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Le litige est en l'occurence une fenêtre que j'ai fait remplacer (double vitrage) et au sujet de laquelle le syndic a été saisi (elle n'est pas suffisamment ressemblante aux autres selon un co-propriétaire x). Le syndic m'a demandé de la remplacer, ce que je veux bien faire, mais je ne suis pas sûr que cela puisse se faire avant la vente de mon appartement.
Ma vente peut-être être empêchée par une "opposition" du syndic ou s'agit-il simplement de s'entendre sur le fait que ces travaux seront à ma charge ou plutôt sont soldés/provisionnés au jour de la vente (puisqu'à priori depuis 2004 les comptes doivent être soldés à la vente). Ou alors puis-je m'entendre avec l'acheteur ?
Voyez ce que dit la 9ème recommandation relative à l’information de l’acquéreur et du syndic en cas de vente amiable d’un lot à ce sujet.
« Au syndic, lorsqu'un projet de vente est ainsi porté à sa connaissance, de communiquer aux parties et au notaire chargé de la rédaction de l'acte toutes informations utiles sur le fonctionnement de la copropriété, l'état d'entretien de l'immeuble, les questions importantes débattues au cours des dernières assemblées générales, les litiges en cours, les aménagements et travaux envisagés par les copropriétaires. »
« Au notaire, de provoquer un accord des parties sur des difficultés prévisibles, telles que les conséquences d'un litige ou des décisions non encore exécutées de l'assemblée générale et d'en faire mention dans l'acte de vente qui peut aussi régler le sort de l'avance de trésorerie permanente. Toutefois ces stipulations valables dans les relations entre vendeur et acquéreur ne seraient pas opposables au syndicat. »
Merci de votre réponse. Donc, si je comprends bien :
- le syndic ne peut en aucun cas s'opposer à la vente, même s'il y a un litige en cours
- les litiges en cours doivent être réglés entre le vendeur et l'acquéreur lors de la vente, avec l'assistance du notaire
C'est bien çà ?
Pour être plus explicite, j'ai vu que le syndic pouvait faire part de son opposition dans un délai de 15 jours après réception de la "mutation" du bien (appartement en l'occurence) par le notaire, mais cette opposition est décrite comme ce faisant "sur le prix de vente". Que cela signifie-t-il ? Si j'ai mes charges à jour mais un litige non réglé qui devrait nécessiter d'être payé (fenêtre à remplacer), le syndic peut-il faire opposition sur ce motif ?
Votre syndic ne peut s’opposer à la vente de votre appartement sur un tel motif, d’autant plus que vos charges sont à jour, tout au plus il a le devoir d’en informer le notaire.
Envoyez-lui une lettre recommandée AR en lui précisant votre intention de remplacer la fenêtre litigieuse, mais que vous n’êtes pas certain que cela puisse se faire avant la vente de votre appartement.
Par contre, vous avez l’obligation d’informer votre vendeur et votre notaire sur ce litige.
Merci pour cette réponse complète. Je suppose que vous vouliez parler d'informer l'acheteur et non le vendeur. Je n'y manquerai pas, avec l'aide du notaire.
J'ai en fait déjà adressé un recommandé au syndic, en réponse à son injonction (par recommandé également) de remplacer la fenêtre litigieuse, en plaidant la bonne foi (des professionnels m'avaient certifié par écrit qu'il n'y avait pas d'autre solution technique) et l'urgence (elle était trop vétuste). Je lui ai demandé par cette même lettre de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG l'autorisation (rétrospective mais autorisée si les travaux litigieux étaient urgents) de la fenêtre actuellement posée. N'ayant pas reçu de réponse, je suppose que le syndic en a simplement pris acte et que cette autorisation sera donc donnée (ou refusée) à la prochaine AG prévue le mois prochain.
Etant toutefois pressé de résoudre ce problème (i.e. ne pouvant attendre l'AG de l'année d'après étant donné mon projet de vente), j'aimerai toutefois anticiper un refus d'autorisation, et demander le cas échéant de valider un devis de fenêtre remplaçante (histoire de ne plus prendre de risque). Cette demande peut-elle se faire de manière "impromptue" le jour de l'AG suite à un refus (comme une sorte de développement du point d'ordre du jour concernant le problème de ma fenêtre) ou faut-il absolument l'inscrire à l'ordre du jour ? Dans ce dernier cas cela supposerait un ordre du jour relativement étonnant, comportant à la fois une demande d'autorisation d'une fenêtre déjà posée et la validation d'une autre la remplaçant. A moins que je doive me résoudre à choisir entre risquer un refus (et donc remplacer par une fenêtre que le syndic risque encore de refuser) et risquer de payer une nouvelle fenêtre alors que l'ancienne aurait finalement pu être acceptée...
Vous supposez correctement, il s’agit bien entendu de l’acheteur, désolé pour le lapsus .
Si je comprends bien vous avez demandé une ratification de vos travaux, l’assemblée générale peut tout à fait ratifier vos travaux à l’article 25b (voire 25-1) de la loi qui précise, je cite :
« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : »
« b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »
D’autant plus que vous précisez « elle n'est pas suffisamment ressemblante aux autres selon un co-propriétaire x » ce qui ne me semble pas être une majorité suffisante pour voter contre vos travaux.
Il vous faut préparer un dossier solide, n’hésitez pas à faire valoir le caractère urgent à l’époque de ces travaux ainsi que le fait que ces travaux sont privatifs (à vérifier dans votre règlement de copropriété si les fenêtres sont classées dans les parties privatives).
A défaut d’un vote positif, vous serez dans l’obligation de remettre votre fenêtre en l’état d’origine sans qu’il y soit besoin d’une autre assemblée générale.
Votre syndic est tout à fait apte à vérifier ce changement de fenêtre, il suffit que l’assemblée générale lui demande de le faire (résolution inscrite sur le procès verbal) avec votre accord bien entendu.
Faites une vérification auprès de votre syndic pour voir si votre demande est bien inscrite à l'ordre du jour de l’assemblée générale comme le prévoit l’article 10 du décret qui précise, je cite :
« A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. »
Un litige peut-il empêcher une vente ?
Forum fermé
Posté - 03 janv. 2008 : 20:22:36
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