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Maverick92
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5 réponses |
 Posté - 23 janv. 2008 : 16:08:10
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Bonjour à tous.
Malgré le parcours des différents sujets via la recherche, je n'ai pas trouvé la réponse à mon problème.
POUR FAIRE COURT :
Moi locataire d'un studio
Régul de charges 2006 : solde débiteur de 550 € (pour 1190 de provisions versées en 1 an)
Cause : Fuite d'eau sur colonne de l'immeuble (parties communes) et imputation de cette fuite en charges générales récupérables (13800m3 de flotte pour un trimestre, habituellement c'est 1200m3)
Question : Cette conso est-elle récupérable ou pas (pour moi, elle doit rentrer dans la case sinistre et le syndic doit faire jouer l'assurance de l'immeuble) ?
POUR FAIRE DANS LE DETAIL :
Les faits :
Locataire d'un 35m2 depuis 3 ans, je viens de recevoir via FONCIA (mandataire de mon propriétaire) ma régul de charges 2006. C'est un autre cabinet qui est le syndic.
Sur cette régul apparait un solde débiteur de 550 euros.
Or, après consultation du relevé des charges de l'immeuble, il apparait une "consommation" anormale d'eau dans les charges générales, à savoir 13800 m3 sur le dernier trimestre 2006.
En gros, les différents relevés de la compagnie des eaux effectués en 2006 relatent une consommation moyenne de 1200 m3 par trimestre, sauf pour le dernier trimestre --> 13800 m3.
Bien évidemment, le syndic a laissé cette consommation en "charges récupérables".
Il s'avère qu'il y a eu effectivement une fuite sur une colonne d'eau froide des parties communes à cette époque. Des techniciens sont mêmes passés dans différents appartements (y compris le mien) pour vérifier si cela ne venait pas de l'un des appartements. Il s'est révélé que la fuite se trouvait sur une colonne visible de l'extérieur de l'immeuble (sous le porche menant au parking)
En outre, la réparation de cette fuite a également été mise en "charges récupérables".
Au vu des différentes listes de charges et réparations récupérables, j'estime tout d'abord que cette réparation n'est pas imputable aux locataires (ce n'est à mon sens pas une "menue réparation" comme il est fait mention dans le décret)
En outre, j'estime que cette fuite ne l'est pas non plus, au titre que cela devrait rentrer dans la case "sinistre", et que le syndic devrait faire jouer l'assurance de l'immeuble.
J'ai donc écrit en LRAR à FONCIA, expliquant mon point de vue, avec un recalcul de mes charges (avec une conso d'eau commune normale), et les menaçant de bloquer mes loyers sur un compte séquestre (je viens d'apprendre qu'on ne peut le faire soi-même, il faut l'accord d'un juge d'instance...). Pour l'instant pas de nouvelles.
Au passage, FONCIA a rééavlué mes provisions de charges (je passe de 94 à 147 euros /mois !!!) et me demande également un rattrapage des provisions de charges 2007, à savoir 689 euros (!!!!!). Ce que je trouve très fort : ils me réévaluent des provisions, en se basant sur des charges exceptionnellement élevées --> j'ose espérer que cette fuite ne se reproduira pas !!!
En parallèle, j'ai contacté l'ADIL de mon département, qui m'a gentiment fait comprendre que j'avais peu de moyen de faire prendre en charge cette fuite par le propriétaire... 
Je souhaite donc avoir votre avis, et vos conseils sur le sujet : quels sont les recours possibles, quels moyens de pression puis-je mettre en oeuvre...
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Edité par - Maverick92 le 23 janv. 2008 20:43:33 |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 21:12:50
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L'assurance de l'immeuble ne prends probablement pas en charge une fuite.
Je penses que l'ADIL a raison.
Votre bailleur peut éventuellement vous faire 'une fleur' si vous arriviez à le convaincre.
En ce qui concerne la provision pour charges: le bailleru doit se baser sur les charges constatées et sur le budget de copropriété. La consommation excessive est du à une fuite et c'est une charge commune qui n'est à priori pas sur le nouveau budget. Il semble donc logique que le bailleur n'a pas à prendre en compte cette charge exceptionnelle. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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Maverick92
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 23:29:53
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Merci pour la confirmation de cette demi-mauvaise nouvelle...
Je trouve tout de même anormal que l'assurance de l'immeuble ne prenne pas en compte ce genre de problème... Par analogie, on pourrait comparer ça à un dégât des eaux... que nos assurances habitation, elles, prennent en charge !! Je trouve tout de même injuste d'imputer une telle fuite sur les locataires.
En tout cas, il est clair que la réévaluation des provisions de charges n'est pas justifiée...
Je viens de recevoir un avis de passage pour un recommandé... sûrement une réponse de FONCIA... je vous tiendrais au courant.
En attendant, si vous avez des idées, n'hésitez pas.
De mon côté, je vais essayer de contacter les locataires de la copro, pour savoir comment ils ont géré cette histoire. |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 00:07:18
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C'est un dégât des eaux si l'eau cause des dégâts. Si l'eau est juste 'perdu', il n'y a pas de dégat des eaux.
Dans mes conditions d'assurance habitation est indiqué pour les dégâts causés par l'eau:
Citation :
Ce qui est exclu: ... le coût de l'eau perdu
Maintenant, vous pouvez toujours essayer de convaincre que cet eau perdu n'est pas (décret n° 87-713 du 26 ouût 1987):
- de l'eau froide ou chaude des locataires ou occupants du batiment ...;
- de l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes ...
- de l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs.
L'eau perdu n'étant dans aucune de ces catégories, ce n'est pas une charge récupérable.
Si le bailleur ne partage pas votre point de vue, il faudra obtenir l'avis du juge. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 07:34:21
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Bonjour.
J'ai vécu le même cas de figure.... et les locataires n'ont pas eu à payer l'eau des fuites communes en fonction des arguments suivants:
le locataire ne doit payer que ce qu'il a consommé et relevé sur les compteurs ( individuel: en totalité; parties communes: selon grille répartition). En effet " les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée"( art.23 loi 89-462).
En tant que locataire vous devez payer l'eau que vous avez consommée et rien d'autre. S'il y a des fuites sur le réseau commun c'est qu'il y a vétusté ou manque d'entretien: c'est donc du ressort du propriétaire ( en cas de monopropriété) ou des copropriétaires.
Jurisprudence
Cour de cassation 1ère ch. civile 04/07/ 2003 :le règlement de la somme relative à une consommation anormale révélée lors du relevé du compteur général relativement à une fuite d'eau....incombait au propriétaire.
CA Aix en Provence 01/05/84: l'eau résultant d'une fuite sur conduite,à l'extérieur des lieux loués,ne peut pas être imputée au locataire.
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Maverick92
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 10:03:20
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Merci à vous pour ces éléments, surtout vévé pour les références de jurisprudence. J'avais essayé sur google de chercher une jurisprudence, mais ça n'avait rien ramené de concluant.
Demain, j'irais chercher le courrier de FONCIA, et je vous tiendrais au courant de ce qu'ils m'ont répondu...
Edit : au passage, je viens de calculer une correspondance de ces 13800m3 : En se basant sur les dimensions de la piscine municipale de ma ville, cela représente un peu plus de 15 piscines !!! (dimensions 25m L x 15m l x 2,4m H (en moyenne) = 900m3)
vévé : comment avez-vous obtenu les infos de ces jugements ? |
Edité par - Maverick92 le 25 janv. 2008 10:25:20 |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 11:25:01
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En écrivant à l'ADIL du département oùu j'habite |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 15:35:36
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Citation :
Initialement posté par Maverick92
Edit : au passage, je viens de calculer une correspondance de ces 13800m3 : En se basant sur les dimensions de la piscine municipale de ma ville, cela représente un peu plus de 15 piscines !!! (dimensions 25m L x 15m l x 2,4m H (en moyenne) = 900m3)
au passage, vous avez certainement calculé le débit moyen, j'arrive à 2 litres par seconde.
ça me semble impossible qu'une colonne montante puisse débiter ce volume, à vue de nez. Et surtout pour aller où?
Vous dites sur une colonne extérieure, mais l'eau allait où? 2 litres par seconde, pendant 3 mois, c'est un sacré shampoing!
il n'y aurait pas d'erreur dans le comptage? |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 15:36:40
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| Et encore, j'estime que la fuite a réellement duré 3 mois, donc débit certainement encore supérieur!!! |
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Maverick92
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 10:04:34
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Bah honnêtement, je sais pas où passait la flotte... Moi je voyais bien un peu d'eau qui coulait... mais c'était pas non plus l'innondation...
Quoiqu'il en soit, cette conso est bien réelle car figurante sur le relevé des charges annuel. Je pense que le Syndic a du vérifier plusieurs fois que c'était ni une erreur de comptage, ni une faute de frappe... Auquel cas le Conseil Syndical aurait quelque peu râler !!!
Donc j'ai reçu une réponse de Foncia, qui m'a beaucoup fait rire... :
C'est la "comptable gestion locative" qui m'a répondu :
" * Pour le poste consommation Eau, nous vous avons décompté 29 m3, alors que la consommation moyenne annuelle est de 50m3 en France, étude réalisée par la compagnie des Eaux."
Donc sur ce point, je crois qu'elle se fout vraiment de ma gueule : on a l'impression qu'elle me fait un "cadeau" en ne me décomptant que 29 m3 par rapport à la moyenne nationale, moyenne dont j'en ai strictement rien à faire, car moi je suis tout seul dans un studio... Qui plus est, et c'est là que c'est très stupide ce qu'elle m'écrit, c'est que j'ai un compteur individuel !!!!! donc c'est tout bonnement ma consommation réelle de l'année !!!!!
"* Par ailleurs, les comptes de la copropriété une fois approuvés en AG, sont difficilement contestables par le locataire"
Soit, je veux bien l'admettre...
"* Toutefois, le réexamen par nos soins du relevé des dépenses 2006, nous a permis d'apporter quelques modifications. (Voir tableau modificatif)"
Là, elle m'a transmis un tableau correctif des charges générales, déduit de quelques menus travaux (notamment ceux de réparation de la fuite) et autres contrats entretien extincteur...
En fait à aucun moment elle ne fait référence à la fuite dont je fais principalement mention dans mon courrier... A croire qu'elle n'a pas lu mon courrier, assez clair sur ce sujet !!! Je pense que ce n'est pas vraiment une comptable en gestion locative, car en réexaminant le relevé, comme elle le prétant, elle aurait vu, par exemple, que ces 29m3 étaient ma conso perso...
Mais je vais lui faire une réponse bien grattinée, avec en plus les éléments que vous m'avez communiqués.
Cerise sur le gâteau, entre temps, j'ai appris par la gardienne que l'assurance avait remboursé les copropriétaires de l'eau consommée !!!!! Jpense que je vais faire un ptit scandale !!!! LOL
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Edité par - Maverick92 le 28 janv. 2008 10:07:55 |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 19:42:41
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Alors, le remboursement de l'eau apparaitra dans les comptes de l'année prochaine ;-)
Selon mon locataire, la consommation moyenne serait 30m3 par personne, information de la compagnie des eaux.
L'argument le plus important est que l'eau perdu n'est pas une charge locative comme l'indique le texte du décret et la jurisprudence. Cette somme est donc également à déduire des charges générales. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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Maverick92
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 29 janv. 2008 : 14:47:34
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Donc hier j'ai rappelé Foncia.
J'ai eu le responsable gestion locative en ligne.
Après une réexplication du courrier que j'avais envoyé à sa collègue, il a compris que je ne parlais pas de ma consommation perso, mais bel et bien de l'eau de l'immeuble, dans le poste "Charges Générales". Là il m'a indirectement fait comprendre que j'étais dans mon droit et que, maintenant qu'il avait compris exactement le problème, il allait pouvoir agir auprès du Syndic.
Donc en attendant, il a gelé la réévaluation de mes provisions (enfin, c'est pas trop tôt !), ainsi que le rappel de provisions et le montant de la régul.
Citation :
Initialement posté par mdeweerd
Alors, le remboursement de l'eau apparaitra dans les comptes de l'année prochaine ;-)
C'est effectivement ce que je me suis dit. Je voulais d'ailleurs proposé au Gestionnaire de Foncia d'attendre la régul 2007 afin de combiner les deux, et d'en tirer le solde, mais il ne m'en a pas laissé le temps. D'ailleurs ça ne doit pas faire partie de leurs procédures habituelles...
Bref, quoiqu'il en soit, pour les prochaines victimes de ce genre de problème, ce n'est donc pas une charge locative...
Je vous raconterais le dénouement de l'histoire... |
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Fuite Copro... 13800 m3 en charge récupérable !!!
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