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 Sujet  |
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CILD
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 23 sept. 2003 : 22:24:50
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je n'ai pas d'apport et j'aimerais acheter un petit appartement (studio) pour le louer. j'aimerais des témoignages de personnes qui ont déjà réalisé ce genre d'opérations. le loyer reçu permet-il de rembourser une bonne partie de l'emprunt? Quelles sont les frais annexes à prendre en compte? comment trouver le bon locataire?
dans quelles villes peut on encore investir ?
merci de vos témoignages
cild
CILD
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
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jojimbo
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 25 sept. 2003 : 09:58:51
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Bonjour ,
Je n'aurai qu'un conseil à vous donner : Si vous n'avez pas d'apport, n'investissez pas!
En effet, même si à priori les loyers couvrent les échéances de l'emprunt, vous n'êtes pas à l'abri des imprévus : Locataire qui ne paye pas son loyer, grosse réparation dans l'immeuble, impôts ...
Lorsque les loyers ne sont pas payés, la banque,elle, n'attend pas!
Ceci dit, il faut savoir que les étudiants sont des locataires plus sûrs que les autres : Caution des parents, difficultés pour trouver un logement...
Cordialement
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 25 sept. 2003 : 16:14:17
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jojimbo,
Mais au contraire, il faut investir en achetant à crédit, si possible à 110%.
Les intérêts d'emprunts seront déductibles des revenus fonciers.
Par contre, je suis entièrement d'accord qu'il faille faire très attention au choix des locataires et à la gestion du bien (prévoir cheveux blancs arrivant plus vite, ou calvitie s'accélérant).
Prados |
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 25 sept. 2003 : 16:36:13
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pas d'apport ne signifie pas pas d'argent. Comme Prados l'a conseillé investissez en vous faisant financer à 110% mais surtout tentez de faire des simulations si le locataire ne paie plus son loyer. Pourrez vous supporter de payer les charges financieres mensuelles, les frais d'huissier, d'avocat et le cas échéant les frais d'une procédure d'exclusion. Sans aller jusque là pensez vous pouvoir financer les travaux qu'il faudra faire dans l'appartement?
Bref votre estimation du loyer que vous pourrez pratiquer vous permettra-t-elle de couvrir vos charges mensuelles et en cas de sinistre, pouvez vous le supporter financierement.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 26 sept. 2003 : 12:12:42
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Pour ma part, je pense qu'il est difficile de démarrer sans apport. Pour le 1er investissemnt un apport est souhaitable, ce qui permet de créer une marge entre loyers perçus et remboursement des mensualités. Marge qui peut être ensuite mise à profit pour réaliser des investissements ultérieurs qui eux seront réalisés à 100-110%. Les investissements à 100-110% sont préférables puisque en cas de revente c'est en qque sorte "tout bénéf".
Par ailleurs, je rejoins entièrement Prados et SRU sur leurs conseils.
bp |
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oppe75
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 01 oct. 2003 : 13:13:30
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Bonjour,
Un investissement financé à 110 %. Voulez vous dire frais de notaire inclus ?
Cordialement
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gregjazzy
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 01 oct. 2003 : 14:28:52
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oui frais de notaire inclus. C'est ce que je viens de faire aujourd'hui même. Selon la taille de l'appartement (pour un F1) prévoyez tout de même: 20 000 F pour les travaux éventuels (ravalement, ...), + taxe foncière + imprévus.
Gardez à l'esprit que même si le loyer perçu couvre le remboursmenet du prêt 110%, il y a toujours un effort à faire au niveau des imprévus. Otez vous de l'esprit que vous pourrez réaliser un tel achat sans avoir au minimum 20 000 de coté + salaire confortable (au cas ou il n y a pas de locataire)
Cordialement,
Greg |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 01 oct. 2003 : 18:41:56
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Entièrement d'accord avec gregjazzy,
L'idéal serait d'être déjà propriétaire de sa résidence principale, et de pouvoir consacrer l'équivalent de son loyer à des investissements locatifs.
Prados |
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oppe75
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 01 oct. 2003 : 22:34:16
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Bonsoir,
je vous remercie pour ces conseils judicieux. Mais je suis dans le même cas que Jego :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=2627
Je suis locataire (à Paris), 2 enfants et j'ai envie de m'enrichir comme les Gustin (MVVA) !
J'ai pensé à la location saisonnière d'un appartement de très bon confort.
J'ai effectué beaucoup de simulation : financement à 100%, sur plusieurs durées, selon plusieurs surfaces.
J'ai même posé plusieurs questions à la DGI qui, soit dit en passant, à des conseillers en ligne très efficaces !
C'est tentant
OP
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 00:19:17
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Et l'histoire des Gustin qui ressurgit à nouveau!!
oppe le lien que vous donnez est plein de bons conseils pour se lancer dans l'aventure (qui peut parfois tourner au désastre néanmoins).
Que dire de plus sinon qu'il est impératif de faire un énorme travail d'apprentissage et de recherche avant d'investir dans votre premier appartement (ou faites le avec un proche ou un ami qui s'y connait vraiment).
Enfin la grande question...Quel est votre objectif...Recherchez vous les plus values ou de l'investissement locatif pur (l'etat du marché est moins propice à la réalisation de plus-value aujourd'hui)? et caetera.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 03:48:24
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oppe75,
Le cas des justin est un cas d'ecole. De plus, il ne font cela que depuis peu de temps. Ecoutez et lisez les conseils de personnes qui ont investi dans l'immobilier depuis un quart de siecle, car c'est sur cette duree la que se mesure un investissement immobilier.
Regardez ce qui s'est passe depuis 1985 jusqu'a ce jour au niveaux des prix, et nous n'en sommes qu'a la 18eme annee, il en reste 7 pour faire 25.
Et sept ans c'est egalement, dit-on, la periode du cycle immobilier.
Donc, statistiquement parlant, si vous achetez maintenant, vous risquez de le faire en haut de cycle.
Il est rare de gagner de l'argent en dormant...
Prados |
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echerkun
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 19:50:22
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Bonjour,
Je souhaite investir un héritage (270 000 euros) en achetant plusieurs studios en Ile-de-France (45 000 euros chacun) pour les louer. Je ne peux pas prendre de crédit car je ne suis pas salariée pour le moment donc je paierai cash. Mais je n'ai pas la moindre idée de ce que je risquerais de payer comme impôts fonciers. Est-ce un bon investissement ? (je me vois très bien rentière...) Merci d'avance pour vos conseils ou suggestions ! |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 06 nov. 2004 : 05:24:01
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Ne vous faites pas d'illusions, avec un capital immobilier de 270 K€ brut (qui vous permettra d'acheter des studios pour disons environ 250 K€ au mieux), il y a peu de chances que vous tiriez un revenu supérieur au SMIC.
Pierre |
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alexis94
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 06 nov. 2004 : 13:44:14
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bonjour,
il faut voir cas l'heure ectuelle l'immobilier et trés haut, si vous devais le vendre part la suite alors que l'immobilier a chuté 15,20%, je pense que c'est pas trés rentable.
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 22:04:45
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L'investissement immobilier est un bon placement mais pas sans expérience. Si le domaine vous tente accordez-vous 6 mois de réflexion avant d'agir.
Quelques pistes :
En immobilier, une partie essentielle du gain est liée à un endettement (effet de levier). En conséquence, sil'on dispose d'une trésorerie, meux vaut la mettre en placement financier et la donner en complément de garantie pour un banquier. 270.000 euros doivent permettre d'emprunter entre 500.000 et 900.000
En effet, sans emprunt votre investissement ne va pas vous rapporter un gain mensuel enorme. Celà peut toutefois faire un revenu complémentaire non négligeable selon le cas.
Votre approche de prendre des studios peut être bonne pour les aspects rentabilité plus forte et diminution du risque d'impayé par le nombre de location. Attention toutefois au travail généré par une rotation plus fréquente. |
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INVESTIR DANS L'IMMOBILIER
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