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duval6
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8 réponses |
 Posté - 10 janv. 2008 : 08:55:49
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Bonjour,
j'ai acquis en 83 un appartement dans un immeuble d'habitation comprenant 4 étages situé dans un "tènement" comprenant trois autres immeubles principalement industriels et commerciaux, aucun règlement de copropriété n'étant défini ni pour mon immeuble ni pour le tènement. J'y réside de façon permanente depuis 84, c'est ma résidence principale. Depuis toujours notre immeuble est indépendant et nous nous gérons par l'entremise d'un syndic bénévole choisi entre les 4 copropriétaires (ravalements, réparations, assurance, éclairage etc..) notre immeuble ne partage pas de toiture avec les immeubles voisins mais partage numéro de cadastre et un des trois numéros de rue (sans pour autant partager d'entrée avec eux, ils ont une entrée distincte).
Au fil du temps les bâtiments voisins faisant partie de ce "tènement" se sont transformés en habitations (sans en demander l'accord de quiconque) et comme ces trois autres immeubles sont eux imbriqués et partagent en partie toiture, murs, cours, issues entre eux, des problèmes se sont fait jour parmi les copropriétaires de ces trois immeubles.
Je reçois fin décembre 2007 une note d'honoraire d'un syndic professionnel. Je m'en étonne et découvre après visite en son agence que des AG se sont tenues sans que j'en sois informé, que des actions judiciaires ont été entreprises contre l'un des copropriétaires d'un immeuble voisin, qu'un premier syndic a été nommé par le tribunal de grande instance, qu'un expert à été désigné pour établir un règlement de copropriété... j'apprends alors que des courriers m'ont été adressés à mon ancienne adresse en Saône et Loire, adresse que je n'habite plus depuis 23 ans. Plus grave j'apprends qu'un des 4 copropriétaires de notre bâtiment (qui se trouve être notre syndic bénévole du moment) n'a lui jamais été convoqué du tout dont l'identité reste ignorée du syndic professionnel.
Je voudrais montrer qu'il n'y a pas équivalence entre le terme "tènement" mentionné dans mon acte de vente et "copropriété".
Un tènement n'étant par définition qu'un "ensemble de propriétés contiguës" et non une possession partagé.
Je voudrais de tout façon montrer que les convocations aux AG organisées par les propriétaires des immeubles voisins n'ont pas été envoyées de façon régulière, après tout j'habite depuis 23 ans sur place, j'y suis connu, il y a en permanence quelqu'un à mon domicile, un syndic ne pouvait ignorer cela, mon nom figure sur ma boîte aux lettres et sur ma porte. De plus l'ignorance de l'un des copropriétaires par le syndic me semble être de nature à invalider les AG.
Je suis très seul dans cette affaire car des quatre copropriétaires de mon immeuble, l'un, notre syndic bénévole, en ignore tout car non convoqué et n'apparaissant pas dans la liste des débiteurs de ce syndic professionnel, l'autre, fort de son bon droit, refuse de s'y intéresser et ignore les courriers de ce syndic et le troisième qui a fait l’acquisition d'un bien dans l'un des immeubles voisins est bien concerné à ce titre par cette AG irrégulière. C’est la raison pour laquelle, bien qu’habitant l’immeuble, j’ai pu tout ignorer de ce qui se passait. Sans compter que les copropriétaires des immeubles voisins sont des SCI ou des personnes n’habitant pas sur place.
je vous remercie de bien vouloir me donner votre point de vue.
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claude duval |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 09:45:42
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Avez-vous un réglement de copropriété de votre immeuble a vous, est-il dument enregistré?
Que dit votre acte d'achat?
Citation :
aucun règlement de copropriété n'étant défini ni pour mon immeuble ni pour le tènement. J'y réside de façon permanente depuis 84, c'est ma résidence principale. Depuis toujours notre immeuble est indépendant et nous nous gérons par l'entremise d'un syndic bénévole choisi entre les 4 copropriétaires
J'ai une partie de la réponse. Comment pouvez-vous parler de copropriétaires et de syndic alors qu'il n'existe pas de copropriété, pas de réglement de copropriété selon ce que vous dites.
Quel est la définition de votre lot vis à vis de l'immeuble dans lequel vous vivez?
Apparemment votre 'syndicat' et votre syndic semblent irréguliers... Un syndicat ne se définit pas par rapport a une toiture ou des éléments communs, mais par dans son réglement de copropriété. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 10 janv. 2008 09:48:49 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 10:10:31
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Avez-vous un réglement de copropriété de votre immeuble a vous, est-il dument enregistré?
Que dit votre acte d'achat?
Citation :
aucun règlement de copropriété n'étant défini ni pour mon immeuble ni pour le tènement. J'y réside de façon permanente depuis 84, c'est ma résidence principale. Depuis toujours notre immeuble est indépendant et nous nous gérons par l'entremise d'un syndic bénévole choisi entre les 4 copropriétaires
J'ai une partie de la réponse. Comment pouvez-vous parler de copropriétaires et de syndic alors qu'il n'existe pas de copropriété, pas de réglement de copropriété selon ce que vous dites.
Quel est la définition de votre lot vis à vis de l'immeuble dans lequel vous vivez?
Apparemment votre 'syndicat' et votre syndic semblent irréguliers... Un syndicat ne se définit pas par rapport a une toiture ou des éléments communs, mais par dans son réglement de copropriété.
ribouldingue:
m^me en l'absence de réglement de copropriété, un immeuble est soumis au droit de la copropriété dés qu'il y a 2 copropriétaires différents pour 2 lots différents....relisez le texte de la loi d e65 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 13:55:35
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Nefer, je sais.
J'aimerais que duval6 nous réponde. J'ai précisé 'selon ce que vous dites', et l'acte de vente doit préciser la chose.
Je pointe simplement l'incohérence: Il existe des copropriétaires, mais pas de copropriété. Ca ne tient pas debout. |
Festina lente |
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duval6
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 15:15:08
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[quote]Initialement posté par ribouldingue
Avez-vous un réglement de copropriété de votre immeuble a vous, est-il dument enregistré?
Que dit votre acte d'achat?
Merci de vos réponses, voici donc une précision tirée des actes de vente :
IDENTIFICATION DES DROITS IMMOBILIERS VENDUS
Ville de GRENOBLE (isère)
Les droits immobiliers ci-après dépendant d'un tènement immobilier, sis sur le territoire de la ville «de GRENOBLE 3, rue Elie Vernet et 2, rue de Mens, figurant au plan cadastral non rénové de ladite ville sous les références suivantes :
Section K N° 27 - Lieudit "3, rue Elie Vernet " pour une contenance de six ares quatre vingt dix centiares ....... 6 a.90
Et comprenant divers bâtiments commerciaux, industriels et d'habitation, sol et cours, savoir :
- Bâtiment A : vaste bâtiment à usage de laboratoire, entrepôt, remise et habitation
- Bâtiment B : bâtiment petit bâtiment contigu "frigorifique"
- Bâtiment C : Petite construction
- Bâtiment D : Maison en façade comprenant caves, rez-de-chaussée, trois étages avec mansardes et greniers, cour et dépendances
Désignation des parties d’immeubles vendues –
Dans le bâtiment D :
Tout le deuxième étage de la maison formant un seul appartement de six pièces, salle de bains, water-closet
Deux caves correspondant aux deux premières caves coté sud
Une chambre jacobine sise au niveau des mansardes et greniers, correspondant à la première côté sud
Avec les deux cent cinquante/millièmes des charges de copropriété du bâtiment D.
Soit le lot numéro 9
.../...
plus loin dans l'acte de vente sous la rubrique "Etat descriptif"
je lis : "L'état descriptif de division a été dressé par Me A. notaire associé.../... le vendeur déclare : 1/ que le tènement d'immeubles dont fait partie les biens vendus n'a fait l'objet d'aucun règlement de copropriété..."
C'est là tout ce que je relève dans l'acte de vente qui apporte une faible lumière sur mon affaire.
merci néanmoins de m'éclairer de vos remarques.
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claude duval |
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duval6
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 15:36:23
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Nefer, je sais.
J'aimerais que duval6 nous réponde. J'ai précisé 'selon ce que vous dites', et l'acte de vente doit préciser la chose.
Je pointe simplement l'incohérence: Il existe des copropriétaires, mais pas de copropriété. Ca ne tient pas debout.
rebonjour,
une autre précision, au même chapitre que l'évocation de l'absence de règlement de copropriété, un 2°/ fait état d'un syndic Monsieur J...mais cela fait 24 ans, Monsieur J., qui possédait l'ensemble du tènement sauf 2 appartements dans notre immeuble a vendu depuis longtemps et de multiples transformations ont été effectuées par les copropriétaires des immeubles voisins, transformant des locaux industriels et commerciaux en appartements sans en référer à qui que ce soit. Ce n'est que parce que des dissentions se sont fait jour entre eux qu'ils ont cherché à élaborer une AG de copropriétaires en ayant pour cela recours au tribunal et qu'un syndic a été nommé d'office, celui-ci a ignoré mon adresse et l'identité de notre propre syndic bénévole qui, à ce jour, n'est toujours pas impliqué dans cette affaire.
J'ai eu ce matin au téléphone le premier syndic nommé par le tribunal qui me dit d'une part que "tènement" et "copropriété" sont des termes identiques et d'autre part qu'il s'est basé sur mon adresse portée sur l'acte de vente (il est vrai que je n'ai habité le bien que l'année suivante pour cause de mutation et de travaux à y effecter) il me précise que c'était à moi de me manifester auprès de lui, mais comment aurais-je pu le faire puisque justement nous avions déjà un syndic et une définition de nos millièmes au sein de notre bâtiment depuis des années et que personne dans les immeubles voisins ne nous avait averti de ce qui se tramait. Il est vrai que notre syndic et moi-même étant les plus anciens habitants du tènement, nous n'ignorions rien des travaux irréguliers effectués ça et là mieux valait peut-être jouer la discrétion je le comprends de la part des autres copropriétaires mais le syndic engageait sa responsabilité en terme d'obligation de moyens. Qu'en pensez-vous ? |
claude duval |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 18:14:11
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Citation :
.. comprenant divers bâtiments commerciaux, industriels et d'habitation, sol et cours, savoir :
..
- Bâtiment D : Maison en façade comprenant caves, rez-de-chaussée, trois étages avec mansardes et greniers, cour et dépendances
Désignation des parties d’immeubles vendues –
Dans le bâtiment D :
Tout le deuxième étage../...Avec les deux cent cinquante/millièmes des charges de copropriété du bâtiment D.
Soit le lot numéro 9
Montre en effet que DANS le ténément il existe une copropriété identifiée.
Citation :
plus loin dans l'acte de vente sous la rubrique "Etat descriptif"
je lis : "L'état descriptif de division a été dressé par Me A. notaire associé.../... le vendeur déclare : 1/ que le tènement d'immeubles dont fait partie les biens vendus n'a fait l'objet d'aucun règlement de copropriété..."
Il ne s'agit QUE d'une déclaration. Il faut vérifier si elle est vraie.
En revanche, l'état descriptif existe bien apparamment. A t'il été dument enregistré?
En avez-vous copie?
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Festina lente |
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duval6
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 23:14:47
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bonsoir,
merci pour votre réponse, je n'ai pas de copie de l'état descriptif. Dansla mesure où les entreprises dans les bâtiments voisins ont continué leurs activités pendant des années et que l'immeuble d'habitation que j'occupe en partie fonctionnait bien je n'ai pas eu de soupçon quant à une éventuelle irrégularité de la situation jusqu'à ce que, les entreprises étant progressivement remplacées par des logements, quelqu'un s'avise de réclamer la création d'un règlement de copropriété.
Cela finalement me semble normal, ce qui ne l'est pas en revanche c'est la façon dont deux d'entre nous ont été tenus à l'écart de son élaboration par la faute d'un syndic qui ne s'est pas préoccupé de voir ses convocations revenir avec la mention "n'habite pas.." ni de vérifier par enquête ou coup d'oeil aux boîtes aux lettres qui habitait sur place.
Je vais réclamer l'annulation de ses honoraires pour manquement à l'obligation de moyens.
merci encore |
claude duval |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 03:27:31
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J'ai du mal à retrouver une définition précise de tènement. Pour ce que j'en comprends est qu'à priori le 'sol' est en location (ou appartient à la ville), seul l'immeuble vous appartient.
D'après votre explications, les batiments A, B et C sont très liés, alors que le batiment D est plutôt indépendant. Le batiment D appartient à plusieurs personnes et forme elle-même une copropriété depuis pas mal de temps. Suite à la transformation de A, B et C, les parties communes entre ces batiments devaient être elles aussi gérées en copropriété.
Le propriétaire d'un bien dans un des batiment A, B ou C, doit bien avoir un règlement de copropriété. Demandez-lui d'y avoir accès pour voir si le batiment D y figure effectivement. Si le batiment D n'y figure pas, vous n'êtes probablement pas concerné. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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duval6
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 12:07:01
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Le propriétaire d'un bien dans un des batiment A, B ou C, doit bien avoir un règlement de copropriété. Demandez-lui d'y avoir accès pour voir si le batiment D y figure effectivement. Si le batiment D n'y figure pas, vous n'êtes probablement pas concerné.
[/quote]
C'est là une piste intéressante que je vais explorer. Merci
NB veuillez excuser le délai entre mes posts, je consulte internet par mon modem téléphonique et ce n'est pas simple.
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claude duval |
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duval6
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 07:04:48
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Bonjour,
Depuis mes derniers posts, il y a du nouveau après enquête.
La copropriété initiale qui comprenait mon immeuble isolé et trois autres immeubles imbriqués, a fait l'objet en 1991 d'une assemblée générale qui a décidé, à l'unanimité, de séparer la copropriété initiale en deux entités distinctes nommés respectivement copropriété A (mon immeuble) et B (les trois autres)avec un plan à l'appui.
Chaque page du PV et du plan a été contresignée par chacun des copropriétaires de l'époque, tous étant présents.
Il est presque certain que ce P.V. a été joint depuis à divers actes de vente lors des mutations qui se sont produites depuis (ce dernier point est en cours de vérification)
Depuis cette date nous fonctionnons dans la copropriété A avec un syndic non professionnel.
Le syndic professionnel nommé par le Tribunal de Grande Instance suite à une discorde lors de la définition des tantièmes au sein de la copropriété B peut-il remettre en cause la délibération de 1991 et impliquer à nouveau la copropriété A en s'instituant à cette occasion syndic de l'ensemble A et B ? |
claude duval |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 10:49:34
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Tout dépend probablement du jugement du TGI - la façon dont elle fait référence à la copropriété que le syndic professionnel doit gérer.
Si dans le jugement l'existance de deux copropriétés n'est pas mentionnée, le juge n'était probablement pas au courant.
Le syndic professionnel est-il lui-même au courant. Demandez-lui une copie du jugement qui l'a nommé (ou bien au conseil syndical de la copropriété B). Il est peut-être utile de travailler avec le CS du copro B qui probablement souhaitent également maintenir la séparation. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 11:11:57
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Vous ne pouvez connaître la situation juridique exacte qu'en demandant à la conservation des hypothèques la délivrance d'une fiche hypothécaire générale de l'ensemble. La consultation d'un notaire est opportune.
Apparemment il y a eu un état descriptif mais pas de règlement de copropriété. Il y a eu également une décision de scission, mais pas publiées sans doute ?
Un tènement ? A l'origine une terre tenue comme fief. Depuis le XVIIe siècle et encore maintenant la définition exacte est " groupe de propriétés (terrains, fonds ou héritages) contiguës ".
Dans le quadrilatère formé par 4 routes, rues ou chemins, une rivière et trois chemins, etc. les terrains contigus forment un tènement.
En principe il n'y a de copropriété horizontale au sens de l'article 1er de la loi de 1965 que sur un tènement.
Mais les unions de syndicats de l'article 29 peuvent grouper des propriétés contigues (tènement) ou voisines (pas de ténement).
Nous sommes à Grenoble, berceau de la copropriété en France continentale, avec son particularisme.
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duval6
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 16:26:43
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Merci pour les réponses,
J'ai faxé au syndic judiciaire les précisions que je me suis procurées. Il a depuis passé la main à un syndic professionnel qu’il a mis en place lors d’une AG diligentée par ses soins mais pourrait m’apporter son conseil.
La copropriété initiale portait deux adresses sur deux rues différentes le tribunal fait porter la mission du syndic judiciaire sur la bonne adresse, celle de la copropriété B et ne mentionne pas notre entrée(Copropriété A).
Le syndic judiciaire convoque une AG à ladite adresse et semble bien ne s'intéresser qu'à la bonne copropriété (B) mais il mentionne qu'il a constaté que cette copropriété B était à cheval sur deux sections cadastrales, dont une que nous partageons avec la B.
Il n’était pas au courant semble-t-il de la séparation effectuée en 1991.
Le syndic professionnel qui prend la suite va jusqu’à baptiser la copropriété B du nom de la rue où se trouve son entrée principale. Le problème c’est que ce dernier convoque 2 des 4 copropriétaires de notre copropriété A et pas celui qui depuis 1991 fait office de syndic pour la copropriété A.
Il n’a pas été fait d’autre publicité de la délibération et des décisions de 1991 qui entérinaient la scission entre A et B mais le PV de cette AG a été joint à plusieurs actes notariés lors de ventes par la suite dans les deux copropriétés. Cela peut-il être vu comme une forme de publicité ou de reconnaissance officielle, surtout que du même coup cette AG de 1991 entérinait d’importantes transformations effectuées sans autorisation dans la copropriété B ?
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claude duval |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 19:02:04
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| J'ai l'impression que tou va bien se finir. Toutefois, il serait utile de vérifier effectivement si une publicité est nécessaire. Si j'ai bien commris, vous n'avez pas de RDCopro pour votre copropriété ce qui est peut-être certainement utile à réaliser. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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