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 Sujet  |
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treblick
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 11 févr. 2008 : 11:44:04
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Notre concierge - catégorie B- part en retraite à la fin de l'année. Il est actuellement logé par la copropriété qui loue à cet effet un appartement. Le conseil syndical souhaite que le prochain concierge ne soit pas logé et relève soit de la catégorie B ou A de la convention ( Le choix sera à décider dans les semaines à venir selon intérets et avantages.)
Pour modifier ainsi le poste la décision doit-elle être prise à l'unanimité ou peut-on envisager et argumenter pour adopter une autre majorité.Pour l'instant le syndic considère que seule l'unanimité est à prendre en compte.
Merci pour votre avis et conseils. Je peux apporter plus de précisions sur les orientations souhaitées si elles éclairent le débat.
Cordialement
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G Beraud |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 févr. 2008 : 11:50:27
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| qu'est il indiqué dans votre RDC concernant le gardiennage? |
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treblick
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 11 févr. 2008 : 13:17:46
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| je n'ai trouvé dans le RDC aucune référence à l'existence de ce potes, sinon les modalités de répartition des frais de salaire et de location éventuels de loge et d'héhergement. Ce poste existe depuis la création de la résidence (1967- 120 appartements) qui correspondait à un ensemble appartenant à un investisseur institutionnel. Les appartements ont été vendus à compter de 1996 à des copropriétaires individuels et la copropriété a été créée en 1998. |
G Beraud |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 févr. 2008 : 13:38:47
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si votre gardien est là depuis longtemps espérons que vous avez prévu la quote-part payable par l'investisseur institutionnel pour la prime de départ à la retraite ..., la copropriété n'ayant à payer que depuis 98 (id pour l'ancienneté mais c'est le pb de nb ventes à la découpe et qui coûte très très cher aux copropriétés d'autant que les syndics concernés défendent souvent plus les intérêts de l'ancien institutionnel que des copropriétaires
histoire vécue et pour bcp
si vous faites appel à une sté ext. (souvent plus chère)ce n'est pas l'unanimité si le service est équivalent d'autant que le RC prévoit à priori qu'il n'y a pas de loge (à qui appartient l'appartement loué ?)
bien souvent une catégorie A peut suffire quoique vous êtes nb cela dépend des equipements et us et coutumes
l'AG détermine le nb et la catégorie des emplois, ce n'est pas le syndic ....
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treblick
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 11 févr. 2008 : 17:51:58
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A [u]Océan. Merci pour les infos en particulier la quote part due par l'investisseur instituionnel initial ( Les Mutuelles du Mans.) Les ventes des appartements ne correspondent pas à des ventes à la découpe puisque dans la majorité des cas les appartements ont été venduus aux occupants.Si je comprends bien les indemnités de départ sont à partager au prorata du temps entre l'ancien proprio et la coproprio actuelle (gardien recruté en 1989). Si tel est le cas merci de me donner qq références légales pour que le CS demande au syndic de faire le nécessaire.
Pour la situation actuelle la loge et l'appartement existaient dès la création de la résidence. Cependant suite à la vente ce logement a été proposé à l'achat à la copropriété qui l'a refusé ( décision due à 3 bailleurs privés détenteurs de qq logements. L'appartement a alors été vendu à une personne privée qui a continué à le louer à la copropriété. Le souhait du conseil syndical est de recruter un gardien assurant l'ensemble des tâches actuelles, sauf l'entretien des espaces verts qui serait sous-traité. L'aménagement d'un local de travail et de séjour est envisagé par le conseil. Voilà en gros la situation et les orientations envisagées.
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G Beraud |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 févr. 2008 : 18:25:26
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Entre 1989 et 1998, date du passage sous le régime de la copropriété, cet employé était celui du propriétaire durant cette période.
En 1998, lors de la création du syndicat, quid du contrat de travail, de sa reprise éventuelle ? ..(en particulier pour ce qui concerne la reprise des avantages acquis et de l'ancienneté) ...
L'autre aspect, le logement : est-ce un "logement de fonction" prévu comme tel au contrat de travail, alors "salaire accessoire en nature 'logement'"
De plus, y a t-il un bail syndicat-propriétaire ??
Attention ici : il peut s'agir d'une quasi rente pour ce propriétaire, alors sanctionnée par le juge.
De plus, s'agissant d'un logement loué, il est soumis à la volonté du bailleur qui peut le reprendre pour ses besoins personnels : précarité d'un logement de fait sous-loué qui ne peut être "logement de fonction" alors clause/condition du contrat de travail.
Le fait qu'existe une "loge", en fait un bureau, un lieu de travail nécessaire à l'activité, n'implique pas la présence d'un employé de catégorie B .....
Il faut faire le point sur tout cela et revenir nous voir ....
Mais à priori, sous réserve d'aller plus loin, faute de précision dans votre RDC d'un "service commun de gardien-concierge" identifié comme tel, la suppression de la fonction et son remplacement par des prestataires extérieurs ne nécessite que la double maj.art.26... |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 févr. 2008 : 18:51:35
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suite sur mail perso ...
+donnez les uv détaillées actuelles et le taux d'emploi (annexe 1) du contrat de travail + le nb de lots non vendus et tantièmes et si il y a eu chgt de syndic depuis la mise en copropriété...
le mieux serait une situation intermédiaire au lieu de la précipitation .... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 févr. 2008 : 23:13:01
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Citation :
Initialement posté par océan
suite sur mail perso ...
+donnez les uv détaillées actuelles et le taux d'emploi (annexe 1) du contrat de travail + le nb de lots non vendus et tantièmes et si il y a eu chgt de syndic depuis la mise en copropriété...
le mieux serait une situation intermédiaire au lieu de la précipitation ....
puisqu'Ocean a décidé que la discussion serait poursuivie par mail perso....il n'y a plus aucun interet à apporter des éléments d'information à treblick!
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 12 févr. 2008 : 00:51:58
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Nefer oui c'est sur MP pour les éléments prenant des exemples prècis que vous ne manqueriez pas de squouisé faisant référence à des exemples nominatifs que j'ai déjà donnés à d'autres personnes qui ont été intereéssées par ces sites. Ce domaine est particulièrement sensible, et les méthodes parfois employées pas très jolies pour induire les locataires/et ou acheteurs en erreur sur les charges qu'ils paieront ensuite, si vous connaissez un peu ce cas de figure dont on ne parle pas assez alors qu'à un moment cela représentait un taux de vente conséquent du marché immobilier (en ce moment par exemple, si l'institutionnel a encore des lots, c'est le seul cas où on ne se précipite pas sur les travaux d'ascenseurs payables par les proprio ...et le syndic mis en place par l'institutionnel ne vas pas à son encontre de sa "poule aux oeufs d'or"). <Il se trouve que de nb immeubles découpés se vendent une fois qu'ils sont amortis, que les gros travaux commencent, et qu'il y a des gardiens souvent là depuis l'origine et avec des conditions bien au dessus de la moyenne, vous suivez ?? uv ssurestimées etc etc )
mais, en direct ou sur UI, vous pouvez donner vos conseils de syndic pour ce pb que je connais particulièrement bien de gestion parfois très particulière des "découpés" et des charges de personnel mises à tort sur les copropriétaires. Au bout de qq années ca fait très vite xxx xxx euros(je pèse mes x pour l'avoir vécu, calculé, etc )
vous réagissez bien souvent comme un maître d'école qui tape sur les doigts de ses élèves, et sur un ton qui en f(er)ait fuir plus d'un cherchant des renseignements et non pas le didakt d'un syndic dont la 1/2 des interventions n'apporte rien ou est sur le même ton qu'employé par nos chers syndics (ceux qui viennent sur UI ont souvent les mêmes réactions avec le leur sinon ils ne viendraient pas sur le forum et ceux pour qui tout va bien on en entend pas parler)
alors modérateur un peu de modération pour vous même,cela vous a été dit à de nombreuses reprises, personne n'a la science infuse,ni vous ni moi et j'ai depuis longtemps passé l'âge de marcher à la baguette
pour le reste demandant bien à Treblink d'exposer plus de détails sur les UV de leur gardien actuel pour que d'autres puissent lui répondre je vois pas bien où se situe votre pb.
Par ailleurs depuis qq temps vous recopier presque systématiquement le(s) mail(s) d'avant ce qui à mon sens fait perdre un peu de lisibilité au forum, mais vous n'êtes pas le (la) seule, la aussi le modérateur devrait montrer l'exemple 
bonne nuit
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treblick
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 12 févr. 2008 : 06:49:24
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Désolé si j'initie une querelle entre modérateur et autres usagers. Tout cela déborde fortement des questions posées initialement. Ma question n'a rien à voir avec 1 immeuble à la découpe. Simplement il s'agit de remplacer un concierge, à temps plein en poste équivalent en temps de travail ( UV) et missions aux différences suivantes: il ne sera plus logé ( économie de 8000€:an) ni n'aura les espaces verts à entretenir. Le conseil a déjà réfléchi aux orientations et coûts. Reste simplement le pb des majorités de votes à définir afin que le projet présenté à l'AG par le CS soit adopté . Si l'unanimité est requise, ( le syndic reste sur cette base) il y a un risque très fort de rester dans la situation actuelle.Je souhaite avoir des éléments de réflexion pour savoir comment argumenter et/ou procéder pour adopter la décision à une autre majorité que l'unanimité. Voilà ce me semblait simple comme question et il n'est pas question de déborder sur d'autres cas d'espèces. Enfin le point soulevé par Océan sur le partage de la prime au départ m'intéresse et si vous avez des références légales merci de me les communiquer.
Pour répondre à la 1ère question de Nefer, Il n'est pas écrit dans le RDC qu'il y aura un gardien mais il y a description de la loge et de l'appartement du concierge gardien, il y a le détail des modalités de répartion des charges liées à cet appartement et du salaire du gardien. Difficile dans ces cas d'argumenter sur le fait que le RDC ne prévoit pass de gardiennage. |
G Beraud |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 12 févr. 2008 : 11:15:21
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S'il est écrit ds le RC "Il n'est pas écrit dans le RDC qu'il y aura un gardien mais il y a description de la loge et de l'appartement du concierge gardien, il y a le détail des modalités de répartion des charges liées à cet appartement et du salaire du gardien." il est difficile de comprendre à la lecture le pourquoi de la 1ere ligne de votre post " Il est actuellement logé par la copropriété qui loue à cet effet un appartement " soit l'appartement est une partie commune, soit il n'y a pas d'appartement et cela vous permet d'avoir une cat A non logée.
Les explications de Gédéhem sont très claires et majorité = 26. après c'est à vous et le syndic de jouer avec les UV et les fréquences, les t^aches à effectuer et de faire des simulations de co^uts (salaire + charges sociales+taxes + ou - appel à des entreprises pour certaines t^aches
Vous etes bien dans le cas de vente à la découpe (le nom n'est pas très joli ou vente lot par lot, vendus et c'est la Loi aux occupants en priorité, mais ceci à un cout qu'on ne découvre que plus tard lorsque l'on a acheté et la majeure partie des ex-locataires acheteurs habitués depuis des lustres souvent à des charges ne comprennent pas très bien que leurs charges augmentent en moyenne de 30 % (administration,concièrges, ascenseurs ....sur lesquels il ne payaient que les charges récupérables auparavant... en gros l'employeur passe de la société locatrice au SDC et le SDC n'a aucune raison de payer ce qui est du au titre de l'ancien employeur (cf l'ancienneté due chez le mème employeur,etc) c'est ainsi qu'un certains nb d'immeubles ont pris la précaution de se faire verser à la mise en copropriété ou dans les 1er AG qui ont suivi un compte de réserves, provisions correspondant à ces co^uts prévisibles placés en attente ; faites le calcul des indemnités etc
à vous de voir et calculer ce qui a été prévu ou pas. j'aide des amis dans la m^^eme situation en ce moment, avec une gardienne "surpayée", qui part à la retraite dans <2 ans depuis 25-30 ans dans l'immeuble et plusieurs copros ne comprennent pas pourquoi ils doivent payer autant ...ne vous y trompez pas pas les services gérant le personnel d'immeubles des sociétés locatrices et venderesses connaissent en général ce pb mais les SDC et les syndics qui récupèrent ces immeubles ce n'est pas s^ur.
et pour votre cas vous aurez la difficulté de faire comprendre que l'entretien peut ^etre effectué par une personne non logée sur place mais pas "le syndic considère que seule l'unanimité est à prendre en compte".
+ pardon ce micro ne veut pas des petits chapeaux sur les lettres |
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