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cead31
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 Posté - 30 janv. 2008 : 15:45:59
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Bonjour!
je voulais savoir comment se passait la répartition des charges pour ce qui est du paiement de ces dernières en présence de syndicat principal et de syndicats secondaires,lorsue le règlement est imprécis? En gros à qui doit-on payer les charges?
J'aurais par ailleurs aimé savoir comment ça se passe le plus souvent dans la pratique (que prévoient en général les règlements de copropriété?)
Merci!
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Dimitri |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 16:55:52
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La règle est que le syndic principal répartit les charges principales entre tous les copropriétaires. Ceux ci paient directement le syndic principal.
Les syndics secondaires font de même, chacun pour son syndicat secondaire.
Dans la pratique cette règle n'est pas toujours respectée. Le syndic principal répartit globalement les charges entre les syndicats secondaires et laisse les syndics secondaires faire le boulot.
Il en résulte fréquemment des distorsions de répartition car les quotes-parts ne sont pas toujours quivalentes.
Par ailleurs un syndic secondaire qui fait le recouvrement judiciaire de charges principales peut être déclaré irrecevable par le Juge.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 19:06:12
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C'est le gros soucis qui nous oppose avec notre ancien syndic justement...
Il était sur le sundicat général et sur les secondaires... donc il appelait les charges du général dans le fonctionnement des secondaires, à chaque bâtiment.
Résultat à la passation de la compta au nouveau syndic : un trou de 90.000 €, irrécouvrable juridiquement.
Donc, forceing de tous les côtés : direction du syndic, CNAB, CNAB Provence, avec l'aide de l'ARC, lettres à l'assurance responsabilité civile du syndic... et peut etre direction les tribunaux vu que le syndic joue la sourde oreille. On espère que la CNAB lui fera entendre raison.
Pour répondre au post : vous apprtenez en fait à 2 syndicats en même temps... qui peuvent être gérés par 2 syndics différents... donc 2 appels de fonds différents. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 08:15:36
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90 000 € irrecouvrables ???
Pourquoi seraient-ils irrecouvrables ? |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 01:02:23
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Citation :
Initialement posté par JPM
90 000 € irrecouvrables ???
Pourquoi seraient-ils irrecouvrables ?
Ils correspondent à des dettes de "batiments", en contradiction avec l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, relatif à l’administration de la Copropriété.
Donc si tel batiment qui doit 15.000 € ne veut pas les payer, sous prétexte que l'appel de fonds du syndicat principal est illégal ?
On ne peut pas aller devant le Tribunal, vu qu'on est fautif de ne pas tenir une comptabilité légale.
Pour que ce soit recouvrable, il faudrait que ce soit nominatif : untel doit tant, untel doit tant...
J'ai RDV lundi avec la direction du syndic en question, en présence de l'ARC : croisons les doigts pour qu'elle entende raison. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 10:13:24
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Une dette de bâtiment est effectivement irrecouvrable.
Mais elle est facilement convertible !
Et la responsabilité du syndic est engagée.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 17:42:25
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Citation :
Initialement posté par JPM
Une dette de bâtiment est effectivement irrecouvrable.
Mais elle est facilement convertible !
Et la responsabilité du syndic est engagée.
En effet on pourrait demander à un expert comptable de refaire une vraie comptabilité.
Sauf que : comment savoir alors quel copropriétaire est débiteur ? il faut alors prendre la compta des secondaires, voir qui l'est, voir quel pourcentage de sa dette va au général... un long travail quoi.
J'ai contacté l'assurance de responsabilité civile du syndic.
J'ai également M. Lieutaud (CNAB Provence) qui m'a appelé personnellement... J'ai RDV lundi après-midi avec la direction du syndic (à la demande de M. Lieutaud), et l'ARC sera également présente.
Si l'on n'obtient pas de solution, tribunal immédiatement. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 23:05:34
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Si je comprends bien, le syndic principal a réparti les charges principales entre les syndicats et pas entre les copropriétaires ?
Question, qu'ont fait les syndics secondaires avec les relevés de charges qu'ils recevaient ? Ils les ont jetés au panier ou ils les ont réparties.
Dans ce dernier cas, pourquoi n'ont-ils pas payé le syndic principal ?
Parce que certains copropriétaires ne les ont pas payées ?
Vraiment pas difficile de faire le point comptable dans une pareille histoire  Un jeu d'enfant
Que la procédure suivie ait été irrégulière est une chose. Qu'on ne puisse pas s'y retrouver ? Je souris
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 13:21:18
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Citation :
Initialement posté par JPM
Si je comprends bien, le syndic principal a réparti les charges principales entre les syndicats et pas entre les copropriétaires ?
Question, qu'ont fait les syndics secondaires avec les relevés de charges qu'ils recevaient ? Ils les ont jetés au panier ou ils les ont réparties.
Dans ce dernier cas, pourquoi n'ont-ils pas payé le syndic principal ?
Parce que certains copropriétaires ne les ont pas payées ?
Vraiment pas difficile de faire le point comptable dans une pareille histoire Un jeu d'enfant
Que la procédure suivie ait été irrégulière est une chose. Qu'on ne puisse pas s'y retrouver ? Je souris
1 / Oui le syndicat principal a réparti les charges sur les secondaires uniquement.
2 / Les secondaires ont réparti ces charges en "charges générales" (quote-part par lot et non aux tantièmes)
3 / Ayant des débiteurs sur chacun des secondaires, ils n'ont pas forcément pu payer les charges du principal... mais sur 8 secondaires, 6 étaient encore au syndic en question, donc c'est lui qui faisait sa sauce et qui se payait sur le général à sa guise.
4 / Pourquoi dites-vous que c'est un jeu d'enfant de faire le point comptable ? Comment arrivez-vous à vous y retrouver, comment pouvez vous établir une compta sur 400 copropriétaires ?? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 13:52:19
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Les syndics secondaires ont réparti ces charges en "charges générales" (quote-part par lot et non aux tantièmes
Qu'est ce que c'est qu'une quote part par lot ? Un lot = une part ? Les charges communes spéciales dans les syndicats secondaires ne sont pas réparties au prorata des tantièmes ? Il peut s'agir des tantièmes généraux comme des tantièmes spéciaux. Ils sont souvent identiques ou, du moins, proportionnels.
Exceptionnellement les tantièmes spéciaux ont été calculés différemment parce qu'ils sont des tantièmes de bâtiments, alors que les tantièmes généraux sont des tantièmes de terrain. Celà allongerait l'opération, sans la paralyser le moins du monde.
De toute manière la boulette reviendrait alors aux secondaires.
Pour le jeu d'enfant ? Je confirme. Le problème est sur le nombre d'exercices qu'il faut reprendre : dix au maximum puisque dix années est la durée de la prescription.
Il faut annuler les appels effectués et les appels de solde et les refaire correctement. N'importe quelle bonne comptable de copropriété vous fait celà sans problème. Il est vrai que pour 400 c'est plus long que pour 40 et plus aussi pour dix ans que pour 2. Mais c'est tout.
Reste encore le problème de lots vendus Là, il y aura un os 
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 17:03:20
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Citation :
Il faut annuler les appels effectués et les appels de solde et les refaire correctement. N'importe quelle bonne comptable de copropriété vous fait celà sans problème. Il est vrai que pour 400 c'est plus long que pour 40 et plus aussi pour dix ans que pour 2. Mais c'est tout.
Reste encore le problème de lots vendus Là, il y aura un os
En clair c'est facile, mais trèèèèss long. Oui, c'est bien ce que je disais
Par "répartition par lot", je sous-entendais maladroitement que pour 10.000 € de charges, pour 100 lots, ça faisait 100 € par lot. Donc charges identiques pour tout le monde, qu'il ait 1 tantième ou 100... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 20:37:21
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Cette répartition par lot n'a ni queue ni tête
Où les syndics secondaires ont-ils été chercher celà ? Par contre il sera plus facile d'annuler.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 21:12:22
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Citation :
Initialement posté par JPM
Cette répartition par lot n'a ni queue ni tête
Où les syndics secondaires ont-ils été chercher celà ? Par contre il sera plus facile d'annuler.
Clairement (exemple) : le bâtiment A, représente 15.000 tantièmes terrains sur 100.000 que compte le général. Sur le budget de 100.000 €, le général demandait donc 15.000 € au bâtiment A. Ce bâtiment faisant 100 lots, ces charges du général étaient réparties à parts égales, donc chacun avait à payer 150 €.
C'est le terme "parts égales", que j'aurais du employer directement.
Et c'est donc n'importe quoi, oui oui on est d'accord ! |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 21:39:20
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tenez bon flap toi et les autres !
comme je te l'ai sans doute dit un jour , j'ai repris un ensemble immobilier gere par ton syndic de la meme maniere alors qu'il s'agissait d'une union de syndicat et non d'un syndicat general ........
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 23:40:31
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Il y a 100 lots dans le bâtiment A. OK
Chaque lot doit normalement participer aux provisions sur charges générales en fonction de ses tantièmes des parties communes générales. Je suppose que tous les lots ne sont pas dotés de quotes-parts identiques ? Celà est la bonne règle.
Ici, le syndic principal n'a pas réparti directement aux copropriétaires mais entre les bâtiments et il a demandé globalement 15 000 € au bâtiment A.
Le syndic secondaire A doit alors répartir ces 15 000 € entre les lots de A au prorata des tantièmes des parties communes spéciales de A. Et je suppose pareillement que tous les lots ne sont pas pourvus de la même quote-part.
Regardez votre règlement de copropriété et la définition de votre propre lot :
Lot 87 Un appartement ..... et nn1 tantièmes des parties communes générales et nn2 tantièmes des parties communes spéciales au bâtiment A
Parfois le numérateur est identique mais le dénominateur est égal au total des numérateurs des lots du bâtiment. Vous avez alors 135 / 100 000 des parties communes générales et 135 / 15 000 des parties communes spéciales au bâtiment A
Dans d'autres cas vous avez 135 / 100 000 des parties communes générales et 90 / 10 000 des parties communes spéciales au bâtiment A ce qui revient au même (135/15000 = 90/10 000).
Dernier cas : le rapport n'est pas identique entre les deux quotes-parts, l'une du terrain, l'autre du bâtiment A. Vous avez 135 / 100 000 des parties communes générales et 132 / 15 000 des parties communes spéciales au bâtiment A.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 23:48:13
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Ouhla pourquoi se compliquer la vie ? lol
Les appartements n'ont pas tous les memes tantièmes, et les tantièmes dans le batiment ne sont pas les memes que les tantièmes terrains...
JE répète que ce n'était pas réparti en fonction des tantièmes, mais en PARTS EGALES.
1 lot = 150 €, qu'il ait 1 tantième sur le bâtiment ou 100 ! c'est tout.
donc préjudice financier sur les copropriétaires qui n'ont pas payé en fonction de leurs tantièmes terrain, en plus pour certains et forcément en moins pour d'autres. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 00:07:00
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En copropriété, les charges afférentes aux parties communes sont réparties au prorata des tantièmes.
Il y a eu une mauvaise répartition. Il faut la refaire. Point c'est tout.
Et pour les éléments d'équipement commun (chaufage, ascenseur, etc.), il faut prendre les grilles qui figurent dans l'état de répartition des charges. Point, c'est encore tout.
Comment votez-vous en assemblée ? un copropriétaire = une voix ?
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 11:18:27
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Citation :
Comment votez-vous en assemblée ? un copropriétaire = une voix ?
Non en assemblée on vote normalement quand même, aux tantièmes représentés... 
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 11:28:32
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JPM a raison
il suffit d'annuler les répartitions qui ont été faites
et les refaire avec les bonnes clés de répartition |
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paiement des charges et syndicats secondaires
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