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Je suis actuellement propriétaire d'une maison située sur un terrain vaste et constructible d'environ 5000 m2. Pour accéder à mon terrain et à ma maison je dois emprunter un chemin (20 m environ) en indivision avec mon voisin.
Je souhaite savoir si j'ai le droit de faire construire une nouvelle maison sur mon terrain. Pour accéder à cette nouvelle maison je devrais utiliser le chemin en indivision (pas le choix) et traverser une partie de mon terrain.
L'objet de cette construction serait soit d'habiter la nouvelle maison (et du coup je vends l'actuelle) soit de la vendre.
Contrairement à la servitude, l'indivision n'est pas attachée à un fonds (sauf à ce qui va suivre) mais à une personne, que l'on appelle indivisaire.
Les indivisaires ont des droits et des devoirs identiques vis à vis du bien indivis, et ce à hauteur des parts qu'ils détiennent sur ce bien. Pour l'instant votre voisin et vous détenez chacun 50% des droits sur le chemin qui vous permet à tous les deux de desservir vos propriétés (du moins, je le suppose).
Les bases de réflection dans votre cas tournent autour des aspects juridiques qui suivent.
Tout d'abord il faut savoir que seuls les indivisaires peuvent jouir du bien indivis. Ce qui signifie qu'il faudra que les propriétaires des deux parcelles que vous allez créer en divisant possèdent des parts d'indivision sur le chemin. Sur ce point, trois aspects juridiques sont à considérer: 1) La cession des parts d'indivision qui est soumise à des règles strictes et en particulier au fait que les indivisaires restants ont un droit de préemption sur les parts cédées. 2) La situation d'enclave qui permet de demander un droit de passage mais qui ne joue que si le propriétaire ne s'est pas enclavé lui-même. 3) La situation d'indivision forcée par laquelle le bien indivis ne peut être dissocié d'un autre fonds car il en constitue un accessoire indispensable.
Analysons maintenant les possibilités que vous évoquez en y ajoutant la chronologie des opérations:
1.1) Vous construisez une seconde maison sur votre propriété. Etant donné que vous êtes toujours propriétaire de la totalité, vous bénéficiez du chemin indivis pour vous et vos éventuels locataires. Votre voisin va peut-être un peu ronchonner car vous profitez un peu plus que lui du chemin, mais il ne peut juridiquement rien vous reprocher.
1.2) Vous vendez la nouvelle maison et un morceau de terrain. En agissant ainsi vous créez une propriété (celle que vous vendez) qui est enclavée et le nouveau propriétaire n'aura aucun droit pour passer sur le chemin ni pour demander son désenclavement. Vous ne pouvez accorder une droit de passage (servitude) sur le chemin que si votre co-indivisaire l'accepte.
1.3) Vous vendez la nouvelle maison, un morceau de terrain et une part d'indivision du chemin. Le nouveau propriétaire aurait donc tout ce qu'il faut, sauf que votre co-indivisaire a un droit de préemption sur les parts du chemin et pourrait ainsi bloquer votre projet.
2.1) Vous divisez votre propriété pour vendre un terrain à bâtir. Le terrain à bâtir sera alors enclavé et invendable.
2.2) Vous divisez et vous vendez le terrain avec une part d'indivision du chemin. On retombe sur le 1.3)
3.1) Vous constrisez une seconde maison et vous cédez la votre sans céder de parts d'indivision. Votre ancienne maison n'aura alors aucun droit sur le chemin.
3.2) Vous construisez une seconde maison et vous cédez la votre avec une part d'indivision du chemin. Votre co-indivisaire actuel vous devra le passage pour votre nouvelle maison (on ne peut vous retirer votre qualité d'indivisaire tant que vous détenez des parts) et ne pourra préempter les parts d'indivision que vous cédez car elles constituent un accessoire indispensable de votre acienne propriété (cas de l'indivision forcée). Néanmoins, votre co-indivisaire actuel risque de ne pas apprécier votre comportement, et comme vous allez rester voisins...
En conclusion, même si le montage juridique est possible, je vous conseille vivement d'aller voir votre voisin pour lui faire part de votre projet et de lui proposer de répartir l'indivision sur les futurs propriétaires ( 1/3 pour lui, 1/3 pour vous et 1/3 pour la future habitation). Les bons comptes font les bons amis.
Merci à Larocaille (Dominique) pour cette explication précise et claire.
Effectivement, si je dois rester, il vaut mieux le faire en bonne entente avec mon voisin actuel.
Je note toutefois que si je devais quitter la région, l'alternative 3.2 peut me permettre de faire un plus value intéressante si un accord avec mon voisin s'avérait impossible à trouver.
Dominique, j'attends avec impatience un éclairage sur l'indivision...
C'est effectvement un thème qui revient souvent. Pour ne pas multiplier les collants je regrouperais bien avec un autre aspect de la propriété à plusieurs: le démembrement.
Vu que j'ai encore un complément d'éclairage sur le côté obscure des servitudes à finaliser, ce ne sera peut-être pas pour tout de suite.
Indivision & construction d'un maison
Forum fermé
Posté - 09 déc. 2007 : 10:07:55
