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Un de nos copropriétaire possède un balcon, qui est défini comme privatif dans le RC. Il est le seul à y avoir accès. Suite au ravage du temps et des infiltrations d'eau, le dessous de ce balcon "s'émiettent" et commence à tomber par petites plaques de quelques centimètres. Le propriétaire a semble t'il toujours refusé de faire des travaux en argant que si le dessus du balcon était effectivement privatif, le dessous fait partie de la structure de l'immeuble, et par conséquent, doit être traité comme une partie commune (les travaux étant donc à la charge de la copropriété). Qu'en pensez vous ?
Ah ! l'irritante question de la qualification des balcons ! Vous indiquez que le balcon, en l'espèce, est défini comme "privatif". Il conviendrait de lire le règlement pour déterminer s'il s'agit d'une partie privative ou d'une jouissance privative. Dans ce dernier cas, le balcon peut par ailleurs être tenu pour une partie commune. Mais il peut arriver que le règlement soit muet sur cette question, ambigu ou contradictoire. Deux solutions sont alors envisageables : - soit on fait usage de la présomption de l'art. 2, en référence à l'usage exclusif, et le balcon est une partie privative (sous réserve que les interventions ne nuisent pas à l'harmonie de l'immeuble, cf. art. 25 de la loi), - soit on fait usage de la présomption de l'art. 3, en référence avec le gros oeuvre, les balcons constituant un accessoire des façades, et ces balcons sont des parties communes. Pour encore simplifier les choses, la jurisprudence peut appliquer cumulativement les deux présomptions : le balcon est une partie commune (art. 3), mais les revêtements du balcon sont des éléments privatifs (art. 2, au titre de la jouissance exclusive). En outre, la solution peut également dépendre du caractère éventuellement artistique du balcon. Si c'est le cas, les tribunaux pourront considérer qu'il concoure à l'harmonie de la façade et, ainsi, être rangés dans les ornements que le règlement de copropriété peut expressément réputer parties commune. Bref, seul le tribunal est susceptible de trancher, et le résultat s'apparente à celui de la loterie. Bien cordialement. Antoine GAUDIN
A mon sens, si le règlement de copropriété range sans autre précision les balcons dans la liste des parties privatives, c'est l'ensemble du balcon qui doit être entendu comme privatif, y compris le gros oeuvre. Cela comporte des inconvénients, mais il faut se plier au règlement. Si le balcon est endommagé, le copropriétaire du dessous en subit un préjudice et peut exiger à celui du dessus qu'il entreprenne les travaux de réparation nécessaires. Une lecture très attentive du règlement de copropriété s'impose.
La difficulté, effectivement irritante, est avant tout d'ordre technique :
1) On ne peut jamais dire où commence le balcon ni où il finit.
2) Les travaux à effectuer sur les balcons exigent des moyens d'accès importants et couteux.
Le problème se pose de la même manière pour les garde corps et surtout leurs ancrages dans la maçonnerie.
Sur ce point une règle, écrite ou non écrite, devrait être respectée : à l'occasion d'un ravalement, ces points doivent être systématiquement vérifiés et remis en état s'il y a lieu. Il est toujours temps ensuite de répartir les frais. Le nécessaire est fait.
Normalement, le bénéfice que peut tirer un lot (ou son propriétaire, de la présence d'un balcon accessible, est pris en considération pour le calcul de la quote part des parties communes. Le propriétaire contribue donc justement si les travaux sont répartis dans les chargs communes.
Le caractère privatif d'un balcon ne peut s'entendre raisonnablement que de son accès, qui est impossible aux autres occupants sauf à utiliser une corde à noeuds. La dessus, l'adaptation des RC aurait été plus utile que sur bien d'autres.
Voici quelques éléments pour compléter mon message : Le balcon en question est décrit dans le RC dans le chapitre "Parties privatives". Il n'est accessible qu'à ce copropriétaire et nul autre. La résidence date du XVIIIème siècle. Le calcul des tantièmes tiend compte de la superficie du balcon (environ 15 m2). Le copropriétaire considère que la partie supérieur du balcon est une partie privative, mais que la partie inférieure (qui se dégrade) est une partie commune.
C'est fou, ce que des choses, qui pourrait être simple, deviennent compliquées lorsqu'on vit en copropriété.
Si je vais une analogie avec un appartement, le parquet ou carrelage est une partie privative mais le plancher est à la copropriété : si le plancher s'écroule ou a besoin d'être restauré ce n'est pas que du ressort de celui qui y marche dessus mais bien de l'ensemble des coprpriétaires du batiment.
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Posté - 29 sept. 2003 : 11:03:10
