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L'emprunt du syndicat existe-t-il dans la statut de la copropriété ?
La langue française est claire :
1) l'emprunt du syndicat est celui qui pèse sur la tête du syndicat des copropriétaires, seule partie à la convention d'emprunt.
2) Il a déjà été dit maintes fois que les emprunts pouvant être souscrits par certains copropriétaires, - les autres payant les appels de fonds -, sont des emprunts individuels (type Copro 100). Que le syndic soit chargé de recenser les demandeurs, de réunir les dossiers et de les envoyer à l'établissement de crédit n'y change rien.
Dans le cas 1 le syndic paie les trimestrialités de remboursement après les avoir appelées auprès des copropriétaires. Il y a solidarité si la convention de prêt ne comporte pas de clause de renonciation.
Dans le cas 2 le recouvrement des trimestrialités est effectué directement par l'établissement financier auprès de chaque copropriétaire emprunter. Il n'y a pas de solidarité.
L'emprunt du syndicat est-il légal ? OUI ; preuve en est que c'est celui qui est visé par le décret et l'arrêté comptables du 14 mars 2005.
D'autre part il y a de la jurisprudence à propos de ce type d'emprunt. Tous les arrêts portent sur la question du mandat spécifique conféré au syndic et la responsabilité des organismes de crédit pour défaut de contrôle de ce mandat. A ma connaissance, la validité de ces emprunts n'a jamais été contestée.
Présente-t-il des inconvénients ? OUI. En gros ceux indiqués par l'ARC et notamment l'obligation pour les copropriétaires ayant voté contre d'emprunter quand même.
Quelle est la majorité nécessaire pour voter l'emprunt ? En principe celle de l'article 24. Mais il faut remarquer que le statut ne dit pas un mot des emprunts !!!! Peut-on alors prétendre qu'on doit recourir à la majorité par défaut ? Personne n'a posé la question.
Peut-on opposer un argument juridique au principe de l'emprunt du syndicat ? Peut être la notion d'atteinte aux droits primordiaux du copropriétaire ? Mais on part dans les controverses de haute altitude
C'est bien pourquoi je m'étonne que l'ARC n'évoque pas cette question primordiale.
Enfin l'ARC relève que depuis un certain temps les gros syndics ne proposent plus la solution de type Copro 100 mais l'emprunt bancaire. Lisez l'abus.
Mais pourquoi " abus " ? N'est ce pas d'une question de ce genre qu'il aurait fallu parler depuis longtemps plutot que de ferrailler parfois sur des babioles ? A-t-elle été traitée dans les accords ARC / Foncia ?
Il n'empêche que les remarques faites sont pertinentes. Mais alors il faut faire de la publicité pour les organismes qui traitent des emprunts indivisuels groupés.
Ou encore présenter un modèle de convention d'emprunt bancaire contournant tous les pièges qui sont bien connus. Ces modèles existent puisqu'il y a des emprunts bancaires sans solidarité.
Emprunt du syndicat et l'ARC
Forum fermé
Posté - 02 févr. 2008 : 15:30:39
