****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
J'ai décomposé mon immeuble en composants, quatre en l'occurence: - Terrain non amortissable - Structures amortissables sur 40 ans - Second oeuvre amortissable sur 25 ans (inclut toiture, cloisons, etc...) - détails amortissables sur 15 ans.
En outre j'ai un poste meubles amortissables sur 8 ans.
J'exploite depuis janvier 2006 par exemple. En 2006 et 2007 j'ai donc procédé aux dotations aux amortissements pour chacun de ces composants sauf le terrain.
En janvier 2008, juste pour le cas de l'exercice, un locataire me casse une armoire, qu'il faut donc remplacer, et je remplace les deux tiers de ma toiture.
1/ J'y vais au flanc J'ajoute a mon actif le prix de l'armoire que j'amortis a partir de 2008 et une nouvelle toiture idem (sur 25 ans). Ca me semble mauvais
2/ Je sors de mon actif immobilisé: - une armoire de valeur résiduelle nulle, sur laquelle je déclare une moins-value presque totale (en fait 6/8 de sa valeur d'achat) - la partie du toit que j'ai remplacée, et une moins-value décalrée de 23/25 du prix de cette partie du composant.
3/ J'ai minoré mon composant toiture au départ et j'immoblise la nouvelle toiture Comme j'ai négocié avec mon vendeur une minoration du prix de vente pour réfection de la toiture (apr exemple 30 000 euros): - je sors de mon actif l'armoire et déclare sa moins-value - En 2006 j'ai minoré sciemment mon composant toiture de 30 000 euros sachant qu'uen grosse partie ne valait rien, et que d'ailleurs je ne l'ai pas payée (la minoration du prix de vente) En 2008 j'incorpore a mon actif le morceau de toiture, que j'amortis a dater de JA 08 sur 25 ans.
J'ai le sentiment que 1 est interdit, que 2 est la sécurité, et que 3/ est jouable, mais avec une bonne argumentation.
Qu'en pensez-vous?
Festina lente
Edité par - ribouldingue le 04 févr. 2008 21:30:43
Citation :En 2006 j'ai minoré sciemment mon composant toiture de 30 000 euros sachant qu'uen grosse partie ne valait rien, et que d'ailleurs je ne l'ai pas payée (la minoration du prix de vente)
Minoré sciemment le composant toiture... sur quelle base ? sur la base d'une expertise ? Un devis ? Un document sera effectivement nécessaire pour argumenter. Le problème c'est, à mon humble avis, l'absence de distinction dans le prix d'achat des différents composants. C'est pour çà que je parle de document d'expertise (ou autre). Autre problème : celui du calendrier. Comment envisager les choses avec un calendrier de travaux envisagés à un date précise ?
Pas d'expertise, mais une estimation: La propriétaire avait fait refaire un tiers de la toiture, donc nous connaissions l'un et l'autre le coût de réfection des deux tiers restants. C'est sur cette base qu'a été conclue la transaction.
Je possède la copie de cette facture fournie pas l'ancienne propriétaire.
Citation :Autre problème : celui du calendrier. Comment envisager les choses avec un calendrier de travaux envisagés à un date précise ?
Je ne comprends pas bien votre phrase, mais je vais répondre ceci: 1/ La toiture fuyait, et des photos poruvent que les logements situés dessus étaient inhabitables. 2/ j'ai eu un dégat des eaux pendant cetet période, encore que ce soit plutot dans les faits un dégat de toiture inefficace. 3/ La toiture a été refaite moins d'un an après l'achat.
C'est en ce sens que je considère que j'ai acheté un batiment possédant 'un tiers de toiture', charge à moi de recréer les deux tiers manquants. Un peu comme une maison qui n'aurait pas de menuiseries et pour laquelle il faut investir sur ce poste.
Citation :La propriétaire avait fait refaire un tiers de la toiture, donc nous connaissions l'un et l'autre le coût de réfection des deux tiers restants. C'est sur cette base qu'a été conclue la transaction.
La facture liée à la réfection du 1er tiers permet en effet d'évaluer l'ensemble. Mais cette partie est rénovée (son statut est différent, sa valeur est différente) et les 2 tiers restant ne le sont pas.
Pour les 2 tiers restant, je parlerais volontiers de valeur résiduelle de la toiture (par référence à un amortissement en cours même si ce n'est pas la réalité) ce qui n'est pas le cas du 1er tiers.
Encore que la valeur résiduelle n'est pas forcément la même que celle qui correspond à l'achat de la composante toiture... Cela donnerait une valeur à l'achat (votre achat supposé de 2006) qui devrait correspondre à la valeur résiduelle des 2 tiers restant calculée sur la valeur d'une toiture en bon état diminuée du coût des travaux.
Si les travaux sont exécutés en 2008, Vous aurez amorti la toiture 2 ans supplémentaires et la valeur résiduelle aura diminué ce qui suppose que l'estimation des travaux ajoutée à la valeur résiduelle devrait nous redonner la valeur totale de ces 2 tiers restant de toiture (comment imaginer 2 ans avant les différentes valeurs et être sûr que les travaux seront réalisés à la date prévue).
Voilà pourquoi je disais que, dans le cadre d'un amortissement par composant (quand, en plus, l'un des composants nécessite une approche partielle) le calendrier complique encore les choses d'un point de vue strictement comptable.
C'est une réflexion au fil des lignes... Mon sentiment est que tout cela est bien compliqué et que se lancer dans de tels calculs ne peut être qu'une source de désaccords. A+
J'ai pris l'hpothèse que j'ai acheté un tiers de toiture, j'ai créé les deux tiers restant lors de la rénovation.
De cette façon, j'amorti le permier tiers rénové depusi la date de mise en exploitation, et j'amortis les deux 'nouveaux' tiers depsui la date de fin des travaux toiture Je n'ai donc sorti aucun élément ancien de mon bilan, et n'ai déclaré du coup aucune moins-value, je compte affirmer que le toit étant dégradé, il était lors de l'achat nécessiare d'en refaire les 2/3.
Un toit dégradé aux deux tiers, de valeur initiale nulle donc comme s'il n'y avait strictement rien à cet endroit, et vous avez attendu 2 ans pour le "réparer" (le vide), vous pensez que vous allez réussir à leur faire avaler celà ? D'autant plus délicat que, à moins que ces 2/3 soient complètement indépendants du premier tiers s'il s'agit de deux bâtiments différents, il s'agit d'une seule entité physique, pas comme des menuiseries : on ne peut découper l'ensemble en plusieurs parties (les pannes sont communes, certaines faîtières et gouttières aussi). S'il n'y avait rien à cet endroit, le premier tiers n'aurait même pas tenu (les pannes dans le vide ...); si c'était vraiment pourri, il fallait aussi refaire la première partie (changer les pannes ...) Maintenant je ne sais pas comment est fait votre toit et je sais qu'un comptable ne raisonne pas comme un constructeur, la contrepassation ça n'existe pas dans le bâtiment Tenez nous au courant !
Comptabilité LMP: Mettons que je casse tout?
Forum fermé
Posté - 04 févr. 2008 : 21:28:29
