Citation :

---

http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F10864.xhtml

VOS DROITS ET DÉMARCHES : Impôt, taxe et douane


Comment calculer une plus-value immobilière ?


IMPORTANT : ces informations ne sont valables que pour les plus-values réalisées après le 1er janvier 2004.



La plus-value est la différence constatée entre un "prix de cession", d'une part, et un "prix d'acquisition", d'autre part.



1- Eléments à prendre en compte pour le calcul de la plus-value



Premier terme de la différence : le prix net de cession

Il s'agit du prix réel stipulé dans l'acte de vente, majoré éventuellement de certaines charges et indemnités qui vous incombent normalement en qualité de vendeur et que vous auriez mises contractuellement à la charge de l'acquéreur, diminué des frais de cession : taxes (par exemple, la TVA nette payée si la vente est soumise à cet impôt) et des frais que vous avez supportés à l'occasion de la cession (commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée d'hypothèque...).

Attention : il existe des cas particuliers :

vente en viager : le prix comprend le "bouquet" (fraction du prix payé comptant) augmenté de la valeur en capital de la rente viagère ;

paiement à terme ou par annuités échelonnées : l'imposition de la plus-value est indépendante de la perception effective du prix; aussi, dans le cas où le vendeur accorderait un crédit, il faut additionner toutes les échéances prévues (à l'exception des intérêts) ;

s'il s'agit d'un échange, le prix de cession est constitué par la valeur réelle du bien acquis en contrepartie du bien cédé, majorée éventuellement du montant de la soulte reçue ou diminuée du montant de la soulte payée ;

en cas de dation en paiement, on retient le prix stipulé dans l'acte. L'administration conserve la possibilité d'apporter la preuve de la dissimulation de prix ;

en cas de vente de biens indivis vous ne tiendrez compte que de la quote-part correspondant à vos droits dans l'indivision ;

en cas d'expropriation, l'indemnité à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est égale à l'ensemble des indemnités accordées en espèce ou en nature à l'exclusion de celles qui ont le caractère de revenu imposable (perte de loyer...) ou de remboursement de frais (remploi, déménagement).



Deuxième terme de la différence : le "prix d'acquisition"

C'est la somme de plusieurs éléments :

le "prix" ou la "valeur d'acquisition" : soit le bien a été acquis "à titre onéreux", c'est-à-dire par achat ou échange (il s'agit dans ce cas du prix déclaré dans l'acte, majoré des charges et des indemnités stipulées à la charge de l'acquéreur [dans le cas d'un bien acquis au terme d'un échange, il s'agit de la valeur du bien remis augmenté de la soulte versée ou diminuée de la soulte reçue]), soit le bien a été acquis "à titre gratuit", c'est-à-dire par succession ou donation (la valeur à retenir est, en principe, dans ce cas celle qui a été indiquée dans la déclaration de succession ou dans l'acte de donation).

Quand un abattement de 20% a été pratiqué en application de l'article 764 bis du code général des impôts, la valeur vénale à retenir pour le calcul de la plus-value est celle du bien libre de toute occupation diminuée de l'abattement de 20% pratiqué pour la détermination des droits d'enregistrement.

les frais d'acquisition (honoraires, frais d'actes, TVA...) sont retenus pour leur montant réel et justifié. Cependant, ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix mais uniquement en cas d'acquisition à titre onéreux.

les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration sont également à ajouter, à condition qu'elles n'aient pas déjà été déduites du revenu global ou d'un revenu catégoriel pour le calcul de l'impôt sur le revenu, ou encore ouvert droit à une réduction d'impôt (si, par exemple, vous avez déjà déduit les dépenses d'amélioration dans votre déclaration de revenus fonciers pour un bien qui était donné en location, celles-ci ne pourront pas être à nouveau prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable ; il en va de même par exemple pour les dépenses de transformation de locaux ayant donné droit à une réduction d'impôt dans le cadre des investissements locatifs).

Les dépenses couvertes par l'abattement de 40% dans le cadre du régime dit "micro-foncier" sont réputées avoir également été déjà déduites et ne peuvent être prises en compte en cas de revente du bien.

Les travaux sont pris en compte soit pour leur montant réel justifié (gardez les factures correspondantes au cas où l'administration vous demanderait de les produire), soit forfaitairement pour un montant égal à 15% de la valeur d'acquisition, lorsque vous cédez l'immeuble plus de cinq ans après son acquisition.

les frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités locales ou leur groupement pour les terrains à bâtir.

A noter : certaines corrections sont à apporter selon la durée de possession du bien.



2- Application d'abattements sur le montant de la plus-value


Sur la plus-value ainsi déterminée, il est possible de pratiquer certains abattements :



a) abattement pour durée de détention :

10% par année de détention au-delà de la cinquième (les délais de possession doivent être calculés par période de 12 mois à compter de la date d'acquisition jusqu'à la date de cession) ;



b) abattement fixe :

il est de 1000 EUR et est effectué pour chaque cession.

En cas de cession d'un immeuble détenu en indivision, cet abattement s'applique à la plus-value brute réalisée par chaque indivisaire quand bien même ils appartiennent au même foyer fiscal.

En cas de cession d'un bien détenu par des époux, il est admis d'appliquer l'abattement dans les mêmes conditions que pour les biens détenus en indivision.

Pour en savoir plus
Bulletin officiel des impôts (BOI)

© CIRA, 01 Avril 2007 - Réf. : F10864

---

Citation :

---

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

8 M-3-07

N° 122 du 28 NOVEMBRE 2007

TAXE FORFAITAIRE SUR LES CESSIONS DE TERRAINS DEVENUS CONSTRUCTIBLES
(ART. 26 DE LA LOI N° 2006-872 DU 13 JUILLET 2006 PORTANT ENGAGEMENT NATIONAL POUR LE LOGEMENT.
ART. 66 DE LA LOI N° 2006-1666 DU 21 DECEMBRE 2006 DE FINANCES POUR 2007. ART. 19 DE LA LOI N° 2006-1771
DU 30 DECEMBRE 2006 DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2006).

(C.G.I., art. 1529)

PRESENTATION



L'article 26 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, complété par l'article 19 de la loi de finances rectificative pour 2006, autorise les communes, pour les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2007, à instituer une taxe sur les cessions de terrains nus devenus constructibles. L'article 66 de la loi de finances pour 2007 permet aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), compétents pour l'élaboration de ces documents locaux d'urbanisme, d'instituer cette taxe à leur profit en lieu et place et avec l'accord des communes qu'ils regroupent.

Codifiée à l'article 1529 du code général des impôts (CGI), cette taxe sur le gain réalisé par le propriétaire du fait du classement de son terrain, par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible, est déterminée forfaitairement.

La taxe est exigible lors de la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en terrain constructible.

Elle s'applique aux cessions réalisées par les personnes physiques et les sociétés et groupements, soumis à l'impôt sur le revenu selon le régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI, et pour les contribuables domiciliés hors de France, dans les conditions prévues à l'article 244 bis A du même code.

Elle ne s'applique pas aux cessions de terrains exonérées en matière de plus-values immobilières des particuliers en vertu des 3° à 8° de l'article 150 U du CGI ; aux cessions de terrains classés en terrains constructibles depuis plus de 18 ans ; aux cessions de terrains dont le prix de cession est inférieur au triple du prix d'acquisition.

La taxe forfaitaire, due par le cédant, est fixée à 10 % d'un montant égal aux deux tiers du prix de cession du terrain, réputé représenter forfaitairement l'accroissement de valeur résultant du classement de celui-ci en zone constructible.

La délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'EPCI qui institue la taxe est notifiée à l'administration fiscale au plus tard le premier jour du deuxième mois suivant la date à laquelle elle est intervenue. Elle s'applique aux cessions réalisées à compter du premier jour du troisième mois qui suit la date à laquelle elle est intervenue.
•

---