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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
 Posté - 30 janv. 2008 : 12:33:15
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Notre lotissement qui date de 1958 comprend 17 lots. Au fil des années certains lots ont fait l'objet de cessions de parcelles à l'intérieur de ces lots, ce qui a entrainé des modifications cadastrales.
Ceci est en grande partie du au fait que le Cahier des Charges n'a pas été modifié depuis son origine, et que comme aucune demande de maintien des régles d'urbanisme au sein du lotissement n'a été effectuée, c'est le PLU actuel de la commune qui a modifié le COS et est devenu la référence pour des constructions nouvelles au sein des lots. Ce qui je crois est la règle car les demandes de maintien d'anciennes dispositions en contradiction avec le PLU ne sont géneralement pas acceptées par les communes.
D'après ce que je comprend les lots originels sont la référence de l'assiette du lotissement et ne peuvent/doivent pas être modifiés. Mais le cadastre ne connait que les parcelles et non les lots ni les lotissements.
Comment sont régies alors dans notre ASL les différentes parcelles nouvellement cadastrées (avec des propriétaires différents) au sein de certains lots. S'agit-il d'indivisions? de co-propriétés?
Merci de m'éclairer.
Benoic
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 10:09:39
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N'ayant pas eu de reponse a ma question je vais essayer de la simplifier:
1 - A l'origine du lotissement chaque lot avait un unique propriétaire.
2 - Avec le temps et des changements de PLU/COS des cessions sont intervenues a l'intérieur de certains lots, et donc on a plusieurs propriétaires dans ces lots.
3 - Quel est le statut de ces divers proprétaires vis à vis de l'ASL ?
Merci de m'aider ... ce cas doit etre assez frequent je pense...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 10:15:52
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à quoi sert encore l'ASL ?
ou pour poser différemment la quesiton : quel est l'objectif de la question...?
calculer les parts de frais, calculer le partage des voix pour les votes , ...? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 10:59:10
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Merci de votre réaction.
l'objet de notre ASL (qui me semble tout à fait classique): extrait de nos statuts:
Article 2 – Objet de l’ASL
L’ASL a pour objet :
- La garde, la gestion, l'entretien, éventuellement la propriété, des installations, équipements, ouvrages et biens mobiliers et immobiliers d'intérêt collectif de l’ensemble immobilier.
- Leur amélioration et la création de tous nouveaux équipements et aménagements d'intérêt collectif, par l'acquisition ou la location de tout ouvrage ou par l'exécution de tous travaux, dans le périmètre défini plus haut, ou, par exception, à l'extérieur de celui-ci, s'il y avait lieu.
- Le cas échéant, la cession à titre gratuit ou onéreux, à la commune ou à tout autre établissement du patrimoine de l'ASL ou de partie de ce patrimoine.
- La fixation du montant de la contribution des membres aux dépenses, la répartition des dépenses entre les membres de l'ASL, ainsi que le recouvrement et le paiement de ces dépenses.
- La représentation des intérêts collectifs des propriétaires concernant l'usage et la valeur de leurs biens immobiliers.
- La police des biens communs et équipements collectifs, l’établissement de tous cahiers des charges et règlements intérieurs pour la gestion de ces biens et équipements, leurs modification et suppression.
D’une manière générale, toutes opérations financières, mobilières et immobilières, concourant aux objets ci-dessus définis, notamment la réception de toutes subventions et la conclusion de tous emprunts.
De même l'ASL devra veiller au respect des lois de l'Urbanisme ainsi qu'à celui du cahier des charges concernant le sus-dit lotissement, cahier des charges établi par Me XXXXXX, licencié en droit, Ancien receveur de l'Enregistrement, Notaire à XXXXXX. Ce cahier a été fait en date des 9 et 12 Janvier 1958
La répartition des voix et des charges est au prorata des surfaces des lots, ou plutôt des parcelles lorsqu'il y a plusieurs propriétaires au sein d'un lot (a charge pour le mandataire unique qui les représente à l'ASL de répartir ces charges dans le lot). C'est du moins mon interprétation.
Ma question est de savoir si les différents propriétaires de parcelles nouvellement créées a l'intérieur d'un lot doivent s'organiser légalement en une "co-propriété" ?
Il y a aussi le cas de lots ou deux propriétaires partagent une parcelle unique, et dans ce cas je pense qu'il s'agit d'une indivision.. non? Je ne connais pas très bien la loi dans ce domaine d'où mes questions. (ma formation juridique provient uniquement des forums Universimmo, ce qui n'est déjà pas si mal...)
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 11:36:57
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Cette problématique a déjà été beaucoup débattue...
La caducité des règles d'urbanisme du lotissement est un aspect des choses et le POS ou PLU s'y substitue.
MAIS le cahier des charges, s'il a été publié au fichier immobilier, reste la référence conventionnelle entre les acquéreurs de lots.
Que dit votre cahier des charges? |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 12:12:11
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Le Cahier des Charges n'a pas été modifié depuis la création du lotissement en 1958. A ce moment les lots ont été établis et vendus à partir d'une division des parcelles antérieurement cadastrées du cadastre de 1810 (napoléonien...). Puis quelques années plus tard le cadastre a modifié la numérotation des parcelles et à chaque lot correspondait une parcelle. Depuis certains lots ont connu des cessions "internes", et ces cessions ont entraîné une nouvelle numérotation des parcelles à l'intérieur de ces lots.
Quand on a un lot = une parcelle = un propriétaire... tout est clair
Quand on a un lot = une parcelle = deux ou trois propriétaires (indivision?)... tout me semble clair
Quand on a un lot = 4 parcelles = quatre propriétaires.. là je ne sais pas .. S'agit-il d'une co-pro ?
Mout, si cela a été traité je n'ai pas trouve en faisant "recherche". Pouvez vous m'éclairer ?
Merci |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 15:19:01
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1.1 – Les modalités de la création (articles 7 O et 3 D)
Aux termes de l’article 7 de l’ordonnance : « Les associations syndicales libres se forment par
consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. »
Les membres d'une association syndicale sont obligatoirement des propriétaires. Une
personne publique peut être membre d'une ASL au titre de propriétés, de son domaine public
ou privé, comprises dans le périmètre de l'ASL (voir fiche 1, point 1.4).
L’adhésion s’effectue par accord écrit. Elle se manifeste généralement dans le cadre des
statuts. En effet, l’article 3 D prévoit que l'acte d'association s'accompagne d'un plan
parcellaire et d'une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi
que la contenance des immeubles pour lesquels il s’engage.
L’adhésion à l’association s’accompagnant de la constitution d’un droit réel ne permettant un
retrait de l’association syndicale libre qu’à travers la vente du bien inclus dans le périmètre de
l’association ou la distraction de ce bien du périmètre, il convient de s’assurer que chaque
propriétaire a bien donné son accord
Le cas particulier des ASL de lotissement
Bien que les ASL de lotissement constituées en application de l’article R. 315-6 du code de
l’urbanisme relèvent de la catégorie "association syndicale libre", leur constitution est
obligatoire lorsque des équipements communs sont prévus dans le lotissement.
Elles regroupent les acquéreurs de lots qui lui confient la propriété, la gestion et l'entretien des
terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une
personne morale de droit public.
Le fait qu’une association syndicale doive être obligatoirement constituée emporte comme
conséquence qu’il n’est pas nécessaire de recueillir l’accord unanime des propriétaires des
lots concernés pour adopter les statuts. Cela a été affirmé à plusieurs reprises par les
juridictions judiciaires compétentes en matière d’association syndicale libre (Cass, civ 3ème-
28 novembre 1972 ; confirmé par Cass, civ 3ème - 1er juillet 1980 - 18 décembre 1991 - 28
avril 1993).
L’appartenance à l’association syndicale résulte simplement de l’inclusion du terrain dans le
périmètre syndical, quels que soient les travaux exécutés ou les prestations servies.
L’acquisition d’une parcelle dans un lotissement vaut par elle-même acceptation des statuts de
l’association syndicale (Cass, civ 3ème - 28 novembre 1972).
L’article 3 D a tiré les conséquences de cette jurisprudence en exonérant d’un écrit spécifique
portant adhésion, les membres d’une ASL de lotissement, l’acte d’acquisition du lot valant en
lui-même adhésion à l’ASL. Cet article vise l’article R. 315-6 du code de l’urbanisme abrogé
à compter du 1er juillet 2007 et remplacé par l’article R. 442-7 du même code. Cette
modification est sans effet sur les règles de déclaration des ASL de lotissement présentées cidessus
qui demeurent jurisprudentiellement établies, elle sera intégrée dans l’article 3 D, dès
que le décret du 3 mai 2006 fera l’objet d’une révision |
Edité par - TRAGAMO le 01 févr. 2008 15:35:30 |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 15:56:52
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Tragamo je ne comprend pas très bien cette réponse.
Notre ASL existe depuis 1974. Elle a été légalement constituée suivant la loi de 1865, avec l'accord unanime des propriétaires de l'époque (Elle a été enregistrée en Préfecture et je suis en train de faire la mise à jour des statuts suivant la loi de Juillet 2004).
Depuis la création il y a eu des cessions de lots mais tous les nouveaux acquéreurs se sont trouvés obligatoirement membres de l'ASL du seul fait de leur acquisition. Tous les propriétaires de parcelles sont bien membres de l'ASL lorsque ces parcelles correspondent à un lot. Je n'ai pas de problème de côté là.
Par ailleurs je suis en train de rédiger la mise a jours de nos statuts, et bien que je doive joindre un plan parcellaire et le périmètre du lotissement, j'ai cru comprendre d'après Champagne dans un autre fil, que la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales et contenance des lots n'est pas a fournir pour les lotissements (Titre II du décret 5.2006, article 315.6) lors de la mise à jour des statuts.
Mais ma question reste la suivante: au sein d'un LOT, lorsqu'il y a plusieurs parcelles avec différents propriétaires, quel est leur STATUT vis a vis de l'ASL ?? Est-ce que chaque propriétaire de parcelle est membre de l'ASL ou bien seulement un MANDATAIRE pour le LOT ? Sachant que l'ASL est une associations de fonds et non de personnes, est-ce le lot qui définit l'adhésion à l'ASL, ou bien est-ce la propriété de chaque parcelle ?
A l'intérieur du LOT comprenant plusieurs parcelles y-a-t-il constitution d'une COPROPRIETE ?
Ai-je été plus clair ?
Merci de votre patience. |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 15:58:40
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| Mille excuses Tragamo nous ecrivions au même moment et j'avais eyu que le début de votre message ... je vais lire le reste .. Merciii |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 16:04:26
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Mais .. ma question reste ....
En fait je crois comprendre que les lots originaux du lotissement sont immuables, mais je n'en sais vraiment rien. La création de nouvelles parcelles au sein d'un lot correspond- elle a la création de nouveaux lots ? Ou bien seulement a une co-pro dans le lot en question... ? |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 17:44:23
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Moi je dirai à l'inverse de vous : Une parcelle contient un ou plusieurs lots.
1) -Lorsque la parcelle contient plusieurs lots individuels cela devient un lotissement.
2) - lorsque une parcelle contient plusieurs lots en copropriété (Immeuble ou copropriété horizontale )cet ensemble est géré en principe par une ASL de copropriété avec d'autres parcelles du même genre comprises dans le même périmètre de l'association.
Je pense que vous faites simplement une confusion entre un lot et une parcelle ! : 1 lot est compris dans une parcelle et une parcelle contient un ou plusieurs lot ce qui change totalement le modr de gestion. |
Edité par - TRAGAMO le 01 févr. 2008 17:47:09 |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 17:52:24
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| pourtant dans notre lotissement aucune parcelle ne comprend plusieurs lots, mais deux de nos lots contiennent plusieurs parcelles .... |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 20:45:59
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Je suis mon fil ou mon idée
Je vous demande que dit votre cahier des charges
Bien sûr qu'il n'a pas changé : il faut l'unanimité des co-lotis pour modifier ce CONTRAT.
Alors, la 1ère chose à faire pour comprendre un contrat c'est de LE LIRE
La désignation des lots se fait par une numérotation de 1 à 17 dans votre cas.
Ces lots figurent sur un plan parcellaire conservé aux minutes du notaire qui a publié le "cahier des charges" (= dépôt de pièces)
La référence cadastrale des parcelles formant les lots peut bien sûr changer au gré des rénovations cadastrales : tout cela est consigné dans des PV de cadastre publiés au fichier immobilier.
Tout ceci pour vous inciter à ne pas vous focaliser sur l'écume des choses et vous encourager à lire votre cahier des charges attentivement: il faut y vérifier que la division des lots n'est pas interdite |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 11:48:41
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Mout, merci..
Je vous rassure je connais très bien notre Cahier des Charges et je le lis et relis régulièrement.
Juste un petit rappel chronologique:
1 - Création d'un lotissement de 17 lots implantés sur de grandes parcelles, en nombre bien inférieur à 17.
2 - Recadastrage des parcelles aboutissant a: une parcelle = un Lot.
3 - Non-demande de maintien des règles d'urbanisme du lotissement telles que stipulées dans le Cahier des charges et donc application des règles d'urbanisme de la commune (A ce titre, le Cahier des Charges prévoyait un minimum de 1000 mètres pour construire sur un lot, et le PLU a défini la surface des terrains constructibles à 700 mètres, règle qui s'applique à nous désormais je pense)
4 - cession de certaines parcelles (déclarées constructibles si elles correspondent au PLU, soit surface minimale et COS défini par ce PLU) à l'intérieur de certains lots, entraînant un recadastrage.
J'en viens aux articles du Cahier des Charges originel:
Superficie des Parcelles, je cite:
"Le minimum des parcelles étant de mille mètres, les sous lotissements éventuels ne devront obligatoirement comprendre que des lots ayant au moins cette surface et seront soumis au Service Départemental de l'Urbanisme et du Logement (M.R.L.) et service répartition Parcelles Préfecture (loi Urbanisme du 15 Juin 1943)."
Ceci n'a pas été appliqué pour les raisons indiquées plus haut.
Modification du Cahier des Charges, je cite:
"Les dispositions contenues au présent cahier des charges feront loi entre les différents acquéreurs.
Toutefois, s'il y a lieu de modifier certaines clauses qui n'ont pas un caractère de police, ces modifications devront être acceptées par l'Autorité Préfectorale et par la majorité des 2/3 des voix du Syndicat réuni en Assemblée Générale."
Je ne suis pas sur que dans le cas d'une ASL (et non d'une ASA) il y ait vraiment une Autorité Préfectorale qui contrôle quoi que ce soit, mais je peux me tromper. Mais je pense que je peux faire modifier le CdC s'il le faut par une AG.
Ma question demeure; si nous procédons à des "sous-lotissements" cela va-t-il modifier la définition de notre lotissement et la numérotation des lots? Si par exemple (et c'est le cas..) un lot est divisé en une parcelle qui a la surface pour construire (700m2) et une parcelle de taille inférieure, que se passe-t-il? Faire un lot nouveau pour une parcelle non-constructible me paraît aberrant (certaines parcelles , pour des raisons d'établissement de conduites, font moins de 20 m2...). D'où ma question: n'est il pas plus commode de considérer l'ensemble parcellaire nouveau dans un lot ancien comme simplement une "co-propriété" à l'intérieur de ce lot?
Merci encore.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 10:55:40
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Votre histoire part un peu dans tous les sens.
Si votre lotissement de 17 lots n'a pas eu ses règles d'urbanisme maintenues : c'est le POS qui s'applique
Si vous êtes directeur de l'ASL : posez-vous la question de transférer vos VRD à la commune...
... Qui applique un règlement visant à développer l'urbanisation :
évitez de vous trouver dans le cas de payer des réfections
Et si votre ex-lotissement s'agrandit, ne l'appelez plus lotissement
Si votre "cahier des charges" est publié au fichier immobilier, ses dispositions conventionnelles s'appliquent toujours : parlez-en à la mairie car le recours des tiers viendra désagréablement ponctuer ses autorisations d'urbanisme.
En gros : si la "convention" limite les parcelles constructibles à un plancher de 1000m², tout co-loti est en droit d'exiger de son voisin que cette convention soit respectée... |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 11:44:34
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Je ne pense pas que je parte dans tous les sens..
Vous avez raison en ce qui concerne la pérennité du cahier des charges SAUF en ce qui concerne les règles d'Urbanisme, puisque c'est maintenant les règles de la commune (le POS) qui s'appliquent à nous. Le problème des 1000 m2 n'a donc plus de validité.
Le problème de la voirie n'a rien à voir: la commune n'est pas intéressée à prendre en main notre voirie (actuellement propriété de l'ASL) parce qu'elle n'est pas aux normes, parce qu'elle aurait besoin de travaux de réfection, et parce qu'elle n'a pas d'utilité communale, étant en impasse. Donc l'objet de l'ASL ne disparaîtra pas avant longtemps.
Je vois une contradiction dans ce que vous dites sur le CdC versus le POS. C'est bien le POS qui s'applique maintenant et la règle des 700 mètres a remplacé celle des 1000 mètres. D'ailleurs une cession de parcelle de 750 mètres à l'intérieur d'un lot a bien fait l'objet d'un certificat d'urbanisme autorisant la construction d'une villa de 110 m2 de SHON... |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 12:56:07
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C'est bien ce que pensais : vous ne consentez pas à analyser votre problème en DEUX COLONNES
--> règlement d'urbanisme
--> convention entre les co-lotis
et secondairement, réfléchir parallèlement
De ce fait, je ne peux vous acompagner plus avant |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 13:54:54
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Effectivement nous ne nous comprenons pas Mout.. et ce n'est pas la première fois...
Vos deux colonnes ne tiennent pas. S'il y a contradiction a propos des règles d'urbanisme entre CdC et POS..; POS prend le relais Alors la convention ou le contrat du CdC entre co-lotis ne vaut plus pour les regles d'urbanisme mais reste valable ppur tout le reste.
Merci tout de même d'avoir pris le temps de répondre et de chercher a m'aider dans tout cela.
Cordialement |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 17:09:58
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Pourquoi voulez-vous que la CONVENTION soit modifiée par un acte qui lui est parfaitement étranger?
exemple: votre assurance automobile est-elle modifiée par un retrait de permis? |
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division parcellaire au sein d'un lot
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