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Une ville balnéaire très appréciée ==> plutôt tendu pour garer sa voiture, surtout en été et même toute l'année (surtout ces jours-ci où il fait un temps splendide) ! Un bel immeuble ancien d'environ 1 600 m² en plein centre ville, avec une cour et un sous sol où on peut mettre environ 14 voitures. Aucune trace juridique "officialisant" ces places de stationnement, l'immeuble a été construit avec l'avènement des voitures ! Usage de l'immeuble depuis sa construction ==> des services publics... qui maintenant ne sont plus très publics et qui surtout occupent moins de place et 2 (ex)logements de fonction assez grands. Au rez-de chaussée, sur environ 2 fois 250 m² ==> 2 entités de "services encore public" à statut ERP. Au 1e étage, sur environ 300 m² une surface d'activité (difficile à qualifier, plutôt assimilée tertiaire). Le reste ex activité (la même) est non occupé depuis environ 10 ans. Au 2e étage, les 2 logements de fonction (environ 100 m² chacun) non occupés depuis environ 6 ans. Un endroit aux prix plutôt élevés !
Un seul propriétaire pour ce bâtiment. Il occupe lui-même l'un des ERP du rez-de-chaussée. Il a un locataire pour l'autre ERP du rez-de-chaussée et un locataire pour la surface d'activité encore utilisée. Il souhaite vendre... rien que ce qui est vide ou, pourquoi pas, ce qui est déjà à bail, sauf son propre local.
Vu que c'est tendu côté stationnement, toutes les places sont accaparées par les occupants ! et elles font partie des choses louées pour les locaux loués !
Il ne reste pas de place de stationnement pour les locaux vides.
Il serait plus judicieux d'envisager de changer la destination des logements pour en faire des bureaux. En effet, pas très top, pour ces logements de se trouver au milieu des ERP et activités ou tertiaire. Pas de belle entrée... dans un tel immeuble et une telle ville, cela n'a pas de sens ! Quand on peut s'offrir un beau logement, on veut que tout soit noble, et là, les entrées des logements, elles ne sont pas très nobles ! Il faut passer par la cour. La cour, elle n'a pas l'allure des cours d'hôtels particuliers. C'est une "cour arrière". Alors que l'immeuble est magnifique.
En plus, la cohabitation (ERP, activité/bureaux et logement) ne semble pas la plus facile à imaginer.
Il n'y a pas le "quota de places de parking" qu'il faudrait si on construisait l'immeuble.
Si j'ai tout compris, les surfaces ERP, activité... tant qu'elles conservent leur affectation relevant du "commerce" ou du "tertiaire" peuvent ne pas disposer du quota de stationnement. Mais si on transforme les logements en bureaux, faut-il démonter que ces surfaces changeant d'affectation disposent des quotas de stationnement qu'elles devraient avoir si on les créait ? Après tout, comme il y a des places, il est possible de déclarer que les places sont destinées à ces locaux changeant d'affectation... mais elles sont déjà louées (aux premiers en places qui se sont servis, depuis longtemps) ! Mais si on vend par lot, peut-on vendre (ces logements devenus bureaux) sans places de stationnement alors que la déclaration d'urbanisme pour changement d'affectation aura éventuellement indiqué des places... (mais louées à d'autres) OK, on pourra vendre "avec des baux pour ces places"....
C'est déjà assez compliqué, j'évite de penser aux difficultés à trouver un preneur pour des bureaux, sans stationnement, en plein centre d'une ville au stationnement bien difficile... c'est pas la question !
Y a-t-il quelqu'un pour m'aiguiller...
Je veux bien m'entourer d'un professionnel pour dégrossir ce dossier mais qui ? un architecte, un "urbaniste" (j'ai des craintes, avec les urbanistes, ce n'est pas un vrai titre, il y a beaucoup d'urbanistes un peu improvisés !) un avocat branché en droit de l'urbanisme ?
OK, je sais, on pourrait vendre le disponible "en l'état", sans se poser de question... mais, si on cherche la réponse à ces questions de stationnement, c'est pour peser le prix à espérer !!!! C'est pour savoir si on a intérêt à vendre en lots ou "tout le vide" ou "tout ce qu'on n'occupe pas soi-même".
Ou existe-t-il un bon traité à lire sur le thème "du changement de destination des locaux et de ses conséquences"...
le vrai changement de destination setra soumis à autorisation d'urbanisme (DP si pas de travaux...) et l'autorisation ne sera accordée que si la destination nouvelle respecte les règles du PLU/POS , en matière de stationnement notamment.
voir si la commune a prévu la possiblité de se dégager des obligations de stationnement en versant son obole à la réalisation de parcs de stationnement public (particpation pour non réalisation de places de stationnement)... sachant que si les communes savent aisément les encaisser, elles sont rarement conscientes qu'elles devront les rembourser si aucun projet de parc de stationnement public ne voit le jour !!!
un point à fouiller : le cas où la destination nouvelle exige moins que la destination ancienne en termes de places de stationnement...
cordialement Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !
Edité par - Emmanuel WORMSER le 15 févr. 2008 20:56:23
Un autre point à fouiller: L'immeuble comporte à la fois des surfaces commerciales (bureaux, c'est pareil) et des surfaces habitables. A priori, et faute de preuve contraire, la destination de l'mmeuble serait donc mixte. Et en matière de destination il faut considérer l'immeuble et non chacun des lots ou locaux qu'il comporte.
Si la destination de l'mmeuble est mixte, vous pouvez l'amménager intérieurement comme vous l'entendez sans aucune autorisation d'urbanisme. Ce qu'il faut donc prouver, c'est que l'immeuble est bien mixte.
droits aquis
Forum fermé
Posté - 15 févr. 2008 : 20:46:50
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