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sleep
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 18 déc. 2007 : 18:21:01
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Bonjour,
J'ai un gros soucis. J'ai signé un bail commercial classique en 2006 concernant un magasin se situant dans une zone face à un centre commercial. Hors entre 2006 et aujourd'hui, une nouvelle zone s'est créée à moins de 10 kilomètres et une autre zone s'est agrandie également à moins de 10 kilomètres.
En plus, le parking de notre zone est constamment occupé sauvagement pendant plusieurs semaines, faisant baisser la fréquentation d'autant plus.
Le résultat c'est que la baisse de fréquentation en 2007 a été catastrophique, pas mal de mes voisins ont déjà mis la clef sous la porte et je n'arrive plus à payer ni mon loyer ni à me rémunérer.
Les facteurs de commercialité ont clairement été changés et j'ai envoyé près d'une dizaine de Lettre avec AR au bailleur pour lui expliquer la situation et lui demander un baisse de loyer sachant que les locaux qui se sont vidés cette année sont désormais offert à la moitié du loyer que je paie actuellement.
Il se réfugie derrière le fait que la négociation n'aura lieu qu après la période triennale malgré le fait évident que les facteurs de commercialité ont changé.
Y a t il une solution pour le forcer à négocier ou n'ai je d'autres solutions que de mettre la clef sous la porte ?
La construction et extension des nouveaux centres et l'occupation sauvage des parkings ne sont il pas des raisons suffisantes pour forcer une négociation?
A l'aide! Merci d'avance.
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consturba
Pilier de forums
213 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 14:33:01
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A mon sens, vous pouvez pas imposé au bailleur une négociation anticipée.
Cependant, il est de votre intérêt commun d’entrer en négo :
- de votre côté, pour réduire vos charges (loyer) et ainsi faire perdurer votre commerce
- du côté du bailleur, pour être assurer de percevoir un loyer sur du LT et pour éviter les frais liés à une recommercialisation.
Si votre bail ne comporte pas de clause de Loyer Variables additionnels (LVA), je vous conseillerais de la proposer à votre bailleur, afin de garantir les intérêts de chacun.
Ainsi, tant que les CA ne seront pas bons, vous n'êtes redevable que du Loyer Minimum Garanti (LMG), et lorsque les affaires redeviendront fleurissantes, le bailleur encaissera un LVA (soit X % du CA N-1).
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
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sleep
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 17:26:14
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Merci beaucoup pour les réponses. En effet, il semblerait qu'il n'y ait pas d'issue à moins que le bailleur fasse finalement preuve de bonne volonté et de réalisme par rapport à la véritable valeur du local.
Je me retrouve dans une situation grotesque car le bailleur ne souhaite pas négocier le loyer mais ne souhaite pas non plus me laisser partir en visant la clause résolutoire du bail.... Bref, je suis condamné à fermer et mes employés vont se retrouver au chomage a cause d'un bailleur déraisonnable.
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consturba
Pilier de forums
213 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 22:08:42
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Bjr,
Que voulez vous savoir sur le LVA?
Attention à vos sites internet, Pb de maj (cf legifrance, bien meilleur, et surtout sûr)
Cdt |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 08:10:44
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Citation :
Initialement posté par consturba
Bjr,
Que voulez vous savoir sur le LVA?
Cdt
tout.
a quoi cela correspond-il.Comment l'appliquer.Pour qui est-ce intéressant : pour le bailleur ou le locataire ?.
(Pour info : je suis bailleur de murs commerciaux et Le centre commercial vient d'être entièrement rénové et la zone de chalandise fortement agrandie.) |
Edité par - Numero6 le 08 janv. 2008 08:11:26 |
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consturba
Pilier de forums
213 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 19:34:51
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Le principe : un LMG relativement faible par rapport à la valeur du marché + obligation pour le preneur de fournir ces CA annuels pour établir le LVA
EXEMPLE :
LMG : 100
LVA : 7 %
CA : 1500
7% de 1500 = 105 - LMG (déjà versé) = 5 de LVA
Et le LVA est souvent appliqué par les foncières propriétaires de Centres commerciaux : celà permets de les interésser au CA de leur commerçants et çà les incite à assurer animation / communication de leurs centres comerciaux.
Cdt |
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Négociation loyer avant période triennale
Forum fermé
