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rivierachris
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 13 déc. 2007 : 12:59:40
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Bonjour,
le lotissement auquel j'appartient a été créé en 1926. Après plusieurs remodelages, il comporte une partie gérée par une ASA et une autre gérée par une ASL. Or les deux associations ont décidé d'officialiser la séparation en deux lotissements par un vote des co-lotis selon les règles de la double majorité. Ce vote a eu lieu par écrit et a approuvé la scission. Maintenant, la mairie exige pour entériner la scission que des nouveaux cahier de charges soient rédigés. Voici mes questions ?
1)N'aurait-il pas fallu réunir l'unanimité des co-lotis pour décider d'une telle scission ?
2)En cas de nouveau CC, peut-on proroger les règles d'urbanisme qui sont incluses dans les anciens CC, ou ne faut-il pas les inclure dans un règlement à part soumis à l'approbation de la mairie?
3)Avec quelle majorité doit on approuver un nouveau projet de CC ?
Merci d'avance de vos lumières dans cette ténébreuse affaire.
Cordialement
*modération*
intégration du texte d'un autre fil ouvert sur le même sujet sous un angle différent
Encore un problème de lotissement ancien!!!!
Je suis propriétaire dans un lotissement créé en 1926, or une grande partie des lots de ce lotissement a été rachetée en 1966. Mon lot n'a pas été inclus dans cette vente or il fait bien partie du périmètre du remodelage effectué par le lotisseur.
Mon acte de vente de 1999 annexe le CC du lotissement rédigé en 1969 par le dernier lotisseur qui n'était pas propriétaire de mon lot.
A quel cahier des charges suis-je soumis? celui de 1926 ou celui de 1969? A votre avis, se pourrait-il que deux cahiers des charges continuent à coexister pour un même lotissement, celui de 1926 pour les lots vendus avant 1966 et celui de 1969 pour les lots faisant partie la dernière opération de lotissement?
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christophe |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 13 déc. 2007 21:33:42 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 21:00:55
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Bien compliqué, ça...
D'autant qu'il faudrait en dire un peu plus sur les aléas du lotissement de 1926.
Les règles d'urbanisme sont-elles restées applicables de 1926 à 1986?
Ont-elles été maintenues suite à la loi de 1986?
Par l'application de la règle dite des 2/3-3/4? (ex art L315-3 de l'ancien CU)
D'où vient le doublon ASA et ASL 
Quels sont les périmètres de ces associations syndicales?
Quels sont leur OBJET LEGAL ?
Quant au cahier des charges initial de 1928, ses dispositions contractuelles ont subsisté...inéluctablement! |
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rivierachris
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 10:59:40
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Merci de votre réponse, voici quelques explications :
Chronologie du lotissement d'après les pièces que j'ai pu réunir:
- 1926 création du lotissement approuvée par le préfet
- 1934 modification du CC approuvée par le préfet
- 195? construction de la maison qui se trouve sur mon lot
- Entre 1927 et 1960 guerre de succession entre propriétaires du lotissement.
- 1960 Validation par la Cour d'Appel Paris de la vente de certains lots au Lotisseur (mon lot ne faisait pas partie de la vente)
- 1966 Création de l'ASL par le Lotisseur
- 1969 Remodelage du lotissement approuvé par le préfet et modification du CC du lotissement. Mon lot ainsi qu'une vingtaine d'autres figurent sur un plan du Lotisseur comme ne lui appartenant pas, mais font bien partie du périmètre
- 1985 Modification de l'ASL dont les statuts ont été déposés en préfecture.
- 1988 Maintien des règles du CC votée à une double majorité
- 199? Transformation de l'ASL de 85 en ASA pour gérér la partie Nord et création d'une ASL pour gérer la partie Sud (à ma connaissance pas de dépôt en préfecture ni en mairie pour l'ASL).
- 2007 Approbation de la scission du lotissement en deux votée par une double majorité (L315-3 du CU)des co-lotis
publication par la mairie d'un plan de zonage du projet de PLU
demande par la mairie de nouveaux cahiers des charges
L'existence de deux associations:
Elle a pour origine la dévolution à la municipalité des surfaces de voirie dans la partie Nord et la conservation de ces assiettes de voiries par chaque proriétaire de la partie Sud. Ce qui a eu pour résultat d'être obligé de créer une ASA Nord et une ASL Sud. La voirie Sud est trés mal entretenue, car l'ASL est incapable de faire son travail. J'appartiens à la partie SUD et je suis bien propriétaire de la moitié de voirie privée en face de mon lot. A noter que l'ASL Sud n'a plus je pense aucune propriété.
Pourquoi l'ASA Nord et l'ASL Sud ont proposé un projet de scission du lotissement? Parce que les propriétaires de la partie Nord veulent figer leur (bel) environnement au vu des évolutions du PLU (Antibes n'a pas de POS, actuellement seul le RNU prévaut). Bref les riches du Nord contre les pauvres du Sud!!!.
La partie Sud est plus divisée sur la question. Certains co-lotis en bordure de voirie publique, veulent sortir du lotissement. D'autres, comme moi, veulent construire ou bien lotir. Enfin le carré des durs constitué par le bureau de l'ASL Sud veut conserver des régles plus restrictives que le futur PLU.
Mon alternative dans tout celà:
1) Prouver à la mairie que je ne relève pas CC de 1969 qui a restreint celui de 1926 notamment en instituant un droit de construire à 10% de la surface du lot y compris les annexes et qui impose de ne construire qu'un seul logement.
2) Si je n'y arrive pas, et devant le refus du président de mon ASL d'assouplir le projet de CC, je tente de montrer à la mairie qu'une partie des colotis (au moins la minorité de blocage) veulent soit sortir du lotissement soit supprimer les régles d'urbanisme contractualisées dans le CC et libérer l'interdiction de diviser, pour que le CC soit conforme au projet de PLU (COS O,25 et pas de surface minimale pour lotir). Mon souhait c'est que la mairie décide d'une enquête publique.
D'où mes questions ci-dessus? A votre avis que dois-je faire pour obtenir un PC conforme au futur PLU et être inattaquable par mes co-lotis.
Merci d'avance de vos suggestions qui je l'espère vont me remonter le moral :-))
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christophe |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 12:29:39
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Alors, on va essayer de vous éclairer.
Le lotissement de 1926 aurait contribuer, par des divisions autorisées, à créer des lots constructibles, la plupart PAS BATIS jusqu'aux sixties.
C'est ça
--> obtenir le "permis de lotir" (plan, programme d'équipements, cahier des charges ou règlement de lotissement)
Plusieurs lots non bâtis sont rachetés par un "lotisseur" qui détient alors une unité foncière qu'il re-divisera avec approbation préfectorale
C'est ça
--> obtenir copie de l'arrêté préfectoral et des pièces jointes (plan, programme et cahier des charges)
ces pièces sont conservées au moins à 3 endroits:
- aux archives municipales
- aux minutes du notare qui a acté le dépôt de pièces et l'a publié
- au fichier immobilier conservé par le service des hypothèques
A l'époque, les actes notariés étaient très renseignés : ils relataient les ORIGINES DE PROPRIETE dans les actes de vente des parcelles
Et pour la suite,  ON NE MELANGE PAS LES DOCUMENTS PUBLICS RELATIFS AU LOTISSEMENT
 avec les documents relatifs aux associations syndicales : STATUTS, périmètre syndiqué, nombre de lots, OBJET LEGAL
On se rappelle que les co-lotis sont concernés par les DISPOSITIONS CONTRACTUELLES figurant au cahier des charges...
 mais que les associations syndicales ne sont pas "co-lotis" et n'ont pas leur mot à dire sur les lodifications des lots de lotissement ou des règles d'urabnisme applicable aux lots
 il faut simplifier la situation en la décomposant...sans jamais remélanger les composants
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rivierachris
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 16:14:29
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Citation :
Initialement entré par Mout
Le lotissement de 1926 aurait contribuer, par des divisions autorisées, à créer des lots constructibles, la plupart PAS BATIS jusqu'aux sixties.
C'est ça
--> obtenir le "permis de lotir" (plan, programme d'équipements, cahier des charges ou règlement de lotissement)
=> OUI, certains lots étaient déjà bati en 1926 et d'autres pas. Mon lot a été vendu et construit au début des années 50. La mairie n'a que des documents partiels. Faut-il aller aux archives de préfecture ?
Plusieurs lots non bâtis sont rachetés par un "lotisseur" qui détient alors une unité foncière qu'il re-divisera avec approbation préfectorale
C'est ça
--> obtenir copie de l'arrêté préfectoral et des pièces jointes (plan, programme et cahier des charges)
=> OUI, en 1969 le lotissement a été remodelé. J'ai rdv avec le notaire chez qui les pièces ont été déposées, sinon j'irai aux hypothéques.
Et pour la suite, ON NE MELANGE PAS LES DOCUMENTS PUBLICS RELATIFS AU LOTISSEMENT
avec les documents relatifs aux associations syndicales : STATUTS, périmètre syndiqué, nombre de lots, OBJET LEGAL
=> OK; j'ai compris, je mets en demeure le président de l'ASL dont je dépends de me fournir ces documents
On se rappelle que les co-lotis sont concernés par les DISPOSITIONS CONTRACTUELLES figurant au cahier des charges...
=> OK, mais si le Lotisseur n'était pas propriétaire de mon lot en 1969 et si les propriétaires de l'époque n'ont pas approuvé ni signé le CC de 1969. Je ne m'estime pas lié par les servitudes qu'il comporte.
Seul le CC de 1926 modifié en 1934 s'imposerait. Ai-je raison ?
mais que les associations syndicales ne sont pas "co-lotis" et n'ont pas leur mot à dire sur les modifications des lots de lotissement ou des règles d'urbanisme applicable aux lots
=> OK, c'est bien mon avis mais les AS(A et L) sont en première ligne vis à vis de la mairie, et vis à vis des colotis. Donc elles proposent des résolutions qui vont dans le sens de leur bureau et qui en générale sont votée en deuxième AG à la majorité relative, car il y a rarement le Quorum en 1ère AG. Ce fut le cas lorsque l'ASA Nord a suscité un vote pour le projet de scission du lotissement, suivi du vote organisé par l'ASL Sud et qui, cumulés, ont abouti à ce qu'une double majorité se dégage en faveur d'une scission.
=> A propos, est-ce bien la règle de l'unanimité qui doit prévaloir? Car il y aura aliénation du lotissement initial.
il faut simplifier la situation en la décomposant...sans jamais remélanger les composants
Comme je l'ai dit, en premier lieu je cherche à savoir si je ne dépends pas du CC de 1969 qui est annexé à mon acte de vente. Car j'ai découvert à la mairie un plan fait par le Lotisseur qui indiquait qu'il n'était propriétaire de mon lot. Mon notaire s'est contenté de survoler ce probléme. Il cite les deux CC successifs, pour lui le dernier CC est valide et voilà tout.
Je ne mélange pas mes deux sujets qui été rassemblé par Emmanuel, l'un concerne le CC qui s'impose à mon lot. Et l'autre la future scission de mon lotissement. Au bout des deux recherches, il y a un espoir de sortir du lotissement ou du moins de limiter aux maximum les contraintes d'ordre privé et publique qui pésent sur ma propriété.
Merci encore de vous intéresser à mon cas
Cordialement
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christophe |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 19:34:44
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Votre lot ne faisait pas partie de l'unité foncière recréée en 1969
--> vous ne dépendez pas du lotissement autorisé cette année-là, comme aurait dit La Palice
--> il est donc abusif d'écrire dans l'acte de vente de votre lot qu'il dépend du lotissement voisin
méthode inductive
ALLEZ AUX HYPOTHEQUES : demandez un "renseignement sommaire urgent" de la fiche de votre parcelle. Vous aurez tous les actes publiés la concernant.
A propos : avez-vous lu ATTENTIVEMENT l'acte de vente qui a établi lors de votre acquisition?
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rivierachris
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 15 déc. 2007 : 10:46:51
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Merci de votre réponse qui m'encourage.
Tout d'abord MEA CULPA: votre conseil est excellent. J'ai relu avec attention mon acte de vente. Un notaire ne trompe jamais !!!
J'ai découvert ceci:
- La propriété est décrite comme faisant partie du lotissement approuvé par le préfet en 1926. Mention du CC déposé en 1926 chez le notaire et aux hypothéques.
- suivi de la phrase suivante :
" un remodelage dudit lotissement et additif au CC a été déposé au rang de minutes de Me X ........le 10 décmbre 1969. Une expédition desdits actes a été publiées au bureau des hypothéques ... le 19 Décembre 1969."
=> Quelle valeur juridique par rapport à mon lot ?
- Aucun CC n'a été annexé à l'acte de vente. En revanche dans la promesse de vente il est stipulé que le vendeur communiquera ledit CC à l'acheteur. Et voilà la méprise, car l'ancien propriétaire nous a communiqué le CC de 1969 qui lui a été transmis par son notaire au moment de son acquisition.
Lequel notaire est mon voisin et sécrétaire de l'ASL, il milite en faveur d'un CC restictif et d'un gel du lotissement. N'oubliez pas que nous sommes sur la riviera !!!!
=> Dés lors, doit-on considérer qu'en votant en 1988 le maintien des régles d'urbanisme du CC de 1969, les propriétaires des lots d'avant 1969 ont aussi voté le maintien des règles d'urbanisme du CC de 1926 ? Ou bien le vote de 1988 est-il invalide ? Ou bien tout simplement le CC de 1926 est-il caduc ?
Très cordialement et bon WE
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christophe |
Edité par - rivierachris le 15 déc. 2007 10:49:13 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 déc. 2007 : 15:05:47
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Bon....
N'allons pas trop vite
Il me semble a priori logique que la mention d'un remodelage soit faite
Mais cela ne signifie pas pour autant que le dit remodelage s'applique à votre lot
En droit, le remodelage est spécifique aux parcelles concernées MAIS il doit rester concordant avec l'ensemble de 1926.....sur lequel PESE de tout son poids le CONTRAT initial.
Je ne serais pas étonnée que le CONTRAT secondaire respecte l'initial sans le bouleverser...ce serait conforme au code civil
Reste le problème créé dans la tête des co-lotis par ces contrats gigognes
LE lotissement de 1926 avait ses parties communes gérées par une ASL transformée en ASA
Le lotissement partiel de 1969 partage les même parties communes et ses lots relèvent donc de l'ASA de 1926.
MAIS il possède certainement d'autres parties communes "secondaires" gérées par une ASL
En fait, le lotissement de 1926 n'a pas demandé le maintien de ses règles d'urbanisme et vit seulement sa vie contractuelle.
En droit, seul le lotissement de 1969 a demandé le maintien de ses règles d'URBANISME qui restent applicables, d'une part.
Et il vit désormais sa double vie contractuelle
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rivierachris
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 17 déc. 2007 : 19:10:34
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Bonjour,
Quelques précisions que j'ai réussi à glaner :
- 1926 il y a bien une association syndicale, mais je n'ai guère d'info actuellement sur ce qui s'est passé jusqu'en 1966.
- 1966 Le Lotisseur crée une ASL pour son lotissement en offrant la possibilité aux propriétaire riverains du lotissement à adhérer à l'association moyennant finance.
- 1966-84 période de sommeil de l'ASL.
- 1984 création d'une nouvelle ASL approuvé par AP en 1985
- 1987 vote de maintien ds règles enregistré à la mairie en 1988
- 1989 Transformation de l'ASL en ASA chargée de gérer la partie Nord du lotissement à la suite de gros travaux de VRD et création d'une ASL distincte pour gérer la partie Sud du lotissement qui n'a pas entretenu ses voiries.
- 2007 vote de la majorité des col-lotis pour réaliser une scission du lotissement initial remodelé en 1969.
Les parties communes, autres que les voies de desserte privées, ont toutes été transférées au DP : lots formant espaces verts et lots réservés pour le passage d'une future route.
Les voiries privées de la partie Nord sont propriétés de l'ASA. Les voiries privées de la partie SUD sont incluses pour moitié en général dans la propriété foncière de chaque coloti.
Dans la future scission du lotissement, les AS(A&L)sont les interlocutrices de la mairie pour fournir les pièces nécessaires: copie des votes et justificatifs, projet de cahier des charges, périmètre avec plan des VRD existants etc.
C'est une occasion unique pour remettre à niveau les poupées russes.
Et on reboucle sur mes questions concernant la scission:
Quelle majorité est-elle requise pour un tel vote ?
Quelle latitude pour imposer/réduire la contractualisation des règles d'urbanisme dans un CC ?
Quel est le pouvoir de mairie en la matière ?
En l'occurence, les bureaux des AS(A&L) et quelques colotis voudraient geler les sols (après y avoir construits de grosses villas de + de 300m2 au mépris du CC de 1969) pour interdire toute vélléité de densifier aux quelques propriétaires bénéficiaires d'un reliquat de droits à construire.
J'espère que ces explications sont suffsament claires. Et qu'elles susciteront vos réactions.... Encore merci de m'aider sur ces Pb
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christophe |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 déc. 2007 : 07:56:49
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Christophe : vous avez de la suite dans les idées
Votre histoire est à tiroirs : le petit tiroir de la scission est enfoui sous le tiroir de l'OBJET LEGAL des associations syndicales et leur validité en général; lui-même enfoui dans le tiroir des lotissements qui y sont en grand désordre; lui-même enfoui dans l'armoire fermée aux clés de l'ignorance...
Comment voulez-vous parvenir à ouvrir le petit tiroir?
Par la magie |
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rivierachris
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 18 déc. 2007 : 08:51:30
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Cher Mout,
Je vais essayer de me transformer en Oudini 
A bientôt et encore merci de votre aide
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christophe |
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rivierachris
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 23 déc. 2007 : 17:47:36
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Cher Mout
J'ai trouvé une clé qui ouvre une grande porte :
Sur les minutes du notaire qui a établi les actes constitutifs du remodelage du lotissement en 1969, mon lot n'est pas cité dans l'énumération des propriétés du dernier Lotisseur. Un plan annexé definit mon lot comme ne faisant pas partie de la régularisation.
Le cahier des charges approuvé par le préfet mentionne bien qu'il s'applique seulement aux lots créés en 1969. Le comparatif entre le CC de 1926 et celui de 1969 fait apparaître deux différences importantes :
- Des règles d'urbanisme plus restrictives notamment un COS de 0,1
- Interdiction de subdivision même dans le cas d'un indivision.
A votre avis, quelle est la validité du vote de 1988 demandant le maitien des règles du CC de 1969 ?
S'applique-t-il aux 2 CC celui de 1969 pour lots vendus après 1966 et celui de 1926 pour les ne faisant pas partie de la régularisation de 1969 ?
Très cordialement et joyeux noël a tous |
christophe |
Edité par - rivierachris le 29 déc. 2007 11:52:56 |
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