| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 16 janv. 2008 : 18:03:03
|
je crois que le biais de votre raisonnement vient du fait que vous considérez que l'acheteur de la partie divisée va nécessairement agrandir la construction existante... parce que l'acheteur, c'est vous avec un masque !
rien n'empêche de vendre une des deux parcelles baties issues de la division d'une parcelle batie initialement.
le vendeur n'a pas à se préoccuper de ce que l'acheteur fera du batiment... il peut le conserver ou l'agrandir. dès lors que le vendeur ne vend pas une parcelle nue, il n'a pas à faire de DP de division puisqu'il ne fait pas un lotissement au sens du L442-1.
il appartient à l'acheteur par la suite d'obtenir le PC qui va bien s'il veut faire quelque chose de sa parcelle.
quand l'acheteur est le vendeur avec un faux nez, il doit être discret (ne pas être gérant de la SCI par exemple !). |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Signaler un abus  |
|
|
cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 17 janv. 2008 : 08:33:34
|
Le fait que l'acheteur soit moi même ou une autre personne n'a aucune importance pour ce qui est du fond du problème qui n'est que juridique.
La question de la possibilité de procéder à une extension du bâti est majeure parce qu'il est clair que céder une parcelle avec un bâtiment existant de 38 m² ou de 115 m², que l'on peut agrandir pour le porter à 200 m², n'est pas la même chose que céder une parcelle avec une impossibilité d'agrandir.
En outre, être soumis à une procédure de lotissement ou pas dans une zone où à l'heure actuelle les lotissements sont interdits, n'a pas les mêmes conséquences en termes de coûts, de délais, de solutions...
La question relative à la signification exacte de "l'implantation de bâtiments" reste donc entière.
tenu à une bâtiment éventue daans la situation actuelle |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 janv. 2008 : 09:54:53
|
César,
pouriez vous intégrer dans votre réflexion le fait
*qu'interdire les lotissements dans une zone constructible du POS est illégal .
*qu'une telle interdiction ne doit donc pas être appliquée.
*qu'à ce titre vos interrogations n'ont peut-être aucun impact en terme de "problème juridique". |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 17 janv. 2008 : 13:33:12
|
Je suis bien conscient qu'il est désormais illégal d'interdire des lotissements dans des zones constructibles. Pour autant, certains, dont celui de ma commune, stipulent encore cette interdiction, et malgré toute la persuasion dont on peut faire preuve vis à vis de l'administration, il en existe qui ne plie pas aussi facilement, et sans doute faudra-t-il un contentieux devant le TA pour obtenir satisfaction: pour faire bref, quelques petites années de procédure à attendre...
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 janv. 2008 : 15:23:34
|
de très nombreux points de règlementations prévus par les POS et même certains PLU mal rédigés, souvent illégaux mais pas toujours, sont devenus totalement inapplicables.
la commune a obligation de ne pas appliquer un règlement illégal (cf. Conseil d'Etat, 3ème et 8ème sous-sections réunies, du 9 mai 2005, 277280 déjà cité) et l'article 1 de la LOI n° 2007-1787 du 20 décembre 2007 relative à la simplification du droit est extrêmement claire quant à l'ardente obligation qu'a l'administration communale de censurer ce type de règlementation.
il y a donc le choix entre rappeler à l'administration qu'elle a obligation de ne pas faire application d'un règlement illégal... et mettre en demeure l'administration d'abroger le règlement illégal. Vu la lourdeur des évolutions de POS... et le calendrier électoral qui s'annonce à même délai, l'administration choisira sans doute la première voie. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 17 janv. 2008 : 17:22:28
|
C'est toujours simple en théorie et souvent plus délicat en pratique...
La jurisprudence du Conseil d'Etat est très intéressante et sa lecture convaincante. Pour autant elle n'est "que" de la jurisprudence et son application reste au bon vouloir de chacun.
Pour ce qui est de la loi du 20 Décembre, sauf erreur le décret d'aapplicaation n'est paas encore parue et donc pour l'heure cette loi est un texte sans force exécutoire. |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 janv. 2008 : 17:32:04
|
pour la première référence, ce n'est pas une jurisprudence, c'est un avis du CE inscrit au recueil Lebon, ce qui est très différent : il fait en effet référence jusqu'à ce qu'un avis contraire soit rendu par le même conseil d'état.
quant à la loi du 20 décembre, elle est pour cet article d'application immédiate puisque sa rédaction ne la soumet pas à la publication d'un décret d'application (contrairement à l'article 7 ou à l'article 12 par exemple dans la même loi).
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
erod
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 22 juil. 2008 : 16:42:47
|
dans le var,aussi bien le service d urbanisme de la préfecture que la dde sont contre les lotissements en zone nb,j 'ai leur réponse a disposition.
la dde indique"l interdiction des lotissements en zone nb dans les pos correspond a la prise en compte de cette notion et à la volonté d'y limiter l'urbanisation conformément à l'ancien article L 123-18 du cu
cette interdiction qui s'appliquait suivant l'ancienne définition du lotissement,à compter du 3éme lot avant le 1er oct 2007 ,s'applique dès le premier détachement en vue de batir sur une période de moins de 10 ans
compte tenu de ces éléments,l'application combinée des dispositions du cu et des documents d'urbanisme conduit mes services à s 'opposer aux détachements parcellaire en zone nb etc..."
quant au prefet,il va plus loin puisqu'il conteste devant le TA les décisions de non opposition des maires à des détachements parcellaire en zone nb
Car ce n 'est pas la règle de procédure que le document d'urbanisme vise à interdire ,mais plutot l'opération d'aménagement et d'urbanisation qui en résultera
Et il termine,"Or;l'argument selon lequel en interdisant les lotissements;les documents d'urbanisme définiraient les règles d'urbanisme e me parait pas acceptable.En effet ,les pos ou les plu ne règlementent pas le mode de création du lotissement,mais bien le lotissement en tant qu'opération de fond de densification"
tous deux font fi des réponses ministérielles 13258 et 16280 et balaient d'un revers l'arret du ce du 21 mars 1986
j'ai envoyé leurs réponse au ministre lui demendanr de statuer |
erod |
| Signaler un abus |
|
|
larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 juil. 2008 : 20:41:57
|
Je vous soumets une petite analyse d'un ami assez pointu sur ce sujet d'actualité:
Selon l'article L442-1 du CU:
"Constitue un lotissement...... en vue de l'implantation de bâtiments"
Si on considère une transaction sur une parcelle détachée, c'est donc l'intention de construire de l'acheteur qui rend la DP obligatoire.
Les régles qui imposent la DP sont des dispositions administratives et non des contraintes civiles. Cela a une grande importance puisque le droit administratif rejette la notion d'auteur et la transmission de droits y affairant. A titre d'exemple, le PC accordé à un auteur ne bénéficie pas à son successeur si ce dernier n'en devient pas administrativement le titulaire.
Supposons maintenant que A décide de détacher et de vendre une parcelle de sa propriété bâtie depuis 50 ans. B achète la parcelle sans intention d'y construire (par exemple: B est un marchand de biens). B revend à C qui lui a l'intention de construire sur la parcelle.
Analyse de la situation sous l'angle civil:
Aucun texte ne permet de mettre en doute la régularité des transactions.
Analyse de la situation sous l'angle administratif:
C ne peut exiger de B une DP puisque ce dernier n'a pas divisé.
B a pu acheter la parcelle de A sans DP puisqu'il n'avait pas l'intention de construire.
C va pouvoir déposer un PC en ne remplissant pas les cadres 3.2 et 3.3 puisqu'ils ne correspondent pas à sa situation.
Vous en pensez quoi ?
|
Dominique |
| Signaler un abus |
|
|
erod
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 23 juil. 2008 : 10:29:51
|
Intéressant,Larocaille mais guère réaliste,un MB ne peut prendre le risque d'acheter sans une quelconque condition de constructibilé.
D'autre part le MB travaille le terrain acquis(morcellement )et voit donc disparaitre l'astuce de vente sans division.Et...le vendeur A dans le cas cité ne pourrait que percevoir une somme inférieure à la valeur du rerrain constructible, or ne l'oublions pas le MB est avant tout un commercant qui doit marger.La marge étant la différence entre l'achat et la vente(je ne soulève pas la TVA et autres...) |
erod |
| Signaler un abus |
|
|
vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 24 juil. 2008 : 09:52:20
|
On peut tout à fait considérer que le marchand de biens "B" achète auprès de A le terrain, sans qu'une DP ne soit déposée.
En revanche lorsque C va souhaiter construire le terrain détaché, le maire devra refuser de délivrer le PC dont l'assiette foncière est un lot de lotissement non autorisé.
Exactement comme avant la réforme où l'on avait des lotissments uni-lot, où le troisième terrain détaché dans une période de dix ans devient le siège d'un projet immobilier. Que le propriétaire initial n'ait pas conçu ce projet est sans incidence sur le point de savoir si le terrain d'assiette est issue de la division, il y a moins de 10 ans, d'une unité foncière plus grande.
Bien cordialement,
Vincent |
| Signaler un abus |
|
|
larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 24 juil. 2008 : 20:39:53
|
Citation :
Initialement posté par vinzz
On peut tout à fait considérer que le marchand de biens "B" achète auprès de A le terrain, sans qu'une DP ne soit déposée.
En revanche lorsque C va souhaiter construire le terrain détaché, le maire devra refuser de délivrer le PC dont l'assiette foncière est un lot de lotissement non autorisé.
C'est très précisément le fait que la première cession ait eu lieu de manière purement civile qui permet de ne pas la considérer comme un lotissement puisque cette notion de lotissement n'est attachée qu'au droit administratif. Le maire ne peut donc invoquer qu'il y ait eu lotissement, la division initiale étant de droit civil.
J'essaie de démonter l'argumentaire mais je ne trouve pas de faille... |
Dominique |
| Signaler un abus |
|
|
vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 09:40:08
|
C'est intéressant mais je ne vois pas très bien ce que signifie le fait que la cession ait lieu d emanière purement "civile".
Le droit de l'urbanisme ne s'intéresse guère à ces considérations: que la division résulte d'une donation, d'une succession, d'une vente, de la location d'un droit à construire (bail emphytéotique par exemple) ou d'une division en jouissance (mise en copropriété par exemple), tout ceci tombe dans le champ d'application de la réglementation propre au lotissement, dès l'instant où, dans une période de 10 ans à compter du détachement, une personne -quelle qu'elle soit sa qualité par rapport au propriétaire initial- envisage de bâtir le terrain.
Bien cordialement,
Vincent |
| Signaler un abus |
|
|
pgeod
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 19:30:07
|
Il me semble que ce qui prévaut effectivement en droit de l'urbanisme, c'est le décompte du nombre de lots à bâtir, dans le délai des 10 ans, issus des divisions successsives d'une même propriété d'origine. Peu importe l'auteur de la division; on en revient toujours à l'ilôt de propriété initiale.
Si le terrain est détaché sans intention de construire, ce n'est pas un lot de lotissement. Dès que sa mise en valeur est demandée par un dépôt de permis ou qu'il est revendu en vue de construire, il y a lotissement au sens de la réglement actuelle.
et là, on recommence à compter les détachements antérieurs, à la date des transactions, dans le délai des 10 ans... et là, on applique la règle DP ou PA... ce qui conduisait avant le 01/10/2007 à déposer des permis de lotir mono-lot et ce qui devrait conduire maintenant à déposer au minimum une DP de régularisation.
... |
| Signaler un abus |
|
|
larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 21:24:49
|
J'ai employé la qualification "civile" pour différencier le droit dont tout propriétaire dispose de diviser sa propriété comme il l'entend, et les règles administratives visant le droit à construire , ces dernières n'étant pas de nature à s'opposer au droit civil.
On sait qu'en matière civile les droits se transmettent au cours des mutations. Toute la question est donc de savoir si il en est de même en matière administrative. Le premier exemple précédement cité , ne va pas dans ce sens et de manière générale l'administration n'a pas le pouvoir de s'mmiscer en matière civile, preuve en est la fameuse mention "sous réserve du droit des tiers".
L'impuissance de l'administratif face au civil existe dans de nombreux cas. En voici un très simple:
Un propriétaire A, dont la propriété a atteint le maximum de constructibilité, cède un morceau de terrain à son voisin B. Le morceau de terrain ne donnait aucun droit à construction à A, mais une fois intégré à la propriété de B il est porteur de droit à construire.
Les exemples comme celui-ci sont légion.
Que faut-il en déduire?
En restant prudent, on ne peut que reconnaître une portée des règles administratives au seul état de fait qui justifie leur mise en oeuvre, c'est à dire la situation qui nécessite de les appliquer, ce qui s'est passé hors de la portée de ces règles n'ayant pas à être considéré.
J'imagine, enfin, un autre cas où les droits civils et administratifs sont intimement liés, celui du remembrement.
Deux propriétaires, dont les propriétés sont administrativement indivisibles en vue de construire, apportent leurs propriétés à une AFUL et récupèrent chacun deux parcelles parfaitement constructibles...
|
Dominique |
| Signaler un abus |
|
|
erod
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 15:34:49
|
| J'ai scanné la réponse préfecture du VAR quand à la réponse ministérielle au député HAMEL.Malheureusement elle est en PDF,et je n'arrive pas à linsérer sur le site.Avez vous une solution? |
erod |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 16:01:07
|
| rescannez en format jpg ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
erod
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 18 mars 2009 : 16:53:07
|
réponse préfecture du VAR du 12 mars 2009.
Monsieur,
Par courrier du 5 février 2009,vous avez à nouveau appellé mon attention sur les dispositions des POS qui interdisent les lotissements dans les zone NB,au regard de la réponse ministérielle du 27 janvier 2009 faite au député HAMEL.
Cette réponse ministérielle,si elle précise que l'interdiction de lotissement est une disposition illégale en tant que règle de procédure;énonce également que le droit de diviser en zone NB ou dans une autre zone n'entraine pas systématiquement le droit de construire et que le réglement du POS peut,en application de l'article R123-21 ancien du code de l'urbanisme,édicter des prescriptions de nature à rendre inconstructible le terrain.
Par ailleurs le juge administratif a estimé qu'un POS peut,sur la base de l'article R123-21 ancien code de l'urbanisme,régir les types d'occupation et d'utilisation du sol et que le lotissement constitue bien un mode d'occupation du sol(CA Versailles 6/11/2008)
Indépendamment de la mention d'une interdiction de lotissements dans le règlement de la zone NB,un détachement parcellaire en vue de batirest anlysé au cas par cas,afin de déterminer s'il est compatible avec la vacation générale et les caractéristiques de la zone ou il est envisagé.
Je ne puis donc que vous confirmer les éléments de réponse de mon courrier du 8 juillet 2008
le prefet
pour le prefet
Jérome GUTTON
|
erod |
| Signaler un abus |
|
|
remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 18 mars 2009 : 18:11:22
|
Merci pour ce courrier venant du prefet. On y voit plus clair.
****AVIEZ VOUS EU UN PROJET QUI EST AUJOURD'HUI BLOQUE DU A CETTE REPONSE DU PREFET ?
J'attend impatiemment la reponse de nos moderateurs et surtout celle de emmanuel.Car moi aussi je vais etre dans ce meme cas. |
| Signaler un abus |
|
|
erod
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 18 mars 2009 : 18:26:08
|
| C'est plus grave que ca,je suis en attente d'un jugement du TA de nice qui rejette ma requète de demande d'annulation d'un refus de permis de lotir en zone NB sur la commune des ARCS SUR ARGENS |
erod |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Lotissement zone NB
Forum fermé
