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 Sujet  |
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vbrizzi
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 03 janv. 2008 : 19:41:46
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Je me permet de faire appel à votre savoir pour répondre à cette question ou si vous ne savez pas merci de m'indiquer ou je pourrais trouver l'info (j'ai dejà pas mal cherché de mon côté mais rien...) :
Dans ma copro quelque propriétaire aimerait financer des travaux pour créer un ascenseur mais certains ne veulent pas y payticiper; le problème est que j'ai entendu dire qu'au bout de 10 ou 15 ans ce bien tomberait dans le bien commun de la copro et ceux qui n'auraient pas financé ce projet pourraient utiliser ce bien sans rien avoir deboursé ... est ce vrai ?
Merci à tous de votre contribution !
vbrizzi
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Gaëlle |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 03 janv. 2008 : 20:10:19
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Tout est dit ICI - Universimmo.com, et entre autre, et ce n'est pas loin 
Citation :
...
Dans le cas de situations bloquées, certains peuvent être alors tentés par la solution consistant pour les partisans de l'ascenseur de se faire autoriser par l'assemblée de le réaliser à leurs frais, en application de l'article 25 b de la loi ou à défaut par le tribunal en application de l'article 30, qui dispose que "lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée"...
Disons-le tout net : c'est une solution détestable - tout le monde connaît ces immeubles où les ascenseurs ne s'arrêtent pas à tous les étages ! Elle donne une très mauvaise image de la copropriété, qui étale ainsi ses divisions et son incapacité de s'accorder sur un investissement qui pourtant la valorise (que penser de sa capacité à préserver l'immeuble), et elle est très difficile à mettre en oeuvre et notamment dans la durée ! Au demeurant, ni la création d'un ascenseur dans ces conditions ni son entretien ne devraient s'effectuer dans le cadre du syndicat, puisque tant l'article 25 que l'article 30 mentionnent l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'"exécuter" les travaux à leurs frais, non de les faire exécuter par le syndicat des copropriétaires. L'ascenseur ainsi créé n'est donc pas une partie commune du syndicat des copropriétaires mais la propriété de ceux qui l'ont financé.
Les syndics ne devraient donc prendre en charge la maîtrise d'ouvrage de la réalisation de l'ascenseur puis sa gestion qu'aux termes d'une convention à conclure entre les "financeurs" et le syndicat des copropriétaires, à faire avaliser par l'assemblée, qui prévoirait les responsabilités respectives, la prise en charge par les seuls "financeurs" du supplément de salaire du gardien s'il en existe un ainsi que de la rémunération spéciale du syndic pour toute cette prestation (que les autres copropriétaires n'ont pas lieu de supporter) enfin les modalités précises - complexes à définir - du rachat - devant notaire ? - des quotes-parts par les copropriétaires qui décideraient de bénéficier après coup de l'équipement créé...
On aura compris que nous déconseillons cette solution !...
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 03 janv. 2008 20:12:37 |
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pachachon
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 09 janv. 2008 : 14:59:36
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Meme si la solution n'est pas terrible, si vous etes vraiment bloqué, elle est mieux que pas d'ascenceur du tout.
De plus, si vous en beneficiez, ca valorise votre bien. Et tant pis pour les autres. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 janv. 2008 : 18:25:51
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Il faut ici dissocier 2 aspects :
- celui technico-juridique,
- celui plus "philosophique", sur le coté "collectif" des choses.
Sur le 1er aspect, il s'agit ici de la réalisiation de "travaux privatifs sur parties communes" par un groupe de copropriétaires., travaux conformes à la destination de l'immeuble.
Sauf cas très particulier (cage descalier classée ou d'aspect remarquable) ou dénaturation de l'immeuble lui même classé ou remarquable, l'AG ne peut s'opposer à ces travaux privatifs conformes à la destination de l'immeuble.
L'autorisation donnée à ces copropriétaires d'installer un ascenseur qui leur sera privatif relève de la maj.L.art.25b.
L'AG n'a pas à se prononcer sur l'installation ou non de cet ascenseur. Elle ne peut se prononcer QUE sur une autorisation de travaux privatifs.
Si ces copropriétaires chargent le syndic de la réalisation pratique, il s'agit d'une prestation privative qui ne concerne pas le syndicat. ("Traitement collectif de travaux privatifs")
Il convient alors d'établir une convention liant ces copropriétaires avec 'prestation de service' du syndic.
Cette convention devra prévoir entre autres les conditions de financement et l'engagement des interessés, les modalités de répartition des travaux et aussi d'entretien de cet équipement.
L'élaboration d'une grille "ascenseur" est indispensable, incluant tous les étages y compris ceux qui ne seraient pas desservis.
Les conditions d'accès seront prévues (système à clé) ainsi que les modalités de participation pour ceux qui, par la suite, voudraient en bénéficier (droit d'entrée, participation aux frais, entretien, etc ....)
Cet ascenseur restera privatif à certains aussi longtemps que tous ceux ayant potentiellement utilité de cet équipement n'en seront pas devenus 'co'propriétaires.
Tout ce qui précède ne concerne en rien le syndicat, qui n'a pas à connaitre les clauses de cette convention ni rien de cette installation privative à certains. (sauf les modalités techniques et pratiques de réalisation des travaux, dont l'AG doit avoir connaissance préalablement à son autorisation.)
- Reste le coté "philosophique" des choses en copropriété .....
Si tel installe des stores sur son balcon plein sud ou transforme son apparte en particulier pour y faire une cuisine dite "américaine", ou comme ici veut installer un ascenseur privatif qu'il est techniquement possible d'implanter, travaux privatifs réalisés à frais personnels conformes à la destination de l'immeuble, en quoi cela regarde t-il les autres ???
N'est-ce pas parfois la jalousie qui fait qu'on regarde d'un sale oeil ce que font certains chez eux pour leur seul profit ???
Là dessus je suis incompétent ...et le juge aussi ! ... |
Edité par - gédehem le 09 janv. 2008 18:31:49 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 janv. 2008 : 22:49:45
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Il faut affiner encore la description du mécanisme.
Il n'y a d'ascenseur privatif que dans le cas, rare mais possible, ou un copropriétaire est autorisé à construire un ascenseur n'ayant pour fonction que de desservir son lot. En général ce genre d'appareil est prévu à la construction.
Hormis ce cas, un groupe de copropriétaires peut être autorisé à procéder à l'installation d'un ascenseur ! C'est certain.
Mais il faut constater que, curieusement, le régime de l'opération est prévu par l'article 30, c'est à dire dans le seul cas d'une installation en vertu d'une autorisation judiciaire après un refus de l'assemblée. Un loupé du législateur qui, s'agissant d'une amélioration, aurait dû laisser tomber l'article 25 et regrouper tous les cas d'amélioration dans l'article 30, quitte à leur affecter des majorités différentes.
Ce sont les praticiens qui ont fait le boulot en appliquant, quand l'opération est bien montée, le régime de l'article 30 aux cas dans lesquels l'assemblée donne l'autorisation.
Mais le législateur a aussi oublié de déterminer le régime juridique de l'appareil construit. Celà est vrai aussi bien dans le cas de l'autorisation par l'assemblée que dans celui de l'autorisation judiciaire. On a donc émis l'idée qu'il s'agissait d'un élément d'équipement indivis entre les constructeurs et, le cas échéant, les acquéreurs postérieurs d'un " droit d'utilisation ".
Ce montage est juridiquement et pratiquement absurde dans la mesure où la gestion de l'appareil serait, de fait et pas seulement financièrement, à la charge des indivisaires. On l'a bien vu à l'époque de l'installation obligatoire de portes automatiques.
On doit considérer que l'installation doit être prévue pour pouvoir desservir tous les lots pour lesquels il présente un intérêt potentiel. Celà devrait être inscrit dans la loi.
Dès lors l'installation a une vocation collective. L'appareil est un élément d'équipement commun aux " constructeurs " et à ceux qui ont racheté non pas un droit d'utilisation mais bien une quote-part de l'installation. Le syndic est chargé de la gestion de l'appareil comme de toutes les autres parties communes spéciales. L'ascenseur est assuré dans le cadre de la multirisque du syndicat. Bien entendu les charges liées à l'appareil sont réparties entre les seuls copropriétaires concernés.
L'existence du droit de rachat et les modalités devraient figurer dans les informations fournies à l'acquéreur d'un lot concerné.
Il faut mettre tout celà noir sur blanc dans le statut
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 11:55:34
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A vouloir affiner, soyons précis ....
Si l'ascenseur est prévu de construction, je ne vois pas trop ce qu'il y a à demander ensuite ...
Ce n'est QUE dans le cas où n'existe pas d'ascenseur que la demande est formulée. Cas classique des immeubles anciens dont la cage d'escalier permet l'implantation d'un ascenseur en son centre.
Cette autorisation de travaux privatifs relève de la maj.L.art.25b exclusivement.
Il ne s'agit pas ici de travux dits "Amélioration" qui ne concernent QUE ceux réalisés par et pour le syndicat...
Ici il s'agit de travaux privatifs sur parties communes, L.art.25b.
On peut considérer, et je serais parfois de cet avis compte tenu de l'emprise de cet équipement, qu'il y aurait de fait "aliénation de parties communes qui ne sont pas nécessaires à la destination de l'immeuble", l'autorisation relevant alors de la double maj.L.art.26 "acte de disposition sur parties communes".
Sur ce point, que dit L.art.30 :
"Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25.b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus .....
Si le législateur considère que l'installation d'un ascenseur est bien "amélioration", adjonction d'un élément nouveau, il n'a pas pour autant prévu que l'autorisation nécessaire lorsque l'équipement est privatif relevait de cet art.30, donc de la double maj.L.art.26.
D'une façon générale, quelque soit la nature des travaux privatifs envisagés, l'autorisation relève toujours de L.art.25b.
L.art.30 parle bien de refus de l'autorisation L.art.25b, y compris pour ces travaux "amélioration privative".
(je mets de coté les cas particuliers où il y de fait "aliénation de parties communes", alors L.art.26)
Il faut insister : la contestation judiciaire d'un refus d'autorisation de travaux privatifs selon L.art.25b n'est pas limitée aux seuls travaux dits "amélioration".
On peut effectivement se demander ce que vient faire dans L.art.30 cette disposition particulière sur la contestation judiciaire d'un refus d'autorisation L.art.25b, le refus d'une autorisation de travaux privatifs conformes à la destination de l'immeuble étant TOUJOURS contestable devant le juge !
Une AG refuse l'installation de stores conformes au descriptifs du RDC, refuse le changement de mes fenetres bois par du PVC, refuse mon enseigne ou ma plaque professionnelle alors que l'immeuble est à destination mixte,...etc : recours au juge pour faire constater le refus abusif du syndicat.
Le pouvoir de l'AG est limité dans le cas de L.art.25b : elle ne peut statuer QUE sur la conformité des travaux envisagés avec la destination de l'immeuble (bien entendu, également aux aspects techniques et aux modalités de réalisation, indispensable au dossier présenté à l'AG)
La question qui se pose est celle du refus d'une majorité de copropriétaires pour installer un ascenseur commun ("amélioration collective" double maj.art.26), refus qu'un ou plusieurs copropriétaires peuvent contourner en demandant l'installation d'un ascenseur 'privatif' à un ou plusieurs, alors autorisation selon maj.L.art.25 ....
Pourquoi pas ???
Pourquoi imposer le "collectif" lorsqu'une majorité refuse un tel équipement, ... refus quasi toujours basé sur une histoire de gros sous !
Si l'installation était gratuite ou payée par d'autres, c'est unanimement que l'ascenseur serait voté !
Pour faire un peu d'humour, ce n'est pas parce qu'une majorité de citoyens refusent de prendre les transports collectifs qu'on doit refuser d'en mettre en place pour les 5 ou 6% qui les utilisent !
Un ascenseur, c'est quoi d'autre qu'un moyen de transport ?? (Nota : c'est le ministère des transports qui est compétent pour les ascenseur comme pour les télésièges !)
Si seuls certains copropriétaires veulent installer à leur frais pour leur utilité personnelle un tel équipement de transport qui leur serait privatif, je ne vois pas trop ce que la collectivité peut leur opposer, juridiquement parlant ! |
Edité par - gédehem le 10 janv. 2008 11:57:24 |
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un ascenseur qui tomberait dan le bien commun ?
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