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esbiz
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 26 janv. 2008 : 14:09:41
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je vous pose deux questions
1) j'ai fait une demande de rachat de parties communes spéciales
celle-ci a été accepté à l'unanimité par les copropriétaires concernés
mais je n'ai pas obtenu les 2/3 pour la modification du RC ( augmentation du nombre de part . N'y a-t-il pas une contradiction? comment la résoudre?
2) Au cas où j'ai 100% des parties communes spéciales , je crois savoir qu'il y possibilité
de rattachement à mes parties existantes sans vote et sans création de lot
en effet , ces parties commune spéciales ont des charges qu'en tant que propriétaire unique je paye déjà . ce raisonnement est-il faux ou y a-t-il obligation de passer par un vote et on retombe dans le schéma précédent ?
Merci de votre éclairage
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 21:57:41
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esbiz, il n'est pas nécessaire de modifier le reglement de copropriété. Si une assemblee générale a approuvé la demande de rachat de parties communes spéciales, le procès verbal de cette décision vous suffit.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 22:43:16
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Une partie commune spéciale est indivise entre trois copropriétaires par exemple.
Dupont obtient l'accord de Dubois et Durand pour une cession de leurs quotes-parts respectives ?
Il n'y a plus qu'à prendre rendez vous chez le notaire.
Accord nécessaire de l'assemblée ? En principe non, sauf s'il y a
dans la partie commune spéciale un élément d'équipement commun. Par exemple l'éclairage dans un bout de couloir, ou un autre problème qui concernerait la collectivité.
Sous cette réserve, le notaire peut, me semble-t-il, modifier l'état descriptif à vos frais. Consultez le notaire 
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esbiz
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 08:49:18
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En fait L'accord a été unanime par les copropriétaires des parties communes spéciales , mais comme, conformément à la procédure d'acquisition de parties communes, il y eu création d 'un lot nouveau avec des tantièmes calculés par géomètre, ceci nécessitait une modification du RdC . J'ai eu l'unanimité pour le principe et les conditiosn de réalisation lors d'une AG des copropriétaires concernés mais je n'ai pas eu la double majorité requise au cours de l' AG pour demander la modification du descripif de RdC
le syndic a donc acté dans le notaire ne peut pas établir un nouveau descriptif sans ce vote
il y donc à mon sens une contradiction latente , une décision unanime sur les parties communes spéciales peut ne pas etre entérinée par l'AG d§s lors qu'elle a pour conséquence une modification du RdC.
qu'en pensez vous ?
merci
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 10:18:32
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La contradiction, apparente, ne vient que de la méconnaissance des copropriétaires sur cette modif du RDC découlant de leur décision de cession de parties communes, lesquelles n'existent plus puisqu'érigées en Lot privatif...
Cette décision là est irrévocable, sauf à l'unanimité ..donc de vous même0.. 
Il reste que cette décision doit être appliquée, que les modifs qui en découlent, je pense aux tantièmes modifiés, s'imposent à TOUS les copropriétaires membres du syndicat à la date de la décision d'AG, et que le syndic devra en tenir désormais, en particulier pour la répartition des charges.
Les modifs non publiées d'un RDC ne concernent que les tiers (administrations, futurs acquereurs), sans conséquence directe pour le syndicat lui même.
Il "suffit" que le syndic ou le vendeur, fasse mentionner dans l'acte de vente la modification votée par l'AG pour que les modifications (lot nouveau, tantièmes, autres, etc ..) s'imposent à l'acquereur..
Voyez D.art.4 alinéa 3..
Ceci dit, il faut voir regarder de près l'incohérence de l'AG : sans doute qu'il n'était pas précisé que les frais liés à la modif n'étaient pas exclusivement à votre charge ? |
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esbiz
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 16:22:43
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pour répondre à vos remarques très judicieuses, je précise que
avant de faire voter cette acquisition j'avais fait faire
un état descriptif par archtecte actuel et projeté
une mesure par géomètre avce calcul des tantlèmes
un engagement de ma part d eprise en charge de tous les travaux, frais de transaction frais de modification du rC etc ...
en fait il y eu 2 AG
une sur les parties communes spéciales où n'ont pris part que les copropriétaires concernés AG spéciale
l' autre AG générale pour la modification du nombre de parts de 10 000 à 10 020 qui n'a pas eu la majorité des 2/3
l'opposition ne vient pas tant des copropriétaire que du syndic qui refuse de faire une vente devant notaire car la résolution demandant la modification du nombre de tantièmes n' a pas eu la majorité des 2/3. Selon lui et les copropriétaires opposant comme ce vote a refusé d'entériner la création d'un lot nouveau, ilo ne peut pas y avoir de vente d'un lot qui n'existe pas.
je précise que je possède 93% des parties communes spéciales
j'ai bien argumenté que dans ce cas précis le " spécial" est opposable au " général", le syndic ne veut pas prendre le risque d'etre attaqué personnellement par les copropriétaires opposant
or comme vous le savez seul le syndic a autorité pour représenter le syndicat lors d'une vente
vous comprenez ma perplexité
merci
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 18:36:37
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Les observations du syndic sont exactes dans le cas par exemple d'un bout de couloir qui est partie commune. Il faut une décision de l'assemblée générale pour vendre les deux mètres carrés, fixer le pris et les tantièmes liés, créer un lot qui sera réuni au lot contigu.
Dans le cas d'une partie commune spéciale, ce sont les autres indivisaires qui vendent er perçoivent le prix, et pas le syndicat.
Créer des tantièmes ? Surement pas ! Vous avez les vôtres et vous rachetez les tantièmes des autres indivisaires. Pas de tantièmes dans ce cas.
Alors un petit doute ! S'agit-il bien d'une partie commune spéciale ? Figure-t-elle bien comme telle dans le règlement de copropriété ? Avez vous payé un prix ? A qui ?
Dites nous un peu en quoi consiste cette partie commune, et s'il n'y a pas seulement des charges spéciales, ce qui n'implique pas du tout que la partie commune est spéciale.
Il y a trois lots desservis par un couloir. Les charges du couloir sont réparties entre les trois propriétaires. Mais le couloir, pour autant, n'est pas une partie commune spéciale si la précision ne figure pas dns le règlment de copropriété.
S'il s'agit vraiment d'une partie commune spéciale ? Vous avez acheté toutes les parts. Faut-il alors créer un lot ? Oui s'il y a constitution d'une nouvelle fraction. Mais pour un bout de couloir. Que dit le notaire ?
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esbiz
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 19:17:05
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1) il s'agit d'une portion de couloir, lequel couloir est décrit comme partie commune spéciale aux lots 34 à 45 dans le RdC soit 11 lots sur lesquels j'en possède 8
La portion de couloir que je souhaite acheter ne donne accès qu'aux toilettes que je me suis engagé à déplacer à mes frais et conformément à la réglementation.( projet fait par architecte)
2) il y eu un accord sur le prix
3), il semble que dans le cas de transaction sur les parties communes spéciales la procédure soit la même que pour les parties communes générales
création de lot
création de tantièmes
vote
le syndic est seul habilité à signer, percevoir le montant et la répartir auprès des autres copropriétaires concerné
le notaire ne peut réaliser une transaction que sur un lot défini dans le RdC qui sera l'objet de la vente d'où nécessiter de création d'un lot . Or si un lot est créé , des tantièmes lui sont rattachés . Donc nécessité de valider ces tantièmes au niveau de l'AG ( non spéciale)
et donc de passer par un vote
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esbiz |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2008 : 10:43:02
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Vos réponses sont utiles.
Cette question inhabituelle mérite un examen approfondi.
Prenons comme hypothèse qu'il y a 4 copropriétaires en cause, dont vous. L'opération est le rachat par un indivisaire des quotes-parts appartenant aux trois autres, soit une opération indépendante du syndicat qui ne peut s'y opposer.
Elle est donc réalisée par l'accord des 4 sur l'objet de la cession et son prix.
Reste à la formaliser (acte notarié classique) et à déterminer les incidences éventuelles du régime de la copropriété.
On est en présence d'une partie commune spéciale n'appartenant plus à " certains copropriétaires ", mais à un seul.
La réunion de tous les lots d'une copropriété en une seule main entraîne de plein droit disparition de la copropriété.
La réunion de toutes les quotes-parts d'une indivision en une seule main entraîne de plein droit la disparition de l'indivision.
Quid quand il s'agit d'une partie commune spéciale ? On peut penser qu'elle devient de plein droit une partie privative mais il faut traduire celà dans le règlement de copropriété et dans l'état descriptif.
A piocher  Ce n'est sans doute pas la première fois que l'affaire se présente !
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esbiz
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 29 janv. 2008 : 19:35:02
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En fait le rachat des 100% est probable mais pas encore en cours. Convenez qu'il s'agit d'un point un peu particulier
très concrètement nous sommes 3 copropriétaires d'un couloir et WC indiqué dans le RdC comme partie commune spéciale
je suis toujours face à la contradiction juridique
1 accord unanime des 3 copropriétaires de parties communes spéciales pour créer un lot
par division de celles-ci
2 accord sur le prix de ce lot
3 engagement formel de prise en charge de tous les frais par mes soins
4 document par geomètre calcul de tantièmes ( 20 /10 000)
5 mise au vote de l'Ag de l'incorporation de ce nouveau lot et tantièmes , d'où modification du RdC
6 refus de l'AG ( double majorité article 26, nous l'avons en nombre de lot mais pas en nombre d e tantièmes)
Pas de création de lot donc impossibilité de procéder à une acquisition
Il y a donc une contradiction en ce sens que d'un coté la loi permet aux copropriétaires de parties commune spéciales de disposer de leur bien " le spécial s'impose au général" et ils sont seuls à en percevoir le prix, et de l'autre la modification du RdC qui nécéssite une décision de la totalité des copropriétaires.
il me semble que Courteline est toujours parmi nous
ceci dit je suis très intéressé par des expériences similaires liées à l'acquisition de parties communes spéciales
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esbiz |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2008 : 22:57:30
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Pourquoi indiquez-vous que le rachat des 100 % est probable ?
Si vous êtes trois et que les deux autres ont donné leur accord, vous avez 100 % ?
Par ailleurs je vous signale que dans l'article 26 il n'y a pas majorité en nombre de lots mais en nombre de copropriétaires.
S'il y a 82 lots appartenant à 32 copropriétaires différents, la majorité de ce chef est 17. M. Dupont propriétaire de 6 lots principaux et 15 accessoires vaut 1 tête. Idem pour un nu-propriétaire et un usufruitier.
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esbiz
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 20:24:55
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vous avez raison sur la double majorité
cependant ceci ne résoud pas le problème de fond
Une décision prise à l'unanimité par les copropriétaires de parties communes spéciales
peut ne pas etre appliquée si les autres copropriétaires refusent la modification de RdC.
Auriez vous des expériences similaires?
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esbiz |
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