pour lancer une action judiciaire quoiqu'il en parle - il hésite - nous devons causer de cela un de ces jours car nous avons de plus une mauvaise affaire sur le dos à payer - un litige avec une propriété mitoyenne - dont l'expertise nous coûte très chère.
Bref tout ça fait beaucoup d'argent à payer et il me semble bien, quoique le syndic n'en dise rien, que nous devrons payer ce qui manque de toutes façons...
Il a fait une ou plusieurs MED et tenté de parlementer avec l'ancien syndic - il n'y a rien à faire . La situation exacte je ne la connais pas et le nouveau syndic ne me semble pas pressé pour me la donner/
Le changt de syndic s'est passé il y a huit mois environ.
Nous avons à présent notre copropriété à relever c'est très important ça aussi - notre immeuble à entretenir, etc etc - aussi et il est vrai que pour cela je ne pousse pas à une action judiciaire par prudence - j'ai sûrement tort . Notre copropriété a en fait tellement souffert de négligences multiples depuis 1980 qu'il nous faut beaucoup de temps pour remettre en route l'entretien, de nouvelles habitudes à prendre - ex payer les charges dès l'exigibilité - et ensuite les comportements sans compter l'immeuble.
Vous voyez cela fait beaucoup ; j'ai très peur qu'une nouvelle action judiciaire nous enferme pour trop longtemps dans des dettes.
Voilà JPM le résultat des courses est que notre nouveau syndic me semble de toutes façons mieux qu'un syndic judiciaire - et je lui fais confiance - malgré ses hésitations à me révéler la situation exacte.Peut-être qu'il ne la connait pas très bien d'ailleurs.
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JPM
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Posté - 19 mars 2008 : 17:30:24
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Le référé est l'unique solution.
Il faut auparavant que le syndic nouveau communique :
le bordereau des pièces remises
les documents comptables remis
Huit mois ? la situation devrait être réglée depuis longtemps
Il n'y a pas à chercher si le syndic a envie ou non d'engager ce référé. Il y a à lui donner instruction de l'engager.
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albifrons
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Posté - 20 mars 2008 : 07:30:28
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JPM
si par ex un copro conteste son solde et que le syndic n'a pas eu les bons documents on se fera vite ramasser même si on peut prouver que le solde est bon.
A mon avis notre nouveau syndic s'est fait avoir par l'ancien ! ils ont fait confiance et signé les bordereaux sans regarder attentivement ce qu'ils signaient. Ainsi les éléments du GL étaient marqués 2007 sur les bordereaux (j'ai eu communication des bordereaux) et sur les documents remis alors que c'était le GL 2005 ! Il aurait fallu que ce soit la comptable qui réceptionne ces documents. L'hésitation du nouveau syndic doit venir de là.
Comme il n'y avait pas d'argent, la comptable a tardé à faire les appels de fonds ou de charge du fait de la situation carabinée, l'avocat du nouveau syndic qui se retrouvait non payé a laissé tombé notre dossier...
Ceci dit je pense que pour le syndicat il faudra bien que le nouveau syndic (ce sont des gens de bonne foi, j'en ai eu maintes fois la preuve - mais la situation était ingérable)nous donne les éléments comptables précis au vu de cette situation embrouillée.
De plus pour la période 2007 antérieure au changement de syndic faudra-t-il ou non approuver les comptes ? si non : on bloque tout, si oui on s'interdit d'aller en justice ! |
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albifrons
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Posté - 20 mars 2008 : 07:34:36
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"Il y a à lui donner instruction de l'engager. "
en AG ou le seul CS ?
Merci JPM
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 20 mars 2008 : 07:40:32
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le motif du refus d'approuver les comptes serait simplement la non communication du GL : impossible donc de contrôler les comptes
Peut-on approuver les comptes sur une compta reconstituée à partir des seuls documents du CS (car qui dit que je n'ai rien traffiqué ???? ? - je plaisante mais ceci aurait pu fort bien arriver si j'étais psychopathe!
ceci dit je pense que vous avez raison . Nous devons faire bientôt la vérif des comptes pour 2007 à cette occasion je demanderai naturellement la situation exacte |
Edité par - albifrons le 20 mars 2008 07:46:53 |
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JPM
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Posté - 20 mars 2008 : 09:19:06
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Le syndic n'a bespoin d'aucune habilitation pour assigner en référé.
Le syndic nouveau doit vérifier attentivement ce qui lui est remis. Quand il a signé le bordereau, on considère qu'il a effectivement reçu ce qui est listé, même si ce n'est pas exact.
Dans votre affaire, semble-t-il, personne ne veut faire de vagues. C'est la meilleure manière de se retrouver un pépin, petit ou gros.
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albifrons
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Posté - 22 mars 2008 : 23:42:07
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JPM
si mon analyse est la bonne ce que vous dites est la raison pour laquelle personne même pas le TGI ne peut rien pour nous...
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JPM
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Posté - 22 mars 2008 : 23:55:20
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Je ne me suis pas prononcé sur le bien fondé des prétentions du syndicat et du syndic à votre égard.
Je dis seulement que le syndic peut vous assigner pour obtenir l'exécution de travaux.
Obtiendra-t-il satisfaction ? Tout dépend du dossier.
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albifrons
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Posté - 01 avr. 2008 : 10:13:26
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à votre avis JPM, faut-il refuser les comptes pour une partie de l'année 2007 dans ce contexte de non présentation du GL ? ou est-ce que ceci ne fera que nous empêcher de travailler ?
Sinon peut-on accepter les comptes "sous réserve de production du GL" par l'ancien syndic ? auquel cas le bazar est assuré ?
et si on approuve et qu'on réclame certains éléments on nous dira qu'il est trop tard car nous avons approuvé les comptes. |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 01 avr. 2008 : 10:15:17
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Citation :
Initialement posté par JPM
Je ne me suis pas prononcé sur le bien fondé des prétentions du syndicat et du syndic à votre égard.
Je dis seulement que le syndic peut vous assigner pour obtenir l'exécution de travaux.
Obtiendra-t-il satisfaction ? Tout dépend du dossier.
Je n'ai pas compris à quoi vous répondiez JPM |
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