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papanoel
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 Posté - 19 janv. 2008 : 17:41:19
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"Ou qu'c'est ti ki s'sont barrés les acheteurs", un p'tit lien pour les attacher et les empêcher de partir 
"Où sont passés les acheteurs ?
[ 11/01/08 - 09H10 ]
Après dix ans d'euphorie, le marché immobilier aborde une nouvelle ère. Avec des acquéreurs plus hésitants et des prix nettement stabilisés... quand ils ne sont pas en baisse.
Une maison de 120 m2 avec un grand jardin en périphérie de Perpignan mise à prix 280.000 euros. Un bien qui avait toutes les chances de partir très vite il y a encore un an. Or, depuis six mois qu'il est en vente, les acquéreurs ne se précipitent pas. Au centre d'Arles, une maison de ville pourtant bien placée en plein centre, à l'origine proposée 340.000 euros est finalement partie neuf mois plus tard à 290.000 euros. Certes, les propriétaires ont souvent des prétentions élevées. Mais surtout, ils ne se doutent pas qu'en face, de Paris à Marseille en passant par Lyon ou Lille, les acquéreurs se font plus rares et plus hésitants. Tant pour les maisons que pour les appartements. " De ce point de vue, le prêt relais est un vrai baromètre, note Ari Bitton, cofondateur d'AB Courtage. De un à deux mois l'an dernier, la durée moyenne d'un tel prêt est de l'ordre de 5 à 7 mois aujourd'hui. " Même si le désir d'achat reste intact, les acquéreurs hésitent à s'engager. Ils s'inquiètent pour leur avenir. Et puis les prix des logements ont freiné leurs ardeurs. En huit ans, ils ont progressé de près de 130 % selon le baromètre Bipe Empruntis.com. Comme chacun sait, les salaires, eux, sont loin d'avoir suivi le mouvement. D'où l'allongement des délais de vente. Résultat, les hausses de prix à deux chiffres appartiennent au passé.
Pour la première fois depuis des années, la hausse n'atteint plus que 3,7 % sur un an dans l'ancien. La Fnaim a même enregistré un fléchissement des valeurs aux troisième et quatrième trimestres 2007 (respectivement - 0,8 % et - 0,4 %). " Au premier semestre, malgré les élections, les Français ont continué à acheter et les prix ont poursuivi leur ascension, explique Patrick Michel Khider, de Laforêt Immobilier, mais au second, ils sont devenus plus attentistes et on a assisté à un allongement des délais de vente. " Toutes les régions sont touchées par le phénomène mais de façon plus ou moins marquée. " Nous allons devoir prendre un stéthoscope pour analyser le marché, poursuit Bernard de Crémiers, de la même enseigne. A Paris, les prix vont continuer à progresser car on ne construit pratiquement plus et la clientèle étrangère est très nombreuse, mais à Lyon, le marché va stagner et dans certaines villes du Sud comme Toulouse, Marseille ou Nice, les prix vont régresser. "
Gonflement des stocks
Pour autant, pas de cataclysme immobilier en vue tambourinent les agents immobiliers qui accueillent le ralentissement de la hausse avec une certaine philosophie. " Après dix années de croissance ininterrompue des transactions et des prix, il était logique que le marché fasse une pause, indique René Pallincourt, le président de la Fnaim. Mais il reste suffisamment fort pour supporter des petits accidents de parcours. " Démographie soutenue, éclatement familial, inquiétude sur les retraites, turbulences boursières, sont autant de facteurs qui continuent d'alimenter la demande. Mais les acquéreurs ont beau ne pas désarmer, le décrochage entre les prix de l'immobilier et leur pouvoir d'achat est bel et bien réel.
L'écart n'a cessé de se creuser depuis dix ans et l'inadéquation de l'offre à la demande reste le principal frein aux décisions d'achat. Où sont passés les acquéreurs, va même jusqu'à s'interroger Christophe Cremer, PDG de Meilleurtaux.com. " S'il y avait 7 à 8 demandes pour une annonce, aujourd'hui, il n'y en a plus que trois, constate-t-il. Les acquéreurs manquent de visibilité et comptent sur une baisse des prix. " Fini aussi, donc, le temps où les biens partaient en quinze jours ou en un mois. Les vendeurs vont vraiment devoir réviser leurs prétentions. En tout cas pour les biens dont la qualité ne suit pas et dont les prix sont injustifiés. Ce qui se vend aujourd'hui, ce sont les logements à petits prix, autrement dit entre 160.000 et 200.000 euros. Au-delà, ça coince. Il n'y a que le très haut de gamme pour tirer son épingle du jeu. Notamment à Paris, où le marché évolue à contre-courant du marché classique. Dans les beaux quartiers, les transactions entre 1 et 2 millions d'euros ont augmenté de plus de 50 % en un an, tandis que celles entre 2 et 4 millions d'euros ont grimpé de plus de 80 %. Mais cela reste un marché confidentiel.
Sur le marché du neuf, la situation n'est pas plus réjouissante que dans l'ancien. Certes, pour Jean-François Gabillat, le président de la FPC (Fédération des promoteurs-constructeurs de France), l'année 2007 devrait rester un bon cru. " En 2006, nous avons réalisé 126.000 ventes et, bien que nous n'ayons pas encore les chiffres, nous tablons sur un résultat équivalent ou légèrement supérieur en 2007. "
Il n'empêche, sur le terrain, la situation semble plus préoccupante. Depuis l'automne, le ralentissement des ventes s'est fait, là aussi, sentir et tous les promoteurs ont vu leurs stocks gonfler à vue d'oeil, les mises en vente, bien qu'en diminution, restant supérieures aux ventes. Au 3e trimestre 2007, les stocks représentaient 9,2 mois (contre 5 à 6 mois l'année précédente). Certes, rien de comparable avec les 18 mois de l'année 1992. Mais force est de constater que certaines villes rendent les promoteurs nerveux. A Toulouse, par exemple, où la construction a mis les bouchées doubles ces dernières années, les stocks progressent de façon inquiétante. D'autant que les investisseurs ont, eux aussi, un peu déserté le marché. Une situation qui s'explique, là encore, par une inadéquation flagrante de l'offre. " La demande est colossale et dès lors que nous parvenons à répondre aux primo-accédants, nous réalisons des scores étonnants ", explique Jean-Luc Poidevin, de Nexity. A Vaux-en-Velin, dans le périmètre d'une zone Anru, le promoteur a réalisé 133 ventes en un week-end ! Preuve que le ralentissement est avant tout une question de pouvoir d'achat des acquéreurs. Un problème auquel le gouvernement semble vouloir s'attaquer. Mais parviendra-t-il à rassurer les acquéreurs ? Rien n'est moins sûr, car la morosité semble durablement installée. " Pour l'instant, la déductibilité des intérêts d'emprunt ne s'est pas traduite par une arrivée en masse des acquéreurs dans les agences ou sur les bureaux de vente, affirme Bernard Cadeau, d'Orpi, mais tout ce qui concourt à leur pouvoir d'achat va dans le bon sens. " Encore faudrait-il que le niveau des taux d'intérêt, dont la tendance est plutôt à la hausse, ne vienne pas grever un peu plus leur budget. Promoteurs et agents immobiliers ne peuvent en effet plus compter sur l'allongement de la durée des prêts pour resolvabiliser les acquéreurs. D'autant que les banques ne prennent plus de risques. La baisse des prix paraît donc inévitable et, selon HSBC, la chute pourrait atteindre 3,3 %. Drôle d'année immobilière que nous prépare 2008.
COLETTE SABARLY"
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Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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