|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
evren
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 26 déc. 2007 : 12:36:44
|
Bonjour,
Je suis proprietaire et exploitant d une epicerie. J aimerais cesser mon activité.
Ma question etait de savoir si je suis en droit de reclamer un Bail a une personne qui aimerait exercer une autre activité ??
Merci d avance
|
|
Signaler un abus
|
|
|
consturba
Pilier de forums
213 réponses |
Posté - 26 déc. 2007 : 15:07:52
|
Tout dépend de ce qui est inscrit dans votre bail : est ce un bail tout commerce ? Dans ce cas, vous vendez votre fond de commerce, et le bail se poursuit.
Si l'activité envisagée est interdite par le bail, il faut entrer en négo pour obtenir une déspécialisation, qui pourra se matérialiser soit par un nouveau bail, soit par un avenant à l'ancien bail.
Cdt |
Signaler un abus  |
|
|
mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 01 janv. 2008 : 13:43:19
|
Attention, la vente du bail sans cession du fonds de commerce peut être soumis à conditions par le bailleur.
Je me demande que si le preneur poursuit une autre activité qu'on puisse toujours considérer cela comme cession de fonds de commerce. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
| Signaler un abus |
|
|
seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 01 janv. 2008 : 18:32:18
|
Tous les baux commerciaux peuvent être cédés, s'il n'y a pas d'interdiction formelle inscrite contractuellement dans le bail.
Si on vend à un exploitant de même activité, on a tout intérêt à vendre le tout, c'est à dire le fonds (donc le bail + l'activité + le stock + le matériel + les employés + la clientèle... et j'en passe !
Si on vend à quelqu'un qui aura une autre activité, il faut que cette autre activité soit autorisée dans le bail à vendre (il ne faut donc pas un bail spécialisé). la, on ne vend que le bail est il n'a de vraie valeur que s'il est renouvelé depuis peu ou récent ! En effet, il ne vaut plus rien quand on approche d'une échéance de 9 ans car, tous les 9 ans, le propriétaire est en droit de demander de nouvelles conditions au bail.
Dans tous les cas, le propriétaire doit donner son accord et il participe aux négociations. Il y participe plus ou moins, selon les conditions prévues dans le bail à céder.
Ne pas oublier qu'on a une liberté totale pour faire les clauses d'un bail commercial. La seule restriction ==> ne pas troubler l'ordre public.
Ca, c'était le principe si vous êtes locataire des murs où vous exercez votre activité d'épicier ==> on dit souvent, pour bien préciser les choses : propriétaire du fonds mais pas des murs. Cela dit, vu votre expression
Citation :
Je suis proprietaire et exploitant d une epicerie. J aimerais cesser mon activité.
j'envisage que vou spouvez être propriétaire des murs (et donc du fonds et il n'y a donc pas de bail !
Là, vous, pouvez tout à fait "céder votre affaire" ==> c'est à dire l'activité et pas les murs, c'est à dire prendre un locataire pour poursuivre la même activité... ou prendre un locataire qui fera une autre activité.
Si vous conservez les murs et si vous installez un exploitant, vous pourrez bien entendu percevoir un loyer, vous devrez faire un bail commercial... Vous pourrez même négocier une entrée d'argent immédiate qu'on appelle un "pas de porte".
Si vous louez vos murs à quelqu'un qui aura une autre activité, ne laissez pas forcément toute liberté avec un bail type toutes activités. Vosu pouvez avoir intérêt à interdire certains types d'activités (pouvant avoir des nuisances).
Cessser une activité commerciale, bien vendre son affaire, devenir bailleur d'un bail commercial, c'est tout un domaine très difficile, très pointu, on est dans "le monde des affaires" où les requins sont nombreux. On peut, si on est trop ignorant de plein de choses, se faire peler la laine sur le dos. Il y a des milliers de détails à analyser avant de conclure. Il n'y a pas de recette miracle. Chaque cas est un cas particulier particulièrement comlpexe. Je ne saurais trop vous recommander de chercher des renseignements :
- vous commencez par les renseignements gratuits que vous pouvez obtenir de la part de la chambre de commerce et/ou de métier,
- quand ces rencontres vous auront permis de vous familiariser avec des pratiques, du vocabulaire, des usages etc, vous enchaînez avec des demandes de re,seignements payants ==> vous avez vraiment intérêt à confier votre dossier à un conseillé juridique. Vous ne perdrez pas votre argent... et il se peut que votre intérêt soit de lui confier la gestion de votre bien,
- a cela vous devez ajouter une étude de arché ==> quelle est la valeur commerciale de la situation de votre commerce ? Elle peut être nulle, elle peut etre moyenne, elle peut être très importante? Ne vous faites pas avoir par quelqu'un qui vous embrouillera en vous disant que votre situation ne vaut rien, si elle vaut de l'or ! Ou, inversement, ne vous obstinez pas à en vouloir de l'or si elle ne vaut rien.
Si votre projet est de cesser votre activité pour prendre votre retraite, vous avez vraiment intérêt à bien monnayer votre "cession d'activité" ou votre "pas de porte", cela est un financement important de votre retraite. |
seborga1 |
| Signaler un abus |
|
|
evren
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 02 janv. 2008 : 16:42:34
|
Bonjour,
Tout d abord merci pour vos reponses.
J ai trouvé une personne qui est interessé par mon commerce mais par contre qui ne veut pas se lancer dans des grosses depenses, je m explique : L idée est de lui vendre le fond de commerce - donc le stock et de lui faire un BAIL precaire, pour qu il voit un peu le fonctionnement.
Je ne serais ainsi pas liée par un bail classique de 9 ANS, mais de deux ans.
Que pensez vous de mon idée ?? Est ce faisable ??
Est ce que dans deux ans dans le cas ou la personne n est pas interessé pas reconduire sur 9 ans et faire un bail classique, pourrais je esperer reclamer un bail du futur preneur ??
Le bail precaire a t il des risques ??
le preneur peut il revendre le bail ?? |
| Signaler un abus |
|
|
consturba
Pilier de forums
213 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 17:11:46
|
En l'espèce, Le recours au bail précaire comporte à mes yeux qu'un risque : celui d'être requalifié de bail commercial si le preneur reste dans les lieux passé les 23 mois.
En quel cas, ce dernier deviendrait propriétaire du fond, et vous ne percevrez pas de droit d'entrée et le preneur pourrait revendre le fond de com par la suite…
Dans tous les cas, faites un bon état des lieux d'entrée, et si après essai votre preneur est satisfait de ses CA, il sera disposé à négocier pour l'acquisition du fond de commerce et la rédaction du bail commercial.
A défaut, en fin de bail précaire, faites constater par huissier le départ du preneur.
Qu’à la possibilité de revente du bail par le preneur, le bail dérogatoire doit comprendre une clause le lui interdisant.
Cdt
|
| Signaler un abus |
|
|
seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 09:27:11
|
Un bail "précaire" est de 24 mois, pas de 23 mois ! C'est au bout de 2 ans révolus qu'il est requalifié bail commercial si personne ne se manifeste pour que le titulaire de ce "bail précaire" quitte les lieux.
En effet, 2 ans, ça va, par exemple du 01 janvier 2005 au 31 décembre 2006... et le 01 janvier 2007, on a franchi la barre des 2 ans etle bail est requalifié bail commercial.
Mais, moi, je ne sais toujours pas quelle réponse apporter à evren car il n'a toujours pas dit s'il est propriétaire des murs. OK, il semble que oui, mais quand même, autant que ce soit très clair. Citation :
L idée est de lui vendre le fond de commerce - donc le stock et de lui faire un BAIL précaire, pour qu il voit un peu le fonctionnement.
OK, je suis loin de tout savoir en baux commerciaux. Mais pour moi, si on vend un fonds, on vend le bail avec... Or si on fait un bail précaire, c'est un nouveau bail. Donc on ne vend pas le fonds... mais on vent "l'activité". Oups, là, on passe au-dela de ce que je connais, je ne peux plus guider.
Moi, si j'étais propriétaire de murs avec mon activité que je souhaite cesser et monnayer en la transmettant, je ferais la proposition suivante :
- je vous vends l'affaire ==> le fonds et un bail commercial classique,
- je vous autorise de mettre fin (résiliation à l'initiative du preneur) au bail de façon annuelle avec 6 mois de préavis (quand même) annuellement pendant les 3 premières années d'occupation des lieux. Faire bien attention à la formulation de cette clause pour que ce ne soit pas une autorisation valable aux 3 premières années à chaque renouvellement des périodes de 9 ans.
Je crois que rien n'empêche un preneur de vendre un bail de 24 mois, mais son bail a si peu de valeur que personne n'en voudra. |
seborga1 |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 09:46:48
|
pour ma part je suppose qu'evren n'est pas le propriétaire des murs....car de très nombreux commerçants font une confusion dans les termes
ils disent "je suis propriétaire"....quand il s'agit du fonds de commerce....par opposition à la location gérance
donc il voudrait connaitre le fonctionnement de la cession du bail sans cession du fonds
evren: quelle est la raison de cet arrêt d'activité ? |
| Signaler un abus |
|
|
consturba
Pilier de forums
213 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 09:52:50
|
Un bail précaire peut être de la durée que les parties le souhaitent, mais passé 24 mois, il est requalifié de bail com. Il est donc en pratique souvent prévu par précaution une durée de 23 mois.
Quant à la cession de bail précaire, outre le fait que ce bail n'a que peu de valeur, elle est souvent interdite par la bail.
Le recours au bail précaire est dans votre cas l'idéal pour que le preneur se fasse une idée de l'intérêt de ce commerce. Vous ne vendez alors le fond de commerce que si à l'issus du bail précaire vous vous mettez d'accord avec le preneur sur la cession de ce dernier et sur la conclusion d'un bail com.
Le recours dès l'origine à un bail com ne semble pas intéressé votre preneur car celà l'obligerait à engager des dépenses importantes (acquisition du fond de com) sans avoir la certitude du retour sur investissement. Le recours à un bail com (même avec possibilité de résiliation annuelle qui limite son engagement dans le temps) ne semble donc pas correspondre aux attentes de votre preneur car il devra toujours acquérir ce fond... A moins que vous fassiez une croix sur la cession du fond en contrepartie d'une augmentation substancielle du loyer... ce qui n'a d'intérêt que si votre preneur exploite pendant une période assez longue pour amortir cette concession qui lui serait faite.
Cdt |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
DROIT AU BAIL COMMERCIAL SANS FOND DE COMMERCE
Forum fermé
