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 Sujet  |
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ldu46
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 09 déc. 2007 : 18:27:16
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Bonjour,
J’ai le projet de construire un garage enterré dans le talus de la cour: il n'y aurait que la façade apparente, le plancher hourdi serait recouvert de gazon dans le profil du terrain existant.
Je voudrai savoir quelles sont les démarches administratives à faire (PC ou autre) et l'impact sur les impôts fonciers (sachant que le garage aurait une hauteur sous plafond de 2m50 et une surface de 30m2).
Laurent
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 18:44:18
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| PC car vos travaux créeront de la sHOB qui déclenchera une augmentation de la valeur locative de votre propriété pour le calcul de vos impots locaux. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 19:40:57
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Juste pour rigoler un peu (c'est dimanche):
Vous pouvez commencer par couler une dalle bien solide dans votre cour. Aucune autorisation n'est requise pour cela.
Ensuite vous creusez sous la dalle et selon l'article R421-23 du code de l'urbanisme, tant que que vous ne dépassez pas 100m², vous n'avez aucune autorisation à demander.
Qui plus est, si vous vous contentiez d'une hauteur de 1,99m vous pourriez ainsi creuser 2ha.
Pour les impots, c'est une autre histoire.  |
Dominique |
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ldu46
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 23:34:34
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| c'est peut-etre une idée à creuser |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 09:56:38
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Juste pour rigoler un peu (c'est dimanche):
Vous pouvez commencer par couler une dalle bien solide dans votre cour. Aucune autorisation n'est requise pour cela.
Attention, le ministère et au moins un juge disent le contraire : "les terrasses sont créatrices de SHOB" affirment-ils en coeur.
Citation :
Ensuite vous creusez sous la dalle et selon l'article R421-23 du code de l'urbanisme, tant que que vous ne dépassez pas 100m², vous n'avez aucune autorisation à demander.
Bien sur que si, car à cette occasion, vous créez une surface de plancher supplémentaire (sous la dalle de terrasses), et ce même si c'est de la terre-battue.
Il faudra donc soit une DP soit un PC.
Citation :
Qui plus est, si vous vous contentiez d'une hauteur de 1,99m vous pourriez ainsi creuser 2ha.
Nul part n'est fait mention d'une quelconque hauteur dans les définitions des SHOB et SHON.
Un espace de 1m50 de haut est créateur de SHOB voir de SHON.
Cela revient à déterminer la limite de hauteur entre le vide-sanitaire et la cave. Et rien n'est écrit à ce sujet...
Citation :
Pour les impots, c'est une autre histoire.
Les impôts s'intérresse au endroit où il y a une activité humaine. Le vide sanitaire n'est donc pas concerné, mais la cave ou le garage si.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 21:07:24
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Les terrasses non couvertes construites à moins de 60cm d'élévation par rapport au terrain naturel ne créent pas de SHOB.
Pour la hauteur de 2m et les 2ha c'est dans le k) du R421-19 CU.
Toute l'astuce consiste à dissocier la construction de la dalle recouvrant le sol, sans pour autant nécessiter une atorisation, et le fait de creuser le terrain qui lui aussi ne nécessite aucune autorisation si on reste dans les limites prévues par le CU.
Un autre cas qui m'interesse et explique ma provoc c'est celui de la falaise:
Un propriétaire possède un terrain comportant une falaise. Il décide de creuser la falaise et ses travaux relèvent de la réglementation des carrières qui lui permet de creuser une cavité de plusieurs centaines de mètres carrés sans aucune autorisation.
Le propriétaire entreprend ensuite de fermer la cavité en retrait de la façade de la falaise. Ce qu'il construit est donc situé en sous-sol et si il respecte les limites fixées par le CU, il n'a aucune autorisation à demander. CQFD.
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 00:35:18
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Dominique, la mention des 60cm a disparu avec la réforme...
ta règle est bidon !
(provoc...quand tu nous tiens....) |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 07:36:26
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Désolé, j'avais loupé la discussion d'octobre sur le fil de Laurent sur la nouvelle loi au sujet des terrasses.
Etrange tout de même ce changement car les impacts ne sont pas neutres.
Du coup, je vous livre une info que je n'avais pas comprise mais qui maintenant prend tout son sens.
Il s'agit d'un conseil ou plutôt d'une "bonne pratique" qu'on retrouve sur des sites privatifs à usage des professionnels. Cette bonne pratique concerne la manière de renseigner le nouveau formulaire du PC.
Mode d'emploi:
Le nouveau formulaire fait uniquement référence au calcul de la SHON. Seules les SHON sont exigibles.
Pour le remplissage du cadre 4.3 - Surface Hors d'Oeuvre Brute, celui-ci n'est à compléter que si la commune n'est soumise à aucun réglement local d'urbanisme.
Il doit donc rester vide si la commune a un PLU, un POS, une carte communale, ou tout autre document cartographique d'amménagement.
Si ce cadre doit être renseigné, seule la SHOB finale est à prendre en compte.
Il est aussi expliqué que la Fiche de calcul des SHOB et SHON fournie avec le formulaire de PC ne doit pas être jointe au dossier de PC déposé car elle ne constitue pas un document exigible.
Si j'ai bien compris, la bonne pratique consiste donc à ne communiquer aucune information sur la SHOB du projet.
A méditer... |
Dominique |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 09:21:19
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Désolé, j'avais loupé la discussion d'octobre sur le fil de Laurent sur la nouvelle loi au sujet des terrasses.
Etrange tout de même ce changement car les impacts ne sont pas neutres.
Du coup, je vous livre une info que je n'avais pas comprise mais qui maintenant prend tout son sens.
Il s'agit d'un conseil ou plutôt d'une "bonne pratique" qu'on retrouve sur des sites privatifs à usage des professionnels. Cette bonne pratique concerne la manière de renseigner le nouveau formulaire du PC.
Mode d'emploi:
Le nouveau formulaire fait uniquement référence au calcul de la SHON. Seules les SHON sont exigibles.
Pour le remplissage du cadre 4.3 - Surface Hors d'Oeuvre Brute, celui-ci n'est à compléter que si la commune n'est soumise à aucun réglement local d'urbanisme.
Il doit donc rester vide si la commune a un PLU, un POS, une carte communale,
 Selon moi, si la commune dispose seulement d'une carte communale, il faut inscrire la SHOB.Citation :
ou tout autre document cartographique d'amménagement.
Si ce cadre doit être renseigné, seule la SHOB finale est à prendre en compte.
Il est aussi expliqué que la Fiche de calcul des SHOB et SHON fournie avec le formulaire de PC ne doit pas être jointe au dossier de PC déposé car elle ne constitue pas un document exigible.
Si j'ai bien compris, la bonne pratique consiste donc à ne communiquer aucune information sur la SHOB du projet.
A méditer...
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 09:25:22
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Au fil de mes dernières lectures du côté des questions des instructeurs:
- Il appartient au pétitionnaire d'évaluer si l'augmentation de SHOB est supérieure à 20m². L'instruction sur la SHOB n'étant pas prévue, seul un contrôle a postériori est possible.
- La transformation de moins de 10m² de SHOB en SHON ne serait pas soumise à autorisation. La loi ne dit pas si on peut effectuer l'opération plusieurs fois.
- Les documents d'urbanisme réglementant la SHOB ne peuvent plus être appliqués, faute d'exigibilité pour instruire.
- La taxe d'assainissement est calculée sur la SHOB mais cette SHOB ne fait pas partie des renseignements exigibles. |
Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 09:36:02
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Voici ce qui est inscrit dans le cadre 4.3:
Citation :
Si votre projet de construction se situe dans une commune non dotée de plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document en tenant lieu
(plan d’occupation des sols, plan de sauvegarde et de mise en valeur, plan d’aménagement de zone), indiquez la surface hors oeuvre
brute (SHOB) totale du projet
Pour les archis, "document en tenant lieu" ça inclurait la carte communale.
Perso j'irais plutôt dans votre sens, vu le caractère pour le moins sommaire d'une carte communale. |
Dominique |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 11 déc. 2007 : 09:59:35
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| Je suis tout simplement l'avis pertinent d'Emmanuel Woormser, qui m'a expliqué un jour que par "document d'urbanisme en tenant lieu", les législateur entendaient par là, les anciens documents d'urbanismes antérieurs au POS... |
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garage enterré
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