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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
 Posté - 30 janv. 2008 : 18:18:27
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La copro est propriétaire d'un parking boxé qui était traditionnellement loué au gardien en poste. Notre nouveau gardien ne souhaite pas le louer.
Notre syndic nous indique que l'encaissement du loyer doit se faire par un professionnel de la gestion immobilière, lui-même n'en faisant pas. Avec l'ancien gardien, il déduisait le prix de la location de son salaire sur sa fiche de paie.
N'existe-t-il pas une autre solution, sachant que le loyer mensuel sera de 30 € et qu'il risque de ne pas nous rester grand'chose après paiement des frais de gestion.
Merci pour vos avis.
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Edité par - alice78 le 30 janv. 2008 18:32:57 |
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lesterlin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 18:42:10
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| Pourquoi ne pas le mettre en vente. Ca peut être une solution |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 20:11:33
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Si il n'y a qu'une seule place, il n'est pas necessaire de faire appel à un professionnel ? votre syndic fait du zzzaile....;o)
Tout propriétaire d'un bien est libre de faire appel à un professionnel ou non.
Le syndic même s'il n'est pas gestionnaire de location, à la droit d'encaisser et de s'assurer que les fonds rentrent, en conformité à la décision de l'AG....comme toutes recette de la copro..
Le syndicat peut trés bien en AG prévoir une résolution, pour definir un montant d'indemnité d'occupation, faire un tirage au sort sur les candidats,l'heureux élu, versera le montant de son indemnité qui créditera le compte de la copro....profit pour tous, et sans frais.
Si vous passez par un professionnel, les honoraires sont en % du loyer, sauf la première année, car il encaisse les frais du bail et toujours qqs frais en plus........
Le problème est identique pour la vente il n'est nullement besoin de passer par une agence immobilière pour vendre.....
Un syndic par définition est gestionnaire d'un copro, payer et encaisser fait partie de la gestion.
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 20:50:00
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Merci pour vos contributions.
Il n'est pas envisagé de vendre ce parking qui peut être un plus pour une embauche de gardien.
Le problème ne se situe pas au niveau de la fixation du montant du loyer, mais de savoir qui peut signer le bail de location si le syndic ne veut ni le signer, ni encaisser le loyer. Même si dans ce cas la loi n'oblige pas à faire signer un bail, nous préférons qu'il y en ait un.
Notre AG étant traditionnellement en juin, et avec à l'ordre du jour un changement de syndic, ce dont celui en titre se doute, vu son incompétence flagrante dans tous les domaines, comment faire d'ici à juin ? |
Edité par - alice78 le 30 janv. 2008 20:51:50 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 20:59:58
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Lesterlin et bojolais,
Vendre suppose l'unanimité ce qui est parfaitement illusoire ou presque
Pas si simple que cela les revenus en régime de copropriété Citation :
http://www.jurisprudentes.org/bdd/actu_article.php?id_article=5732
112/132. Quand le syndicat des copropriétaires a des revenus
La transparence fiscale du syndicat
Fiscalement les provisions et les avances versées par les copropriétaires au syndicat des copropriétaires, via le syndic, ne supportent aucune imposition, mais il n’en est pas de même pour les autres ressources du syndicat qui seront fiscalisées suivant leur nature.
Ces revenus annexes ou accessoires ou de poche deviennent plus fréquents, par exemple avec le développement des antennes de télédiffusion, de téléphonie, etc. et des panneaux publicitaires de toute nature, ou celui de la location des locaux laissés libres en cas de suppression de certains services comme celui du concierge ou autres préposés remplacés par des services extérieurs.
Les syndicats des copropriétaires ou les unions de syndicats n’étant ni des sociétés, ni des associations, la jurisprudence et la doctrine administrative considèrent qu’il s’agit de structures sui generis ou particulières, qui ont cette particularité de ne pas avoir, sauf exception, de patrimoine, leur objet étant l’administration des parties communes qui sont propriété indivise des copropriétaires.
La conséquence directe est une transparence fiscale : les impositions éventuelles des ressources du syndicat doivent être taxées ente les mains de chacun des copropriétaires et non entre celles du syndic ou du dirigeant qui agit en qualité de mandataire ou du syndicat ou de l’union de syndicats, selon le cas.
Si parfois l’administration fiscale a tendance demande au syndic de remplir une déclaration annuelle (imp. 2071) particulière aux sociétés d’attribution et prévue par l’article 374 annexe 2 du CGI, le syndic n’a aucune obligation d’y satisfaire. Elle serait d’ailleurs inutile puisque le service des impôts connaît les copropriétaires par le centre des impôts foncier et le bureau des hypothèques.
En revanche le syndic ou le dirigeant de l’union de syndicats a l’obligation d’effectuer les déclarations que la loi impose le cas échéant et d’indiquer à chacun des copropriétaires, les éléments nécessaires pour effectuer les déclarations pouvant lui incomber (réponse ministérielle du ministre du budget n° 41.547 ; J.O. A.N. 29 juiller 1991, p. 2.997, selon laquelle les intérêts des capitaux dont dispose le syndicat seraient considérés comme imposables au nom de chacun de ses membres en proportion de ses droits).
Pour les produits des locations consenties par le syndicat, la déclaration sera effectuée par chaque copropriétaire soit suivant les encaissements réels au moyen de la déclaration 2044 soit forfaitairement suivant le système du microfoncier si l’ensemble de ses revenus fonciers encaissés dans l’année n’excède pas 15.000 EUR. Le syndic devra donner à chaque copropriétaire les éléments pour remplir l’imprimé 2044. Les copropriétaires imposés au microfoncier y trouveront la quote-part des sommes encaissées pour leur compte.
Les subventions et les indemnités d’assurance ne sont pas imposables, sauf éventuellement la subvention pour les copropriétaires bailleurs n’ayant pas opté pour le régime du microfoncier et qui devraient porter leur quote-part en recette la déclaration 2044 propre aux revenus fonciers.
Si le montant du prêt obtenu par le syndicat n’est pas imposable, les copropriétaires bailleurs hors microfoncier ont la possibilité de déduire la quote-part des intérêts qui leur a été imputée et qui doit leur être fournie par le syndic.
Pour les produits financiers, alors même que le syndicat n’est pas imposable à titre personnel, le syndic devra fournir à l’administration en tant qu’établissement payeur, la déclaration annuelle prévue par l’article 242 du CGI et verser le prélèvement libératoire pour le compte des copropriétaires en ayant demandé le bénéfice. Si le syndicat réalise un profit sur des valeurs mobilières cotées, il appartiendrait à chaque copropriétaire en vertu de l’article 92 B du CGI d’effectuer éventuellement la déclaration relative aux plus-values mobilières.
A signaler aussi les produits exceptionnels qui, s’ils sont des indemnités réparant un préjudice, échappent à l’impôt, mais sont imposables, en particulier au titre de l’impôt sur la plus-value, quand ils sont le résultat d’une cession par le syndic (revente du logement du gardien, cession d’un droit de jouissance, vente d’un droit accessoire comme celui de surélever, etc).
L’administration fiscale considère que la date d’appréhension des fonds est celle de l’encaissement du produit par le syndicat, même si les produits correspondants ne sont pas répartis entre les copropriétaires.
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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BAMARA63
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 21:50:02
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Un grand merci à quelboulot pour sa réponse.
Je suis dans le même cas que Alice 78 avec 6 parkings motos et deux parkings voitures qui sont en fait des parties communes non imputées de tantième du fait d'une bétîsse du syndic lors du rectificatif du descriptif de division réalisé par le promoteur qui nous a cédé le bébé.
Impossible de vendre toutes ses "parties communes" en réactualisant au passage le descriptif de division car nous n'avons jamais réussi à atteindre la majorité requise du fait de l'absentéisme.
Nous sommes donc condamnés à les louer. Nous avions en AG donner pourvoir au syndic de le faire mais cela fait 3 ans qu'il n'a pas régularisé les baux encaisser les loyers etc...
Je voulais faire voter en AG une décision donnant pouvoir au Conseil syndical de gérer ces parkings et de mettre les loyers sur un compte bancaire séparé mais à priori c'est compliqué.
Si quelqu'un a une idée ou une solution elle sera la bienvenue car pour le moment la copro a perdu 10 800 € (merci le syndic !)
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 08:43:57
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Egalement merci à Quelboulot pour sa réponse sur l'aspect fiscal du dossier auquel je n'avais même pas pensé !!
Mais quid de la signature du bail ?? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 08:58:07
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| alice: puisque vous allez changer de syndic, prenez en un qui pourra assurer cette location..... |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 09:22:45
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Citation :
Nous avions en AG donner pourvoir au syndic de le faire mais cela fait 3 ans qu'il n'a pas régularisé les baux encaisser les loyers etc...Si quelqu'un a une idée ou une solution elle sera la bienvenue car pour le moment la copro a perdu 10 800 € (merci le syndic !
Si le syndic a encaissé les loyers, que sont-ils devenus, il faut bien qu'il les réimputent dans les comptes de la copropriété ?????????
En dehors de tout problème fiscal, qui, avouons le, n'est pas si problématique que cela même en cas d'oubli de déclaration au fisc de ces revenus. En particulier pour Alice78.
38*12=456 répartis sur 12 copros par exemple = 38€/annules à rapouter aux revenus du loyer fiscal d'Alice.  Citation :
En revanche le syndic ou le dirigeant de l’union de syndicats a l’obligation d’effectuer les déclarations que la loi impose le cas échéant et d’indiquer à chacun des copropriétaires, les éléments nécessaires pour effectuer les déclarations pouvant lui incomber (réponse ministérielle du ministre du budget n° 41.547 ; J.O. A.N. 29 juiller 1991, p. 2.997, selon laquelle les intérêts des capitaux dont dispose le syndicat seraient considérés comme imposables au nom de chacun de ses membres en proportion de ses droits).
Pour les produits des locations consenties par le syndicat, la déclaration sera effectuée par chaque copropriétaire soit suivant les encaissements réels au moyen de la déclaration 2044 soit forfaitairement suivant le système du microfoncier si l’ensemble de ses revenus fonciers encaissés dans l’année n’excède pas 15.000 EUR. Le syndic devra donner à chaque copropriétaire les éléments pour remplir l’imprimé 2044. Les copropriétaires imposés au microfoncier y trouveront la quote-part des sommes encaissées pour leur compte.
Quant à faire gérer cette location par le CS, il n'en a aucun pouvoir.
Bien relire les textes suivants Citation :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080120
Publication au JORF du 11 juillet 1965
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080120
Publication au JORF du 22 mars 1967
Décret n°67-223 du 17 mars 1967
Décret pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 31 janv. 2008 09:23:36 |
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BAMARA63
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 23:05:24
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Salut quelboulot
Citation :
Quant à faire gérer cette location par le CS, il n'en a aucun pouvoir.
J'ai tenté de regarder sur ton lien mais pourrais tu indiquer précisément l'article qui indique que le CS n'en a pas le pouvoir car lorsque j'ai soumis cette alternative notre syndic n'a pas relevé. Peut être par ignorance mais je ne voudrais pas pour autant me retrouver en prison pour le compte de la collectivité.
Cordialement 
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BAMARA63
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 23:09:49
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Citation :
Si le syndic a encaissé les loyers, que sont-ils devenus, il faut bien qu'il les réimputent dans les comptes de la copropriété ?????????
*
En fait les bénéficiaires sont ceux qui ont loué ou plutôt profiter des places sans avoir eu à verser de loyers. C'est une perte sèche pour les copropriétaires mais ils s'en remettront ce serait plutôt pour l'avenir que j'aimerai bien que cela change car un jour il pourrait aussi y avoir conflit entre plusieurs copro qui voudraient à leur tour profiter de ces emplacements pour l'instant "gratuits"  |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 08:46:23
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Citation :
La copro est propriétaire d'un parking boxé qui était traditionnellement loué au gardien en poste.
Commencer par lire l'état descriptif de division. Le cas tel que décrit me semble improbable. Le box me semble être plutôt une partie intégrale de "la loge ouppartement" du gardien. Moralité il n'est pas dissociable même s'il est décrit comme un lot... parce qu'il es "physiquement" détaché de la "loge ou appartement du gardien".
L'appartement du gardien ne peut pes être régi par un bail (pour ce qui le concerne) il est régit par le contrat de travail... c'est un logement de fonction, même s'il doit participer plus ou moins à ses frais. L'ancien gardien n'était pas locataire si le "paiement de ce box" était fait via sa feuille de paie.
Avant toute idée de location à des tiers, il faut que ce box soit "baillable".
Citation :
Notre syndic nous indique que l'encaissement du loyer doit se faire par un professionnel de la gestion immobilière, lui-même n'en faisant pas.
Alors, la réponse du syndic, elle montre qu'il doit très vite aller en cours apprendre son métier de syndic plus profondément.
Et si la copropriété est rellement propriétaire d'un box qui n'a rien à voir avec la loge du gardien, c'est la facturation su feuille de paie de la location de l'ancien gardien qui était irrégulière.
Si la copropriété est en droit de louer ce box à des tiers, le syndic est obligé de s'en occuper... s'il décide de sous-traiter à un tiers, c'est son affaire, il a le droit de s'entourer des professionnels de son choix. Il doit donc accepter. Il peut, en revanche facturer des honoraires spéciaux pour cela. S'il faut confier la gestion de la location à une agence de location, c'est lui qui représentera la copro dans ce contrat avec l'agence. je ne capte donc rien à la réponse du syndic ! ou à la façon dont alice 78 nous l'a retranscrite.
Ce qui semble certain dans tous les cas, c'est que les frais de gestion de la locataion de ce parking à un tiers peut coûter plus cher que la ressource de l'encaissement du loyer !
Citation :
N'existe-t-il pas une autre solution, sachant que le loyer mensuel sera de 30 € et qu'il risque de ne pas nous rester grand'chose après paiement des frais de gestion.
Nous chercherons à trouver le moyen lorsque vous nous aurez indiqué si la copropriété est en droit de louer ce box... ce qui semble loin d'être le cas...
Donnez-nous d'abord les indications de la description de division et du réglement de copropriété, et donnez-nous également les indications du contrat de travail de l'ancien gardien et celle du contrat du nouveau gardien. le nouveau gardien n'est pas forcément en mesure de refuser le box pour bénéficier de 30 € de plus de salaire mensuel. |
seborga1 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 09:17:47
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Citation :
J'ai tenté de regarder sur ton lien mais pourrais tu indiquer précisément l'article qui indique que le CS n'en a pas le pouvoir car lorsque j'ai soumis cette alternative notre syndic n'a pas relevé.
Bamara,
Votre syndic ne souhaite pas se charger de cette locataion, il est donc prêt à en laisser la charge à qui le veut, mais c'est lui qui a seul pouvoir de signer des actes de gestion de la copropriété et pas le CS !
Ou alors, bientôt ce sera le CS qui signera les demandes d'intervention, de travaux, de commandes de produits d'hygiène etc...
Citation :
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 17
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 IV JORF 14 décembre 2000
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale.
A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires.
Le syndic EXECUTE les décisions de l'AG, le CS contrôle.(peut aider, participer mais jamais signer un acte qui engage le syndicat de copro) |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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BAMARA63
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 22:00:37
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| Merci de cette précision quelboulot je constate que mon plan de contre attaque tombe à l'eau. Il est temps qu'une remise en question du système de gestion des copropriétés soit entreprise car on va droit dans le mur et je plains les copro qui sont déjà administrées par les grands groupes ! |
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