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elungb
Contributeur vétéran
149 réponses |
 Posté - 27 janv. 2008 : 05:51:57
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Dans la revue de l'ARC il est rappelé de faire les modifications des règlements de copropriété avant le 18 décembre 2008. Est-ce uniquement une question de frais ou est-ce que l'on a jusqu'au 18 décembre pour le voter à l'article 24 ? après cette date ce sera l'article 25 ou la majorité ? Si oui n'est-il pas bizarre que les majorités changent en fonction de dates ?
Notre syndic a dit en AG qu'il déconseillait les modifications de RP qui ne servaient à rien puisqu'il y avait la loi. Je crois comprendre qu'une modification d'état descriptif de division est indépendante du toiletage du RP. Dans notre copropriété nous avons besoin de recalculer les charges (ascenseur pas au pro-rata des étages, magasins ne participant pas aux frais de nettoyage de la cage d'escaliers) et aussi de recalculer les millièmes de charges en fonctio de nouvelles charges spéciales.
Merci d'avance.
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 08:20:40
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Le vote à l'article 24 ne peut régler que la mise en conformité du RDC par rapport aux dispositions législatives actuelles.
Cela pourrait régler effectivement votre problème de répartition des charges pour l'ascenseur. Mais n'oubliez pas que pour cette petite modification, la copropriété va dépenser entre 3000 et 4000€ ! Vous devez donc calculer le bilan de l'opération et voir si vous avez intérêt à faire cette modification limitée.
La modification du RDC deviendrait intéressante si vous pouviez voter aussi toutes les modifications qui vous paraissent nécessaires, avec les majorités réglementaires (article 26, voire même l'unanimité pour les modifications de répartition des charges! - à moins que le législateur assouplisse un jour cette exigence quasi impossible à obtenir). |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 15:15:39
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| le vote à l'article 24 ne peut régler que la mise en conformité du RDC en fonction des textes....d'accord;mais cela ne règlera pas le problème de répartition des charges qui elle dépend,en plus,de la modification de l'état descriptif de répartition des charges |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 15:57:18
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Une grille dec répartition illicite entre dans le cadre de la mise en conformité L.art.49.. (cas d'une grille non conforme à L.art.10 pour le critère d'"Utilité".)
Votre syndic est dans l'erreur, qui plus est erreur ici grossière (encore un rigolo de pseudo "prof" !)...
Certes, c'est la loi qui s'impose.
Mais une disposition d'un RDC contraire à la loi doit être appliquée aussi longtemps que le juge n'a pas décidée qu'elle était "non écrite"...
D'où la nécessité impérative de mettre le RDC en conformité.
C'est ce conseil qu'en véritable "professionnel" il aurait du vous donner !
Attention à ne pas confondre "mise en conformité d'une grille de répartion", avec "modification d'une grille".
La mise en conformité art.49 c'est L.art.24, la modif c'est selon le cas L.art.26 .. voire l'unanimité !
Il est judicieux de profiter de cette "mise en conformité" pour mettre à plat les modifs passées et enregistrer l'EDD/RDC mis à jour... |
Edité par - gédehem le 28 janv. 2008 16:00:18 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 18:53:48
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Ben, oui, et on peut le déplorer, mais c'est la jurisprudence ...
Il en est ainsi pour le mandat de syndic "nul de plein droit" lorsqu'il n'a pas ouvert un compte séparé en l'absence de dispense (L.art.18) ..
A se demander ce que ce "plein droit " veut dire faute d'un constat du juge 
Mais pour les clauses d'un RDC, qui sont convention entre les parties, elles ne sont pas "nulles de plein droit" lorsqu'elles sont contraires aux textes.
Elles s'imposent aux parties ... puisqu'ils en sont d'accord et qu'ils l'acceptent !
Ce n'est qu'en cas de litige, et donc de recours au juge, que celui-ci constatant l'opposition RDC/textes les déclare "non écrites"....
Tout ceci ressort de la jurisprudence... comme ici :
"..même si un règlement de copropriété ne remplit pas les exigences légales (ici en ce qui concerne la contribution aux charges de copropriété.ndlr)), (....), la contribution convenue fait cependant la loi des copropriétaires jusqu'à ce qu'il soit constaté en justice qu'elle est, en tout ou en partie, réputée non écrite. …;". (CA Paris, 19°ch. 28.3.2002).
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Edité par - gédehem le 28 janv. 2008 19:04:06 |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 21:49:03
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| Je crois donc qu'i serait nécessaire d'avoir une législation un peu plus souple pour permettre la modification d'un RDC d'une manière plus pragmatique, par exemple par vote à l'article 26, confirmé l'année suivante après avis d'un expert-médiateur (à définir..) et sans avoir à passer par avocat, TGI etc... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 22:11:15
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Pardon, jp, mais c'est un peu mayonnaise votre truc ....
"... que ces clauses sont illicites d'ordre public..."
Une clause illicite est clause illicite ... "l'ordre public" n'a rien à voir ...
Une AG qui adopterait une clause illicite ??? Quelle drole d'idée ...
Bien entendu, elle serait annulée par le juge ...
Chen.., la modif d'un RDC relève de la maj.L.art.26, du moins lorsqu'il s'agit de clauses qui n'ont rien à voir avec les quotes-parts des parties communes. Il n'y que dans quelques cas où l'unanimité est requise ...
Le recours à un "conseil" est préalable à la rédaction du projet de modif !
Une fois le projet bien ficelé, que voulez vous faire d'autre ?
Une fois la décision prise par les copropriétaires, c'est fini : il n'y a pas de confirmation ensuite. |
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maripili
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 19 févr. 2008 : 14:03:47
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Bjr
Une question
Nous souhaitons modifier notre reglement de copro (modification des charges mettre des millimes de charges par entrée) Il nous faut l'unanimité qui ne sera jamais ateint car tjrs des absent lors des AG
Notre syndic nous dit que nous pouvons accepter la modification lors de la prochaine AG et que si cette decision n'est pas attaqué dans les 2 mois elle est ratifié et ne peut plus etre contesté
Esc-ce vrai?
Y a t'il un risque?
merci pour vos reponses |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 19 févr. 2008 : 15:24:27
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Citation :
initialement posté par gédehem 08.01.08
Votre syndic est dans l'erreur, qui plus est erreur ici grossière (encore un rigolo de pseudo "prof" !)...
maripili, en reprenant la citation de gédehem (il m'en excusera-j'espère)je pense qu'elle s'applique aussi à "votre" syndic
car même en admettant (?) qu'elle puisse s'appliquer aux copropriétaires "en place" que fait il des futurs copropriétaires, suite à ventes ou similaires |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 févr. 2008 : 15:31:42
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C'est (hélas) vrai : une décision d'AG irrégulière non contestée dans les 2 mois suivants la notification du PV aux opposants et défaillants s'impose à tous, peut être publiée s'il s'agit d'une modif RDC.
Il fut un temps où cette décision contestable pouvait l'être durant 10 ans lorsque la nullité était invoquée comme moyen de défense. Les derniers arrets rendus sur de tels cas sont revenus strictement aux les 2 mois.
Autrement dit le syndic de mapilili est peut être de mauvais conseil (quoi que ..il fait voir ce qu'ile n est des modifs envisagées) mais ce n'est sans doute pas un rigolo .... |
Edité par - gédehem le 19 févr. 2008 15:41:54 |
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maripili
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 19 févr. 2008 : 15:43:04
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merci gedehem pour cette réponse
Pour repondre a felix je dirais qu'a partir du moment ou un la modif du reglement de copro est publié il devient opposable au tiers, et par consequent au futurs copro |
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maripili
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 19 févr. 2008 : 15:45:16
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Et je pense que c'est notre seule solution
Car nous sommes tous d'accord pour faire cette modif
Mis a part un prop d'une place de pking qui n'ai jamais venu au AG malgres nos nbreuse demarche pour le faire venir |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 19 févr. 2008 : 17:12:39
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Citation :
Pour repondre a felix je dirais qu'a partir du moment ou un la modif du reglement de copro est publié il devient opposable au tiers, et par consequent au futurs copro
maripili, là je suis d'accord avec vous;mais si vous reprenez ce que vous a indiqué votre syndic il n'est nulle part question d'une publication aux hypothèques, mais simplement d'une décision d'AG non contestée
et c'est pour ça que j'ai fait des réserves sur les futurs copropriétaires
une décision ratifiée n'est pas une décision publiée sauf à lire entre les lignes ce que l'"on pense ou souhaite |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 19 févr. 2008 : 22:57:57
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| Pour la publication aux hypothèques des modifications du RDC, il ne faut pas oublier que cela coûte quelques milliers d'euros, budget qui doit être également voté par l'assemblée. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 févr. 2008 : 23:44:14
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Quelques milliers ?? Oups , et dans quel pays ? ....
D.art.4 alin.3 : "Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Le titulaire du droit étant le copropriétaire en titre au moment de l'AG, l'EDD/RDC modifié non publié s'impose à lui..
L'EDD/RDC modifié non publié s'impose à l'acquéreur à partir du moment où le syndic a notifié au notaire les modifications, par exemple avec l'état daté et/ou l'opposition L.art.20, lui demandant de les annexer aux actes...
Une modif qui tient en 1 ou 2 pages c'est 5 ou 600€ à tout casser .... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 févr. 2008 : 23:58:20
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jp26 Citation :
mais il y a un point délicat qui peut être soulevé
l'accord des parties ne se présume pas et si on peut admettre que ceux qui ont décidés en AG d'adopter un RdC sont d'accord sur sa rédaction même illicite d'autant plus qu'en général, l'illégalité découle de règlementations postérieures,, il peut en être autrement pour les copropriétaires qui arrivent après cette adoption et alors que ces clauses sont illicites d'ordre public, et qui n'ont pas pu manifester leur désaccord à l'occasion de l'adoption de ce texte.
il n'est pas certain du tout que ces clauses illicites puissent leur être appliquées directement et leurs soient opposables
"un peu juriste, un peu avocat, un peu juge, un peu partisan, mais très très compliqué, et surtout très inventif pour avoir raison à tout prix!!"
jp26 : dans quel document trouvez vous tout cela : le code de procédure pénal, la loi de 1965/1967, la peit larousse illustré, ...?? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 févr. 2008 : 08:29:36
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RDC et EDD non publiés ne sont opposables au titulaire du droit sur un lot que s'il déclare en avoir eu connaissance et y adhérer, cela fait beaucoup de si X années après cette modification et de nombreux changement de titulaire (sous réserve qu'entre temps l'article 4 D n'ait pas subi un toilettage)
reste, qu'avec les infos précitées, on apprend toujours qq chose sur ce forum |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 févr. 2008 : 13:10:38
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Félix, les choses sont très simples !
"(les modifs RDC) ne sont opposables au titulaire du droit sur un lot que s'il déclare en avoir eu connaissance et y adhérer."
A partir du moment où une AG convoquée à cet effet a décidé des modifs du RDC, AG non contestée dans les 2 mois, ces modifs s'imposent obligatoirement à TOUS les copropriétaires membres de ce syndicat lors de l'AG !
Pas de contestation de la déciion de modif : la décision s'applique à tous, TOUS ayant connaissance de cette modif et y ayant adhéré.
La production du PV d'AG suffit à en apporter la preuve ... comme il en est pour toute décision d'AG non contestée !
Reste la question pour l'acquéreur
L'AG d'un syndicat vote une modif du RDC, peu importe laquelle, qui tient généralement en 5 lignes ...voire en quelques pages s'il s'agit d'une copropriété importante.
Lors d'une mutation, dont le syndic est obligatoirement avisée, il lui suffit de joindre à l'opposition L.art.20 et/ou à l'état daté le document modificatif (extrait du PV d'AG), avec ce petit mot au notaire "Je vous demande de bien vouloir annexer aux actes qui seront dressés les modifs du RDC ci-jointes."
Etat daté/opposition/modifs RDC étant notifiés par le syndic au notaire, il n'y a aucun problème !!! |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 20 févr. 2008 : 18:53:27
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La procédure expliquée par gédehem me paraît très intéressante, mais à condition d'être sûr que le syndic va transmettre systématiquement au notaire, lors d'une mutation d'un lot, la demande d'annexer aux actes les modifs de RDC (en attendant de revoir un jour la totalité du RDC).
Pour ne rien laisser au hasard... il faudrait que le CS et le syndic établissent ensemble une lettre type avec le ou les textes de modifications du RDC, puis de rappeler régulièrement au syndic de ne pas oublier de joindre ce courrier pour chaque mutation.
Et en cas de réticence du syndic, l'assemblée (à l'article 25 ?) pourrait transformer le souhait du CS en obligation de la part du syndic. |
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Modification règlement 18 décembre 2008
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